Preguntas y Respuestas Sobre Hipoteca
En la vida cotidiana, cuando las personas escuchan o usan la palabra hipoteca muchas veces la asocian con un inmueble que se encuentra comprometido, garantizando el cumplimiento de una obligación.
La hipoteca supone la existencia de una obligación principal, cuyo cumplimiento garantiza. Se constituye sobre bienes determinados que no se entregan al acreedor. En caso de incumplimiento de la obligación por parte del deudor, el acreedor tendrá el derecho a hacerse el pago de la obligación con el valor de los bienes hipotecados.
En nuestros días es común que las personas trabajadoras o las parejas, entre sus principales metas de vida tengan el comprar un bien inmueble como una vivienda, departamento o terreno, sin embargo, muchas veces por así convenir a sus intereses o porque no cuentan con el capital suficiente para adquirirlo, recurren a solicitar a un banco o a una institución financiera el dinero que necesitan, y a través de un crédito obtienen del banco el dinero para adquirir el bien. Así mismo, para asegurar al banco o a la institución financiera que el dinero será pagado, se constituye la hipoteca sobre el bien.
Es así que las personas celebran un contrato de crédito hipotecario o un contrato de crédito y un contrato de hipoteca con la institución financiera, que se formaliza por escrito y ante notario público, debiendo inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra tercero.
Por lo que, en virtud del contrato de crédito hipotecario, una institución financiera otorga el dinero a una persona para que adquiera el bien inmueble. Esta persona se obliga entonces a pagar el crédito en las condiciones pactadas. El pago del crédito queda garantizado mediante la hipoteca que se constituye sobre el bien inmueble. El deudor hipotecario no entrega al acreedor hipotecario el inmueble hipotecado, sin embargo, si no cumple con su obligación de pagar, entonces el acreedor hipotecario podrá judicialmente ejercer las acciones para obtener el pago con el valor de los bienes hipotecados, esto es, en juicio, los bienes hipotecados podrán ser rematados y el acreedor hipotecario será pagado.
Ahora bien, si el deudor hipotecario cumple y termina con su obligación de pagar, la hipoteca también terminará, debiendo formalizarse su cancelación ante notario público e inscribirse ante el Registro Público de la Propiedad, para que surta efectos contra tercero.
En México, los bancos, como Citibanamex, Banorte, HSBC, Scotiabank, entre otros, así como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) otorgan créditos hipotecarios para la adquisición de inmuebles.
Es importante tener en cuenta que la hipoteca no solo se refiere al supuesto antes mencionado, también puede constituirse entre particulares, por ejemplo, en virtud de un contrato de mutuo con interés, y por ley. Por lo que con el propósito de informar a las personas sobre el tema de la hipoteca más allá del contrato de hipoteca que se celebra para garantizar el cumplimiento de un crédito para adquirir un inmueble (crédito hipotecario) conforme al sistema bancario, presentamos a continuación preguntas y respuestas sobre la hipoteca.
El Código Civil Federal y los códigos civiles de los estados contienen disposiciones muy similares tratándose de la hipoteca, sin embargo, se recomienda consultar la legislación de la entidad federativa que resulte aplicable al caso concreto.
¿Qué es la hipoteca?
¿Cuáles son los tipos de hipoteca?
¿Cuánto tiempo dura una hipoteca voluntaria?
¿Cuánto tiempo dura la hipoteca necesaria?
¿Qué puede ser objeto de hipoteca?
¿La hipoteca constituida sobre un bien determinado, se extiende a otros bienes?
¿Qué no puede ser objeto de hipoteca?
¿Puede recaer la hipoteca sobre una herencia?
¿Qué pasa si se constituye hipoteca sobre una construcción levantada sobre un terreno ajeno?
¿Puede hipotecarse un bien que pertenece a varias personas?
¿Por quién puede constituirse la hipoteca?
¿Qué pasa si un bien inmueble que ya está hipotecado se hiciere insuficiente para la seguridad de la deuda?
¿Puede el acreedor hipotecario adquirir la cosa hipotecada?
¿Puede el acreedor hipotecario ceder el crédito hipotecario?
¿Puede cederse la hipoteca si se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden?
¿Las instituciones del sistema bancario mexicano y los institutos de seguridad social, pueden ceder sus créditos con garantía hipotecaria?
De acuerdo con el Código Civil Federal, la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.
La hipoteca puede ser:
- Hipoteca Voluntaria: Es aquella hipoteca convenida entre las partes (bilateral) o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se constituyen (unilateral). Por ejemplo, celebrada por convenio o contrato.
- Hipoteca Necesaria: Es aquella hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran o garantizar los créditos de determinados acreedores. Por ejemplo, tratándose de herencia, legado o tutela.
Generalmente la hipoteca dura el tiempo que subsista la obligación que garantice y cuando no tuviere término para su vencimiento la hipoteca no podrá durar más de 10 años.
La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.
Sólo se pueden hipotecar los bienes que pueden ser enajenados (vendidos, donados o cedidos). La hipoteca puede recaer sobre bienes especialmente determinados. Por ejemplo, una casa, y al constituirse hipoteca sobre esta deberá de señalarse su ubicación, medidas y colindancias.
El Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza dispone que salvo lo establecido en ese mismo código, sólo puede constituirse hipoteca sobre:
- Bienes inmuebles especialmente determinados (por ejemplo: terrenos, bodegas, casas, departamentos, edificios, etcétera).
- Derechos reales (por ejemplo el derecho de propiedad) constituidos sobre los mismos
- Un conjunto de inmuebles y muebles que formen una unidad perfectamente individualizada.
La hipoteca se extiende además del bien hipotecado a:
- Sus accesiones naturales.
- La mejoras hechas por el propietario.
- Los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario y que no puedan separarse sin deterioro del inmueble o de los objetos.
- Los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado.
- Los nuevos pisos que levanten sobre los edificios hipotecados.
No se pueden hipotecar:
- Los frutos y rentas con separación del predio que los produzca.
- Los bienes muebles accesorios de un inmueble para su adorno o comodidad, con separación de este.
- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen conjuntamente con el predio dominante.
- El uso y la habitación.
- Los bienes litigiosos.
Sí, la hipoteca puede recaer sobre una herencia o sobre los derechos de un heredero cuando en el acervo hereditario haya inmuebles.
Si se constituye hipoteca sobre una construcción (edificio, casa, departamento, bodega, etcétera), levantada en terreno ajeno, la hipoteca no comprenderá el área del terreno.
Un bien que pertenezca a varios propietarios sólo puede ser hipotecado con el consentimiento de todos los copropietarios.
La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otra persona a su favor.
Si un inmueble hipotecado se hiciere insuficiente para cubrir la deuda, el acreedor podrá exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal (por ejemplo, hasta que sea suficiente para cubrir la cantidad en préstamo).
Sí, el acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada en remate judicial o por adjudicación en los casos en que no se presente otro postor.
El crédito puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma para la constitución de la hipoteca, con las formalidades previstas por la ley, se de conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Sí, la hipoteca puede transmitirse para garantizar obligaciones a la orden, por endoso del título, sin tener que notificar al deudor ni de inscribir la cesión en el Registro Público de la Propiedad.
Sí. Las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás entidades financieras, y los institutos de seguridad social, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria sin necesidad de notificar al deudor, ni de escritura pública, así como tampoco de inscripción en el Registro Público de la Propiedad siempre que la institución lleve la administración de los créditos, en caso contrario, las personas a quienes las institución haya cedido el crédito deberán notificar por escrito la cesión al deudor.
Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose de la hipoteca son diversos, su regulación estatal y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.
