<![CDATA[Ley de Condominios, Reglamentaria del Artículo 947 del Código Civil
[Dirección de Procesos Legislativos]
ÚLTIMA REFORMA DECRETO 273, P.O.29, 20 MAYO 2023.
Ley publicada en el periódico oficial "El Estado de Colima" el sábado 31 de octubre de
1981.
DECRETO No. 160.- Se aprueba la Ley de Condominios, reglamentaria del Artículo
947 del Código Civil.
GRISELDA ALVAREZ, Gobernadora Constitucional del Estado Libre y soberano de
Colima, a sus habitantes sabed:
Que el H. Congreso del Estado me ha dirigido para su publicación el siguiente
Decreto:
EL CONGRESO CONSTITUCIONAL DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE
COLIMA, EN EJERCICIO DE LAS FACULTADES QUE LE CONFIERE EL
ARTICULO 33, FRACCION SEGUNDA DE LA CONSTITUCION POLITICA LOCAL
EN NOMBRE DEL PUEBLO, Y
C O N S I D E R A N D O:
Que es preocupación del Estado buscar y encontrar las mejores soluciones para el
uso adecuado y eficiente de la superficie territorial del Estado, para lo cual se ha
examinado la necesidad de dotar de un marco jurídico y administrativo que contenga
las mayores predisiones (sic) para resolver con objetividad y eficacia los problemas
derivados del crecimiento urbano, proporcionando la seguridad y tranquilidad que se
requiere.
Que el Gobierno Estatal está tratando de solucionar la problemática que plantean los
Asentamientos Humanos y su acción en el marco del Desarrollo Socieconómico,
elaborando políticas y estrategias que tengan al alcance de Autoridades y Ciudadanos
instrumentos fundamentales de planeación, capaces de involucrarlos en el proceso
que requiere, la participación de todos.
Que el acelerado desarrollo generado en el Estado y la problemática en materia de
Asentamientos Humanos y Territorial plantearon la necesidad ineludible de contar con
el Plan Estatal de Desarrollo
Urbano como instrumento rector que permitirá conducir el crecimiento de los mismos
en forma adecuada y de acuerdo con la Ley.
Que se observó que para estar acorde con la Ley y el Plan Estatal de Desarrollo
Urbano era menester encuadrar normas y estructura jurídicas relativas a urbanismo,
relacionadas en la vivienda, que tiendan a resolver problemas de asentamientos
humanos o de protección a grupos organizados.
Que en la búsqueda de una fundamentación apropiada a las nuevas técnicas, con el
mayor número de previsiones posibles y con un sentido moderno de urbanismo, que
fuera acorde con nuestras necesidades y problemas específicos, se estudió con
verdadero interés, entre otros, el aspecto a la solución de los condominios, tratando de
encontrar soluciones al desarrollo urbano del Estado.
Ley de Condominios, Reglamentaria del Artículo 947 del Código Civil
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Que el régimen de condominio establecido por el Artículo 947 del Código Civil, es una
de las formas o soluciones que más se utilizan en la actualidad, tanto para resolver
necesidades de vivienda como para satisfacer la garantía y solvencia de la inversión.
Que el régimen de condominio establecido por el Artículo 947 indicado, en la forma en
que está establecido, resulta a estas alturas insuficiente e inadecuado para resolver
los múltiples problemas que en la forma de condominio plantea la propiedad, por lo
que se hace necesaria su reestructuración normativa en una manera más amplia que,
concediendo la máxima seguridad pública posible impulse el desarrollo y avance de la
colectividad, dando los incentivos que en materia de propiedad y Asentamientos
Humanos requiere nuestro Territorio, siendo, por lo tanto, indispensable, el establecer
y regular legalmente el Condominio tipo horizontal y el tipo ,mixto además de vertical
ya establecido y regulado, con lo cual se completa el marco jurídico y administrativo
que permitirá el avance del desarrollo urbano del Estado unido a la seguridad que por
esa normatización alcanza el ciudadano por su vivienda.
Por lo anteriormente expuesto ha tenido a bien expedir el siguiente:
DECRETO NO. 160
ARTICULO PRIMERO.- Se reforma el Artículo 947 del Código Civil del Estado de
Colima para quedar como sigue:
ARTICULO 947.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, casas o
locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixto, susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento, común de
aquel o a la vía pública pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de éstos
tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso, departamento,
vivienda, casa o local y, además un derecho de copropiedad sobre los elementos y
partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y disfrute.
Cada propietario, podrá enajenar, hipotecar, o gravar en cualquier forma su piso,
departamento, vivienda, casa o local sin necesidad de consentimiento de los demás
condominios. En cualquiera de estos actos se entenderán comprendidos
invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos. El
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble sólo será
enajenable, gravable o embargable por terceros conjuntamente con el piso,
departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se
considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del
inmueble no es susceptible de división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se
regirán por la escritura en que se hubiere establecido el régimen de propiedad por las
de compra-venta correspondiente, por el Reglamento del Condominio de que se trate,
por la disposiciones del Código Civil y, en su caso, por la Ley Reglamentaria de este
Artículo.
ARTICULO SEGUNO.- Se aprueba la Ley de Condominios, reglamentaria del Artículo
947 del Código Civil.
Ley de Condominios, Reglamentaria del Artículo 947 del Código Civil
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¬CAPITULO I¬
DE LOS CONDOMINIOS.
¬ARTICULO 1.-¬ El régimen de propiedad en Condominios de inmuebles puede
originarse:
I.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, casas o locales de que
consta un Edificio o que hubieren sido construidos dentro de un inmueble con partes
de uso común, pertenezcan a distintos dueños.
II. Cuando los diferentes pisos, departamento, vivienda, casas o locales que se
construyen dentro de un inmueble, pero contando éste con elementos comunes e
indivisibles, cuya propiedad privada se reserva en los términos del artículo que se
reglamenta, se destinen a la enajenación a personas distintas.
III.- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos,
departamentos, viviendas, casas o locales, para enajenarlos a distintas personas,
siempre que exista un elemento común, de propiedad privada, que sea indivisible.
(PÁRRAFO ADICIONADO DECRETO 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023)
No podrá adoptarse el régimen de propiedad en condominio sobre un inmueble
cuando no existan elementos, bienes o áreas comunes, además de las unidades
privativas.
(REFORMADO, P.O. 24 JULIO 2004)
¬ARTICULO 2.-¬ Antes de la Constitución del régimen de propiedad en condominio,
los propietarios interesados deberán obtener la autorización que en su caso expedirá
el ayuntamiento del lugar de ubicación, por conducto de la dependencia municipal
competente, previo el pago de los derechos señalados por la ley de hacienda de cada
municipio.
(REFORMADO, P.O. PRIMER PARRAFO 24 JULIO 2004)
¬ARTICULO 3.-¬ La persona que solicite autorización para edificar un condominio,
presentará a la dependencia municipal competente el proyecto firmado por el
propietario y por el Director responsable de obra del mismo, que contendrá los
siguientes requisitos:
I. Señalar domicilio para recibir notificaciones dentro del municipio de ubicación
del condominio.
II. La fuente de abastecimiento de cada uno de los servicio públicos,
especialmente el del agua potable.
III. Ubicación del drenaje y alcantarillado y la solución a la descarga de aguas
negras y pluviales.
IV. Las formas de acceso y la distribución vial dentro y fuera del condominio.
V. Los lugares y forma de estacionamiento de vehículos dentro del condominio.
VI. Los lugares para la carga y descarga en condominios comerciales e
industriales.
VII. La distribución de las instalaciones eléctricas, telefónicas y de gas.
VIII. La solución al problema de la contaminación ambiental en los condominios
comerciales e industriales.
IX. La especificación del área privada que el propietario se reserve dentro de los
terrenos del condominio, si así lo decide este, siempre que no obstruya o
impida la realización o el disfrute de las áreas de uso común.
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X. Especificación y delimitación de las áreas de uso común.
¬ARTICULO 4.-¬ La constitución del régimen de propiedad en condominio se
declarará por el o los propietarios en escritura pública, en la que deberá insertarse la
autorización y se hará constar:
I. La situación, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio
de que se trate con especificación precisa de su separación del resto de áreas,
si esta ubicado dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional. Cuando se
trate de construcciones vastas, los limites de los edificios o de las alas o
secciones que de por sí deban constituir condominios independientes, en virtud
de que la ubicación y número de copropiedades origine la separación de los
condominios en grupos distintos.
II. La constancia de que las autoridades competentes han expedido las licencias,
autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad que
requieran este tipo de obras.
III. La descripción y plano general de las construcciones y de la calidad de los
materiales empleados o que vayan a emplearse.
IV. La descripción y plano de cada departamento, piso, vivienda, casa o local su
número situación, medidas, piezas de que conste espacio para
estacionamiento de vehículos, si lo hubiere, y demás datos necesarios para
identificarlo.
V. El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada piso,
departamento, vivienda, casa, o local y el porcentaje que le corresponda sobre
el valor total, también nominal, de las partes en condominio.
VI. El destino general del condominio y el especial de cada piso, departamento,
vivienda, casa o local.
VII. Los bienes de propiedad común, su destino, con la especificación y detalles
necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan,
características y demás datos necesarios para su identificación.
(REFORMADA, P.O. 24 JULIO 2004 )
VIII. Características y monto de la póliza de fianza que deben exhibir los obligados
para responder de la ejecución de la construcción del condominio en general y
los vicios de éste, que será determinado por la dependencia municipal al
otorgarse, en su caso, la autorización a que se refiere el artículo 2º de esta ley.
(REFORMADA DECRETO 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023)
IX. El nombre del condominio, el cual se integrará iniciando con la expresión
“Condominio”, seguida de la denominación que le corresponda;
(REFORMADA, P.O. 24 JULIO 2004)
X. El Reglamento del Condominio que corresponda.
(REFORMADA, P.O. 24 JULIO 2004)
XI. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura.
Al Apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados por el Notario, el
plano general y los planos correspondientes a cada un de los departamentos,
viviendas, casas, pisos o locales y a los elementos comunes, así como el Reglamento
del propio condominio.
De la documentación anterior y de las demás que se juzgue necesaria, se entregarán
al administrador copias certificadas notarialmente para el debido desempeño de su
cargo.
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La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, que
reúna los requisitos de Ley, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
¬ARTICULO 5.-¬ En todo contrato para adquisición de los derechos para un piso,
departamento, vivienda, casa o local sujeto a régimen de propiedad en condominio, se
insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva y se
hará constar que se entrega al interesado una copia del reglamento del condominio,
certificada por Notario Público.
¬ARTICULO 6.-¬ La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio,
requerirá el acuerdo de un mínimo del 75% de los condóminos, salvo que la escritura
constitutiva prevea porcentaje más alto.
¬CAPITULO II¬
DE LOS BIENES PROPIOS Y DE LOS COMUNES.
¬ARTICULO 7.-¬ Se entiende por condómino a la persona física o moral que, en
calidad de propietario esté en posesión de uno o más de los pisos, departamento,
viviendas, casa o locales a que se refiere el artículo que se reglamenta y, para los
términos de esta Ley a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse
en sus términos, llegue a ser propietario.
El condómino tendrá derecho exclusivo a su piso, departamento, vivienda, casa o
local y derecho a la copropiedad de los elementos y partes del condominio que se
consideran comunes.
¬ARTICULO 8.-¬ El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes, será
proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva para
este efecto.
¬ARTICULO 9.-¬ Son objetos de propiedad común de todos los propietarios:
I. El terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías,
corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores, espacios
que hayan señalado las licencias de construcción como suficientes para
estacionamiento de vehículos, siempre que sean de uso general.
II. Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y
los vigilantes, más los destinados a las instalaciones generales y servicios
comunes.
III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso y disfrute
común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas,
incineradores, estufas, hornos, bomba y motores, albañales, canales,
conductos de distribución de agua, drenaje y alcantarillado, calefacción,
electricidad y gas, los locales y obras de seguridad deportivas, de recreo, de
ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes, con excepción de las
que sirvan exclusivamente a cada departamento, piso, vivienda, casa o local.
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general.
V. Cualquiera otras partes del inmueble, piso, locales, obras, aparatos o
instalaciones que se resuelva por la unanimidad de los condóminos, usar o
disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en el reglamento del
condominio o en la escritura constitutiva.
Ley de Condominios, Reglamentaria del Artículo 947 del Código Civil
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¬ARTICULO 10.-¬ Serán de propiedad común, sólo de los condóminos colindantes,
los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí los departamentos,
pisos viviendas, casa o locales.
¬ARTICULO 11.-¬ Aunque un condómino haga abandono de sus derechos o
renuncie a usar determinados bienes comunes, continuará sujeto a las obligaciones
que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento del condominio y las
demás disposiciones legales aplicables.
¬ARTICULO 12.-¬ Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar de
los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario,
sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.
¬ARTICULO 13.-¬ El condómino de un piso, departamento, vivienda, casa o local,
puede disponer, usar o gozar de él con las limitaciones y prohibiciones que esta Ley y
las demás que establezcan la escritura constitutiva y el reglamento del condominio,
pero no podrá ser objeto de venta o arrendamiento en forma restringida partes de los
mismo, como piezas o recámaras, cuartos de servicio o lugar para estacionamiento de
uso común. El incumplimiento de esta disposición podrá originar la rescisión del
contrato o la aplicación de lo prevenido en el artículo 25 de esta Ley.
¬ARTICULO 14.-¬ En el caso de venta de un piso, departamento, vivienda, casa o
local, el inquilino disfrutará del derecho del tanto, de acuerdo a lo establecido en el
Código Civil.
¬ARTICULO 15.-¬ Cada condómino u ocupante del piso departamento, vivienda,
casa o local lo usará en forma ordenada y tranquila. No podrá, en consecuencia,
destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni hacerlo servir a otros
objetos que los convenidos expresamente y, en caso de duda, a aquellos que deban
presumirse de la naturaleza del condómino y su ubicación, ni realizar acto alguno que
afecte la tranquilidad de los demás condóminos y ocupantes o que comprometa la
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en
omisiones que produzcan los mismo efectos.
En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, deberán abstenerse de
todo acto, a un en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz su
operación o estorbe o dificulte el uso común, estando obligados a mantener en buen
estado de conservación y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones.
En caso de arrendamiento, el inquilino tendrá las obligaciones a que se refiere este
artículo.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se
efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate, así
como de los daños y perjuicios que resultaren.
¬ARTICULO 16.-¬ Los condóminos del piso, o departamento bajo o primero y los del
último, o de viviendas, casa o locales situados en aquel o en este no tendrán más
derechos que los restantes condominios.
Salvo que lo establezca el reglamento del condominio, los condóminos de la planta
baja no podrán ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos
los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros lugares de tal planta, ni hacer obras
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en dichos lugares. Con igual salvedad, los condóminos del último piso no podrán
ocupar la azotea o techos ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las
mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble.
¬ARTICULO 17.-¬ Cada condómino podrá hacer toda clase de obras y reparaciones
en el interior de su departamento, piso, vivienda, casa o local, pero le estará prohibida
toda innovación que afecte a la estructura, paredes maestras u otros elementos
esenciales del edificio o que puedan perjudicar a su estabilidad, seguridad, salubridad
o comodidad.
Tampoco podrá abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las partes
exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética general
del inmueble. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, deberán
abstenerse de todo acto, aun en el interior de su propiedad, que impida o haga menos
eficaz su operación y estará obligado a mantener en buen estado de conservación y
funcionamiento los servicios e instalaciones propios.
¬ARTICULO 18.-¬ Serán por cuenta de los respectivos propietarios o condóminos las
obras que requieran los techos pisos medianeros y las paredes o otras divisiones que
tengan el mismo carácter.
Los propietarios del último piso o de los departamento, viviendas o locales situados
en el, costearan las obras de los techos en su parte interior y los propietarios o
condóminos del piso bajo o primero o de departamentos, viviendas, casas o locales
que formen parte de él, las obras que necesiten los suelos o pavimentos en la parte
interior del predio que de a su propiedad.
En los condominios de construcción vertical, además de las anteriores disposiciones,
serán por cuenta de todos los condóminos las obras que requieran los techos y los
sótanos, así como la reparación de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o
hundimientos parciales.
¬ARTICULO 19.-¬ Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales,
se observarán las siguientes reglas:
I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de
seguridad, estabilidad y conservación y para que los servicios funcionen normal
y eficazmente, se efectuarán por el administrador sin necesidad de previo
acuerdo de los condóminos pero con cargo al presupuesto de gastos
respectivo de mantenimiento y administración. Cuando este no baste o sea
preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de
condóminos a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento del condominio,
resuelvan lo conducente.
II. La reparación de vicios ocultos que tenga el inmueble, cuando no sea posible
repetir contra el vendedor o el constructor, serán por cuenta de todos los
propietarios o condóminos, en proporción de lo que cada uno represente sobre
el valor total del inmueble.
III. Para realizar obras puramente voluntarias que, aunque se traduzcan en mejor
aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u obras que
sin ser necesarias si lo aumenten, se requerirá el voto aprobatorio de la
unanimidad de los condóminos.
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IV. Los condóminos no podrán emprender ni realizar obra alguna en los bienes
comunes e instalaciones generales excepto las reparaciones o reposiciones
urgentes y siempre que falte el administrado.
V. Se prohíben las obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad y
conservación o afecten la comodidad del condominio; las que impidan
permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un solo
dueño y las que demeriten cualquier piso, departamento, vivienda, casa o local.
(REFORMADA SU DENOMINACION, DECRETO 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023)
¬CAPITULO III¬
DE LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS Y DE LA ADMINISTRACIÓN DEL
CONDOMINIO.
( ARTÍCULO REFORMADO DECRETO No. 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023.)
¬ARTICULO 20.-¬ El condominio es, por una parte, un régimen de propiedad y
copropiedad al que está sujeto un inmueble y, por otra, un régimen asociativo o de
comunidad que vincula a los condóminos que participan en el mismo, en al menos, sus
aportaciones, la administración del inmueble, la representación de los condóminos
respecto de los asuntos comunes, así como la adopción de decisiones.
Como régimen asociativo o de comunidad, el condominio tiene personalidad jurídica, y
su patrimonio estará integrado por las cuotas que aporten los condóminos, los fondos
que se constituyan con tales cuotas, así como por los otros bienes que el condominio
adquiera y los que, en su caso, determine la escritura constitutiva del condominio. Por
lo tanto, queda excluido de dicho patrimonio el inmueble sujeto a dicho régimen.
La persona moral del condominio quedará formalmente constituida al otorgarse la
escritura en la cual se adopte sobre un inmueble el régimen de propiedad en
condominio.
La Asamblea General es el órgano supremo del Condominio. El Condominio podrá
celebrar Asambleas Generales y de Grupo convocadas para resolver los casos
previstos en al artículo 31 de esta Ley. Para unas y otras rigen las siguientes
prevenciones:
I. Las generales se celebrarán por lo menos una vez por año y tanto ellas como
las de grupos, cuantas veces sean convocadas conforme a lo dispuesto por
esta Ley y el Reglamento del Condominio.
II. Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje del valor de
su piso, departamento, vivienda, casa o local que represente en el total del
condominio.
III. La votación será personal, nominal y directa, pero el reglamento del
condominio puede facultar la representación y determinar otras formas y
procedimientos.
IV. Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos,
excepto en los casos en que la presente Ley y el Reglamento del Condominio
prescriban una mayoría especial.
V. Cuando un solo condómino represente cuando menos el 50% de los votos, se
requerirá, además, el 50% de los votos restantes para que sean validos los
acuerdos. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o el
grupo minoritario podrá someter la discrepancia en los términos del artículo 38
de esta Ley, facultándose a los minoritarios para hacerse representar por
personas distinta al administrador
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VI. Las Asambleas serán presididas en la forma que prevea el Reglamento del
Condominio, según lo dispuesto en el Artículo 27, fracción VI de esta Ley.
Fungirá como Secretario de ellas el Administrador, si es persona física y si lo
es moral, la persona que esta designe.
(REFORMADA DECRETO No. 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023)
VII. La Secretaría llevará un libro de actas que abrirá y autorizará la persona que
administre y el Comité de Vigilancia en turno. Las actas, por su parte, deberán
estar firmadas por la Presidencia, la Secretaría y Escrutador o escrutadores de
la Asamblea, y formará anexo de la misma la lista de asistencia.
VIII. El Secretario tendrá siempre a la vista de los condóminos y de los acreedores
registrados, el libro de actas y les informara por escrito a cada uno las
resoluciones que adopte la asamblea.
(REFORMADO, P.O. PRIMER PARRAFO 24 JULIO 2004)
¬ARTICULO 21.-¬ Las Convocatorias para la celebración de Asambleas se harán en
los términos de la fracción XI del artículo 24 de esta Ley.
Cuando la Asamblea se celebre a virtud de primera convocatoria, se requerirá un
quórum del 90% de votantes; cuando se realice por segunda convocatoria el quórum
será cuando menos del 51% de votantes. Si la asamblea se efectuare en razón de
tercera convocatoria, las resoluciones se adoptarán por la mayoría de los presentes.
Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de esta Ley, del
Reglamente del Condominio y de las demás disposiciones legales aplicables obligan a
todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
(REFORMADO, P.O. PRIMER PARRAFO, 24 JULIO 2004)
¬ARTICULO 22.-¬ La Asamblea General tendrá las facultades siguientes:
I. Nombrar y remover libremente al Administrador en los términos del Reglamento
del Condominio, excepto a los que funjan por el primer año que serán
designados por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio. El
Administrador podrá ser o no alguno de los condóminos y la asamblea de
estos fijará la remuneración relativa, que podrá renunciarse por el condómino
que acepte servir gratuitamente el cargo.
II. Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del
Administrador y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquel,
ejecutados en o con motivo del desempeño de su cargo.
III. Nombrar y remover un comité de vigilancia que podrá constituirse con una o
hasta tres personas.
IV. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el
Administrador respecto al fiel desempeño de su misión y al manejo de los
fondos a su cuidado, tanto para el mantenimiento y administración, cuanto el
de reserva para reposición de implementos y maquinaria.
V. Examinar y en su caso aprobar el estado de cuenta anual que someta el
Administrador a su consideración.
VI. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.
VII. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo
destinado a los gastos de mantenimiento y adquisición o reposición de
implementos y maquinaria, así como el de reserva con que deba contar el
condominio. El pago podrá dividirse en mensualidades que habrán de cubrirse
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por adelantado. El monto de estos fondos se integrará en proporción al valor de
cada piso, departamento, vivienda, casa o local, establecido en la escritura
constitutiva. Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos
serán determinadas en el Reglamento del Condominio. El fondo de reserva,
mientras no se use, deberá invertirse en valores de renta fija, redimibles a la
vista. El destinado a mantenimiento y administración será bastante para contar
anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses.
VIII. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes cuando el
administrador infrinja esta Ley, el Reglamento del Condominio, la escritura
constitutiva y cualesquiera disposición aplicable.
(REFORMADA, P.O. 24 JULIO 2004)
IX. Instruir al administrador para el cumplimiento de lo previsto en la fracción I del
artículo 24 de esta Ley.
X. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no
se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al
Administrador.
(REFORMADA DECRETO No. 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023.)
XI. Modificar la escritura constitutiva del Condominio, así como el Reglamento del
Condominio, en los casos y condiciones que prevean la una y el otro, dentro de
las disposiciones legales aplicables.
(REFORMADO, P.O. 24 JULIO 2004)
XII. Otorgar al administrador Poder General para pleitos, cobranzas y actos de la
administración con facultades especiales en los términos del artículo 2444 del
Código Civil vigente en el estado, para la defensa y la representación legal del
condominio.
(REFORMADA DECRETO No. 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023.)
XIII. Las demás que le confiera la presente Ley, el Reglamento del Condominio, la
escritura constitutiva del Condominio y demás disposiciones aplicables.
¬ARTICULO 23.-¬ Los Condóminos serán administrados por la persona física o moral
que designe la Asamblea de condóminos en los términos de esta Ley y del
Reglamento del Condominio.
(REFORMADAO DECRETO No. 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023)
¬ARTICULO 24.-¬ Corresponderá a la Administración del Condominio:
Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes y promover la
integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios comunes
quedan comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios o con
vecinos de casas unifamiliares, cuando estén ubicados dentro de un conjunto o unidad
urbana habitacional, o sean edificios alas o secciones de una construcción vasta. La
prestación de estos servicios y los problemas que surjan con motivo de la contigüidad
del condominio con otros o con vecinos de casas unifamiliares serán resueltos en las
asambleas correspondientes, llevando la representación de los condóminos
respectivos el Administrador o la persona designada al efecto.
I. Recabar y conservar los libros y documentos relacionados con el condominio,
los que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos.
II. Atender la operación de las instalaciones y servicios generales.
(REFORMADA, P.O. 24 JULIO 2004)
III. Ser el ejecutor de los acuerdos de la Asamblea General y, previa autorización
de la misma, representar a la Asociación de Condóminos con las facultades
que la Asamblea General decida, y realizar todos los actos de administración y
conservación del Condominio.
(REFORMADA DECRETO No. 273, P.O. 29, 20 MAYO 2023)
IV. Ser representante legal del Condominio y el ejecutor de los acuerdos de la
Asamblea General para realizar todos los actos de administración y
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conservación del Condominio. Con las facultades necesarias para representar
legalmente al Condominio, como Apoderado General para Pleitos y Cobranzas,
y para Actos de Administración. Estas facultades podrán ser ampliadas o
limitadas por la Asamblea General.
V. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra persona.
VI. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para
fondos de mantenimiento y administración y de reserva.
VII. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con
cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento del
Condominio.
VIII. Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan
aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y administración
y de reserva.
En estos recibos se expresarán, en su caso, los saldos a cargo de cada
condómino.
IX. Entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta que
demuestre:
A. La relación pormenorizada de los gastos del mes anterior, efectuados
con cargo al fondo de mantenimiento y administración.
B. El estado consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de
las cuotas pendientes de cubrirse. El administrador tendrá a disposición
de los condóminos que quieran consultarla una relación de los mismos
en la que consten las cantidades de mantenimiento y administración y
de reserva, con expresión de saldos de cuentas pendientes de cubrirse.
C. El saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines para el que
se designará en el mes siguiente. El condómino tendrá un plazo de 15
días contados a partir de la entrega de dicha documentación para
formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes.
Transcurrido dicho plazo, se considerará que está de acuerdo con la
misma, a reserva de la aprobación de la asamblea, en los términos de
la fracción V del artículo 24 de esta Ley.
XI.- Convocar a asambleas, cuando menos con 10 días de anticipación a la fecha de
la misma, indicando lugar dentro del condominio o el que se haya fijado en el
Reglamento, más día y hora en que se celebrarán, incluyendo la orden del día.
Los condóminos o sus representantes serán notificados en el lugar que para tal
efecto hayan señalado mediante nota por escrito.
Además del envío de la nota anterior el Administrador colocará la convocatoria en uno
o más lugares visibles del condominio.
Los condóminos podrán convocar a asamblea sin intervención del Administrador
cuando acrediten ante el Juez competente que representan como mínimo la cuarta
parte del valor del condominio. También el Comité de Vigilancia podrá convocar a
Asamblea, según se establece en el siguiente artículo.
En caso de urgencia, se convocará a asamblea con la anticipación que las
circunstancias lo exijan.
XII.- Exigir con la representación de los demás condóminos, al infractor del artículo 19
de esta Ley las responsabilidades en que incurra.
Ley de Condominios, Reglamentaria del Artículo 947 del Código Civil
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XIII.- Cuidar de la debida observación de las disposiciones de esta Ley, del
Reglamento del Condominio y de la escritura constitutiva.
XIV.- Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establecen a su
cargo la Ley, el Reglamento del Condominio, la escritura constitutiva y demás
disposiciones legales aplicables.
¬ARTICULO 25.-¬ El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes atribuciones y
deberes:
I. I.- Cerciorarse de que el Administrador cumpla los acuerdos de la asamblea
general.
II. II.- Estar al pendiente de que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de
las funciones que le encarga el artículo anterior.
III. III.- Dar su conformidad a la realización de las obras a que se refiere el artículo
21, fracción I, de esta Ley.
IV. IV.- Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la
asamblea.
V. V.- Constatar la inversión del fondo de reserva para la adquisición o reposición
de implementos y maquinaria.
VI. VI.- Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración
del condominio.
VII. VII.- Informar a la asamblea de la constatación que haga de incumplimientos de
los condóminos con que dé cuenta al Administrador.
VIII. VIII.- Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los condóminos
sobre el cumplimiento de sus obligaciones.
IX. IX.- Convocar a la asamblea de condóminos cuando a su requerimiento el
Administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes.
X. Asímismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la asamblea de
irregularidad en que haya incurrido el Administrador, con notificación a éste
para que comparezca a la asamblea relativa.
XI. X.- Las demás que se deriven de esta Ley, de otras que impongan deberes a
su cargo, de la escritura constitutiva y del Reglamento del Condominio.
¬ARTICULO 26.-¬ (DEROGADO, P.O. 24 JULIO 2004 )
¬CAPITULO IV¬
DEL REGLAMENTO DEL CONDOMINIO.
¬ARTICULO 27.-¬ El Reglamento del Condominio contendrá:
I. Los derechos y obligaciones de los condóminos referidos a los bienes de uso
común, especificando estos últimos, así como las limitaciones a que queda
sujeto el ejercicio del derecho de usar tales bienes y los propios.
II. Forma de designación y facultades del Administrador.
III. Requisitos que debe reunir el Administrador y las bases de su remuneración y
los casos en que proceda su remoción.
IV. Lo dispuesto en las dos fracciones anteriores, respecto al comité de vigilancia.
V. Medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento, y
operación de la comunidad.
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VI. Forma de convocar a asamblea de condóminos y persona que la presidirá.
VII. Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente Ley.
¬ARTICULO 28.-¬ Cualquier nuevo adquirente está obligado a sujetarse al
Reglamento que exista.
¬ARTICULO 29.-¬ Para modificar el Reglamento del Condominio será necesario el
acuerdo del 75% de los condóminos.
¬CAPITULO V¬
GASTOS, OBLIGACIONES FISCALES Y CONTROVERSIAS
¬ARTICULO 30.-¬ La contribución de los condóminos a la constitución de los fondos
de administración y mantenimiento y de reserva, deberá efectuarse conforme a lo
previsto en el artículo 24, fracción VII, de esta Ley.
¬ARTICULO 31.-¬ Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda,
por ejemplo, varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destinadas a
servir únicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos serán a
cargo del grupo de condóminos beneficiados. También en el caso de las escaleras,
ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalaciones. En el
Reglamento del condominio podrán establecerse normas especiales para el reparto de
los gastos.
¬ARTICULO 32.-¬ Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no cubran
mensualmente, causarán intereses al tipo legal o al que fije el Reglamento del
Condominio.
Tras aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil el estado de liquidación de adeudos,
intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento del Condominio,
si va suscrita por el Administrador y el comité de vigilancia y acompañada de los
correspondientes recibos pendientes de pago, así como de copia certificada por los
mismos funcionarios, de la parte relativa del acta de asamblea o del Reglamento del
Condominio, en su caso, en que se hayan determinado las cuotas de mantenimiento y
administración y reserva.
Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan tres recibos pendientes de pago.
El Reglamento del Condominio podrá establecer que, cuando algún condómino caiga
en mora, el Administrador distribuirá el importe del adeudo causado y que se siga
causando ente los restantes condóminos, en proporción al valor de sus propiedades
hasta la recuperación del adeudo. Al efectuarse la recuperación de dicho adeudo el
administrador reembolsará a los afectados por dicho pago las cantidades que
hubiesen aportado y los intereses en la parte proporcional que les corresponda.
¬ARTICULO 33.-¬ El condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones,
además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá
ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos hasta en subasta
pública, respetándose el derecho al tanto, en los términos del Reglamento del
Condómino. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea de condóminos, por
un mínimo del 75% de éstos.
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¬ARTICULO 34.-¬ Los créditos a que se refieren los artículos anteriores, afectarán a
los pisos, departamentos, viviendas, casas o locales aunque sean enajenados;
quienes los adquieran tendrán el carácter de sucesores del dueño de aquellos y
gozarán dichos créditos del privilegio de que trata el artículo 2882, fracción IX del
Código Civil.
¬ARTICULO 35.-¬ Con excepción de lo consignado en el párrafo segundo del artículo
34 de esta Ley, las controversias que se susciten entre los condóminos con motivo del
condominio y de las disposiciones de esta Ley, se tramitarán en juicio sumario.
¬ARTICULO 36.-¬ Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no
propietario, el Administrador le demandará, previo consentimiento del condómino, la
desocupación del piso, departamento, vivienda, casa o local. Si el condómino se
opusiera se procederá contra éste y el ocupante, en los términos del artículo anterior,
en la vía sumaria o en la que corresponda legalmente, según el caso.
¬ARTICULO 37.-¬ Los condóminos cubrirán independientemente el impuesto sobre la
propiedad raíz de su propiedad exclusiva, la parte que les corresponda de los bienes
de uso común, así como los demás impuestos o derechos de que en razón del
condominio sean causantes por sí mismos.
Para los efectos fiscales cada piso, departamento, vivienda, casa o local se inscribirán
y valuarán separadamente en Catastro, comprendiéndose en la valuación la parte
proporcional de los bienes comunes.
¬ARTICULO 38.-¬ Todas las controversias que se susciten con motivo de la
interpretación y aplicación de la presente Ley, del Reglamento del Condominio, de la
escritura constitutiva y de la traslativa de dominio, así como las demás disposiciones
legales aplicables serán tramitadas en la vía civil sumaria.
¬CAPITULO VI¬
DE LOS GRAVAMENES
¬ARTICULO 39.-¬ Los gravámenes son divisibles entre los diferentes pisos,
departamentos, vivienda, casa o locales de un condominio, bien sea que esos
gravámenes se establezcan por el constituyente del condominio, por el constructor del
mismo o por todos los condóminos o por alguno de éstos, respecto de lo que les
pertenezcan.
¬ARTICULO 40.-¬ Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen que
corresponda a su propiedad. Toda cláusula que establezca mancomunidad o
solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen sobre el inmueble,
inmueble, se tendrá por no puesta.
¬ARTICULO 41.-¬ Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en las
escrituras constitutivas y de traslación de dominio, por el Reglamento del Condominio
o por esta Ley y demás disposiciones legales aplicables, gozan de garantía real sobre
los departamentos, pisos, viviendas, casas o locales, aunque éstos se transmitan a
terceros.
En caso de venta o transmisión de dominio por el título que sea de un condominio, el
propietario deberá entregar al adquirente constancia de no adeudo expedida por el
Administrador del condominio y anexarse a la escritura que otorgue el Notario.
Ley de Condominios, Reglamentaria del Artículo 947 del Código Civil
[Dirección de Procesos Legislativos]
La inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad da derecho a
todo interesado para obtener del Administrador y de cualquier acreedor una liquidación
de los adeudos pendientes.
¬CAPITULO VII¬
DESTRUCCION, RUINA Y RECONSTRUCCION DEL CONDOMINIO.
(REFORMADO, P.O. PRIMER PARRAFO 24 DE JULIO 2004)
¬ARTICULO 42.-¬ Si el Condominio se destruye en su totalidad o en una proporción
que represente por lo menos tres cuartas partes de su valor, según peritaje que se
practique por la dependencia municipal competente, una mayoría de condóminos de
por lo menos el 51% podrá acordar la reconstrucción o la división del terreno y de los
bienes que queden o, en su caso, la venta con arreglo a las disposiciones legales
sobre la copropiedad.
Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, los acuerdos a que se refiere el
párrafo anterior serán tomados por una mayoría mínima del 75% de los condóminos.
(REFORMADO, P.O. ULTIMO PARRAFO 24 JULIO 2004)
En los casos a los que se refiere en los párrafos anteriores, si el acuerdo es por la
reconstrucción, los condóminos en minoría estarán obligados a contribuir a ella en la
proporción que les corresponda o enajenar sus derechos, según avalúo que se
practique por la dependencia municipal competente o por perito valuador designado
para el efecto. La enajenación podrá tener lugar a favor de la mayoría, si en ello
convienen los minoritarios, y será forzosa a los seis meses, al precio e avalúo, si dentro
dicho término los minoritarios no han logrado enajenar sus derechos a favor de
terceros.
(REFORMADO, P.O. 24 JULIO 2004)
¬ARTICULO 43.-¬ En caso de ruina o deterioro grave del condominio, una mayoría
mínima del 51% de los condóminos podrá resolver, previo dictamen de la dependencia
municipal competente, la reconstrucción o la demolición y división de los bienes
comunes o, en su caso, la venta, aplicando las prevenciones del artículo anterior.
¬ARTICULO 44.-¬ En caso de destrucción parcial o total del inmueble, si este
estuviere asegurado, el importe del seguro se destinará a su reconstrucción,
debiéndose depositar su valor ante una institución de crédito, de donde se retirarán
los fondos que sean necesarios par la reconstrucción. Esto no tendrá lugar si los
condóminos que representen las tres cuartas partes del derecho sobre el inmueble
optan porque se distribuya el importe del seguro entre los condóminos y se proceda a
la venta del inmueble, en los términos del artículo anterior.
T R A N S I T O R I O S:
ARTICULO PRIMERO.- Se modifica el artículo 947 del Código Civil del Estado,
quedando vigente en los términos indicados en este Decreto.
ARTICULO SEGUNDO: Se deroga el Decreto número 29 del día 29 de Enero de
1965, publicado en el Periódico Oficial del día 13 de febrero de 1965 y todas las
disposiciones que se opongan a los preceptos legales a que se refiere este Decreto.
ARTICULO TERCERO.- Tanto la Reforma del Artículo 947 del Código Civil como la
Ley de Condominios, Reglamentaria de este mismo precepto legal, a que se refiere
este Decreto, entrarán en vigor al día siguiente de su Publicación en el Periódico
Oficial “El Estado de Colima”.
Ley de Condominios, Reglamentaria del Artículo 947 del Código Civil
[Dirección de Procesos Legislativos]
La Gobernadora Constitucional del Estado dispondrá se publique, circule y observe.
Dado en el Recinto del Poder Legislativo a los veintiocho días del mes de Septiembre
de mil novecientos ochenta y uno.-
Diputado Presidente, JORGE SALAZAR RODRIGUEZ.- Rúbrica.- Diputada
Secretaria YOLANDA DELGADO OLIVERA.- Rúbrica.- Diputado Secretario, LIC
MARCELINO BRAVO JIMENEZ.- Rúbrica.
Por tanto mando se imprima, publique, circule y observe.
Palacio de Gobierno, Colima, Colima, a 5 de octubre de 1981.-
La Gobernadora Const. del Estado, LICDA. GRISELDA ALVAREZ.- Rúbrica – El
Secretario Gral. de Gobierno, LIC. CARLOS DE LA MADRID VIRGEN.- Rúbrica.
N. DE E. A CONTINUACION SE TRANSCRIBEN LOS ARTICULOS
TRANSITORIOS DE LOS DECRETOS QUE REFORMAN LA PRESENTE LEY.
DECRETO APROBACIÓN PUBLICACIÓN
103 23 JULIO 2004
Se reforman los artículos 2 y 3; se reforma la fracción
VIII y se adiciona una nueva fracción IX al artículo 4°,
con el respectivo corrimiento del contenido y numeración
de las fracciones subsecuentes que serán X y XI; se
modifica la denominación del Capítulo III; se reforma y
adiciona el artículo 20; se reforma el primer párrafo del
artículo 21; se reforma el primer párrafo y las fracciones
IX y XI y se adiciona una nueva fracción XII al artículo
22, con el correspondiente corrimiento de la fracción
subsecuente; se reforma la fracción IV al artículo 24; se
deroga el artículo 26; se reforma el primer y tercer
párrafos del artículo 42 y se reforma el artículo 43, de la
Ley de Condóminos, Reglamentaria del artículo 947 del
Código Civil para el Estado de Colima.
P.O.36, SUP. 3, 24 JULIO 2004
Primero.- El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente
de su publicación en el periódico oficial “El Estado de Colima”.
Segundo.- Los condóminos que previo a esta reforma hayan
constituido una forma diferente de representación a la prevista
en el presente Decreto, continuarán operando con esa forma de
representación, salvo que los interesados decidan otra cosa.
273 20 ABRIL 23
ARTÍCULO PRIMERO. Se adiciona la fracción VI al
artículo 25, haciéndose el corrimiento respectivo de la
subsecuente fracción; y se adiciona un segundo párrafo
al artículo 28 del Código Civil para el Estado de Colima.
ARTÍCULO SEGUNDO. Se adiciona un último párrafo al
artículo 1; y se reforman la fracción IX del artículo 4; la
denominación del Capítulo III; el artículo 20 y su fracción
VII; del artículo 22 sus fracciones XI y XIII; y del artículo
24 la fracción IV, todos de la Ley de Condominios,
Reglamentaria del Artículo 947 del Código Civil
P.O. 29, 20 MAYO 2023.
ARTÍCULO PRIMERO.- El presente Decreto entrará en vigor el
día siguiente al de su publicación en el Periódico Oficial “El
Estado de Colima”.
ARTÍCULO SEGUNDO.- Los Condominios constituidos antes de
la entrada en vigor de este decreto, tendrán personalidad
jurídica propia en los términos del mismo. Por lo tanto, las
Asociaciones que se hayan constituido con el objeto de
representar legalmente a los Condominios, quedarán disueltas
sin necesidad de acuerdo de la asamblea respectiva, y todos los
derechos y obligaciones de la misma pasarán a la persona
moral del Condominio.
No obstante, los estatutos de dichas asociaciones seguirán
aplicándose a la organización y funcionamiento del Condominio
de que se trate, hasta en tanto el Condominio en su caso,
adecue o modifique sus propias disposiciones y en lo que no se
opongan a su propia regulación.
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