Preguntas y Respuestas Sobre Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento es aquel contrato por el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una (el arrendador), a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra (el arrendatario), a pagar por ese uso o goce un precio cierto (renta).

El contrato de arrendamiento deberá celebrarse por escrito estableciendo en el mismo el siguiente contenido:

• Proemio (Identificación de que se trata de un contrato de arrendamiento)
• Nombre del arrendador
• Nombre del arrendatario
• Ubicación del inmueble (en su caso)
• Mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado (en su caso)
• Descripción del bien objeto de arrendamiento
• Precio de renta
• Derechos y obligaciones del arrendador
• Derechos y obligaciones del arrendatario
• Vigencia del contrato
• Jurisdicción a la que han de someterse las partes en caso de controversia entre ellas
• Lugar de suscripción del contrato
• Fecha de suscripción del contrato
• Nombre y firma de las partes
• Nombre y firma del aval (en su caso)
• Nombre y firma de dos testigos (en su caso)

Si el contrato no se otorga por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

La renta es el precio cierto que el arrendatario está obligado a pagar al arrendador como contraprestación por el uso y goce de la cosa objeto del arrendamiento.

El arrendador es la persona física o moral propietaria del bien objeto de arrendamiento, con capacidad para contratar. Además el bien podrá ser dado en arrendamiento por un tercero facultado para celebrar el contrato por autorización del dueño o por disposición de la ley.

Los derechos del arrendador de una cosa son:

• Recibir el pago de la renta.
• Recibir el pago de los daños por el mal uso o destrucción del bien objeto de arrendamiento.
• Establecer reglas para la conservación, cuidado y uso del bien.
• A transmitir la propiedad del bien arrendado.

El arrendador tiene las siguientes obligaciones:

• Entregar al arrendatario en el tiempo convenido el bien arrendado con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido.
• Conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el arrendamiento, haciendo para ello las reparaciones necesarias.
• Garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
• Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
• Responder de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella.
• Pagar las mejoras hechas por el arrendatario en los casos que disponga la ley.

Si el arrendador no cumple con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que está destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el contrato o bien acudir ante el juez para que este obligue al cumplimiento. El juez podrá resolver sobre el pago de daños y perjuicios que se causen al arrendatario por no hacer el arrendador las reparaciones oportunamente.

El arrendador está obligado a inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes bajo el régimen de arrendamiento y a expedir comprobantes electrónicos (CFDI) cuando reciba el importe de las rentas.

El arrendatario es la persona física o moral que adquiere el uso o goce temporal del bien objeto de arrendamiento, mediante el pago de un precio cierto (renta).

El arrendatario tiene derecho a:

• Que el arrendador le haga entrega del bien arrendado con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido o bien para aquél uso que por su naturaleza estuviera destinado.
• Al uso o goce pacífico de la cosa arrendada por todo el tiempo del contrato.
• A obtener el pago de daños y perjuicios que sufra por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
• A que se hagan las reparaciones mayores que necesite el inmueble y que sean necesarias para la ocupación del mismo.
• A no pagar renta si por caso fortuito o fuerza mayor se le impide totalmente el uso de la cosa arrendada, mientras dure el impedimento, si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.
• A pedir la reducción parcial de la renta si se le impide en parte el uso de la cosa.

El arrendatario está obligado a:

• Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos.
• Responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.
• Servirse de la cosa para el uso convenido.
• No variar la forma de la cosa arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador.
• Hacer las reparaciones de deterioros de poca importancia que son causados por el uso.

Los que ejercen la patria potestad no podrán celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco años ni recibir la renta anticipada por más de dos años.

Los tutores no pueden dar en arrendamiento los bienes del incapacitado, por más de cinco años, sino en caso de necesidad o utilidad, previos al consentimiento del curador y autorización judicial.

El albacea sólo puede dar en arrendamiento hasta por un año los bienes de la herencia. Para arrendarlos por más tiempo necesita del consentimiento de los herederos o de los legatarios en su caso.

El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.

Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento la propiedad del inmueble fuere transmitida, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Y el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato.

Si el bien arrendado es expropiado por causa de utilidad pública el contrato se rescindirá, pero el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

• Por falta de pago de la renta.
• Por usar la cosa para fines distintos al uso convenido.
• Cuando el arrendatario subarrienda la cosa sin contar con la aprobación expresa del arrendador.

Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose del contrato de arrendamiento son diversos y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.