Registro Público de la Propiedad
En la vida cotidiana, el Registro Público es conocido en operaciones que tienen que ver con los bienes inmuebles o con las sociedades, pero ¿qué es el Registro Público o Registro Público de la Propiedad?
El Registro Público de la Propiedad es una institución dependiente de los gobiernos estatales, por esa razón cada uno de los estados que conforman la República Mexicana cuenta con su propio Registro Público. De tal forma que cada uno de los Registros Públicos que hay en México tendrán la competencia, la organización, las funciones y facultades que establezcan las leyes estatales del Registro Público y sus respectivos reglamentos.
En el Registro Público se inscriben actos relativos al derecho de propiedad, derechos reales sobre bienes, actos relativos a personas morales y otros actos, negocios, resoluciones y diligencias judiciales. Además el Registro Público ofrece otros servicios a los ciudadanos, como proporcionar información relativa a las inscripciones que se encuentran en sus archivos, expedir copias certificadas, copias simples y certificados de libertad de gravamen, entre otros.
El Registro Público tiene como objetivo dar certeza, seguridad jurídica y publicidad de los actos, negocios o resoluciones judiciales inscritos.
Las leyes establecen cuáles actos o resoluciones judiciales requieren ser inscritas en el Registro Público para que surtan efectos frente a terceros, como por ejemplo, el Código Civil dispone que la compraventa de inmuebles deberá celebrarse ante notario, constar en instrumento público e inscribirse en el Registro Público.
Principios Registrales
La función registral se ejerce bajo ciertos principios que se encuentran previstos en las legislaciones del Registro Público. Estos principios explican la función del Registro Público y existen de manera entrelazada y no de forma independiente. Estos principios son:
- Consentimiento: El titular registral o interesado autoriza al Registrador para realizar las inscripciones o anotaciones para la transmisión de dominio o la constitución de un derecho real.
- Especialidad: Identificación del acto inscrito de manera precisa e indubitable.
- Fe Pública Registral: Verdad jurídica del contenido de los asientos del Registro Público salvo prueba en contrario.
- Inscripción: Todo acto que conforme a la ley sea inscrito en el Registro Público será bastante para surtir efectos frente a tercero. Los títulos que conforme a la ley sean registrables y no se registren no producirán efectos en perjuicio de tercero.
- Legalidad: Sólo se registrarán los actos o documentos que reúnan los requisitos exigidos por la legislación aplicable para su inscripción.
- Legitimación: Certeza y seguridad jurídica que se tiene sobre los derechos inscritos los cuales gozan de una presunción de veracidad hasta en tanto no se demuestre discordancia entre la realidad y el registro.
- Prelación: Coexistencia de derechos iguales presentados para su inscripción, tiene prioridad el que fue presentado primero. Tendrá preferencia el primero en haber sido inscrito, el primero en registro es primero en derecho.
- Publicidad: El Registro Público tiene la obligación de hacer del conocimiento público todos los actos o documentos inscritos a fin de que surtan efectos frente a terceros.
- Rogación: El Registro Público realizará las inscripciones a petición de parte, de las autoridades administrativas o de las autoridades judiciales, el Registrador no podrá hacerlo de oficio.
- Tracto Sucesivo: Las inscripciones en el Registro Público deberán hacerse de manera secuencial entre adquisiciones y transmisiones sin que haya ruptura de continuidad.
El Tercero para Efectos Registrales
En materia registral se distingue al tercero registral del tercero simple. El tercero simple es aquel al que se refiere la legislación civil como el extraño que no ha intervenido en un acto o contrato y tampoco ha entrado en relación jurídica con quienes han intervenido en dicho acto o contrato. Ahora bien, el tercero registral no se puede considerar como un total extraño al acto o contrato, sino más bien es una persona que si bien no intervino en el acto o contrato inscrito o registrado, en un momento posterior entra en relación con alguna de las partes que efectivamente intervinieron, en virtud del bien que fue objeto del acto o contrato, mediante la adquisición de un derecho respecto de ese bien.
La Publicidad del Registro Público
La publicidad se refiere a que los actos, negocios o resoluciones inscritos en el Registro Público pueden ser conocidos por todos. Cualquier persona, incluso sin tener interés jurídico sobre los actos negocios o resoluciones inscritos puede realizar consultas en los acervos del Registro Público y obtener información, constancias o certificaciones de los mismos. Por ejemplo, una persona que solo quiere conocer si determinada persona es propietaria de bienes inmuebles puede consultar el archivo del Registro Público, otro ejemplo es el caso de alguna persona que comprará a otra un inmueble y para asegurarse que el inmueble es realmente propiedad de quien lo vende puede acudir al Registro Público para solicitar esa información, además también podrá consultar si el bien reporta o no algún gravamen.
En virtud de la publicidad, el Registro Público tiene la obligación de proporcionar información sobre los actos, negocios o resoluciones inscritos a quien se lo solicite.
Certeza y Seguridad Jurídica del Registro Público
La seguridad jurídica es la garantía que el Estado otorga al individuo sobre su persona, bienes y derechos en el sentido de que no serán violentados. Es la certeza del derecho que tiene una persona sobre sus bienes.
Así menciona la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en el artículo 14 que “Nadie podrá ser privado de la libertad, propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho”.
La inscripción de los actos o negocios jurídicos da certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes objeto de los mismos y de su transmisión.
Así dispone el Código Civil que el derecho registrado se presume que existe y pertenece a su titular en la forma expresada por el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una inscripción de dominio o de posesión tiene la posesión del inmueble inscrito.
Lo inscrito es eficaz y crea una presunción de que el titular inscrito aparentemente es el real.
En ese sentido, quien aparezca en los archivos del Registro Público como titular del derecho de propiedad de un bien, tendrá la certeza y la seguridad jurídica de que ese bien le pertenece y que no podrá ser privado del mismo ilegalmente.
Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose del Registro Público son diversos y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.
