Propiedad en Condominio de Inmuebles

El Código Civil Federal se refiere a la copropiedad. Hay copropiedad cuando una cosa o derecho pertenecen de forma indivisible a varias personas.

Ahora bien, tratándose de la propiedad en condominio, el Código Civil Federal, dispone que los propietarios de cada uno de los departamentos, casas o locales de un inmueble construido en forma vertical, horizontal o mixta tendrán derecho exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y además tienen un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble como los estacionamientos, jardineras, salones sociales, etcétera para su adecuado uso y disfrute.

Los propietarios podrán vender, hipotecar o gravar su departamento, casa o local sin necesidad del consentimiento del resto de los condóminos. Y, en la venta, hipoteca o gravamen del departamento, casa o local, se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros de forma conjunta con el departamento, casa, o local respecto del cual se considera anexo inseparable. No es susceptible de división la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.

El régimen de propiedad en condominio se rige por las leyes de propiedad en condominio de inmuebles de la entidad federativa de que se trate, por sus respectivos reglamentos, por el código civil aplicable, así como por la escritura constitutiva del régimen de condominio y por el reglamento interno del condominio de que se trate.

Así tenemos que las distintas leyes de propiedad en condominio regulan este tipo de régimen desde su constitución hasta su extinción.

Además y por ejemplo, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal regula las relaciones de los condóminos entre sí, y las relaciones de estos con la administración del condominio, para una sana convivencia entre ellos, es por esto que los conflictos que se susciten entre ellos se resolverán por medio de la conciliación o el arbitraje, a través de la Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC), que en otras entidades federativas podrán recibir el nombre de Centros de Justicia Alternativa, Centros de Medios Alternos de Solución de Controversias, etcétera. No obstante ello, según el caso de que se trate, los condóminos, o los condóminos y administradores, podrán acudir ante las autoridades judiciales o administrativas a fin de solucionar las controversias que se presenten entre ellos en virtud del condominio.

Tipos de Condominios

Cuando se habla de condominios es común pensar en un edificio con departamentos, sin embargo, los condominios pueden ser además construcciones horizontales y no precisamente en las que haya departamentos, es por eso que de acuerdo con la legislación aplicable en la materia, los condominios se clasifican de acuerdo a su estructura y a su uso, de la siguiente manera:

Los condominios atendiendo a su estructura serán:

• Condominio Vertical: Es un inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa, y derechos de copropiedad. Por ejemplo, un edificio de varios pisos con departamentos.
• Condominio Horizontal: Son inmuebles con construcción horizontal, en donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
• Condominio Mixto: Es el condominio formado por condominios verticales y horizontales.

Así mismo, otra clasificación de los condominios, es de acuerdo a su uso, y podrán ser:

• Condominio Habitacional: Es aquel inmueble en el que la unidad de propiedad privativa está destinada a la vivienda. Por ejemplo, casas o departamentos.
• Condominio Comercial o de Servicios: Es el inmueble destinado a actividades comerciales o servicios permitidos. Por ejemplo, locales u oficinas.
• Condominio Industrial: Es aquél en donde la unidad de propiedad privativa se destina a actividades permitidas propias del ramo. Por ejemplo, bodegas industriales.
• Condominio Mixto: Es aquél en el que la unidad de propiedad privativa se destina a dos o más usos (habitacional, comercial o de servicios, o industrial).

Prohibiciones de los Condóminos

Las prohibiciones a los condóminos se encuentran previstas en las diversas leyes de propiedad en condominio de las entidades federativas de que se trate, así también podrán establecerse prohibiciones en las escrituras constitutivas del régimen de propiedad en condominio y en reglamento interno de condominio de que se trate.

Algunas de estas prohibiciones para los condóminos son las siguientes:

• Realizar innovaciones o modificaciones que afecten la estructura, paredes u otros elementos esenciales del edificio que puedan perjudicar su estabilidad, comodidad, salubridad o seguridad.
• Construir ventanas, pintar o decorar la fachada o paredes exteriores, con estilos o colores que desentonen la estética del inmueble.
• Abstenerse de realizar actos que afecten la conservación y funcionamiento de los servicios e instalaciones.
• Destinar el condominio para fines distintos a los establecidos en la escritura constitutiva del condominio.
• Realizar actos que afecten la tranquilidad, estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad de los demás condóminos.
• Delimitar o pintar señalamientos de exclusividad en áreas de uso común como por ejemplo el estacionamiento, gimnasio, lavandería, etcétera.
• Usar las áreas de uso común para fines distintos a los destinados.
• Poseer animales que por número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos.
• Ocupar un cajón de estacionamiento distinto al asignado.

Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose de la propiedad en condominio de inmuebles son diversos y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.