<![CDATA[LEY SOBRE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR
H. Congreso del Estado de Baja
California Sur
Oficialía Mayor
Departamento de Apoyo Parlamentario
Última Reforma BOGE. 44 31-Octubre-2016
LEY SOBRE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR
Ley publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Baja California Sur el 30 de Noviembre de
2007
TEXTO VIGENTE
Última reforma publicada BOGE 31-10-2016
Al margen un sello con el Escudo del Estado de Baja California Sur, al calce dice: EJECUTIVO.
NARCISO AGÚNDEZ MONTAÑO, GOBERNADOR CONSTITUCIONAL DEL
ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR, A SUS HABITANTES HACE SABER:
QUE EL H. CONGRESO DEL ESTADO, SE HA SERVIDO DIRIGIRME EL SIGUIENTE:
DECRETO 1695
EL HONORABLE CONGRESO DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR
DECRETA:
LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DEL
ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR.
TITULO PRIMERO
DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES
CAPITULO I
Disposiciones Generales
Artículo 1º.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público y tienen por
objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento,
administración y extinción del régimen de propiedad en condominio.
Para la representación legal del condominio, los condóminos designarán
un administrador quien contará con las más amplias facultades para pleitos y
cobranzas y actos de administración.
Las escrituras constitutivas de los condominios, sus reglamentos y las
resoluciones de las asambleas de condóminos, se sujetarán en todo tiempo a
las disposiciones de esta Ley.
Artículo 2º.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:
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I.- Administrador.- Persona física o jurídica nombrada en Escritura
Constitutiva o por la Asamblea para desempeñar la función de administración
de un Condominio;
II.- Áreas y Bienes Comunes: Son aquellos que pertenecen en forma pro
indivisa a los condóminos quienes mantienen un derecho de copropiedad
sobre los elementos y partes que sirven al inmueble y cuyo uso,
aprovechamiento y mantenimiento es responsabilidad de condóminos y
ocupantes en términos de lo establecido por el artículo 956 del Código Civil;
III.- Asamblea: Es el órgano supremo del Condominio, conformado por la
reunión de todos los condóminos y celebrada de acuerdo a esta ley y al
Reglamento, en la que se tratan, discuten y resuelven, en su caso, los
asuntos de interés común respecto al Condominio;
IV.- Bienes Comunes de Uso Exclusivo: Son aquellos bienes que siendo
comunes, se señalen en la Escritura Constitutiva del Condominio o en el
Reglamento del mismo, como de uso exclusivo a una Unidad o grupo de
Unidades de Propiedad Exclusiva;
V.- Código Civil: El Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja
California Sur;
VI.- Condominio: Es el régimen jurídico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificación construida en forma
horizontal, vertical o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente,
conjunto y simultáneo por tener salida propia a un elemento común de aquél,
así como la reglamentación de su uso y disfrute por parte de los
condóminos;
VII.- Condómino: Es la persona física o jurídica que tiene la propiedad o la
titularidad de los derechos fideicomitidos sobre una o varias Unidades de
Propiedad Exclusiva en un inmueble afecto al régimen de propiedad en
Condominio;
VIII.- Condominio Maestro: Es la agrupación de dos o más condominios, ya
sean horizontales, verticales o mixtos, construidos en un solo predio, siempre
que cada uno conserve para sí áreas de uso exclusivo, y a su vez existan
áreas de uso común para todos los condominios que integran el Condominio
Maestro, como vialidades, construcciones e instalaciones, y cuyas áreas
comunes generales serán administradas, conservadas y mantenidas por
todos los condominios que lo integran;
VIII Bis.- Constituyente: El propietario de un bien inmueble que lo destina a
la constitución de un régimen de propiedad en Condominio en los términos
de esta Ley;
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IX.- Escritura Constitutiva: Es el documento público mediante el cual se
constituye el régimen de propiedad en condominio respecto de un bien
inmueble, estableciendo las características y condiciones para la
organización y funcionamiento social del mismo;
X.- Ley: La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el
Estado de Baja California Sur;
XI.- Mayoría simple.- Mas del 50% del total de votos de los Condóminos
presentes al momento de celebrar cualquier tipo de Asamblea que estén en
cumplimiento con el Reglamento y al corriente en el pago de todas la cuotas
ordinarias, cuotas extraordinarias, importe del fondo de reserva, importes del
fondo de gastos de mantenimiento y de administración o en cualquier otra
obligación monetaria a su cargo incluyendo los intereses moratorios, penas
convencionales y cualquier otro gasto de cobranza previstas en la Ley, la
Escritura Constitutiva, el Reglamento o las resoluciones aprobadas por la
Asamblea;
XI Bis.- Mayoría especial.- El 75% del total del indiviso del Condominio de los
Condóminos que estén en cumplimiento con el Reglamento y al corriente en
el pago de todas la cuotas ordinarias, cuotas extraordinarias, importes del
fondo de reserva, importe del fondo de gastos de mantenimiento y de
administración o en cualquier otra obligación monetaria a su cargo
incluyendo los intereses moratorios, penas convencionales y cualquier otro
gasto de cobranza previstas en la Ley, la Escritura Constitutiva, el
Reglamento o las resoluciones aprobadas por la Asamblea;
XII.- Mediación: Es una forma no coactiva de solución de problemas, alterno
a la vía jurisdiccional, implementado por el Tribunal Superior de Justicia del
Estado de Baja California Sur a través del Centro de Mediación, mediante el
cual se busca solucionar conflictos de diversa naturaleza suscitados entre
dos o mas partes en disputa, con el fin de llegar a un acuerdo de voluntades.
XIII.- Ocupante: Es la persona física o jurídica que comparte con el
condómino sus derechos de usar y disfrutar una Unidad de Propiedad
Exclusiva, o a cualquier persona en que se hayan delegado, por cualquier
título legal, ya sea público o privado, los derechos de uso y disfrute de una
Unidad de Propiedad Exclusiva. Los Ocupantes pueden ser, de manera
enunciativa y no limitativa, miembros de la familia del Condómino, invitados,
amigos, arrendatarios, comodatarios, usufructuarios, huéspedes, empleados
domésticos, familiares o amigos de estos últimos y, en general, cualquier
persona distinta al Condómino que esté utilizando o disfrutando de una
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Unidad de Propiedad Exclusiva, de manera conjunta o separada, con el titular
de dicha Unidad de Propiedad Exclusiva;
XIV.- Reglamento: Se refiere al Reglamento del Condominio. Es el
instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de esta
Ley estableciendo las normas internas de convivencia de acuerdo a las
características de cada Condominio;
XV.- Sub-Condominio: Es aquel Condominio horizontal, vertical o mixto que
forma parte de un Condominio Maestro, y
XVI.- Unidades de Propiedad Exclusiva: Son los diferentes lotes de terreno,
departamentos, pisos, viviendas, casas, locales, áreas o naves, construidos
en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la
vía pública sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y uso
exclusivos.
CAPITULO II
De la Constitución, Modalidades y Extinción del Régimen de
Propiedad en Condominio.
Artículo 3º.- Los derechos y obligaciones de los Condóminos se regirán por
la Escritura Constitutiva del régimen, la de compraventa correspondiente, por
el Reglamento del Condominio de que se trate, las de la presente Ley, por las
disposiciones del Código Civil para el estado de Baja California Sur, y las de
otras leyes que fueran aplicables.
Artículo 4º.- La constitución del régimen de propiedad en condominio es el
acto jurídico mediante el cual el propietario o propietarios de un inmueble
formalizan ante Notario Público declarando su voluntad de establecer esa
modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que dos o
más personas, teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o
espacios de uso y propiedad común asumiendo condiciones que les permiten
satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma
conveniente y adecuada para todas y cada una de ellas, sin demérito de su
Propiedad Exclusiva.
El propietario de un inmueble entendiéndose como terreno o terreno y
construcción, para obtener las autorizaciones para la constitución del
régimen de propiedad en Condominio deberá realizar lo siguiente:
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I.- Ante la Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio correspondiente,
tramitar el cambio de la modalidad de propiedad a la de propiedad en
Condominio sobre su inmueble;
II.- Presentar ante la Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio que
corresponda, la memoria descriptiva de su proyecto de Condominio, la cual
deberá incluir:
a).- La descripción del lote de terreno con superficie, medidas y colindancias
y clave catastral;
b).- La tabla de indivisos que corresponda para cada Unidad;
c).- En el caso de vivienda, la descripción general de ella;
d).- La descripción de las Áreas Comunes;
e).- La descripción de las vialidades; y
f).- El Reglamento del Condominio.
III.- Aprobada la memoria descriptiva que se señala en el punto anterior, el
propietario del inmueble, con copia autorizada de dicha memoria, solicitará
ala Dirección de Catastro Municipal, la asignación de claves catastrales y una
vez asignadas, procederá a realizar la manifestación catastral de cada una
de las Unidades Privativas; y
IV.- La memoria descriptiva con los oficios de autorización, deberán ser
protocolizados ante Notario Público, mediante declaración unilateral de
voluntad, en la cual se constituya y formalice el régimen de propiedad en
Condominio, esta escritura pública deberá ser inscrita ante las Direcciones
del Catastro y del Registro Público de la Propiedad que corresponda.
Artículo 5º.- Según su estructura, uso, características sociales y
constitución, los condominios y/o sub-condominios y/o condominios
maestros, podrán adoptar una de las siguientes modalidades:
I.- Por su estructura:
a).- Condominio vertical.- Es un inmueble edificado en varios niveles sobre un
terreno común, con Unidades de Propiedad Exclusiva y copropiedad sobre el
suelo y demás elementos y partes comunes de dicho inmueble para su
adecuado uso y disfrute;
b).- Condominio horizontal.- Es un inmueble con construcción horizontal
donde cada condómino es propietario de una Unidad de Propiedad Exclusiva
que se integra con terreno y la construcción en el edificada, pudiendo
compartir o no su estructura y medianería, siendo titular además de un
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derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno,
vialidades, construcciones e instalaciones destinadas al uso común;
c).- Condominio de terreno urbano.- Se constituye por lotes de terreno
individual, considerados como Unidades de Propiedad Exclusiva, en los
cuales cada condómino edificará su construcción atendiendo las
especificaciones técnicas que establezca la autoridad municipal
correspondiente al momento de otorgar la licencia de construcción
respectiva, así como las normas generales y especiales del Condominio; y
d).- Condominio mixto.- Es aquel inmueble conformado por construcciones
verticales y horizontales y en su caso con lotes de terrenos, considerados
como Unidades de Propiedad Exclusiva, que pueden estar constituidos en
agrupamientos como edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones, zonas o
lotes individuales;
II.- Por su uso:
a) Habitacional.- Son aquellos en los que las Unidades de Propiedad Exclusiva
están destinadas a la vivienda;
b) Comercial o de servicios.- Son aquellos cuyas Unidades de Propiedad
Exclusiva están destinadas al giro o servicio que corresponda según su
actividad;
c) De almacenamiento.- Son aquellos cuyas Unidades de Propiedad Exclusiva
están destinadas a la guarda y depósito de bienes muebles perecederos y no
perecederos;
d) Industrial.- Son aquellos en donde la Unidades de Propiedad Exclusiva se
destinan a actividades propias del ramo;
e) De oficina.- Son aquellos cuyas Unidades de Propiedad Exclusiva están
destinadas al desarrollo de actividades profesionales, técnicas o similares; y
f) Mixtos.- Son aquellos en donde las Unidades de Propiedad Exclusiva se
destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores o a
cualquier otro permitido por la legislación aplicable.
III.- Por sus características sociales:
a) Vecinal.- Es un régimen excepcional, dirigido a la vivienda social, con
carácter también de transformación de vivienda múltiple de arrendamiento a
régimen de propiedad en Condominio;
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b) Habitacional Turístico.- Son Condominios cuyas Unidades de Propiedad
Exclusiva, de manera preponderante, fueron adquiridas en propiedad por
extranjeros o que por cualquier título jurídico son acreedores al uso, goce y
disfrute de las mismas, y que las utilizan preferentemente para fines de
descanso y turismo en nuestro Estado o que dichos extranjeros destinan esas
propiedades o esos derechos de uso, goce y disfrute para fines vacacionales
o de temporada en Baja California Sur; y
c) De interés social.- Son aquellos construidos, desarrollados o financiados
por instituciones oficiales de vivienda, federales o locales, o por particulares,
cuando las características de construcción y dimensiones de las Unidades de
Propiedad Exclusiva coincidan con las de las instituciones oficiales de
vivienda anteriormente señaladas.
IV.- Por su constitución:
a) Turístico Residencial.- Modalidad adoptada por el constituyente mediante
la cual éste se reserva el derecho para determinar la organización,
administración, operación y modificación del régimen de propiedad en
condominio de forma autónoma e inamovible durante todo el tiempo
establecido en la Escritura Constitutiva, en términos de las disposiciones del
Capítulo II del Título Quinto de esta Ley, y
b) De determinación general.- Son aquellos en los que la organización,
administración, operación y modificación del régimen de propiedad en
condominio no está especificada en su escritura constitutiva
Artículo 6º.- Previo a la solicitud de constitución del régimen de propiedad
en condominio, el o los constituyentes deberán obtener de las autoridades
competentes una declaración en la que conste la viabilidad de realización del
proyecto general, el dictamen del cumplimiento de las disposiciones de la
Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur y los
programas que de ellos se derivan, así como el uso de suelo del inmueble
para los fines correspondientes.
Artículo 7º.- Para los efectos del artículo anterior, deberá darse
cumplimiento al artículo 9º, fracción II de esta Ley, tomando en cuenta las
Unidades de Propiedad Exclusiva autorizadas para la constitución de cada
régimen de propiedad en Condominio, asignadas para tal efecto en la
Escritura Constitutiva del régimen, aun cuando éste y otros formen parte de
un Condominio Maestro, procurando que cada régimen sea integrado,
congruente a su utilización de Áreas Comunes.
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Artículo 8º.- El régimen de propiedad en Condominio puede constituirse en
construcciones en proceso o terminadas, en los siguientes casos:
I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o
naves de que conste un Condominio, o que hubieran sido construidos dentro
de un inmueble con partes de uso común, pertenezcan a distintos
propietarios o siendo del mismo propietario, se les dé un uso diferente o
privado a cada uno;
II. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o
naves que se construyan dentro de un inmueble, y que cuente éste con
elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad privada, se destine a la
enajenación de personas distintas;
III. Cuando el propietario o los propietarios de un inmueble lo dividan en
diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, para
enajenarlos a distintas personas, siempre que exista un elemento común de
propiedad indivisible;
IV. Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de
desarrollo urbano aplicables; y
V. Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se
generen dos o más Unidades de Propiedad Exclusiva, que compartan áreas e
instalaciones comunes.
En edificaciones terminadas, la autoridad correspondiente autorizará el
cambio a régimen de propiedad en Condominio, siempre que cumplan con
las normas relativas a la división del suelo, su uso, densidad e imagen
urbana, restricciones y demás normatividad aplicable vigente en el momento
de su construcción.
Artículo 9º.- Para constituir el régimen de propiedad en Condominio, el
propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en escritura ante
notario público e inscribirse en el Catastro y en el Registro Público de la
Propiedad y del Comercio que corresponda, en la cual se hará constar:
I.- Haber obtenido la declaratoria a que se refiere el artículo 7º de esta ley y
que las autoridades competentes han expedido las licencias, autorizaciones o
permisos de construcciones urbanas y de salubridad que requieran este tipo
de obras;
II.- La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del
inmueble que se sujetará al régimen de propiedad en Condominio de que se
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trate, con especificación precisa de su separación del resto de áreas, si está
ubicado dentro de un Condominio Maestro.
Asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, o por el número de
Condóminos del conjunto, los límites de los Condominios o de las alas,
secciones, zonas o manzanas que de por sí deban constituir regímenes
condominales independientes integrados, en su caso, en un Condominio
Maestro, en virtud de que la ubicación y números de copropiedades respecto
de Áreas Comunes origine la conveniencia o necesidad de separación de los
Condóminos en diversos Condominios integrados en un Condominio Maestro;
III.- Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los
materiales empleados o que vayan a emplearse;
IV.- La descripción de cada Unidad de Propiedad Exclusiva, número,
ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento o
cualquier otro fin, si los hubiera, que lo componen. En caso de que éste sea
área común, el inmueble deberá contar con el número de lugares suficientes
para el total de las Unidades de Propiedad Exclusiva, incluyendo sus
medidas, de acuerdo a la legislación aplicable.
Cuando los Condominios, en virtud de su edificación, no contemplen
Áreas Comunes para estacionamiento, requerirán que, previo estudio
específico, la autoridad competente evalúe la autorización de la constitución
del régimen de propiedad en Condominio, de conformidad con las leyes y
Reglamentos vigentes en la materia;
V.- El establecimiento de zonas dentro de las Áreas Comunes, que
permitan facilitar el tránsito y desplazamiento de las personas con
discapacidad, en concordancia con las disposiciones legales y reglamentarias
vigentes en el Estado;
VI.- El porcentaje indiviso asignado a cada Unidad de Propiedad Exclusiva y
su relación al total del Condominio;
VII.- Las características del Condominio, de acuerdo a lo establecido en el
artículo 5º de esta Ley, así como el destino de cada una de las Unidades de
Propiedad Exclusiva;
VIII.- La denominación del Condominio y su domicilio, así como la
descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones,
ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su
fácil identificación;
IX.- En caso de que se realicen actos de promesa de enajenación de
Unidades de Propiedad Exclusiva, las características de la póliza de fianza
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que deben exhibir el o los propietarios originales, para responder por la
ejecución de la construcción y de los vicios de ésta. El monto de la fianza y el
término de la misma serán determinados por la autoridad que expida las
licencias de construcción, la cual en ningún caso será inferior al valor
asignado o determinado en la licencia de construcción, ni superior a un 50%
adicional de dicho valor;
X.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la Escritura
Constitutiva del régimen y el Reglamento interno del Condominio;
XI.- La obligación de los Condóminos de garantizar el pago de las cuotas
correspondientes al fondo de mantenimiento y administración y al fondo de
reserva se garantizará con la Unidad de Propiedad Exclusiva
correspondiente; y
XII.- Que se han agregado en la Escritura Constitutiva, debidamente
certificados por notario público, el plano general, memoria técnica
descriptiva y Reglamento del Condominio.
De la documentación mencionada en el párrafo anterior, el propietario
original entregará copia al Administrador del Condominio, así como del
testimonio autorizado de la Escritura Constitutiva del régimen de propiedad
en Condominio, para el debido desempeño de su cargo, misma que el
Administrador estará obligado a entregar a su sustituto.
Artículo 10.- En los Condominios Maestros, las autoridades competentes
podrán autorizar, según el caso, la conveniencia o necesidad de que existan
zonas comerciales, de servicios y equipamiento urbano, así como de
comunicaciones y transporte en general para facilitar la organización y
funcionamiento de los Condominios, siempre y cuando al constituirse el
régimen de propiedad en Condominio exista previo acuerdo del propietario o
propietarios, o en su caso, se apruebe por una mayoría calificada de
Condóminos que represente el 75% del indiviso del Condominio.
Previo acuerdo aprobatorio de la asamblea respectiva de Condóminos que
represente el 75% del indiviso del Condominio y la celebración de convenios
con las autoridades competentes, se podrán establecer servicios de control y
vigilancia en los jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y
demás áreas abiertas que formen parte de las zonas y elementos de uso
común, sin que ello impida que la misma asamblea contrate servicios
profesionales para estos fines.
Artículo 11.- Cuando un Condominio esté integrado por varias zonas,
secciones o manzanas y exista la necesidad de apertura de vialidades
públicas, jardines, parques, equipamiento urbano y servicios, su
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Administrador podrá convenir con las autoridades municipales, previa
autorización de los Condóminos que en la asamblea representen por lo
menos el 75% del indiviso del Condominio, el uso y disfrute públicos de Áreas
Comunes, sin menoscabo de su propiedad.
Artículo 12.- La Escritura Constitutiva del régimen de propiedad en
Condominio, así como los contratos de compraventa y demás actos que
afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir
con los requisitos y presupuestos de esta Ley, deberán otorgarse ante
notario público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Artículo 13.- La Escritura Constitutiva del régimen de propiedad en
Condominio y el Reglamento interno del mismo deberán contener las bases y
criterios legales necesarios para su modificación.
En todo caso, cualquier modificación a la Escritura Constitutiva y su
Reglamento, se acordará en asamblea extraordinaria, a la que deberán
asistir más de la mitad de los Condóminos, y sus resoluciones, para que sean
válidas, deberán adoptarse cuando menos por una mayoría calificada de
Condóminos que represente el 75% del indiviso del Condominio.
Artículo 14.- En todo contrato para adquisición de los derechos sobre una
Unidad de Propiedad Exclusiva, se hará constar que la parte enajenante
entregó a la parte adquirente una copia certificada por notario público, de la
Escritura Constitutiva del Condominio y los anexos propios de la Unidad de
Propiedad Exclusiva que se transmite.
Artículo 15.- La extinción voluntaria del régimen de propiedad en
Condominio se acordará en Asamblea Extraordinaria a la que deberá asistir la
mayoría simple de los Condóminos y requerirá de un mínimo de votos que
represente el 75% del indiviso del Condominio y la mayoría simple del
número total de Condóminos asistentes para que sean válidas sus
resoluciones. La extinción del régimen de propiedad en Condominio deberá
constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la
Propiedad.
Artículo 16.- Se declara de orden público e interés social la constitución del
régimen de propiedad en Condominio destinada a la vivienda vecinal y de
interés social, así como aquellos que se constituyan o edifiquen en zonas de
mejoramiento urbano.
Artículo 17.- En los Condominios de carácter vecinal y de interés social, las
autoridades competentes de los Municipios del Estado, de conformidad con
los criterios generales que al efecto expidan, en dado caso, podrán mediante
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convenios celebrados con los Administradores, participar en el
mantenimiento y realizar la vigilancia de áreas de uso común expresamente
determinadas.
Podrán ser objeto de dichos convenios las áreas y servicios comunes con
que cuente el Condominio, siempre y cuando no estén confinadas ni
destinadas al uso exclusivo de los Condóminos.
Para celebrar los convenios a que se refiere este artículo, los
Administradores del Condominio requerirán de facultad especial otorgada por
la asamblea mediante una mayoría de votos que represente, por lo menos, el
75% del indiviso del Condominio y más de la mitad del número total de
Condóminos presentes.
TITULO SEGUNDO
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y LOS DE USO COMÚN
CAPÍTULO I
De los Bienes de Propiedad Exclusiva
Artículo 18.- Se considerará como parte integrante del derecho de
propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le
correspondan, tales como estacionamientos, cuartos de servicio, jaulas de
tendido, lavaderos o cualquier otro que no sean elementos comunes y que se
les haya asignado formando parte de su Unidad de Propiedad Exclusiva,
según la Escritura Constitutiva.
El condómino tendrá derecho singular exclusivo de su Unidad de
Propiedad Exclusiva y derechos de copropiedad sobre los elementos y partes
del Condominio que en la Escritura Constitutiva se consideren comunes.
Artículo 19.- En las diferentes modalidades de régimen de propiedad en
Condominio, cada condómino disfrutará de sus derechos en calidad de
propietario, en los términos previstos en el Código Civil para el Estado de
Baja California Sur. Por tal razón, podrá venderlo, darlo en arrendamiento,
hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la Unidad de Propiedad
Exclusiva, y su porcentaje de indiviso respectivo, todos los contratos a que se
refiere el derecho común, sin necesidad de autorización de otros
Condóminos, con las limitaciones que establece la ley.
Artículo 20.- Cada condómino y en general los habitantes del Condominio,
podrán usar los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones
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generales conforme a su naturaleza y destino originales, sin restringir o
hacer más oneroso el derecho de los demás, pues de lo contrario se hará
acreedor a las sanciones previstas en esta Ley y las que en su caso se
lleguen a establecer en el Reglamento respectivo; sin perjuicio de las
responsabilidades del orden civil o penal en que pueda incurrir.
Artículo 21.- Cada Condómino u Ocupante usará su Unidad de Propiedad
Exclusiva en forma ordenada y pacífica. En ningún caso podrá utilizarla para
fines contrarios a su destino y naturaleza, ni hacerla servir a objetos distintos
a los expresamente consignados en la Escritura Constitutiva del Condominio.
Artículo 22.- Cuando un condómino no ejerza sus derechos o renuncie a
usar determinados bienes comunes, seguirá sujeto a las obligaciones que le
imponen esta Ley, la Escritura Constitutiva, el Reglamento del Condominio y
las demás disposiciones legales aplicables.
Artículo 23.- El condómino puede usar, gozar y disponer de su Unidad de
Propiedad Exclusiva, con las limitaciones de esta Ley y las demás que
establezcan la Escritura Constitutiva y el Reglamento del Condominio, pero
no podrán ser objeto de enajenación parte de los mismos, como piezas,
recámaras, cuartos de servicio o áreas para el estacionamiento de vehículos.
El condómino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso,
acordarán entre sí quién debe cumplir determinadas obligaciones ante los
demás Condóminos y en qué caso el usuario tendrá la representación del
condómino en las Asambleas que se celebren, pero en todo momento el
condómino es obligado solidario de las obligaciones del usuario. Ambos
harán oportunamente las notificaciones correspondientes al Administrador
dentro de los primeros cinco días hábiles, contados a partir del otorgamiento
de su representatividad, para los efectos que procedan. En caso de no
realizarse dicha notificación al Administrador, el usuario no contará con
representación ninguna, salvo en caso de otorgamiento de poder a su favor,
otorgado en términos de esta Ley por el condómino para el caso concreto de
que se trate.
En todo contrato de arrendamiento, comodato o cualquier otro
instrumento jurídico, sin importar su denominación, mediante el cual se
otorgue a un tercero el uso de una Unidad de Propiedad Exclusiva, se deberá
incluir la obligación a cargo de éste de cumplir y respetar las disposiciones
del Reglamento del Condominio, debiéndose de anexar una copia del mismo.
El incumplimiento de esta disposición podrá originar, según fuere el caso,
o la rescisión del contrato o la aplicación de lo prevenido en el artículo 49 de
esta ley.
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Artículo 24.- Para el ejercicio del derecho del tanto para la adquisición de la
Unidad de Propiedad Exclusiva por parte de los inquilinos, se estará a lo
dispuesto en el Código Civil respecto a dicha materia.
Artículo 25.- Queda prohibido a los Condóminos y en general a los
habitantes y Ocupantes del Condominio:
I.- Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás
Condóminos y Ocupantes, salvo en el caso de eventos especiales que se
celebren en las Áreas Comunes y siempre y cuando cuente con la
autorización expresa de la administración del Condominio, ni tampoco podrá
realizar actos que comprometan la estabilidad, seguridad o salubridad del
Condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados;
II.- Efectuar todo acto, en cuanto a los servicios y Áreas Comunes e
instalaciones generales, aún en el interior de su propiedad, que impida o
haga menos eficaz su operación, o estorbe o dificulte el uso común, ponga en
riesgo la seguridad y tranquilidad de los Condóminos, así como de las
personas que transiten por los pasillos, andenes y escaleras, estando
obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus
propios servicios e instalaciones;
III. Realizar obras, edificaciones, o modificaciones en el interior de su Unidad
de Propiedad Exclusiva, como abrir claros, puertas o ventanas, entre otras,
que afecten la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del
edificio o que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o
comodidad;
IV. Realizar en Condominios de uso habitacional, obras y reparaciones en
horario nocturno, salvo los casos de fuerza mayor.
Para el caso de uso comercial o de servicios, industrial o mixto, la
Asamblea de Condóminos acordará los horarios que mejor convengan al
destino del Condominio, sin perjuicio de lo que establezca al respecto la
legislación aplicable de la matería;
V.- Decorar o pintar tratándose de edificios, la fachada o las paredes
exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique la estética
general del Condominio;
VI.- Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso, naturaleza o destino de
las áreas verdes, salvo acuerdo de los Condóminos que represente cuando
menos, el 75% del indiviso del Condominio correspondiente, siempre y
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cuando no contravenga lo estipulado en la legislación ambiental aplicable y
en la Escritura Constitutiva del Condominio;
VII.- Realizar obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad y
conservación en Áreas Comunes, o afecten la comodidad del Condominio; las
que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común,
aunque sea a un solo dueño, y las que demeriten cualquier parte de una
Unidad de Propiedad Exclusiva.
En los dos últimos casos del párrafo que antecede, las obras podrán
llevarse a cabo solamente si en asamblea general existe acuerdo unánime de
los Condóminos y en el último, además, se indemniza al afectado a su plena
satisfacción;
VIII.- Privatizar las Áreas Comunes de los Condominios, destinadas para
estacionamiento, aún cuando se utilice cualquier objeto o material para tal
fin; y
IX.- Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las
condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del Condominio o de los
Condóminos.
Artículo 26.- El infractor de las disposiciones previstas en el artículo
anterior, independientemente de las sanciones que establece esta Ley y las
que disponga el Reglamento Interno del Condominio, será responsable del
pago de los gastos que se efectúen para reparar o restablecer los servicios e
instalaciones de que se trate, así como de los daños y perjuicios que
resultaren.
Las faltas previstas en los bandos de policía y buen gobierno o en los
Reglamentos respectivos, que se cometan en las Áreas Comunes a que se
refiere la fracción I del artículo anterior, serán sancionadas por la autoridad
cívica competente, en los términos de dichos ordenamientos.
CAPÍTULO II
De los Bienes Considerados de Propiedad Común
Artículo 27.- El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
Condominio es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo
sobre la Unidad de Propiedad Exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable,
gravable o embargable, separadamente de la misma Unidad de Propiedad
Exclusiva.
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El derecho de copropiedad de cada condómino sobre los bienes comunes
será proporcional de la misma manera en que su Unidad de Propiedad
Exclusiva representa en porcentaje con respecto a la totalidad del inmueble
sujeto al régimen de propiedad en Condominio, fijado en la Escritura
Constitutiva. Son objeto de propiedad común:
I.- El terreno, sótanos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores,
escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones
deportivas, de recreo, de recepción o reunión social, espacios que hayan
señalado las licencias de construcción como suficientes para estacionamiento
de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general;
II.- Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del
portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y
servicios comunes;
III.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o
disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores,
montacargas, incineradores, estufas, hornos, calderas, bombas y motores,
albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción,
electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, de ornato, zonas de
carga y descarga en lo general, y otras semejantes, con excepción de los que
sirvan únicamente a cada Unidad de Propiedad Exclusiva;
IV.- Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso
general; y
V.- Cualesquiera otras partes del Condominio, locales, obras, aparatos o
instalaciones que se resuelva, por la unanimidad de los Condóminos, usar o
disfrutar en común o que se establezca con tal carácter en la Escritura
Constitutiva y en el Reglamento del Condominio.
Los Condóminos vigilarán y exigirán al Administrador que se lleve un
inventario completo y actualizado de todos los muebles, aparatos e
instalaciones descritos, así como de los que en lo sucesivo se adquieran o se
den de baja.
Artículo 28.- Serán de propiedad común, sólo entre los Condóminos de las
Unidades de Propiedad Exclusiva colindantes, los entrepisos, pavimentos,
muros y demás divisiones que separen entre si unas y otras Unidades
vecinas, por lo que la realización de las obras que requieran, así como de su
costo, serán obligatorias para los respectivos Condóminos.
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Artículo 29.- En ningún caso, los Condóminos independientemente de la
ubicación de su Unidad de Propiedad Exclusiva, tendrán más derecho que el
resto de los Condóminos.
Salvo que lo establezca el Reglamento del Condominio, los Condóminos de
la planta baja no podrán ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los
demás Condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros
espacios de tal planta considerados como comunes, incluidos los destinados
a cubos de luz, ni hacer obras en dichos lugares. Con igual salvedad, los
Condóminos del último piso no podrán ocupar la azotea ni elevar nuevas
construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los demás
Condóminos.
Artículo 30.- Para las obras en los bienes comunes e instalaciones
generales, se observarán las siguientes reglas:
I.- Las obras necesarias para mantener el Condominio en buen estado de
seguridad, estabilidad y conservación, y, para que los servicios funcionen
normal y eficazmente, se efectuarán por el Administrador previa licencia, en
su caso, de las autoridades municipales competentes, bastando la
conformidad del comité de vigilancia y sin necesidad del acuerdo de los
Condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y
administración, debiendo informar al respecto en la siguiente asamblea.
Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el
Administrador convocará a asamblea de Condóminos, a fin de que, conforme
lo prevenga el Reglamento del Condominio, resuelva lo conducente;
II.- El propietario o propietarios de Unidades de Propiedad Exclusiva en caso
de enajenación, responderán por el saneamiento para el caso de evicción. El
propietario o propietarios originales de las Unidades de Propiedad Exclusiva
nuevas, serán responsables por los defectos o vicios ocultos de las
construcciones, extinguiéndose las acciones correspondientes en un año a
partir de la entrega de la Unidad de Propiedad Exclusiva respectiva.
En todo caso se tendrá en cuenta la póliza de fianza que prevé el artículo
9º fracción IX de ésta Ley, para el ejercicio de las acciones que procedan.
III.- Para realizar obras que se traduzcan en un mejor aspecto o mayor
comodidad, aumenten o no el valor del Condominio, se requerirá acuerdo
aprobatorio de la asamblea de una mayoría de Condóminos que represente
el 75% del indiviso del Condominio;
IV.- Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes y servicios
comunes podrán ser efectuadas por cualquiera de los Condóminos, en caso
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de falta de Administrador, y será reembolsado prorrateadamente por los
Condóminos de los gastos en que haya incurrido;
V.- Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación,
conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así
como de las áreas o bienes comunes, serán cubiertos por los Condóminos en
la proporción que su porcentaje de copropiedad represente sobre el indiviso
del Condominio;
VI.- En los Condominios de construcción vertical, las obras que requieran los
techos en su parte exterior y los sótanos serán por cuenta de todos los
Condóminos; y
VII.- En caso de que los árboles representen un riesgo para las
construcciones o para los Condóminos, o bien se encuentren en malas
condiciones fitosanitarias, la asamblea determinará las acciones más
convenientes a realizar.
Artículo 31.- Se podrán celebrar convenios con las autoridades
competentes para establecer servicios de control y vigilancia en los jardines,
accesos, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas que
formen parte de las zonas y elementos de uso común, previo acuerdo
aprobatorio de la Asamblea General, sin que ello impida que la misma
Asamblea contrate servicios profesionales para estos fines.
TÍTULO TERCERO
DE LA ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS CONDOMINIOS
CAPITULO I
De la Supremacía y Atribuciones de la Asamblea
Artículo 32.- La Escritura Constitutiva del Condominio estipulará la
organización y funcionamiento social del mismo, cuyo órgano supremo es la
Asamblea de Condóminos.
La asamblea contará con un Presidente, un Secretario y cuando menos
dos escrutadores designados por la misma.
Serán Asambleas ordinarias aquellas que se convoquen para tratar los
asuntos a que se refiere el articulo 35 de esta Ley, con excepción de la
fracción I, que deberá tratarse en asamblea extraordinaria, la que también
deberá resolver y acordar, en el caso de destrucción, ruina, vetustez,
expropiación o afectación del Condominio con arreglo a las disposiciones
legales que fueren aplicables, lo relativo a la reconstrucción, demolición,
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división y aún enajenación de los bienes que integren el régimen de
propiedad en Condominio.
Serán de grupo las Asambleas de un Condominio Maestro, en las cuales
se resolverán supuestos de un Condominio que conste de diferentes partes y
comprenda, por ejemplo, varias escaleras, patios, jardines, obras e
instalaciones destinadas a servir únicamente a un Condominio, cuyos gastos
especiales serán a cargo del grupo de los Condóminos beneficiados,
incluyendo los casos de las escaleras, ascensores, montacargas y otros
elementos, aparatos o instalaciones de uso exclusivo del Condominio
correspondiente. En el Reglamento del Condominio podrán establecerse
normas especiales para el reparto de estos gastos, así como aquellos para
regular juntas de Administradores, cuando dicho Condominio se haya
organizado por secciones o grupos, o se trate de un Condominio Maestro.
Artículo 32 Bis.- Las Asambleas se regirán por las siguientes disposiciones:
I.- Se celebrarán obligatoriamente por lo menos una vez cada año y las de
grupo cuantas veces sean convocadas conforme a lo dispuesto por esta Ley,
la Escritura Constitutiva y el Reglamento del Condominio.
Las Asambleas extraordinarias, serán convocadas con la anticipación que
las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en lo demás a las disposiciones
de esta Ley y el Reglamento correspondiente;
II.- El valor del voto de cada Condómino será igual al porcentaje del indiviso
que le corresponde y que figure en la Escritura Constitutiva y en el
instrumento público correspondiente en que conste su propiedad.
En los casos de elección, reelección o remoción del Administrador, de los
integrantes de la administración o del Comité de Vigilancia, a cada Unidad de
Propiedad Exclusiva habitacional corresponderá un sólo voto, inclusive
aquellos de uso mixto que cuenten con Unidades para su uso habitacional o
habitacional-turístico. Se exceptúan los Condominios por uso comercial, de
oficinas, de almacenamiento, industrial y estacionamiento, en donde la
votación será de acuerdo a lo dispuesto en el párrafo anterior;
III.- La votación será nominal y directa, pero el Reglamento del Condominio
podrá facultar la representación mediante simple carta poder firmada ante
dos testigos, sin que en ningún caso una sola persona pueda representar a
más del 50% de los Condóminos. En ningún caso, el Administrador podrá
representar a Condómino alguno;
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IV.- Las resoluciones de la asamblea se tomaran por mayoría simple de votos
de los presentes, excepto en los casos en que la presente Ley y el
Reglamento, sin contravenir a esta, prescriban una mayoría especial;
V.- Los nombramientos del Administrador, del Comité de Administración, en
su caso, y del Comité de Vigilancia, tendrán vigencia de hasta un año y sólo
podrán ser reelectos por una sola vez para el periodo inmediato, salvo que
exista la unanimidad de los Condóminos en Condominios que no excedan de
20 Unidades de Propiedad Exclusiva. Se exceptúa de lo anterior los casos de
administración externa;
VI.- En los casos de que solo un Condómino represente más del 50% del
indiviso del Condominio y los Condóminos restantes no asistan a la
Asamblea, previa notificación de la convocatoria de acuerdo a esta Ley, se
requerirá para que sean valido los acuerdos de Asamblea la presencia de un
Notario Público para que dé fe de los acuerdos que se den por mayoría
simple de la Asamblea;
VII.- Cuando un solo Condómino represente más del 50% del indiviso del
Condominio, se requerirá para que sean válidos los acuerdos de la Asamblea,
la presencia de un Notario Público para que dé fe de los acuerdos que se den
por mayoría simple en la Asamblea;
VIII.- El secretario transcribirá el acta de la asamblea en el libro que para tal
efecto haya autorizado la asamblea de Condóminos. Las actas, por su parte,
serán autorizadas, y en este orden, por el propio secretario, el presidente de
debates de la asamblea, los escrutadores y los miembros del Comité de
Vigilancia en caso de que asistan, y en su caso por notario público;
IX.- El secretario tendrá siempre a la vista de los Condóminos, el libro de
actas e informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la
asamblea.
Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las Asambleas de
Condóminos éstos podrán acordar otros mecanismos y formas para tomar
decisiones y acuerdos para la mejor administración de los Condominios.
Con independencia del tipo de Asamblea y de los acuerdos en ella
tomados, toda acta deberá ser protocolizada ante Notario Público para que
proceda a su inscripción en el Registro Público de la Propiedad
correspondiente.
X.- Para los efectos de las votaciones en las Asambleas, la Escritura
Constitutiva del régimen o el Reglamento, podrán prever el voto a través de
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correo electrónico. Este procedimiento deberá de ser el que establezca el
Reglamento o lo que apruebe la Asamblea General de Condóminos, a través
de mayoría simple, para así definir su propio procedimiento del voto
electrónico.
No se negarán efectos jurídicos, validez o fuerza obligatoria a cualquier
tipo de información por la razón de que esté contenida en un mensaje de
datos.
En el caso que el Reglamento o la Asamblea General de Condóminos no
tenga o apruebe un propio procedimiento, se podrá adoptar algún otro medio
siempre que tal medio se someta en su interpretación y aplicación a los
principios de neutralidad tecnológica, autonomía de la voluntad,
compatibilidad internacional y equivalencia funcional del mensaje de datos
en relación con la información documentada en medios no electrónicos y de
la firma electrónica en relación con la firma autógrafa, donde podrán
emplearse los medios electrónicos, ópticos o cualquier otra tecnología,
incluyendo las videoconferencias. Por lo que se deberán tomar en cuenta las
siguientes definiciones:
Activación.- Es el procedimiento por el cual se desbloquean las condiciones
de acceso a una clave y se permite su uso;
Autentificación.- Procedimiento de comprobación de la identidad de un
solicitante o titular de certificados de identificación única;
Certificado de Autentificación.- Tiene como finalidad garantizar
electrónicamente la identidad del ciudadano al realizar una transacción
informática. El certificado de autentificación, asegura que la comunicación
electrónica se realiza con la persona que dice es. El titular podrá a través de
su certificado acreditar su identidad frente a cualquiera ya que se encuentra
en posesión del certificado de identidad y de la clave privada asociada al
mismo.
El uso de este certificado no está habilitado en operaciones que requieran
no repudio de origen, por tanto los terceros aceptantes y los prestadores de
servicios no tendrán garantía del compromiso del titular con el contenido
firmado. Su uso principal será para generar mensajes de autentificación
(confirmación de la identidad) y de acceso seguro a sistemas informáticos
(mediante establecimientos de canales privados y confidenciales con los
prestadores de servicio)
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Certificado.- Es un conjunto de información que consta de un ID
(identificador) de petición, una password (contraseña) y sirve para asegurar
la veracidad de la clave pública perteneciente al propietario del certificado;
Certificado electrónico.- Es un documento firmado electrónicamente por
un prestador de servicios de certificación que vincula unos datos de
verificación de firma a un firmante y confirma su identidad. Se extiende a los
casos en que la vinculación de los datos de verificación de firma se hace a un
componente informático;
Datos de creación de firma electrónica.- Son datos únicos, como códigos
o claves criptográficas privadas, que el firmante genera de manera secreta y
utiliza para crear su firma electrónica, a fin de lograr el vínculo entre dicha
firma electrónica y el firmante;
Datos de creación de la firma (clave privada).- Son datos únicos, como
códigos o claves criptográficas privadas, que el suscriptor utiliza para crear la
firma electrónica.
Datos de verificación de firma (Clave Pública).- Son datos como códigos
o claves criptográficas públicas, que se utilizan para verificar la firma
electrónica.
Destinatario.- La persona designada por el emisor para recibir el mensaje
de datos, pero que no esté actuando a título de intermediario con respecto a
dicho mensaje;
Emisor.- Toda persona que, al tenor del mensaje de datos, haya actuado a
nombre propio o en cuyo nombre se haya enviado o generado ese mensaje
antes de ser archivado, si éste es el caso, pero que no haya actuado a título
de intermediario;
Firma electrónica.- Es el conjunto de datos en forma electrónica,
consignados junto a otros o asociados con ellos, que pueden ser utilizados
como medio de identificación personal y produce los mismos efectos jurídicos
que la firma autógrafa, siendo admisible como prueba en juicio.
En aquellas disposiciones que se refieren a firma digital, se considerará a
ésta como una especie de la firma electrónica;
Firma electrónica avanzada.- Es aquella firma electrónica que permite
establecer la identidad personal del suscriptor respecto de los datos firmados
y comprobar la integridad de los mismos, por estar vinculada de manera
exclusiva tanto al suscriptor, como a los datos a que se refiere, y por haber
sido creada por medios que mantiene bajo su exclusivo control.
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Firma electrónica reconocida.- Es aquella firma electrónica avanzada
basada en un certificado reconocido y generada mediante un dispositivo
seguro de creación de firma.
Firmante.- La persona que posee los datos de la creación de la firma y que
actúa en nombre propio o de la persona a la que representa;
Identificador de usuario.- Conjunto de caracteres que se utilizan para la
identificación unívoca de un usuario en un sistema.
Intermediario.- En relación con un determinado mensaje de datos, se
entenderá toda persona que, actuando por cuenta de otra, envíe, reciba o
archive dicho mensaje o preste algún otro servicio con respecto a él;
Mensaje de datos.- La información generada, enviada, recibida o archivada
por medios electrónicos ópticos;
Documento electrónico.- Conjunto de registros lógicos almacenados en
soporte susceptible de ser leído por equipos electrónicos de procesamiento
de datos que contiene información.
Parte que confía.- La persona que, siendo o no el destinatario, actúa sobre
la base de un certificado o de una firma electrónica;
Prestador de servicios de certificación.- La persona física o jurídica, o
institución pública que preste servicios relacionados con firmas electrónicas y
que expide los certificados, en su caso;
Sistema de información.- Se entenderá como un conjunto de
procedimientos interrelacionados que forman un todo para generar, enviar,
recibir, archivar o procesar información para apoyar la toma de decisiones;
Titular del certificado.- Se entenderá como la persona física o jurídica a
cuyo favor fue expedido el certificado de identidad pública.
XI.- Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la asamblea se
considere necesario, el Administrador, el comité de vigilancia o cuando
menos el 25% de los Condóminos, podrán solicitar la presencia de un notario
público, y
XII.- Los Condóminos o sus representantes, podrán asistir a las Asambleas,
acompañados por abogados, contadores públicos y/o intérpretes traductores,
quienes podrán hacer uso de la voz y estarán sujetos al procedimiento que
establezca la Asamblea General de Condóminos.
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Artículo 33.- En el procedimiento para la celebración de las Asambleas
según sea el caso, deberán cumplirse las siguientes disposiciones:
Cuando la asamblea se celebre en virtud de primera convocatoria, se
requerirá de un quórum de asistencia del 75% de los Condóminos; cuando se
realice en segunda convocatoria se requerirá de un quórum de asistencia de
por lo menos del 50% más uno de los Condóminos. En caso de tercera o
ulterior convocatoria, la asamblea se declarará legalmente instalada con los
Condóminos que asistan.
Entre la publicación de la Convocatoria y la celebración de la Asamblea
que corresponda, deberá mediar un plazo de cuando menos diez días
calendario.
La primera, segunda, tercera o ulterior Convocatoria podrán publicarse de
forma conjunta o separada.
La Asamblea en segunda Convocatoria podrá celebrase una vez
transcurridos quince minutos de la hora y fecha fijada para la celebración de
la Asamblea en primera Convocatoria. Para la celebración de la Asamblea en
tercera o ulterior Convocatoria deberá mediar el mismo plazo señalado.
En los casos anteriores, las resoluciones se tomarán por mayoría simple
de los presentes, con excepción de los asuntos que por Ley o por disposición
del Reglamento requieran una mayoría específica para ser aprobados.
Los condóminos o sus representantes, serán notificados mediante la
Convocatoria que efectúe el Administrador en el domicilio convencional de
cada Condómino o a través de la publicación de la Convocatoria en uno o
más lugares visibles del Condominio.
Los Condóminos podrán convocar a Asamblea, sin intervención del
Administrador, cuando acrediten ante Juez competente que representan
como mínimo el 25% del indiviso del Condominio.
En casos de suma urgencia, se convocará a Asamblea con la anticipación
que las circunstancias lo exijan.
Las determinaciones adoptadas por las Asambleas en los términos de
esta Ley, la Escritura Constitutiva, el Reglamento y de las demás
disposiciones legales aplicables, obligan a todos los Condóminos, incluyendo
a los ausentes y disidentes.
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Artículo 34.- Las convocatorias para la celebración de Asambleas, deberán
cumplir con los siguientes requisitos:
I.- La convocatoria deberá indicar el tipo de asamblea de que se trate, lugar
en donde se realizará dentro del condominio, o en su caso el establecido por
el Reglamento pero en ningún caso fuera del municipio en que se ubica el
Condominio, así como la fecha y hora en que se celebrará, incluyendo el
orden del día y quien convoca; y
II.- Los Condóminos o sus representantes, serán notificados mediante la
entrega en forma fehaciente, de la convocatoria respectiva, en la Unidad de
Propiedad Exclusiva que le corresponda o en el domicilio diverso que dentro
del municipio de que se trate hayan indicado para tal efecto y por escrito a la
administración del Condominio. Además, el convocante deberá fijar la
convocatoria en uno o más lugares visibles del Condominio, o en los
expresamente establecidos en el Reglamento, en la fecha en que se expida,
debiendo levantar acta circunstanciada de lo anterior, firmada por la persona
que convoca, por un miembro del comité de vigilancia y tres Condóminos, o
en su defecto levantar dicha acta circunstanciada ante la fe de notario
público.
Artículo 35.- La asamblea de Condóminos tendrá las siguientes facultades:
I.- Modificar la Escritura Constitutiva del Condominio y aprobar o reformar el
Reglamento del mismo, debiéndose inscribir éstas en el Registro Público de
la Propiedad en los casos y condiciones que prevean la una y el otro;
II.- Nombrar y remover al Administrador o Administradores, en los términos
de la presente Ley y del reglamento.
El Administrador o Administradores podrán ser o no alguno de los
Condóminos y la Asamblea de éstos fijará la remuneración relativa, que
podrá renunciarse por algún condómino que acepte servir gratuitamente el
cargo;
III.- Precisar las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros
y las necesarias respecto de los Condóminos, de acuerdo a la Escritura
Constitutiva y al Reglamento del Condominio;
IV.- Establecer y modificar las tasas moratorias a cargo de los Condóminos,
en caso de incumplimiento del pago de las cuotas de mantenimiento y
administración y para el fondo de reserva;
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V.- En los términos de las fracciones anteriores, nombrar y remover al comité
de vigilancia;
VI.- Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el
Administrador respecto al fiel desempeño de su misión, y al manejo de los
fondos a su cuidado, tanto para el mantenimiento y administración, cuanto al
de reserva para reposición de implementos;
VII.- Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el
Administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades
que rinda el comité de vigilancia;
VIII.- Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año
siguiente;
IX.- Establecer las cuotas a cargo de los Condóminos para constituir un fondo
destinado a los gastos de mantenimiento y administración y el fondo de
reserva, para la adquisición de implementos y maquinarias con que deba
contar el Condominio;
X.- Instruir al comité de vigilancia o a quien se designe para proceder ante
las autoridades competentes cuando el Administrador o los Administradores
infrinjan esta Ley, el Reglamento del Condominio, la Escritura Constitutiva y
cualesquiera disposiciones legales aplicables;
XI.- Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común
que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al
Administrador; y
XII.- Las demás que le confieren la presente Ley, el Reglamento del
Condominio, la Escritura Constitutiva, y demás disposiciones aplicables
Artículo 36.- La Asamblea podrá aprobar la suspensión del derecho de voto
y de voz de aquellos Condóminos que se encuentren en incumplimiento con
él Reglamento o con el pago de las cuotas para el fondo de mantenimiento y
administración y para el fondo de reserva, o con cualquier otra obligación
monetaria a su cargo incluyendo los intereses moratorios, penas
convencionales y cualquier otros gasto de cobranza previstas en la Ley, la
Escritura Constitutiva, el Reglamento o en las resoluciones aprobadas por la
Asamblea.
CAPÍTULO II
Del Nombramiento y Facultades de los Administradores
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Artículo 37.- Los Condominios serán administrados por la persona física o
moral que designe la asamblea en los términos de esta Ley, y del
Reglamento del Condominio.
Para desempeñar el cargo de Administrador deberá acreditar experiencia
en administración condominal, o en su caso acreditar haber tomado cursos
de capacitación en materia de administración de Condominios. Este requisito
podrá ser dispensado por la asamblea mediante el voto de los Condóminos
que represente el 75% del indiviso del Condominio.
Artículo 38.- En el supuesto de que los Condóminos decidan llevar a cabo su
auto administración, el Administrador será electo por la Asamblea de entre
los propios Condóminos, durando en el cargo, el tiempo que la propia
Asamblea determine, sin generar el desempeño de dicha función en ningún
caso, derechos de carácter laboral.
Cuando un condómino sea designado Administrador, miembro del comité
de administración o del comité de vigilancia, deberá acreditar estar al
corriente en el pago de sus cuotas de mantenimiento y administración y las
del fondo de reserva, desde el inicio y durante la totalidad de su gestión.
Artículo 39.- Cuando la asamblea decida contratar servicios profesionales
para la administración del Condominio, designará a la o las personas
encargadas de celebrar el contrato correspondiente conforme a la ley
aplicable.
Artículo 40.- Corresponderá al Administrador:
I.- Llevar un libro de actas de Asamblea, un libro de registro de Condóminos
y un libro de registro de invitados de los Condóminos, todos debidamente
autorizados por el Comité de Vigilancia.
De manera enunciativa el libro de registro de condóminos deberá
contener:
a) El nombre completo del Condómino;
b) El nombre de la persona que fungirá como representante del
Condómino; en el caso de Unidades de Propiedad Exclusiva de varios
condóminos, el nombre de una sola persona autorizada para emitir su voto
en Asamblea;
c) El domicilio convencional que al efecto designe el Condómino para el
efecto de oír y recibir todo tipo de notificaciones, citaciones y
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emplazamientos relacionados con controversias que surjan por
incumplimientos a la presente Ley, la Escritura Constitutiva o el Reglamento;
d) La dirección de correo electrónico que el condómino señale para efecto
de recibir y enviar comunicaciones con el Administrador o el Comité de
Vigilancia. La comunicación que envíe o reciba el Condómino por este medio
electrónico surtirá los mismos efectos como si el Condómino hubiera recibido
la comunicación en forma personal y por escrito bastando una certificación
que de ello realice el Administrador;
e) El registro de firma del Condómino;
f) En caso de que un Condómino omita registrarse en el libro de registro de
Condóminos, cualquier tipo de comunicación, citación, notificación o
emplazamiento, le será efectuada y surtirá efectos mediante la publicación
que efectúe el Administrador, o por la autoridad gubernamental respectiva,
en uno o más lugares visibles del Condominio, y
g) Las firmas del Administrador y del presidente del Comité de Vigilancia.
II.- Cuidar, vigilar y mantener en buen estado los bienes de uso común del
Condominio, instalaciones y los servicios comunes, así como promover la
integración organización y desarrollo de la comUnidad.
Entre los servicios comunes están comprendidos los que a su vez sean
comunes con otros Condominios.
La prestación de estos servicios y los problemas que surjan con motivo de
la contigüidad del Condominio con otros, serán resueltos en las Asambleas
correspondientes a cada Condominio, llevando cada Administrador la
representación de los Condóminos respectivos ante la Junta General de
Administradores en las que se acordarán las instrucciones pertinentes para el
Comité de Administración General del Condominio Maestro;
III.- Recabar y conservar, mientras dure su gestión, los libros y la
documentación relacionada con el Condominio, mismos que en todo tiempo
podrán ser consultados por los Condóminos o sus representantes, haciendo
entrega de ellos a las subsecuentes administraciones;
IV.- Realizar todos los actos de administración y conservación que el
Condominio requiera en sus Áreas Comunes; así como contratar el suministro
de la energía eléctrica y otros bienes y servicios necesarios para las
instalaciones y Áreas Comunes, debiéndose prorratear entre los Condóminos,
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el importe del consumo del servicio o bien de que se trate en base al
porcentaje del indiviso que les corresponde.
V.- Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo
30 de esta Ley;
VI.- Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra u
otras personas para el efecto;
VII.- Recaudar de los Condóminos lo que a cada uno corresponda aportar
para el fondo de mantenimiento y administración y para el fondo de reserva.
Para la recaudación podrá contratar, a nombre del Condominio, servicios
bancarios, de inversión y contables que autorice la asamblea;
VIII.- Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del Condominio,
con cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento del
Condominio;
IX.- Otorgar recibo a cada uno de los Condóminos por las cantidades que
hayan aportado en el mes anterior tanto para el fondo de mantenimiento y
administración, como para el fondo de reserva u otro concepto; en estos
recibos se expresarán, en su caso, los saldos en liquidación a cargo de cada
condómino;
X.- Entregar de manera mensual o bimestral o anual o cuando así lo
determine la Asamblea a cada Condómino, recabando constancia de quien lo
reciba, un estado de cuenta que muestre:
a) Relación pormenorizada de cobranza y de los gastos del mes o meses
anteriores efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración;
b) Estado consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de
cuotas pendientes de cubrirse. El Administrador tendrá a disposición de los
Condóminos que lo soliciten una relación de los mismos en la que consten las
cantidades que cada uno de ellos aportó tanto para el fondo de
mantenimiento y administración, como para el fondo de reserva, con
expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse;
c) Saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines para el que se
destinará en el mes siguiente o, en su caso, monto y relación de adeudos por
cubrirse;
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d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con
mención de intereses, que obren en poder del Administrador.
El condómino podrá formular hasta antes de ser aprobado en su caso por
la asamblea, las observaciones u objeciones que considere pertinentes, en
relación a los documentos señalados en el punto que antecede. Transcurrido
dicho plazo se considera que está de acuerdo con la misma, a reserva de la
aprobación de la asamblea, en los términos de la fracción VII del artículo 35;
XI.- Convocar a asamblea de conformidad con lo dispuesto por los artículos
33 y 34 de esta Ley;
XII.- Exigir, con la representación de los demás Condóminos, el cumplimiento
de las disposiciones de esta Ley y el Reglamento;
XIII.- Cuidar la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, el
Reglamento del Condominio y de la Escritura Constitutiva;
XIV.- Inscribir la Escritura Constitutiva del régimen, así como las escrituras
de modificaciones al mismo, en el Registro Público de la Propiedad;
XV.- En relación con los bienes comunes del Condominio, el Administrador
tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de
administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula
especial conforme a la Ley, para articular y absolver posiciones, para
formular denuncias y querellas, desistir y otorgar perdón y nombrar
abogados con las facultades específicas que en cada caso se requieran, en
términos de lo dispuesto por los párrafos primero y segundo del artículo 2468
del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur.
De manera mancomunada con el Presidente del Comité de Vigilancia,
aperturar cuentas de cheques, librar cheques y cuando así lo acuerde la
Asamblea, designar firmas autorizadas para el manejo de dichas cuentas;
XVI.- Cumplir con las disposiciones legales y administrativas en materia de
Protección Civil. Las medidas que adopte y las disposiciones que emita el
Administrador dentro de sus funciones y con base en la Ley y el Reglamento,
serán obligatorias para todos los Condóminos. La Asamblea, por la mayoría
que fije el Reglamento, podrá modificar o revocar dichas medidas y
disposiciones del Administrador, y
XVII.- Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que
establezcan a su cargo la Escritura Constitutiva, el Reglamento del
Condominio la presente Ley, y demás disposiciones legales aplicables.
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Artículo 41.- Cuando la Asamblea designe una nueva administración, el
Administrador saliente estará obligado a entregar al entrante, en un término
que no exceda de siete días naturales a partir del día de la designación,
todos los documentos relativos al Condominio incluyendo los estados de
cuenta, chequeras, libro de actas, de registro de Condóminos, de registro de
invitados, valores, contratos, bienes muebles, inmuebles y en general toda
documentación que obre en los archivos propios del Condominio y que por
motivo de su encargo tuviera bajo su resguardo y responsabilidad. Esta
obligación sólo podrá posponerse por resolución judicial, so pena del pago de
daños y perjuicios que pudiera ocasionar y sin perjuicio de las demás
acciones civiles y penales que pudieran ejercitarse en su contra en términos
de la legislación vigente. La entrega a que hace referencia este artículo
deberá asentarse en acta circunstanciada y firmada por las personas que en
ella intervengan.
La asamblea en todo momento podrá determinar la práctica de auditoria
documental, financiera y contable a la administración del Condominio en
funciones y a la saliente.
CAPÍTULO III
De la Elección e Integración de los Comités de Administración
y Vigilancia Generales de Condominios Maestros
Artículo 42.- En los Condominios Maestros se podrá elegir, para la
administración de la totalidad de las Áreas Comunes, un comité de
administración, el cual quedará integrado por:
a) Un Administrador, quien tendrá las funciones, obligaciones y facultades
contenidas en el artículo 40 de esta Ley;
b) Un secretario, que tendrá a su cargo las actividades administrativas
relacionadas con la actualización y manejo de los libros de las actas de
Asambleas, de archivos y demás documentos necesarios para el buen
funcionamiento de la administración; y
c) Un tesorero, que será responsable del manejo contable interno de la
administración y será obligado solidario con el Administrador de llevar
actualizados los estados de cuenta de la administración, sin poder tener la
disponibilidad ni ejercicio de los mismos.
Artículo 43.- Para la elección de los miembros del Comité de Administración
General, de un Condominio Maestro se celebrará una junta general de
Administradores, conforme a las disposiciones previstas por el artículo 33 de
esta Ley, convocando a cada uno de los Administradores de los Condominios
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que integren el Condominio Maestro para que mediante sus votos se elija al
Comité de Administración General, en el entendido de que cada
Administrador conservará para todos los efectos legales y para todos los
casos la calidad de representante de su respectivo Condominio.
En la segunda junta general de Administradores, que no podrá celebrarse
en un lapso mayor a 60 días de haberse celebrado la primera, estos
aprobarán por mayoría simple de votos el Reglamento que les va a regir en
su organización, mismo en el que se pormenorizarán las facultades y
obligaciones del Comité de Administración General.
CAPÍTULO IV
Del Comité de Vigilancia
Artículo 44.- El comité de vigilancia será electo por el tiempo que determine
la asamblea, con posibilidad de reelección si esta lo acuerda y sus miembros
deberán acreditar estar al corriente en el pago de sus cuotas de
mantenimiento y administración y las de reserva, desde el inicio y durante la
totalidad de su gestión.
La elección del comité de vigilancia general del Condominio Maestro, se
regulará en los mismos términos del párrafo anterior. Este tipo de
organización para la administración condominal puede ser aplicado también
a cualquier Condominio cuando así lo determine la asamblea del Condominio
respectivo.
El comité de vigilancia, podrá constituirse con el número impar de
personas que determine la asamblea del Condominio dependiendo del
número de Unidades de Propiedad Exclusiva, y se designarán un presidente,
un primer vocal, un segundo vocal y así sucesivamente, mismos que
actuarán en forma colegiada. En este último caso, una minoría que
represente por lo menos el 25% del número total de Condóminos tendrá
derecho a designar a uno de los miembros del comité.
El comité de vigilancia tendrá las siguientes funciones y obligaciones;
I.- Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la
asamblea de Condóminos respectiva;
II.- Supervisar que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus
funciones;
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III.- Vigilar la contratación y terminación de servicios profesionales
convenidos por el Administrador, cuando así lo hubiese acordado la
asamblea;
IV.- En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras a que se
refiere el artículo 30 fracción I;
V.- Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el
Administrador ante la asamblea;
VI.- Constatar y supervisar la inversión del fondo de reserva;
VII.- Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración
del Condominio;
VIII.- Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los Condóminos
sobre el cumplimiento de sus obligaciones;
IX.- Convocar a Asamblea de Condóminos cuando estos lo hayan requerido
al administrador y él no lo haga dentro de los tres días siguientes a la
petición, siempre y cuando estos representen como mínimo el 25% del
indiviso del Condominio.
Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la asamblea de
irregularidades en que haya incurrido el Administrador, con notificación a
éste para que comparezca a la asamblea relativa;
X.- Solicitar la presencia de un representante del Ayuntamiento
correspondiente o de un notario público en los casos previstos en esta Ley.
El Presidente del comité de vigilancia, de manera mancomunada con el
Administrador, podrá aperturar cuentas de cheques, librar cheques y cuando
así lo acuerde la Asamblea, designar firmas autorizadas para el manejo de
dichas cuentas; y
XI.- Las demás que se deriven de esta Ley de la aplicación que otras
impongan deberes a su cargo, así como de la Escritura Constitutiva y de!
Reglamento del Condominio.
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TÍTULO CUARTO
DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DERIVADOS DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO
CAPÍTULO I
Del Reglamento del Condominio
Artículo 45.- El Reglamento del Condominio deberá agregarse en copia
certificada al apéndice de la Escritura Constitutiva y contendrá por lo menos
lo siguiente:
I.- Los derechos y obligaciones de los Condóminos referidos a los bienes y
servicios de uso común, así como las limitaciones a que queda sujeto el
ejercicio del derecho de usar tales bienes y servicios y los propios;
II.- Las bases para determinar las contribuciones que por cuotas deben ser
aportadas por los Condóminos y que servirán para conformar el fondo de
mantenimiento y administración y el fondo de reserva;
III.- Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento
y operación del Condominio, así como las necesarias para integrar comités
de protección civil y seguridad pública;
IV.- Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y
desarrollo de la comunidad;
V.- Forma de convocar a asamblea de Condóminos y persona que la
presidirá;
VI.- Forma de designación y obligaciones del Administrador y comités de
administración y de vigilancia;
VII.- Requisitos que debe reunir el Administrador, los miembros del comité
de administración y los de vigilancia;
VIII.- Bases de remuneración, en su caso, del Administrador, así como lo
relativo a la fianza que debe otorgar este, en su caso;
IX.- Causas para la remoción del Administrador, de los miembros del comité
de administración y los de vigilancia;
X.- Las bases para la modificación de la Escritura Constitutiva y del
Reglamento interno del Condominio;
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XI.- El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia
temporal del Administrador;
XII.- La determinación de criterios para el uso de las Áreas Comunes,
especialmente para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a
personas con discapacidad, ya sean Condóminos o cualquier ocupante;
XIII.- Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer
animales tanto en las Unidades de Propiedad Exclusiva como en los
elementos comunes, así como las sanciones a quienes contravengan dichas
medidas;
XIV.- Las causas por las cuales podrán acudir ante un tercero para someter a
arbitraje la solución de los conflictos que se generen entre Condóminos, en la
interpretación y aplicación de esta Ley y el Reglamento del Condominio;
XV.- La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría
especial en caso de votación;
XVI.- Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil;
XVII.- Las previsiones conducentes para otorgar a terceros las Áreas
Comunes que sean objeto de arrendamiento o que se destinen al comercio,
estableciendo la temporalidad y las garantías respectivas para su
cumplimiento; y
XVIII.- Las materias que le reserven la Escritura Constitutiva y la presente
Ley.
El Reglamento podrá establecer la obligación a cargo de cada uno de los
Condóminos de contratar un seguro con compañía legalmente autorizada
para ello y a su elección, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y
con cobertura contra daños a terceros.
El Reglamento del Condominio y sus modificaciones deberán formar parte
de la Escritura Constitutiva o estar agregada a su legajo e inscribirse en el
Registro Público de la Propiedad.
CAPÍTULO II
De las Cuotas Previstas para Gastos y Obligaciones Comunes
Artículo 46.- La contribución de los Condóminos a la constitución del fondo
de mantenimiento y administración y el fondo de reserva, deberá efectuarse
de la siguiente manera:
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I.- Las cuotas de mantenimiento a que se refiere el párrafo anterior no
estarán sujetas a compensación, excepciones personales, ni a ningún otro
supuesto que pueda excusar su pago;
II.- Dicho pago podrá dividirse en mensualidades, que habrán de cubrirse por
adelantado, o como lo decida la asamblea general. El monto de estos fondos
se integrará en proporción al derecho de copropiedad que corresponda a
cada condómino, como lo prevé el artículo 19 de esta ley. Las primeras
aportaciones para la constitución de ambos fondos, serán determinadas en el
Reglamento del Condominio;
III.- Ambos fondos, mientras no se usen, podrán invertirse en valores de
inversión a la vista con los rendimientos más altos del mercado, conservando
la liquidez necesaria para solventar obligaciones de corto plazo; y
IV.- La asamblea de Condóminos, en el caso de áreas de propiedad común,
que sean objeto de arrendamiento o se destinen al comercio, dictará las
previsiones conducentes para su contratación a terceros, estableciendo la
temporalidad y las garantías respectivas para su cumplimiento.
En el caso de las fracciones III y IV, la asamblea determinará anualmente
el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas que deberán aplicarse a
cada uno de los fondos del Condominio.
Artículo 47.- Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de
cada condómino y que no cubran oportunamente en las fechas y bajo las
formalidades establecidas en asamblea o en el Reglamento del Condominio
de que se trate, causaran intereses al tipo que fije el mismo Reglamento y no
serán capitalizables; independientemente de las sanciones a que se hagan
acreedores los Condóminos por motivo de su incumplimiento en el pago.
Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil el estado de cuenta que
refleje los adeudos existentes, los intereses moratorios y/o la pena
convencional que estipule el Reglamento, si va suscrita por el Administrador
y el Presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los
correspondientes recibos pendientes de pago, de una copia certificada por
notario público del Reglamento, así como de una copia certificada del Acta de
Asamblea en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los
Condóminos para el fondo de mantenimiento y administración y para el
fondo de reserva y en su caso, de la copia certificada por el Administrador y
por el Presidente del Comité de Vigilancia de la hoja del libro de registro de
Condóminos en la que se desprenda el domicilio convencional proporcionado
por el Condómino que se encuentra en morosidad. Esta acción sólo podrá
ejercerse cuando existan tres mensualidades de cuotas ordinarias o una
extraordinaria sin haber sido cubiertas. El Condómino moroso será
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emplazado a juicio en el domicilio convencional registrado en el libro de
registro de Condóminos, mediante la publicación que se efectúe en uno o
más lugares visibles del Condominio o, en su defecto, siguiendo las reglas
para el emplazamiento previstas en el derecho común. Para el ejercicio de
esta acción no es necesario acuerdo previo de la Asamblea.
El Reglamento del Condominio podrá establecer que, cuando algún
condómino incurra en mora, el Administrador distribuirá entre los restantes
Condóminos el importe del adeudo causado y que se siga causando, en
proporción al valor de sus propiedades, hasta la recuperación del adeudo,
pudiendo preverse diversas penalizaciones para hacer exigible el pago. Al
efectuarse la recuperación de dicho adeudo el Administrador reembolsará a
los afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado y los
intereses en la parte proporcional que les corresponda.
Cuando los servicios que se disfruten en Unidades de Propiedad Exclusiva
del Condominio y/o Sub-condomino y/o Condominio Maestro sean pagados
con recurso del fondo de mantenimiento y administración o del fondo de
reserva, el Administrador podrá suspender dichos servicios al Condómino que
no cumpla oportunamente con el pago de las cuotas de mantenimiento y
administración o el de reserva o bien, cuando se infrinja el Reglamento,
incluyendo, más no limitando, a la suspensión de acceso a aéreas comunes,
seguridad privada, recolección de aguas negras y otros servicios
relacionados. En cuanto al servicio de agua potable este podrá ser afectado
por el administrador solo en aquellos casos donde la infraestructura de la red
de agua potable del Condominio no haya sido entregada al organismo
operador del Municipio correspondiente, y cuando exista falta de pago de las
cuotas por este servicio conforme a lo siguiente:
I.- En caso de uso doméstico, ocasionara la limitación del servicio de agua
potable al mínimo indispensable, y
II.- Usuarios no domésticos, ocasionara la suspensión total del servicio de
agua potable hasta que se regularice su pago. No se requiere aprobación
previa de la Asamblea para el ejercicio de la atribución mencionada en este
párrafo.
Artículo 48.- El Condómino que dentro de un periodo de doce meses no
cumpla en dos o más ocasiones con sus obligaciones e incurra en violaciones
a la presente Ley, a la Escritura Constitutiva y al Reglamento,
independientemente de ser responsable de los daños y perjuicios que cause
a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus
derechos hasta en subasta pública, respetándose el de preferencia o el del
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tanto, en su caso. El ejercicio de esta acción requerirá autorización previa de
la Asamblea y con mayoría simple.
Artículo 49.- Si un ocupante no propietario incumple las obligaciones a su
cargo o comete violaciones al Reglamento del Condominio, el Administrador
formulará demanda contra éste y contra el condómino propietario, en los
términos del artículo anterior.
Artículo 50.- Cuando se celebre un contrato de compraventa respecto a una
Unidad de Propiedad Exclusiva, el notario público que elabore la escritura
respectiva deberá exigir a la parte vendedora una constancia de no adeudo,
entre otros, del pago de las cuotas de mantenimiento y administración y el
fondo de reserva, debidamente firmada por el Administrador. Adicionalmente
en aquellos Regímenes en Condominio que existan guías de diseño para la
construcción de las diferentes edificaciones, deberán de presentar una
constancia de cumplimiento, entre otros, de las guías de diseño debidamente
firmada por el Administrador. No procederá el registro del comprador en el
libro de registro de Condóminos en tanto no se agoten dichos requisitos.
Artículo 51.- Los Condóminos pagarán las contribuciones locales y federales
que les correspondan, tanto por lo que hace a su Propiedad Exclusiva, como
a la parte alícuota sobre los bienes y Áreas Comunes.
CAPÍTULO III
De los Gravámenes al Condominio
Artículo 52.- Los gravámenes del Condominio son divisibles entre las
diferentes Unidades de Propiedad Exclusiva que lo conforman.
Cada uno de los Condóminos responderá sólo por el gravamen que
corresponda a su Unidad de Propiedad Exclusiva, y respecto de la propiedad
común de manera proporcional a su parte alícuota en términos de lo
dispuesto en el artículo 19 de esta Ley. Toda cláusula o prevención que
establezca la obligación solidaria de los propietarios de los bienes comunes,
para responder de un gravamen, se tendrá por no puesta.
Artículo 53.- Los créditos que se originen por obligaciones contenidas en las
escrituras constitutivas y de traslación de dominio, por el Reglamento del
Condominio o por esta Ley y demás disposiciones aplicables, así como el
pago de cuotas o cualquier otra obligación en numerario, quedan
garantizados preferentemente por la Unidad de Propiedad Exclusiva
respectiva, en la inteligencia de que su prelación queda sujeta a lo dispuesto
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en la fracción XI del artículo 9°, de esta Ley y que, en todo caso, sólo tendrá
derecho preferente el crédito por pensión alimenticia, aunque la Unidad de
Propiedad Exclusiva se transmita a terceros.
Todo interesado podrá obtener del Administrador una liquidación de los
adeudos pendientes, la que sólo surtirá efectos legales si va suscrita por el
presidente del comité de vigilancia o quien la sustituya.
Para proceder legalmente se estará a lo dispuesto en el segundo párrafo
del artículo 48 de esta Ley.
TÍTULO QUINTO
DEL CONDOMINIO DE CARACTER VECINAL Y DEL CONDOMINIO
TURÍSTICO RESIDENCIAL
CAPÍTULO I
DEL CONDOMINIO DE CARÁCTER VECINAL
Artículo 54.- El régimen de propiedad en Condominio de carácter vecinal es
un régimen excepcional que se regirá por las disposiciones de esta Ley, las
que lo autoricen, las de las escrituras en que se hubiere establecido dicho
régimen, las del Reglamento del Condominio y las demás disposiciones
jurídicas aplicables.
Se consideran que tienen también ese carácter la transformación de
viviendas múltiples y edificios multifamiliares sujetos al régimen de
arrendamiento que, por acuerdo entre propietarios y arrendatarios, cambien
al régimen de propiedad en Condominio, conforme a este capítulo.
Artículo 55.- El régimen de propiedad en Condominio de carácter vecinal
podrá constituirse:
I.- En inmuebles que enajenen para ese fin la Administración Pública del
Estado, los Municipios y las dependencias o entidades de la Administración
Pública Federal, dedicadas al fomento de la vivienda;
II.- En inmuebles cuya adquisición participen las entidades paraestatales
federales o locales, así como de organismos privados;
III.- En inmuebles que sean adquiridos por sus Ocupantes o arrendatarios y
en cuya adquisición o enajenación intervengan las autoridades o
dependencias mencionadas;
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IV.- En inmuebles y predios incluidos en los programas habitacionales de los
gobiernos federal o local, que oportunamente y en forma separada o
coordinada aprueben; y
V.- En inmuebles dedicados a vivienda que cambien, por voluntad de los
propietarios o copropietarios y en su caso con la conformidad de los
inquilinos que las habiten, al régimen a que se refiere este capítulo.
El régimen de propiedad en Condominio de carácter vecinal y locales
anexos deberán ser oficialmente reconocidos por las autoridades
competentes.
Artículo 56.- El régimen de propiedad en Condominio de carácter vecinal
deberá ser autorizado por las autoridades municipales competentes, que en
la declaración prevista por el artículo 7° de esta Ley señalará las
características del proyecto que apruebe y los requisitos técnicos y
administrativos a que dicho proyecto estará sujeto.
Artículo 57.- La formalización de los actos y contratos en los que se haga
constar la constitución del régimen de propiedad en Condominio de carácter
vecinal, se sujetará al tratamiento que determine el Reglamento respectivo
de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur.
Artículo 58.- Para la administración de los inmuebles sujetos al régimen de
propiedad en Condominio de carácter vecinal, la declaratoria a que se refiere
el artículo 6° de esta Ley, dará preferencia a la forma de organización
condominal propuesta por los beneficiarios de cada proyecto, tomando en
cuenta las disposiciones especificas y generales del régimen de propiedad en
Condominio establecido en esta Ley y en los demás ordenamientos jurídicos
aplicab1es.
Artículo 59.- En el supuesto de que exista desacuerdo entre los Condóminos
de este régimen para la elección del Administrador, las autoridades
municipales tendrán facultad para designar de manera provisional, a una
persona física o moral que fungirá como Administrador externo durante un
periodo que no deberá exceder de 180 días. Este Administrador, además de
cumplir con lo que dispone el artículo 40 de esta Ley, estará obligado a
sentar las bases de una sana administración y a promover las acciones
correspondientes para celebrar la elección del nuevo administrador.
Artículo 60.- Para el cumplimiento de las funciones encomendadas en el
artículo anterior, los Administradores inmobiliarios, en su caso, se apegaran
40
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estrictamente a las disposiciones administrativas que para tal efecto expidan
las autoridades competentes.
Artículo 61.- Los requisitos que se eximan expresamente en las
declaratorias a que se refiere el artículo 6° de esta Ley, para la constitución
del régimen de propiedad en Condominio de carácter vecinal, no serán
sustituidos por contribuciones, impuestos o derechos de cualquier índole o
naturaleza.
CAPÍTULO II
DEL CONDOMINIO TURÍSTICO RESIDENCIAL
Artículo 61 Bis.- Corresponde al constituyente al constituir el régimen de
propiedad en condominio, optar por la forma de regulación bajo la modalidad
de régimen de propiedad en condominio Turístico Residencial, el cual se
regirá por las disposiciones de la presente Ley y del Reglamento del
Condominio y/o Sub-condominio y/o Condominio Maestro Turístico
Residencial, según sea el caso.
Artículo 61 Ter.- Al optarse por la forma de regulación bajo la modalidad de
Régimen de Propiedad en Condominio Turístico Residencial, la Escritura
Constitutiva y el Reglamento del Condominio y/o Sub-condominio y/o
Condominio Maestro Turístico Residencial, según sea el caso, podrá contener,
entre otras, las siguientes disposiciones:
I.- Que la Administración del Condominio y/o Sub-condominio y/o
Condominio Maestro esté a cargo del Constituyente o de quien este último
designe, durante el tiempo y bajo los términos que se establezcan en la
Escritura Constitutiva o en el Reglamento que corresponda. Sin embargo, una
vez que se haya enajenado por el Constituyente el setenta y cinco (75%) de
la Unidades de Propiedad Exclusiva del Condominio y/o Sub-condominio y/o
Condominio Maestro, según sea el caso, su administración podrá ser elegida
y removida por la Asamblea de Condóminos en los términos de esta Ley con
independencia de lo que se haya establecido en la Escritura Constitutiva o en
el Reglamento;
II.- Las causas y el procedimiento de remoción del Administrador del
Condominio y/o Sub-condominio y/o Condominio Maestro serán previstos en
el Reglamento que corresponda;
III.- En caso de infracciones al Reglamento del Condominio y/o Sub-
condominio y/o Condominio Maestro, o en caso de falta de pago total o
parcial de cuotas de mantenimiento y administración, o cuotas
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extraordinarias o fondo de reserva por parte de los Condóminos, estos
últimos, podrán ser sujetos de sanciones económicas establecidas en dicho
Reglamento, sin menoscabo de las sanciones previstas en esta u otras Leyes,
y de cualquier otra medida legal aplicable;
IV.- Cuando los servicios que se disfruten en Unidades de Propiedad
Exclusiva del Condominio y/o Sub-condominio y/o Condominio Maestro sean
pagados con recursos del fondo de mantenimiento y administración o del
fondo de reserva, el Administrador podrá suspender dichos servicios al
Condómino que no cumpla oportunamente con el pago de las cuotas de
mantenimiento y administración o el de reserva o bien, cuando se infrinja el
Reglamento, incluyendo, mas no limitando, a la suspensión de acceso a
Áreas Comunes, seguridad privada, recolección de aguas negras y otros
servicios relacionados. En cuanto al servicio de agua potable este podrá ser
afectado por el administrador solo en aquellos casos donde la infraestructura
de la red de agua potable del Condominio no haya sido entregada al
organismo operador del Municipio correspondiente, y cuando exista falta de
pago de las cuotas por este servicio conforme a lo siguiente:
a) En caso de uso doméstico, ocasionara la limitación del servicio de agua
potable al mínimo indispensable, y
b) Usuarios no domésticos, ocasionara la suspensión total del servicio de
agua potable hasta que se regularice su pago. No se requiere aprobación
previa de la Asamblea para el ejercicio de la atribución mencionada en este
párrafo;
V.- El voto de cada Condómino en las Asambleas del Condominio y/o Sub-
condominio y/o Condominio Maestro, podrá ser emitido mediante correo
electrónico en los casos así contemplados en la Escritura Constitutiva o el
Reglamento que corresponda, de conformidad con lo establecido en la
presente Ley;
VI.- La forma y lugar de pago de cuotas de mantenimiento y administración
y/o cuotas extraordinarias y/o fondo de reserva, podrán ser establecidos en
la Escritura Constitutiva o en el Reglamento del Condominio y/o Sub-
condominio y/o Condominio Maestro en su caso;
VII.- El número de Unidades de Propiedad Exclusiva que integren los Sub-
condominios correspondientes, dentro de la Escritura Constitutiva del
Condominio Maestro;
VIII.- Las reglas de conducta, ocupación y de uso dentro y fuera de las
Unidades de Propiedad Exclusiva dentro del Condominio y/o Sub-condominio
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y/o Condominio Maestro, incluyendo enunciativa mas no limitativamente
restricciones sobre la tenencia de mascotas, eventos de Ocupantes y/o
Condóminos, ruidos e iluminación dentro de las Unidades de Propiedad
Exclusiva, así como determinar la imagen, iluminación, tipo de fachadas y
cualquier elemento de diseño exterior de las Unidades de Propiedad
Exclusiva;
IX.- Las reglas para la convocatoria, celebración y toma de decisiones en las
Asambleas de Condóminos dentro del Condominio, Sub-condominio o
Condominio Maestro; así como el valor del voto de cada Condómino podrá
ser calculado ya sea con base al número de Unidades de Propiedad Exclusiva
de las que cada Condómino sea propietario, o con base al porcentaje de
indiviso que cada Unidad de Propiedad Exclusiva represente en el
Condominio, Sub-condominio o Condominio Maestro en su caso;
X.- El pago de cuotas ordinarias de mantenimiento y administración y el
establecimiento del fondo de reserva por parte de cada Condómino, podrá
ser calculado en proporción al número de Unidades de Propiedad Exclusiva
existentes en el Condominio y/o Sub-condominio, independientemente del
porcentaje de indiviso que cada Unidad de Propiedad Exclusiva represente en
el Condominio y/o Sub-condominio y/o Condominio Maestro en su caso. Para
la determinación del pago de cuotas extraordinarias, la votación se llevará
cabo en función del porcentaje de indiviso que cada Unidad de Propiedad
Exclusiva represente en el Condominio y/ o Sub-condominio y/o Condominio
Maestro en su caso;
XI.- El voto por parte de los acreedores de los Condóminos deudores, en la
Asamblea del Condominio y/o Sub-condominio y/o Condominio Maestro,
cuando así lo convengan por escrito el condómino deudor y su acreedor, y
XII.- Que el Administrador del Condominio, y/o Sub-condominio y/o
Condominio Maestro pueda contar con la autorización expresa y permanente
para ejercitar cualquier acción legal en contra de los Ocupantes y/o
Condóminos que incumplan con las obligaciones a su cargo establecidas en
esta Ley y/o en el Reglamento del Condominio y/o Sub-condominio y/o
Condominio Maestro, sin necesidad de autorización previa por parte de la
Asamblea, incluyendo enunciativa mas no limitativamente la autorización
para ejercitar acción legal en contra de los Condóminos que incumplan con el
pago de cuotas de mantenimiento y administración y/o cuotas
extraordinarias y/o fondo de reserva.
Artículo 61 Quater.- El Constituyente podrá estar exento de pago de
cuotas de mantenimiento y administración y/o cuotas extraordinarias y/o
fondo de reserva respecto de las Unidades de Propiedad Exclusiva, que no
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hayan sido enajenadas bajo cualquier título, o cuyo uso, goce o disfrute
hubiese sido trasmitido por el Constituyente a terceros, si así se establece en
el Reglamento del Condominio y/o Sub-condominio y/o Condominio Maestro
Turístico Residencial, y que adicionalmente:
I.- No cuenten con un camino de acceso;
II.- Que no cuenten con infraestructura de servicios básicos a pie de lote, y
III.- Que no se esté llevando a cabo movimientos de tierra.
El Constituyente podrá estar exento de pago del fondo de reserva
respecto de la Unidad de Propiedad Exclusiva que no hayan sido enajenadas
bajo cualquier título, o cuyo uso, goce o disfrute hubiese sido trasmitido por
el Constituyente a terceros, si así se establece en el Reglamento del
Condominio y/o Sub-condominio y/o Condominio Maestro Turístico
Residencial.
Artículo 61 Quinquies.- El Constituyente podrá optar por la modalidad de
régimen de propiedad en condominio Turístico Residencial establecido en el
Título Quinto, Capitulo II de esta Ley, únicamente en los siguientes
supuestos:
I.- En proyectos, desarrollos o cualesquier nominación otorgada por la
legislación aplicable, con fines residenciales y/o comerciales en donde el
monto de inversión en obra de construcción y costo del terreno en forma
conjunta sea superior a 965,000 veces la Unidad de Medida y Actualización
Diaria Vigente en el Estado de Baja California Sur, o
II.- En proyectos, desarrollos o cualesquier nominación otorgada por la
legislación aplicable, con fines preponderantemente turísticos, y que, a
consideración de la autoridad municipal y estatal correspondiente, tengan un
impacto económico importante para el Municipio que corresponda.
TÍTULO SEXTO
DE LA CULTURA CONDOMINAL
CAPÍTULO ÚNICO
Artículo 62.- Se entiende por cultura condominal, todo aquello que
contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan en sana
convivencia, el cumplimiento del objetivo del régimen de propiedad en
Condominio. Entendiéndose como elementos necesarios, el respeto y la
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tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y
participación; la solidaridad y la aceptación mutua.
Las autoridades municipales y el Poder Ejecutivo del Estado, en
coordinación con los organismos de vivienda, proporcionarán a los habitantes
y Administradores de inmuebles bajo el régimen de propiedad en
Condominio, cuando estos sean Condóminos, orientación y capacitación a
través de diversos cursos y talleres en materia condominal.
Para los efectos del párrafo anterior, la Secretaría de Turismo del Estado
podrá brindar la asesoría necesaria a los Condóminos referidos en el artículo
5° fracción III, inciso b), si lo solicitaren o a iniciativa de la propia Secretaría.
Artículo 63.- Toda persona que sea Administrador, miembro del comité de
administración o del comité de vigilancia de un Condominio, deberá contar
con los conocimientos necesarios para el desempeño de su gestión.
Artículo 64.- Las autoridades municipales y el Poder Ejecutivo del Estado
promoverán en el Estado de Baja California Sur una cultura condominal, con
base en el espíritu y principios de la presente Ley.
Artículo 65.- Las autoridades municipales y el Poder Ejecutivo del Estado,
en coordinación con las instituciones educativas, implementarán los
mecanismos necesarios para que la educación en materia condominal sea
difundida e impartida en los distintos niveles educativos.
TÍTULO SÉPTIMO
DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA
Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO
CAPÍTULO ÚNICO
Artículo 66.- Si el inmueble sujeto al régimen de propiedad en Condominio
se encontrara en estado ruinoso o de destrucción parcial o total, según
peritaje practicado por las autoridades competentes o por perito valuador en
la materia, una mayoría calificada de Condóminos que represente por lo
menos el 75 % del indiviso del Condominio, podrá acordar la reconstrucción
de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo establecido en este
Título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que fueren
aplicables.
En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada
condómino estará obligado a costear la reparación que corresponda a su
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Unidad de Propiedad Exclusiva y todos ellos se obligarán a pagar la
reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda.
Los Condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la
reconstrucción, o cuando su Unidad de Propiedad Exclusiva se hubiere
destruido totalmente, deberán enajenar sus derechos de propiedad al valor
del avalúo comercial, en un plazo no mayor de seis meses.
Para efectos del párrafo que antecede, la Asamblea de Condóminos podrá
acordar la compraventa de derechos de propiedad y copropiedad, para
efectos de aumentar las Áreas Comunes del Condominio, incrementándose
en consecuencia, el valor de los derechos de copropiedad de los Condóminos
adquirientes en cuyo caso, deberá hacerse la modificación que corresponda
en la Escritura Constitutiva.
Artículo 67.- De conformidad con las disposiciones de este Título, si se
optare por la extinción total del régimen, se deberá asimismo decidir sobre la
división de los bienes comunes o su venta. Serán aplicables, en lo
conducente, las reglas para la disolución y liquidación previstas en el derecho
común.
TITULO OCTAVO
DE LA DELIMITACIÓN DE ACCESOS EN CASO DE
CONLINDANCIA CON ZONA FEDERAL MARÍTIMO TERRESTRE
CAPÍTULO ÚNICO
Artículo 68.- En los Condominios que colinden con zona federal marítimo
terrestre, terrenos ganados al mar o a cualquier otro depósito de aguas
marinas, los Condóminos, Ocupantes, familiares de unos y otros,
Administradores y empleados, se encuentran obligados a permitir a la
generalidad de las personas, cuando no existan vías públicas u otros accesos
a ellos, el libre tránsito y la accesibilidad a dichos bienes de dominio público.
Los accesos a las Playas Publicas del Estado, son servidumbres legales de
paso, los Ayuntamientos del Estado tienen la obligación de exigir el que se
respete este derecho, mismo que se regirá por los Reglamentos Municipales
respectivos.
Artículo 69.- En caso de existir varios Condominios por donde pueda darse
el paso a dichos bienes de dominio público, el obligado a la servidumbre será
aquél por donde fuere más corta la distancia. Si la distancia fuere igual, a
petición del Municipio correspondiente, el Juez designará cual de los
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Condominios ha de dar el paso o bien, si la servidumbre se prestara de
manera compartida y proporcional.
TÍTULO NOVENO
DE LAS SANCIONES
CAPITULO ÚNICO
Artículo 70.- La contravención a las disposiciones de esta Ley, dará lugar a
la imposición de las siguientes sanciones económicas, dictadas por
resolución judicial o administrativa en el ámbito de sus respectivas
competencias:
I.- Con multa por el equivalente a diez veces el valor diario de la Unidad de
Medida y Actualización, el incumplimiento de lo dispuesto por los artículos 21
y 25 fracciones IV y IX;
II.- Con multa por el equivalente a veinte veces el valor diario de la Unidad
de Medida y Actualización, el incumplimiento de lo dispuesto por el artículo
25, fracciones II, V, y VI; y
III.- Con multa por el equivalente a treinta veces el valor diario de la Unidad
de Medida y Actualización, el incumplimiento de lo dispuesto por los artículos
9°, último párrafo solo para el caso del Administrador, 25, fracciones I, III, VII
y VIII; 29 segundo párrafo; 40, cuando el Administrador durante su gestión
causare un daño patrimonial, en perjuicio de los Condóminos o en los bienes
comunes del Condominio; 41, primer párrafo y 68 primer párrafo.
En los casos de reincidencia, se aplicará hasta el doble del máximo de la
sanción originalmente impuesta.
Artículo 71.- Las sanciones establecidas en la presente Ley se aplicarán
independientemente de las que se impongan por la violación de otras
disposiciones aplicables.
T R A N S I T O R I O S
PRIMERO.- La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su
publicación en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Baja California
Sur.
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SEGUNDO.- Los regímenes de propiedad en Condominio constituidos con
anterioridad a la vigencia de la presente ley seguirán rigiéndose por su
Escritura Constitutiva y su Reglamento, pero las modificaciones que a partir
de la vigencia del presente decreto se den a estos deberán ajustarse a lo
previsto por esta ley.
TERCERO.- Las autoridades competentes de los Municipios y del Estado,
deberán expedir los criterios generales a que se refieren el artículo 17 de la
presente Ley, en un plazo no mayor de noventa días hábiles, contados a
partir de la fecha de entrada en vigor de la misma.
DADO EN LA SALA DE SESIONES DEL PODER LEGISLATIVO DEL
ESTADO, La Paz, Baja California Sur, a los trece días del mes de noviembre
del año dos mil siete. Presidente.- Dip. Venustiano Pérez Sánchez.-
Rúbrica. Secretario.- Dip. Profr. Óscar Leggs Castro.- Rúbrica.
ARTÍCULOS TRANSITORIOS DE DECRETOS DE REFORMA
DECRETO No. 2363
DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN LAS FRACCIONES VI Y VII; Y SE
ADICIONA UNA FRACCIÓN VIII AL ARTÍCULO 25 DEL CÓDIGO CIVIL
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PARA EL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE BAJA CALIFORNIA SUR; SE
REFORMAN LOS ARTÍCULOS 1º, 2º FRACCIONES I, II, III, VI, VII, VIII,
IX, XI, XIII, XIV Y XV, PRIMER PÁRRAFO DEL 4º, PRIMER PÁRRAFO
DEL 5º, 6º, 21, PRIMER PÁRRAFO DEL 32, 33, FRACCIÓN II DEL 35,
36, LA FRACCION I, PRIMER PÁRRAFO DE LA FRACCIÓN X Y LA
FRACCIÓN XVI DEL 40, PRIMER PÁRRAFO DEL 41, PRIMER PÁRRAFO
DE LA FRACCIÓN IX DEL 44, SEGUNDO Y CUARTO PÁRRAFO DEL 47,
48, 50, LA DENOMINACIÓN DEL TÍTULO QUINTO, LA IDENTIFICACIÓN
Y DENOMINACIÓN DEL CAPÍTULO ÚNICO DEL TÍTULO QUINTO, LOS
ARTÍCULOS 67 Y 70; SE ADICIONAN LAS FRACCIONES VIII BIS Y XI BIS
AL ARTÍCULO 2º, UNA FRACCIÓN IV AL ARTÍCULO 5º, UN ARTÍCULO
32 BIS, EL CAPÍTULO II AL TÍTULO QUINTO, Y LOS ARTÍCULOS 61 BIS,
61 TER, 61 QUATER Y 61 QUINQUIES A LA LEY SOBRE EL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR.
Publicado en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Baja California Sur el 20 de agosto de 2016
ARTÍCULO PRIMERO.- …
ARTÍCULO SEGUNDO: Se reforman los artículos 1º, 2º fracciones I, II, III, VI, VII,
VIII, IX, XI, XIII, XIV y XV, primer párrafo del 4º, primer párrafo del 5º, 6º, 21, primer
párrafo del 32, 33, fracción II del 35, 36, la fracción I, primer párrafo de la fracción X
y la fracción XVI del 40, primer párrafo del 41, primer párrafo de la fracción IX del
44, segundo y cuarto párrafo del 47, 48, 50, la denominación del Título Quinto, la
identificación y denominación del Capítulo Único del Título Quinto, los artículos 67 y
70; se adicionan las fracciones VIII Bis y XI Bis al artículo 2º, una fracción IV al
artículo 5º, un artículo 32 Bis, el Capítulo II al Título Quinto, y los artículos 61 Bis, 61
Ter, 61 Quater y 61 Quinquies a la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en
Condominio del Estado de Baja California Sur, para quedar como sigue:
……….
TRANSITORIO
PRIMERO.- El presente Decreto entrara en vigor el día siguiente al de su
publicación en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Baja California Sur.
SEGUNDO.- Se derogan todas las disposiciones que se opongan al presente
Decreto.
TERCERO.- Los regímenes de propiedad en condominio constituidos con
anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto, seguirán rigiéndose bajo los
términos de su Escritura Constitutiva y Reglamento correspondiente.
DADO EN EL SALÓN DE SESIONES DEL PODER LEGISLATIVO DEL ESTADO,
EN LA PAZ, BAJA CALIFORNIA SUR A LOS VEINTIOCHO DÍAS DEL MES DE
JUNIO DEL AÑO DOS MIL DIECISEIS. Presidente.- Dip. Joel Vargas Aguiar.-
Rúbrica. Secretaria.- Dip. Julia Honoria Davis Meza.- Rúbrica.
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DECRETO No. 2379
POR EL QUE SE REFORMAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL MARCO
JURÍDICO ESTATAL RELATIVAS A LA ARMONIZACIÓN EN MATERIA DE
DESINDEXACIÓN DEL SALARIO MÍNIMO.
Publicado en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Baja California Sur el 31 de Octubre de 2016
ARTÍCULO PRIMERO.- …
..........
ARTÍCULO SEGUNDO.- …
..........
ARTÍCULO TERCERO.- …
..........
ARTÍCULO CUARTO.- …
..........
ARTÍCULO QUINTO.- …
..........
ARTÍCULO SEXTO.- …
..........
ARTÍCULO SÉPTIMO.- …
..........
ARTÍCULO OCTAVO.- …
..........
ARTÍCULO NOVENO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO PRIMERO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO SEGUNDO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO.- …
..........
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ARTÍCULO DÉCIMO CUARTO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO QUINTO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO SEXTO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO SÉPTIMO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO OCTAVO.- …
..........
ARTÍCULO DÉCIMO NOVENO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO PRIMERO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO.- Se reforma el artículo 70 fracciones I, II y III, de la Ley
Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur, para
quedar como sigue:
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO TERCERO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO CUARTO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO QUINTO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO SEXTO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO SÉPTIMO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO OCTAVO.- …
..........
ARTÍCULO VIGÉSIMO NOVENO.- …
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..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO PRIMERO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO SEGUNDO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO TERCERO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO CUARTO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO QUINTO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO SEXTO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO SÉPTIMO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO OCTAVO.- …
..........
ARTÍCULO TRIGÉSIMO NOVENO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO PRIMERO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO SEGUNDO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO TERCERO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO CUARTO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO QUINTO.- …
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ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO SEXTO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO SÉPTIMO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO OCTAVO.- …
..........
ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO NOVENO.- …
..........
ARTÍCULO QUINCUAGÉSIMO.- …
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ARTÍCULO QUINCUAGÉSIMO PRIMERO.- …
..........
ARTÍCULO QUINCUAGÉSIMO SEGUNDO.- …
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ARTÍCULO QUINCUAGÉSIMO TERCERO.- …
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ARTÍCULO QUINCUAGÉSIMO CUARTO.- …
..........
ARTÍCULO QUINCUAGÉSIMO QUINTO.- …
..........
TRANSITORIOS
PRIMERO.- El presente Decreto entrará en vigor el día de su publicación en el Boletín Oficial
del Gobierno del Estado de Baja California Sur.
SEGUNDO.- El Ejecutivo del Estado y los Municipios deberán efectuar, en el ámbito de sus
respectivas competencias, los ajustes correspondientes en sus reglamentos, bandos y
demás normas administrativa, en un plazo que no exceda el día 28 de enero de 2017.
DADO EN EL SALÓN DE SESIONES DEL PODER LEGISLATIVO DEL ESTADO, EN LA
PAZ, BAJA CALIFORNIA SUR A LOS VEINTICUATRO DÍAS DEL MES DE OCTUBRE DEL
AÑO DOS MIL DIECISEIS. Presidente.- Dip. Alfredo Zamora García.- Rúbrica.
Secretaria.- Dip. Norma Alicia Peña Rodríguez.- Rúbrica.
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