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Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato
H. CONGRESO DEL ESTADO DE GUANAJUATO Expidió: LXI Legislatura
Secretaría General Publicada: P.O. Núm. 146, 2ª Parte, 11-09-2012
Instituto de Investigaciones Legislativas Reforma P.O. Número 238, Tercera Parte, 30-11-2022
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LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE
GUANAJUATO
Ley publicada en la Segunda Parte del Periódico Oficial del Estado de
Guanajuato, el martes 11 de septiembre del 2012.
HÉCTOR GERMÁN RENÉ LÓPEZ SANTILLANA, GOBERNADOR
CONSTITUCIONAL DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE GUANAJUATO, A LOS
HABITANTES DEL MISMO SABED:
QUE EL H. CONGRESO CONSTITUCIONAL DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO
DE GUANAJUATO, HA TENIDO A BIEN DIRIGIRME EL SIGUIENTE:
DECRETO NÚMERO 271
LA SEXAGÉSIMA PRIMERA LEGISLATURA CONSTITUCIONAL DEL ESTADO
LIBRE Y SOBERANO DE GUANAJUATO, DECRETA:
ARTÍCULO PRIMERO. Se expide la Ley de Propiedad en Condominio de
Inmuebles para el Estado de Guanajuato, para quedar como sigue:
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE
GUANAJUATO
Capítulo I
Disposiciones preliminares
Naturaleza y objeto de la Ley
Artículo 1. Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social y
tienen por objeto regular la constitución, modificación, modalidades, administración y
extinción del régimen de propiedad en condominio.
Glosario
Artículo 2. Para los efectos de esta Ley, se entiende por:
I. Administrador condómino: el condómino de la unidad de propiedad privativa,
que es designado administrador por la Asamblea General;
II. Administrador profesional: la persona física o jurídica con conocimientos en
la administración de condominios que preste sus servicios profesionales independientes,
por acuerdo de la Asamblea General. En sus funciones, este administrador ejercerá las
facultades que corresponden al administrador condómino;
III. Áreas y bienes de uso común: aquéllos que pertenecen en forma
proindiviso a los condóminos y su uso está regulado por esta Ley, la escritura
constitutiva del régimen y el reglamento interno;
IV. Asamblea General: el órgano máximo de gobierno del condominio integrado
por todos los condóminos, donde se discuten los temas propios del régimen de propiedad
en condominio. Sus resoluciones serán de carácter obligatorio;
V. Comité de Vigilancia: el órgano de control y vigilancia integrado por
condóminos electos en la Asamblea General, cuya función es la de vigilar, revisar,
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supervisar, evaluar y dictaminar el desempeño de las tareas del administrador, así como
la ejecución de los acuerdos y decisiones aprobados por la Asamblea General en relación
a los asuntos comunes del condominio;
VI. Comités: los grupos integrados por condóminos o poseedores de unidades de
propiedad privativa que se organizan para realizar actividades que atiendan algunos
servicios complementarios ambientales, de protección civil y de promoción de la cultura
condominal en beneficio de la comunidad;
VII. Condominio: el conjunto de edificios, departamentos, pisos, viviendas,
casas, locales, naves de un inmueble, lotes de terreno, así como terrenos delimitados en
los que haya servicios de infraestructura urbana, construidos en forma vertical,
horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecen a distintos
propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una
unidad privativa, y además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunes del inmueble, necesarios para un adecuado uso y disfrute;
VIII. Condómino: la persona física o jurídica, propietaria de una o más unidades
de propiedad privativa;
IX. Conjunto condominal: toda aquella agrupación de dos o más condominios
construidos en un solo predio, siempre que cada uno de dichos condominios conserve
para sí áreas de uso exclusivo y, a su vez, existan áreas y bienes de uso común para
todos los condóminos que integran el conjunto de referencia;
X. Consejo de Administradores: el órgano de coordinación del conjunto
condominal, integrado por los administradores, en el que se discuten y se resuelven los
asuntos de interés general;
XI. Cuota extraordinaria: la cantidad monetaria acordada por la Asamblea
General para sufragar gastos o imprevistos que no sean de los ordinarios;
XII. Cuota ordinaria: la cantidad monetaria acordada por la Asamblea General
para sufragar los gastos de administración, mantenimiento de reserva, operación y
servicios no individualizados de uso común;
XIII. Indiviso: el derecho de los condóminos sobre los bienes comunes,
proporcional al valor que representa su unidad de propiedad privativa o fracción en
relación al valor total inicial del inmueble, expresado en una cifra porcentual;
XIV. Moroso: el condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de
pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea
General, o que ha incumplido la resolución judicial firme pronunciada en su contra sobre
el pago de daños y perjuicios en favor del condominio;
XV. Poseedor: la persona que tiene el uso, goce y disfrute de una unidad de
propiedad privativa, y que no tiene la calidad de condómino;
XVI. Reglamento interno: el instrumento normativo que establece las bases de
la sana convivencia al interior del condominio y que complementa y especifica las
disposiciones de esta Ley y de la escritura constitutiva del régimen, de acuerdo a las
características de cada condominio; y
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XVII. Unidad de propiedad privativa: el edificio, departamento, piso, vivienda,
casa, local, nave de un inmueble, lote de terreno o terreno delimitado y elementos
anexos que le correspondan, tales como estacionamientos, cuarto de servicio, jaulas de
tendido, lavaderos y cualquier otro elemento que no sean áreas y bienes de uso común
sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivos, siempre
que esté establecido en la escritura constitutiva del régimen e individual.
Aplicación de las disposiciones del condominio al conjunto condominal
Artículo 3. Las disposiciones de esta Ley relativas al condominio serán aplicables,
en lo conducente, al conjunto condominal, con las disposiciones específicas que este
mismo ordenamiento prevé para este último.
Capítulo II
Constitución, modalidades, modificación y extinción del
régimen de propiedad en condominio
Constitución e inscripción
Artículo 4. La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto
jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentan ante
notario público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su
mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más personas teniendo un derecho privado,
utilizan y comparten áreas y bienes de uso y propiedad común, asumiendo condiciones
que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, sin demérito
de su unidad de propiedad privativa.
El régimen de propiedad en condominio se constituirá independientemente del
número de plantas que tengan los edificios o casas, o del número de casas o lotes de
terreno que se encuentren dentro de éste.
El conjunto condominal podrá constituirse con independencia del número de
edificios, plantas de cada edificio o construcción, número de casas, departamentos, pisos,
locales, naves, lotes de terreno delimitados o lotes de terreno que integren cada uno de
los condominios que forman el conjunto, y del tipo de condominios integrados.
Una vez constituido el régimen de propiedad en condominio se inscribirá en el
Registro Público de la Propiedad.
Origen
Artículo 5. El régimen de propiedad en condominio debe originarse:
I. Cuando se construya un edificio para enajenar a personas distintas los
diferentes departamentos, pisos, viviendas, casas o locales de que conste el mismo;
II. Cuando el propietario o propietarios de un edificio, lo dividan en locales
susceptibles de aprovechamiento independiente para enajenarlos a distintas personas;
III. Cuando el propietario de un terreno se proponga construir en él un edificio
dividido en departamentos, pisos, viviendas, casas o locales;
IV. Cuando los distintos copropietarios de un edificio decidan dividirlo en partes
susceptibles de aprovechamiento independiente, adjudicándoselas por separado, saliendo
así de la indivisión;
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V. Por testamento en el que el testador constituya el régimen, o fije las bases
para constituirlo;
VI. Cuando el propietario o propietarios de un lote de terreno decidan constituirlo
como un condominio horizontal, ya sea con viviendas, casas o lotes de terrenos;
VII. Cuando dos o más propietarios tengan lotes de terreno en común, áreas
verdes, áreas deportivas, educativas, derechos de paso o vialidades comunes, parques y
servicios, y decidan administrarlos como condominio; y
VIII. En los demás casos que lo señale la ley.
Modalidades
Artículo 6. Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y
uso, podrán adoptar las siguientes modalidades:
I. Atendiendo a su estructura:
a) Condominio vertical. Se establece en un inmueble edificado en varios niveles
en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad;
b) Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y
es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su
estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y
disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común;
y
c) Condominio mixto. Es aquel formado por condominios verticales y
horizontales; y
II. Atendiendo a su uso:
a) Habitacional. Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad
privativa está destinada a la vivienda;
b) Comercial o de servicios. Son aquellos inmuebles en los que la unidad de
propiedad privativa, es destinada a la actividad propia del comercio o servicio permitido;
c) Turístico, recreativo-deportivo. Son aquéllos que se destinarán además de
la vivienda, al fomento de las actividades de esparcimiento y cuyo aprovechamiento
predominante para el uso y destino del suelo será para el desarrollo de las actividades
turísticas, recreativo-deportivas que deberán estar ubicados dentro de la zona urbana o
áreas de futuro crecimiento, destinadas a este uso;
d) Industrial. Son aquéllos en donde la unidad de propiedad privativa, se destina
a actividades permitidas propias del ramo;
e) Agropecuario. Son aquéllos que se destinarán a las actividades agropecuarias
y que se ubiquen fuera de las zonas de crecimiento marcado por los planes de
ordenamiento territorial; y
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f) Mixtos de usos compatibles. Son aquéllos en donde la unidad de propiedad
privativa, se destina a dos o más usos de los señalados en los incisos anteriores.
Contenido de la escritura constitutiva del régimen.
Artículo 7. La escritura pública constitutiva del régimen de propiedad en
condominio incluirá:
I. La situación, dimensiones y linderos del terreno, así como una descripción
general del bien;
II. El título de propiedad y las constancias de las autorizaciones y permisos que
expidan las autoridades. En el caso de edificios solamente proyectados, o que no se
encuentren aún terminados, bastará con que en la escritura se haga constar la
aprobación por las autoridades del ramo, de los planos y proyectos del edificio. Lo
prescrito en esta fracción deberá observarse en los casos de modificación a la escritura
constitutiva del régimen, cuando implique alteración en la distribución del edificio;
III. La descripción de cada unidad de propiedad privativa, número, ubicación,
colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los
hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso que le corresponde;
IV. El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para facilitar el
uso del inmueble a las personas con discapacidad;
V. El valor total inicial del inmueble;
VI. El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su
porcentaje de indiviso en relación con el valor total inicial del inmueble;
VII. El uso y características generales de cada unidad de propiedad privativa,
conforme a lo establecido en el artículo 6 de esta Ley;
VIII. La descripción de las áreas y bienes de propiedad común, su destino, con la
especificación y detalles y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se
compongan, características y demás datos para su identificación;
IX. La previsión de que en los contratos traslativos de dominio de las unidades de
propiedad privativa que se celebren con posterioridad a la constitución del régimen, se
estipule que los adquirentes, en caso de conflicto con los demás condóminos o
poseedores, y entre estos con el administrador o con el Comité de Vigilancia, acudirán a
la mediación y conciliación ante el Centro Estatal de Justicia Alternativa;
X. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva
del régimen y el reglamento interno;
XI. El reglamento interno, el cual deberá apegarse a las disposiciones de esta Ley
y otros ordenamientos jurídicos aplicables. El notario público es responsable de verificar
el cumplimiento de esta fracción;
XII. Constancia de que al apéndice del protocolo notarial, así como al testimonio
de la escritura constitutiva, se adjuntan:
a) Plano general del condominio;
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b) Planos particulares correspondientes a cada una de las plantas, en los que se
especifiquen los departamentos, pisos, viviendas, casas, locales, naves de un inmueble,
lote de terreno o terreno delimitado de propiedad privada, así como las áreas de
propiedad común;
c) Plano sanitario;
d) Planos de las instalaciones eléctrica, hidráulica y de gas, y aquéllos que se
relacionen con el servicio y funcionamiento del condominio; y
e) Planos estructurales.
Todos los planos anteriores deberán estar aprobados por las autoridades
competentes; y
XIII. En su caso, la especificación del número de condominios que integrarán el
conjunto condominal, determinando las características generales, áreas exclusivas y
áreas comunes de cada condominio, así como de las áreas de uso exclusivo de cada
condominio, y los accesos o vialidades y demás áreas comunes al conjunto.
Inscripción de contratos traslativos de dominio
Artículo 8. Los contratos traslativos de dominio y demás actos que afecten la
propiedad de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, además de
cumplir con los requisitos y presupuestos de esta Ley, deberán inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad.
Modificación
Artículo 9. Cualquier modificación a la escritura constitutiva del régimen y al
reglamento interno se aprobará, en Asamblea General Extraordinaria, por mayoría
especial de por lo menos el setenta y cinco por ciento de votos de la totalidad de los
condóminos. La modificación deberá constar en escritura pública e inscribirse en el
Registro Público de la Propiedad.
Si la modificación implica variación a lo autorizado por la autoridad municipal al
momento de la constitución del régimen, deberá contar con una nueva autorización de
dicha autoridad.
Obligación subsidiaria del notario público
Artículo 10. En todo contrato de adquisición de los derechos de una unidad de
propiedad privativa, el notario público agregará al testimonio de cada escritura una copia
certificada del reglamento interno y, en su caso, de la constancia de no adeudo. En caso
de incumplimiento de esta obligación por parte del notario público, éste podrá ser
llamado como obligado subsidiario en todos los casos en que se exija al interesado el
cumplimiento de alguna de sus obligaciones derivadas de su carácter de condómino.
Extinción voluntaria
Artículo 11. La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio se
aprobará, en Asamblea General Extraordinaria, por mayoría especial de por lo menos el
setenta y cinco por ciento de votos de la totalidad de los condóminos. La extinción
deberá constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
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Si la finalidad de la extinción voluntaria del régimen es el cambio de uso de suelo
bajo el cual fue autorizado por la autoridad municipal, deberá contar con una nueva
autorización de dicha autoridad.
Capítulo III
Derechos, obligaciones y prohibiciones del condómino y del poseedor
Propiedad privativa y elementos de la copropiedad
Artículo 12. Cada condómino será dueño exclusivo de su edificio, departamento,
piso, vivienda, casa, local, nave de un inmueble, lote de terreno o terreno delimitado;
además, será copropietario de los elementos que sean necesarios o convenientes para la
existencia estructural, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier otro
fin semejante dentro del edificio o dentro del condominio, entre los que se encuentran:
I. El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal en la parte que
corresponda a la unidad en condominio o de propiedad privativa, sótanos, pórticos,
puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines,
senderos, vías interiores, y espacios que hayan señalado las licencias de construcción
para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de aprovechamiento común;
II. Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y
los vigilantes;
III. Los locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;
IV. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o
disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas,
incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de
distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de
seguridad, deportivas, de recreo, de ornatos, de recepción o reunión social, zonas de
carga en lo general, y otras semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente
a cada departamento, vivienda, casa, local o área;
V. Los cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general; y
VI. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o
instalaciones que se resuelva por la Asamblea General Extraordinaria, o que se
establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva del régimen o en el reglamento
interno.
Los condóminos vigilarán y exigirán al administrador, a través del Comité de
Vigilancia o de la Asamblea General, que se lleve un inventario completo y actualizado de
todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, así como de los que en lo sucesivo
se adquieran o se den de baja, de acuerdo a la modalidad del condominio y en los
términos que establezca el reglamento interno.
Derecho de copropiedad
Artículo 13. El derecho de copropiedad de cada condómino sobre las áreas y
bienes de uso común será proporcional al indiviso de su unidad de propiedad privativa,
fijada en la escritura constitutiva del régimen.
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Limitaciones y prohibiciones sobre la unidad de propiedad privativa
Artículo 14. El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de
propiedad privativa con las limitaciones y prohibiciones de esta Ley y con las demás que
se establezcan en la escritura constitutiva del régimen y en el reglamento interno.
Cuando las limitaciones y prohibiciones deriven de un acuerdo de la Asamblea
General, ello motivará la modificación de la escritura constitutiva del régimen y del
reglamento interno, en los términos que establece esta Ley.
Los derechos de cada condómino sobre los bienes de propiedad común son
indisolubles de su propiedad privativa cuyo uso o goce permitan o faciliten, por lo que
sólo podrán enajenarse, gravarse o ser embargados, juntamente con su derecho de
propiedad privativa.
Restricción al derecho de uso sobre las áreas y bienes comunes
Artículo 15. Cada condómino, poseedor y, en general, los ocupantes del
condominio, podrán usar todas las áreas y bienes comunes incluidas las áreas verdes y
gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino, sin
restringir o hacer más gravoso el derecho de los demás.
Derechos de los condóminos
Artículo 16. Son derechos de los condóminos:
I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad
privativa;
II. Participar con voz y voto en la Asamblea General, de conformidad con esta
Ley;
III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas
y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de los demás;
IV. Formar parte de la administración del condominio en calidad de administrador
condómino y, en su caso, con la misma retribución y responsabilidad del administrador
profesional, excepto la exhibición de la fianza;
V. Obtener bimestralmente del administrador, información por escrito respecto al
estado que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva, en
los términos de la fracción VII del artículo 39 de esta Ley;
VI. Acudir ante el Centro Estatal de Justicia Alternativa, para solicitar su
intervención por violaciones a esta Ley, a la escritura constitutiva del régimen, al
reglamento interno, a los acuerdos de la Asamblea General, de los condóminos,
poseedores o autoridades al interior del condominio;
VII. Denunciar ante las autoridades, hechos posiblemente constitutivos de algún
delito, o violaciones a esta Ley en agravio del condominio;
VIII. Realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de
propiedad privativa; y
IX. Los demás que establezca esta Ley, la escritura constitutiva del régimen y el
reglamento interno.
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Derechos de los poseedores
Artículo 17. Son derechos de los poseedores:
I. Contar con el respeto de los condóminos sobre la unidad de propiedad privativa
que ocupen legalmente;
II. Participar con voz en la Asamblea General, de conformidad con esta Ley;
III. Participar con voz y voto en la Asamblea General, siempre y cuando así se
haya estipulado en el contrato en el que se le trasmitió el uso y disfrute de la unidad de
propiedad privativa, en los siguientes casos:
a) Cuando se traten asuntos que afecten el disfrute de las áreas y bienes de uso
común en su calidad de poseedor; y
b) Cuando se vayan a determinar los montos de las cuotas o que la decisión
afecte su derecho de uso y disfrute de la unidad de propiedad privativa;
IV. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas
y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de los demás;
V. Obtener bimestralmente del administrador, información por escrito respecto al
estado que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva, en
los términos de la fracción VII del artículo 39 de esta Ley;
VI. Acudir ante el Centro Estatal de Justicia Alternativa, para solicitar su
intervención por violaciones a esta Ley, a la escritura constitutiva del régimen, al
reglamento interno, a los acuerdos de la Asamblea General, de los condóminos,
poseedores o autoridades al interior del condominio; y
VII. Los demás que establezca esta Ley.
Derecho del tanto
Artículo 18. En caso de que una unidad de propiedad privativa se ponga en
venta, los demás condóminos no disfrutarán del derecho del tanto.
Obligaciones de condóminos y poseedores
Artículo 19. Son obligaciones de los condóminos y poseedores:
I. Respetar las prohibiciones establecidas en el artículo 20 de esta Ley;
II. Cumplir con las decisiones que asuma la Asamblea General;
III. Respetar los derechos de los demás condóminos o poseedores; y
IV. En caso de conflicto con otros condóminos o poseedores, con el administrador
o con el Comité de Vigilancia, acudir a la mediación y conciliación ante el Centro Estatal
de Justicia Alternativa, conforme a lo pactado en el contrato traslativo de dominio de la
unidad de propiedad privativa.
En caso de incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones o se comprometa
la seguridad y tranquilidad de los condóminos y poseedores, el administrador, por
acuerdo tomado en Asamblea General Extraordinaria, por mayoría especial de por lo
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menos el setenta y cinco por ciento de votos de la totalidad de los condóminos, podrá
demandar judicialmente, al condómino la venta en subasta pública de su unidad de
propiedad privativa o, en su caso, al poseedor, la desocupación de la misma.
(ADICIONADO, P.O. 1 DE AGOSTO DE 2019)
Obligaciones respecto a las cuotas de agua
Artículo 19 Bis. Los condóminos o poseedores pagarán la tarifa de agua teniendo
como base las lecturas contenidas en el aparato medidor que se instale para tales efectos
y además cubrirán por medio de las cuotas ordinarias, las aportaciones que
proporcionalmente les correspondan por el consumo de agua que se haga para el servicio
común.
De este último pago responden solidariamente todos los propietarios.
Mientras no se instalen aparatos medidores individuales, la tarifa se pagará de
conformidad con los acuerdos tomados por la Asamblea General.
Prohibiciones
Artículo 20. Queda prohibido a los condóminos, poseedores y, en general, a toda
persona y habitantes del condominio:
I. Destinar la unidad de propiedad privativa a usos distintos al fin establecido en
la escritura constitutiva del régimen;
II. Realizar actos que afecten la tranquilidad de los demás condóminos o
poseedores, que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del
condominio, o incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados;
III. Efectuar todo acto en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad
privativa, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e
instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas y bienes de uso común
incluyendo las áreas verdes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los
condóminos o poseedores, así como aquéllos que afecten la estructura, muros de carga u
otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad,
salubridad o comodidad;
IV. Realizar obras y reparaciones en horario nocturno en condominios de uso
habitacional, salvo los casos de fuerza mayor.
Para el caso de uso comercial o de servicios, turístico, recreativo-deportivo,
industrial, agropecuario o mixto de usos compatibles, la Asamblea General acordará los
horarios que mejor convengan al destino del condominio;
V. Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes
exteriores, desentonando con el condominio o que contravengan lo establecido y
aprobado por la Asamblea General;
VI. Derribar, trasplantar, podar, talar u ocasionar la muerte de uno o más
árboles, así como cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes determinadas en la
escritura constitutiva del régimen;
VII. Delimitar con cualquier tipo de material o pintar señalamientos de
exclusividad, como techar o realizar construcciones que indiquen exclusividad en el área
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de estacionamiento de uso común o en cualquier otra área de destino común del
condominio, excepto las áreas verdes las cuales sí podrán delimitarse para su protección
y conservación preferentemente con vegetación arbórea o arbustiva, según acuerde la
Asamblea General o quien éstos designen, salvo los destinados para personas con
discapacidad;
VIII. Hacer uso de los estacionamientos y áreas de uso común, para fines
distintos;
IX. Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las
condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos.
La Asamblea General determinará cuáles son los animales cuya posesión está permitida,
correspondiendo al Comité de Vigilancia observar que se cumpla con esa determinación.
En todos los casos, los condóminos o poseedores, serán absolutamente responsables de
las acciones de los animales que introduzcan al condominio; y
X. Ocupar un cajón de estacionamiento distinto al asignado.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se
efectúen para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate y estará
obligado a dejar las cosas en el estado en que se encontraban; asimismo responderá de
los daños y perjuicios que resulten, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o
penal en que puedan incurrir y de las sanciones administrativas que correspondan de
acuerdo a esta Ley.
Prohibiciones a propietarios de planta baja o último piso
Artículo 21. Los titulares de una unidad de propiedad privativa ubicada en la
planta baja o en el último piso, no tendrán más derecho que los restantes condóminos,
por tanto no podrán hacer excavaciones u otras obras en el subsuelo ni elevar nuevos
pisos o realizar construcciones en la azotea. Salvo que lo establezca la escritura
constitutiva del régimen o el reglamento interno, ningún condómino podrá ocupar los
vestíbulos, jardines, patios y otros lugares especiales de la planta baja, ni los sótanos, ni
el subsuelo, ni tampoco ocupar la azotea o techo.
Permiso para la realización de obras y reparaciones
Artículo 22. Los condóminos deberán permitir la realización de las obras o
reparaciones generales en el condominio, aún dentro de su propiedad.
Capítulo IV
Administración
Sección primera
Asamblea General
Tipos de asambleas
Artículo 23. Las asambleas generales serán:
I. Ordinarias. Las que se celebrarán cuando menos cada seis meses teniendo
como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como
tratar los asuntos concernientes al mismo; y
II. Extraordinarias. Las que se celebrarán cuando se trate de acordar:
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a) Lo relativo a los asuntos de carácter urgente;
b) La realización de obras nuevas; y
c) Los asuntos específicamente señalados en esta Ley.
Disposiciones
Artículo 24. Las asambleas generales se regirán por las siguientes disposiciones:
I. Serán celebradas en las instalaciones del condominio. Cuando esto no sea
posible, en un lugar apropiado para ese efecto perteneciente al mismo municipio en
donde esté ubicado el condominio, seleccionado por el administrador con opinión del
Comité de Vigilancia;
(PARRAFO ADICIONADO, P.O. 23 DE NOVIEMBRE DE 2021)
Podrán realizarse a distancia mediante el uso de herramientas tecnológicas, ante
una emergencia declarada por la autoridad respectiva que impida o haga inconveniente
la presencia de los condóminos en el recinto destinado para tal efecto, atendiendo a las
formalidades que establece la presente ley y los reglamentos correspondientes;
II. Sesionarán válidamente con la asistencia de por lo menos el setenta y cinco
por ciento del total de los condóminos, en primera convocatoria; con más del cincuenta
por ciento de éstos, en segunda convocatoria; o con los que asistan, en tercera
convocatoria, salvo los casos especiales señalados en esta Ley;
III. En los casos en los que sólo un condómino represente más del cincuenta por
ciento del valor total inicial del inmueble y los condóminos restantes no asistan a la
Asamblea General, previo anuncio de la convocatoria de acuerdo a esta Ley, la Asamblea
podrá celebrarse en los términos de la fracción anterior;
IV. Serán presididas por el condómino que designe la Asamblea General. El
administrador desempeñará el cargo de secretario de actas y a falta de éste, por quien le
corresponda por disposición del reglamento interno. A falta de disposición expresa, por
quien designe la Asamblea General. Ésta designará además escrutadores;
V. Los condóminos podrán ser representados en la Asamblea General por
apoderados con carta poder otorgada ante dos testigos, pero en ningún caso una sola
persona podrá representar a más del cincuenta por ciento de condóminos. El
administrador no podrá representar a ningún condómino en la Asamblea General;
VI. El poseedor sólo asistirá como representante del condómino, cuando así se
hubiere estipulado expresamente en el contrato traslativo del uso y disfrute de la unidad
de propiedad privativa;
VII. Los condóminos o sus representantes deberán firmar en la lista de asistencia
que se anexa en el libro de actas de la Asamblea General, para ser considerados como
parte del quórum de la misma;
VIII. Las votaciones serán personales y directas. Para tal efecto, cada condómino
contará con un número de votos igual al porcentaje de indiviso que su unidad de
propiedad privativa represente en el total del valor inicial del condominio establecido en
la escritura constitutiva del régimen, salvo lo dispuesto en el Capítulo VIII de esta Ley.
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Cuando un solo condómino represente más del cincuenta por ciento del valor total inicial
del inmueble, para adoptar una resolución será además necesario que el acuerdo se
tome por mayoría de votos de los condóminos, computándose en este caso los votos por
persona;
IX. Las resoluciones de la Asamblea General se aprobarán por mayoría simple,
excepto en los casos en que esta Ley, la escritura constitutiva del régimen o el
reglamento interno establezcan una mayoría especial;
(PARRAFO REFORMADO, P.O. 23 DE NOVIEMBRE DE 2021)
X. El secretario de la Asamblea General levantará el acta de la sesión, en la que
se asentará el lugar, fecha, hora de inicio y de terminación, la indicación de modalidad a
distancia en su caso, el orden del día, su desarrollo, los acuerdos aprobados con el
señalamiento de la votación recaída a cada asunto del orden del día y las firmas del
presidente y del secretario, de los miembros del Comité de Vigilancia que asistieron y de
los condóminos que así lo soliciten. El acta se integrará al libro de actas de la Asamblea
General.
Cuando se haya convocado legalmente a una Asamblea General y no se cuente
con el libro de actas de la Asamblea General, por alguna circunstancia extraordinaria, el
acta podrá levantarse en fojas por separado, haciendo constar en ella tal circunstancia; y
XI. El secretario tendrá siempre a la vista de los asistentes el libro de actas de la
Asamblea General e informará en un plazo de siete días hábiles por escrito a cada
condómino o poseedor, las resoluciones que adopte la Asamblea General.
Protocolización de las actas
Artículo 25. Las actas de la Asamblea General podrán protocolizarse por acuerdo
de dicho órgano o, cuando por su contenido, la ley exija que deba constar en escritura
pública.
Aprobación de las resoluciones
Artículo 26. Las resoluciones de la Asamblea General se aprobarán por:
I. Mayoría simple: más de la mitad de votos en el mismo sentido de la totalidad
de los condóminos presentes; y
II. Mayoría especial: el número de votos en el mismo sentido, requeridos
específicamente por esta Ley, la escritura constitutiva del régimen o el reglamento
interno, con respecto a la totalidad de los condóminos. Cuando el resultado de la
operación no sea un número entero, se tomará en consideración el número entero
superior inmediato que corresponda.
Facultades
Artículo 27. La Asamblea General tendrá las siguientes facultades:
I. Acordar la modificación de la escritura constitutiva del régimen;
II. Aprobar o modificar el reglamento interno;
III. Aprobar la extinción voluntaria del régimen;
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IV. Designar, ratificar y remover libremente al administrador condómino o al
administrador profesional, según sea el caso, en los términos de esta Ley, de la escritura
constitutiva del régimen y del reglamento interno;
V. Aprobar la contratación del administrador profesional y fijar su remuneración;
VI. Precisar las obligaciones y facultades a cargo del administrador y del Comité
de Vigilancia frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos o poseedores,
así como las tareas encomendadas a los comités, de conformidad a lo establecido en la
escritura constitutiva del régimen y al reglamento interno;
VII. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, determinando
para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de
acuerdo a las características del condominio;
VIII. Designar y remover al Comité de Vigilancia y a los comités a que se refiere
el artículo 72 de esta Ley;
IX. Resolver sobre el monto de la fianza que deba otorgar el administrador
profesional respecto al fiel desempeño de su función y al manejo de los fondos a su
cuidado;
X. Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el
administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el
Comité de Vigilancia;
XI. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente;
XII. Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las
autoridades competentes conforme a los procedimientos establecidos en esta Ley,
cuando el administrador o administradores, infrinjan las disposiciones de esta Ley, la
escritura constitutiva del régimen, el reglamento interno, o cualquier disposición legal
aplicable;
XIII. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que
no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador;
XIV. Resolver los conflictos que planteen los condóminos, poseedores,
administradores o integrantes del Comité de Vigilancia con motivo del ejercicio de los
derechos o el incumplimiento de sus obligaciones derivados de esta Ley;
XV. Resolver sobre los acuerdos individuales que se den entre condóminos en
relación a sus respectivas unidades de propiedad privativa;
XVI. Resolver los conflictos que no hayan podido resolverse mediante la
mediación y la conciliación proporcionada por el Centro Estatal de Justicia Alternativa;
XVII. Acordar sobre la suspensión o restricción de los servicios de energía
eléctrica, gas y otros, de uso común, por omisión de pago de las cuotas a cargo de
condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas
ordinarias, así como establecer las condiciones para el levantamiento de la suspensión o
restricción. En ningún caso se podrá suspender el servicio de agua potable, sólo se podrá
restringir;
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XVIII. Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del
condominio, así como la forma en que deberán participar los condóminos o poseedores,
en esta actividad con apoyo eventual de la autoridad;
XIX. Acordar en Asamblea General Extraordinaria, la limitación de los derechos
del condómino o poseedor que asuma conductas que hagan imposible la convivencia
armónica con los demás condóminos o poseedores, tales como agresiones verbales o
físicas, comisión de hechos susceptibles de ser considerados como delitos dentro de las
áreas condominales y otros de análoga naturaleza, asimismo, determinar la forma en la
que se procederá en relación a los derechos limitados;
XX. Otorgar beneficios a los condóminos o poseedores, en relación al
cumplimiento de sus obligaciones;
XXI. Revisar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta que se ejerza en torno a
los proyectos específicos que se desarrollan en el condominio con recursos internos o
externos y sean presentados por los comités mencionados en el artículo 72 de esta Ley;
XXII. Resolver en Asamblea General Extraordinaria, por mayoría especial, con el
voto de por lo menos el setenta y cinco por ciento de la totalidad de los condóminos, que
cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones sean de
uso o disfrute en común o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva
del régimen o en el reglamento interno;
XXIII. Determinar las acciones más convenientes a realizar cuando exista un
riesgo para las construcciones o para los condóminos o poseedores, o bien se encuentren
en malas condiciones fitosanitarias de acuerdo al dictamen de la autoridad municipal
competente; y
XXIV. Las demás que le confieren la escritura constitutiva del régimen, el
reglamento interno y demás disposiciones aplicables.
Sujetos facultados para convocar
Artículo 28. Están facultados para convocar a Asamblea General:
I. El administrador;
II. El Comité de Vigilancia;
III. Cuando menos el veinte por ciento del total de los condóminos cuyo indiviso
represente este porcentaje, salvo lo dispuesto en el Capítulo VIII de esta Ley; y
IV. Cualquier condómino, en caso de que haya transcurrido un año sin que se
hubiere convocado.
Los condóminos que de acuerdo con el informe del administrador estén en
condición de morosos, no tendrán derecho para convocar.
Convocatorias
Artículo 29. Las convocatorias para la celebración de asambleas generales se
harán de acuerdo a las siguientes disposiciones:
I. Deberán indicar:
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a) Quién convoca;
b) Tipo de Asamblea de que se trate;
(INCISO REFORMADO, P.O. 23 DE NOVIEMBRE DE 2021)
c) Hora, fecha, lugar de la celebración o indicar que se realizará bajo la modalidad
a distancia estableciendo la plataforma y link respectivo;
d) El orden del día;
e) Número de condóminos que se requiere para instalar la Asamblea en primera
convocatoria;
f) Plazo para emitir la segunda convocatoria y el porcentaje de condóminos
requerido para la validez de ésta; y
g) Plazo para emitir la tercera convocatoria y el número de condóminos que se
requiera para instalarla;
II. Los condóminos o sus representantes serán convocados mediante la
colocación de la convocatoria en lugar visible del condominio, en la puerta del
condominio, o bien, depositándola de ser posible en el interior de cada unidad de
propiedad privativa. Asimismo, podrá utilizarse cualquier otro medio que se estime
idóneo por la Asamblea General. En todo caso, la convocatoria deberá fijarse en los
tableros de la administración del inmueble en presencia de los miembros del Comité de
Vigilancia, quienes firmándola al calce en el momento inmediato posterior a aquél en que
hubiere sido fijada, constatarán esa circunstancia;
III. Entre la fecha del anuncio de la convocatoria y el día señalado para la
celebración de la Asamblea, deberán mediar por lo menos de tres y hasta diez días
naturales, sin contar el día del anuncio ni el de la celebración de la Asamblea.
En los casos de suma urgencia, las convocatorias para Asamblea General
Extraordinaria se realizarán con la anticipación que las circunstancias lo exijan, quedando
sujetas en todo lo demás a las disposiciones de esta Ley, la escritura constitutiva del
régimen y el reglamento interno.
Entre la primera y la segunda convocatoria deberá mediar por lo menos un plazo
de una hora; el mismo plazo deberá transcurrir entre la segunda y la tercera
convocatoria;
IV. Cuando se trate de una Asamblea General Ordinaria, la convocatoria deberá
estar acompañada de la rendición de cuentas del ejercicio vencido y el presupuesto para
el ejercicio siguiente;
V. Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de esta Ley,
de la escritura constitutiva del régimen, del reglamento interno y de las demás
disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condóminos, incluyendo a los
ausentes y disidentes;
VI. Si el administrador no hace la convocatoria para una Asamblea, cuando por
disposición de esta Ley, de la escritura constitutiva del régimen o del reglamento interno,
deba hacerla, cualquiera de los condóminos podrá requerirlo para ello, y si en el término
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de ocho días naturales contados a partir de la fecha del requerimiento, el administrador
no convoca, lo hará el Comité de Vigilancia;
VII. Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea General
se considere necesario, el administrador, el Comité de Vigilancia o los condóminos,
podrán solicitar la presencia de un mediador y conciliador del Centro Estatal de Justicia
Alternativa; y
VIII. Las convocatorias para Asamblea en la que se pretenda modificar la
escritura constitutiva del régimen o el reglamento interno, además de todos los requisitos
generales que deban satisfacer conforme a este artículo, deberán incluir las
modificaciones que se propongan.
Consecuencias y casos de morosidad
Artículo 30. Con excepción de las asambleas generales convocadas para
modificar la escritura constitutiva del régimen o el reglamento interno, extinguir el
régimen de propiedad en condominio o afectar el dominio del inmueble, se suspenderá a
los condóminos o poseedores morosos su derecho a voz y voto, en la Asamblea General.
En caso de que el carácter de moroso tenga su origen en el incumplimiento de una
resolución judicial firme pronunciada en su contra sobre el pago de daños en favor del
condominio, estos morosos no serán considerados para el quórum de instalación de la
Asamblea General, estando impedidos para ser electos como administrador condómino, o
como miembros del Comité de Vigilancia.
Sección segunda
Administrador
Representación legal de los condóminos
Artículo 31. El administrador será el representante legal de los condóminos en
todos los asuntos comunes relacionados con el condominio, sea que se promuevan a
nombre o en contra de ellos, y tendrá las siguientes facultades:
I. De representación propias de un apoderado general para administrar bienes y
para pleitos y cobranzas, presentar denuncias y querellas, de representación en materia
laboral, así como las especiales para desistirse, transigir, comprometer en árbitros,
absolver y articular posiciones, recusar, recibir pagos y para los demás actos que
determine la Asamblea General, salvo que en la escritura constitutiva del régimen o en el
reglamento interno sean limitadas dichas facultades;
II. Mercantiles o cambiarias en los términos que determine la Asamblea General;
y
III. Las demás que le confiera la Asamblea General.
Requisitos para desempeñar el cargo
Artículo 32. Para desempeñar el cargo de administrador se requiere:
I. En el caso del administrador condómino, éste deberá acreditar a la Asamblea
General, el cumplimiento de sus obligaciones de condómino desde el inicio y durante la
totalidad de su gestión; y
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II. En el caso del administrador profesional, deberá otorgar fianza en la cuantía
que señale la Asamblea General. Para lo anterior tendrá un plazo máximo de treinta días
naturales posteriores a su designación.
La designación del administrador condómino o administrador profesional quedará
asentada en el libro de actas de la Asamblea General. El administrador designado
comunicará su designación a la unidad administrativa municipal dentro de los quince días
hábiles siguientes.
El mandato como administrador tendrá plena validez frente a terceros y todo tipo
de autoridades.
No podrá ser administrador condómino quien haya sido removido de ese cargo.
Designación y duración del cargo del primer administrador
Artículo 33. En el caso de construcción nueva en régimen de propiedad en
condominio, el primer administrador será designado por quien otorgue la escritura
constitutiva del régimen. Éste durará en su encargo hasta seis meses, plazo dentro del
cual convocará a Asamblea General Extraordinaria en la que será designado nuevo
administrador o se ratificará su designación.
En caso de que el primer administrador no convoque, se estará a lo dispuesto por
el artículo 28 de esta Ley.
Casos especiales de organización condominal y designación del administrador
Artículo 34. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la
organización condominal o los condóminos tengan una forma tradicional de organización,
se podrá designar administrador por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas,
entradas y áreas, y en aquellos casos en que el condominio tenga más de una entrada,
los condóminos podrán optar por la organización, por acceso o módulo, siempre y cuando
se trate de asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio a quienes habitan
esa sección del condominio.
Duración del cargo del administrador
Artículo 35. El administrador durará en su cargo dos años, salvo lo que
determine la escritura constitutiva del régimen o el reglamento interno y sin perjuicio de
ser removido libremente por la Asamblea General. Asimismo, podrá ser ratificado por
acuerdo de la Asamblea General.
Es obligación del administrador profesional convocar a una Asamblea General con
diez días naturales de anticipación al vencimiento de su contrato de prestación de
servicios profesionales para informar la terminación del mismo, conforme a lo establecido
en el artículo 29 de esta Ley.
En caso de que el administrador profesional no cumpla con lo dispuesto en el
párrafo anterior, el Comité de Vigilancia convocará a una Asamblea General, para
informar a la misma el desempeño del administrador y, en su caso, designar al nuevo
administrador o bien renovar con éste el contrato de prestación de servicios
profesionales.
Excepcionalmente, cuando por causas de fuerza mayor o caso fortuito evidente,
no se hubiera convocado, o habiéndose convocado, esta Asamblea General no se
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constituyera o no se designara nuevo administrador, aquél podrá convocar treinta días
naturales después de haber concluido su contrato.
Si las convocatorias previstas en los párrafos anteriores, no tuvieran como
resultado la designación del administrador, el periodo señalado se prorrogará por quince
días naturales más. Después de esta prórroga el Comité de Vigilancia asumirá las
funciones de administrador y convocará a Asamblea General para la designación del
nuevo administrador.
Causas de remoción del administrador condómino
Artículo 36. Son causas de remoción del administrador condómino:
I. El incumplimiento de llevar el libro de actas de la Asamblea General o la pérdida
de éste;
II. El incumplimiento de sus obligaciones de realizar los actos de conservación y
mantenimiento urgentes, y aquéllos que determine la Asamblea General;
III. Abstenerse de ejecutar las decisiones tomadas en la Asamblea General;
IV. El manejo deficiente del fondo de administración y mantenimiento, y el de
reserva, así como el de las cuotas extraordinarias;
V. Negarse a convocar a la Asamblea General; y
VI. Las demás que se señalen en esta Ley, la escritura constitutiva del régimen y
el reglamento interno.
Terminación de cargo del administrador profesional
Artículo 37. El cargo de administrador profesional terminará en los supuestos
establecidos en el contrato de prestación de servicios profesionales y en los que
establece esta Ley.
Entrega recepción
Artículo 38. Cuando la Asamblea General designe un nuevo administrador, el
saliente deberá entregar al administrador entrante, con la participación del Comité de
Vigilancia o de quien designe la Asamblea General, en un término que no exceda de siete
días naturales a partir del día siguiente de la nueva designación, todos los documentos
incluyendo los estados de cuenta, libro de actas de la Asamblea General, valores,
muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad.
De lo establecido en el párrafo anterior se levantará un acta que firmarán quienes
intervengan.
Transcurrido los siete días naturales, el administrador entrante podrá iniciar las
acciones administrativas, civiles o penales que correspondan.
Facultades
Artículo 39. Son facultades del administrador:
I. Llevar un libro de actas de la Asamblea General;
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II. Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio
requiera en sus áreas y bienes de uso común;
III. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes;
IV. Promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad;
V. Representar y ejecutar las decisiones tomadas en la Asamblea General, en el
Consejo de Administradores;
VI. Recabar y conservar los libros de actas de la Asamblea General y la
documentación relacionada con el condominio, los que podrán ser consultados por los
condóminos que se encuentren al corriente del pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias, así como por cualquier autoridad que la solicite. Los condóminos
morosos sólo podrán consultarlos durante el plazo de siete días naturales antes de la
celebración de la Asamblea General y de siete días naturales después de ésta, o bien en
el plazo que señale el reglamento interno;
VII. Dar información por escrito a los condóminos y poseedores que lo soliciten,
respecto al estado que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el de
reserva. A los condóminos morosos sólo se les proporcionará la información durante el
plazo de siete días naturales antes de la celebración de la Asamblea General y de siete
días naturales después de ésta, o en el plazo que señale el reglamento interno; así como
rendir informes semestrales a la Asamblea General sobre el estado de cuenta de la
administración;
VIII. Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios
generales;
IX. Dar aviso a la unidad administrativa municipal, sobre la inobservancia de lo
dispuesto en la fracción VI del artículo 20 de esta Ley y, en caso de que un área verde
sufra modificación o daño;
X. Contratar el suministro de agua, energía eléctrica, gas y otros bienes
necesarios para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común, dividiendo el
importe del consumo de acuerdo a lo establecido en esta Ley;
XI. Realizar las obras para la conservación adecuada de las respectivas unidades;
XII. Informar los acuerdos de la Asamblea General, salvo que ésta designe a
otras personas para tal efecto;
XIII. Recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda
aportar para los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva, así como el
de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos, periodicidad y montos
establecidos por la Asamblea General o por el reglamento interno;
XIV. Efectuar los gastos de administración y mantenimiento del condominio, con
cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento interno o de los acuerdos
de la Asamblea General;
XV. Otorgar recibo por cualquier pago;
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XVI. Entregar a cada condómino, bimestralmente o dentro del plazo que señale la
Asamblea General, un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de
Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba, el cual contendrá:
a) La relación pormenorizada de ingresos y egresos del período anterior;
b) El monto de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a
disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de las
mismas, reservando por seguridad los datos personales de los condóminos o poseedores,
que sólo podrán conocer los miembros del Comité de Vigilancia o alguna autoridad que
los solicite de manera fundada y motivada;
c) El saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención
de intereses;
d) La relación detallada de las cuentas por pagar a los proveedores de bienes y
servicios del condominio; y
e) La relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda. El
condómino tendrá un plazo de ocho días naturales contados a partir del día siguiente a la
entrega de dicha documentación, para formular las observaciones u objeciones que
considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considera que está de acuerdo con la
misma, a reserva de la aprobación de la Asamblea General;
XVII. Convocar a Asamblea General en los términos establecidos en esta Ley y en
el reglamento interno;
XVIII. Representar a los condóminos o poseedores para la contratación de
locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento,
comodato o que se destinen al comercio, de acuerdo a lo establecido en la Asamblea
General y en el reglamento interno;
XIX. Cumplir, cuidar y exigir, con la representación de los condóminos o
poseedores, el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley, la escritura constitutiva del
régimen y el reglamento interno, solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que
corresponda;
XX. Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil para el
Estado de Guanajuato y su Reglamento;
XXI. Iniciar los procedimientos correspondientes contra los condóminos,
poseedores, habitantes del condominio en general, o contra quienes otorgan la escritura
constitutiva del régimen, que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a
esta Ley, a la escritura constitutiva del régimen y al reglamento interno, en coordinación
con el Comité de Vigilancia;
XXII. Impulsar y promover por lo menos una vez al año en coordinación con las
autoridades, una jornada de difusión de los principios rectores que componen la cultura
condominal;
XXIII. Difundir y fomentar entre los condóminos, poseedores y habitantes del
condominio, el conocimiento de esta Ley, la escritura constitutiva del régimen y el
reglamento interno;
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XXIV. Emitir bajo su responsabilidad y de acuerdo a la contabilidad del
condominio, las constancias de no adeudo, por concepto de cuotas ordinarias y
extraordinarias, y demás cuotas que la Asamblea General haya determinado, para cada
unidad de propiedad privativa, cuando sea solicitada por el condómino, el poseedor, así
como por las autoridades jurisdiccionales. Dicha constancia será emitida por el
administrador en un término que no exceda de cinco días hábiles, a partir del día
siguiente al en que el administrador haya recibido la solicitud;
XXV. Dirimir controversias derivadas de actos de molestia entre los condóminos,
poseedores o habitantes y, en general, para mantener la paz y tranquilidad entre los
mismos;
XXVI. Solicitar la presencia de un mediador y conciliador del Centro Estatal de
Justicia Alternativa, para que asista a la Asamblea General en cuyo orden del día se
pretendan resolver conflictos entre condóminos, poseedores, administradores o
integrantes del Comité de Vigilancia;
XXVII. Cumplir con todas las obligaciones administrativas, federales o locales
relativas al inmueble en su conjunto; y
XXVIII. Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que
establezcan a su cargo esta Ley, la escritura constitutiva del régimen y el reglamento
interno.
Obligatoriedad de las disposiciones dictadas por el administrador
Artículo 40. Las medidas que tome y las disposiciones que dicte el administrador,
dentro de sus facultades, serán obligatorias para todos los condóminos y poseedores, a
menos que la Asamblea General las modifique o revoque.
Consejo de Administradores
Artículo 41. Para la administración de la totalidad de los bienes de uso común del
conjunto condominal, los administradores elegirán un Consejo de Administradores,
conforme a las reglas previstas por el artículo 24 de esta Ley.
El Consejo de Administradores quedará integrado por:
I. Un presidente, quien tendrá las funciones y obligaciones contenidas para el
administrador;
II. Un secretario, que tendrá a su cargo las actividades administrativas
relacionadas con la actualización y manejo de los libros de actas del Consejo de
Administradores, de acreedores, de archivos y demás documentos necesarios para el
buen funcionamiento de la administración; y
III. Un tesorero, que será responsable del manejo contable interno de la
administración, debiendo ser responsable solidario con el administrador de llevar
actualizados los estados de cuenta de la administración, sin poder tener la disponibilidad
ni ejercicio de los mismos.
Acreditación de cumplimiento de obligaciones
Artículo 42. Los integrantes del Consejo de Administradores deberán acreditar a
la Asamblea General el cumplimiento de sus obligaciones de condóminos desde el inicio y
durante la totalidad de su gestión.
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Sección tercera
Comité de Vigilancia
Integración
Artículo 43. Los condominios que cuenten con al menos diez unidades de
propiedad privativa, deberán contar con un Comité de Vigilancia integrado por dos o
hasta cinco condóminos, dependiendo del número de unidades de propiedad privativa,
designándose de entre ellos un presidente y de uno a cuatro vocales, mismos que
actuarán de manera colegiada, y sus decisiones se tomarán por mayoría simple. En caso
de empate, el presidente tendrá voto dirimente. Una minoría que represente por lo
menos el veinte por ciento del valor total inicial del inmueble, tendrá derecho a designar
a uno de los vocales.
Duración del cargo
Artículo 44. La designación de los miembros del Comité de Vigilancia será por
dos años o por el término que determine el reglamento interno, o bien, hasta en tanto no
sean removidos de su cargo por la Asamblea General, desempeñándose en forma
honorífica. Sus integrantes podrán ser ratificados por un período consecutivo.
Atribuciones
Artículo 45. El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes atribuciones:
I. Cerciorarse de que el administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea
General;
II. Revisar bimestralmente o con la periodicidad señalada por la Asamblea
General, todos los documentos, comprobantes, contabilidad, libros de actas, estados de
cuenta y, en general, toda la documentación e información relacionada con el
condominio;
III. Supervisar que el administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus
funciones;
IV. Contratar y dar por terminados los servicios profesionales que se hubieren
contratado de manera excepcional;
V. En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras para el
mantenimiento del condominio;
VI. Verificar y emitir dictamen de los estados de cuenta que debe rendir el o los
administradores ante la Asamblea General, señalando sus omisiones, errores o
irregularidades;
VII. Constatar y supervisar la inversión de los fondos;
VIII. Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la
administración del condominio;
IX. Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos,
poseedores o habitante en general, sobre el cumplimiento de sus obligaciones;
X. Convocar a Asamblea General en el supuesto de la fracción VI del artículo 29
de esta Ley;
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XI. Solicitar la presencia de un notario público en los casos previstos en esta Ley,
o en los que considere necesario;
XII. Solicitar, cuando sea convocante de la Asamblea General, la presencia de un
mediador y conciliador del Centro Estatal de Justicia Alternativa, para que asista a la
Asamblea General en cuyo orden del día se pretenda resolver conflictos entre
condóminos o poseedores, o entre éstos y el administrador o el Comité de Vigilancia;
XIII. Ostentar la representación legal del condominio por acuerdo previo de la
Asamblea General Extraordinaria, cuando se requiera formular demanda en contra del
administrador;
XIV. Desempeñar las funciones de administrador en caso de muerte de éste, o
ausencia de sus funciones durante un mes;
XV. Acreditar a la Asamblea General el cumplimiento de sus obligaciones de
condóminos desde el inicio y durante la totalidad de su gestión;
XVI. Hacer efectiva la fianza otorgada por el administrador profesional, por
acuerdo de la Asamblea General Extraordinaria, cuando por el deficiente o negligente
desempeño en el cargo de aquél, produzca daños o perjuicios al condominio, sin perjuicio
de las demás acciones civiles o penales que procedan; y
XVII. Las demás que se deriven de esta Ley, y de la aplicación de otras que
impongan deberes a su cargo, así como de la escritura constitutiva del régimen y del
reglamento interno.
Responsabilidad solidaria y subsidiaria
Artículo 46. Los miembros del Comité de Vigilancia serán responsables en forma
solidaria entre ellos y subsidiaria en relación con el o los administradores de los daños y
perjuicios ocasionados a los condóminos por las omisiones, errores o irregularidades del
o los administradores que habiéndolas conocido no hayan informado oportunamente a la
Asamblea General.
Integración del Comité de Vigilancia del conjunto condominal
Artículo 47. El conjunto condominal contará con un Comité de Vigilancia
integrado por los presidentes de los Comités de Vigilancia de los condominios que
integran el conjunto, designando entre ellos un coordinador. La designación se realizará
en sesión de este órgano y se hará del conocimiento del Consejo de Administradores en
los cinco días naturales siguientes de su elección.
La integración del Comité de Vigilancia del conjunto condominal y la elección del
coordinador, se efectuará dentro de la Asamblea General a que se refiere el artículo 24
de esta Ley.
Funciones del Comité de Vigilancia del conjunto condominal
Artículo 48. El Comité de Vigilancia del conjunto condominal, contará con las
mismas funciones referidas al ámbito de la administración de las áreas y bienes de uso
común del Comité de Vigilancia del condominio.
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Capítulo V
Destrucción y reconstrucción del edificio
Destrucción y reconstrucción
Artículo 49. En caso de que el condominio se destruyere en su totalidad o en una
proporción que represente, cuando menos las tres cuartas partes de su valor, cualquiera
de los condóminos podrá pedir la división del terreno y de los bienes que aún quedaren,
con arreglo a las disposiciones generales sobre la copropiedad que establece el Código
Civil para el Estado de Guanajuato.
Si la destrucción no alcanza a la gravedad que se indica en el párrafo anterior, la
Asamblea General Extraordinaria podrá acordar la reconstrucción.
Los condóminos que queden en minoría estarán obligados a contribuir a la
reconstrucción en la proporción que les corresponda, o a vender sus derechos a los
mayoritarios, según peritaje rendido por perito registrado por el Consejo del Poder
Judicial, por perito bancario, por perito fiscal autorizado por el municipio, o por corredor
público, nombrado de común acuerdo por los interesados. En ausencia de ese acuerdo, el
perito será designado judicialmente en la vía de jurisdicción voluntaria promovida por
quien solicite la venta, con audiencia del administrador y del Comité de Vigilancia.
Las mismas reglas se observarán en caso de ruina o vetustez de las
construcciones del condominio que hagan necesaria su demolición.
Proporcionalidad para contribuir a la reconstrucción
Artículo 50. Cuando se trate de condominios que consten de varios cuerpos
separados en su estructura y cimentación y con accesos independientes a la vía pública,
y los daños no sean de igual magnitud en cada uno de ellos, las proporciones indicadas
en el artículo anterior deberán considerarse aisladamente en cada cuerpo.
Capítulo VI
Reglamento interno
Contenido
Artículo 51. El reglamento interno contendrá, sin contravenir lo establecido por
esta Ley y la escritura constitutiva del régimen, las disposiciones que por las
características específicas del condominio se consideren necesarias, refiriéndose en forma
enunciativa mas no limitativa, lo siguiente:
I. Los derechos, obligaciones, prohibiciones y limitaciones a que quedan sujetos
los condóminos y poseedores;
II. El procedimiento para el cobro de las cuotas ordinarias y extraordinarias;
III. Los criterios para fijar el monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de
los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva;
IV. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y
operación del condominio;
V. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y
desarrollo de la comunidad;
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VI. Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la
contratación a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean
objeto de arrendamiento o comodato, previo acuerdo de la Asamblea General;
VII. El tipo de asambleas que se realizarán;
VIII. Las medidas del presidente para hacer guardar el orden en el desarrollo de
la Asamblea General;
IX. El tipo de administración;
X. Obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del Comité de
Vigilancia, adicionales a las establecidas en esta Ley;
XI. Causas de remoción del administrador condómino y de los miembros del
Comité de Vigilancia;
XII. Causas de remoción o rescisión del contrato de prestación de servicios
profesionales independientes celebrado con el administrador profesional;
XIII. Las bases para su modificación, conforme a lo establecido en esta Ley, la
escritura constitutiva del régimen y demás leyes aplicables;
XIV. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia
temporal del administrador o de los miembros del Comité de Vigilancia;
XV. La determinación de criterios para el uso de las áreas y bienes de uso común,
especialmente para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con
discapacidad, ya sean condóminos, poseedores o familiares que habiten con ellos;
XVI. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en
las unidades de propiedad privativa o áreas comunes;
XVII. Las aportaciones para la constitución de los fondos de administración y
mantenimiento, y el de reserva, así como cualquier otro que determine la Asamblea
General;
XVIII. La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría
especial en caso de votación y no estén previstos en esta Ley;
XIX. Las bases para la elaboración del programa interno de protección civil, así
como la conformación, en su caso, de comités en esta materia;
XX. La obligación de condóminos, poseedores, administradores o miembros del
Comité de Vigilancia, de acudir al Centro Estatal de Justicia Alternativa para resolver sus
conflictos, antes de promoverlos en los tribunales. En caso de que se acuda a los
tribunales, sin respetar este compromiso, procederá la excepción procesal de
compromiso de mediación y conciliación, salvo lo establecido por el último párrafo del
artículo 19 de esta Ley; y
(FRACCIÓN ADICIONADA, P.O. 30 NOVIEMBRE 2022)
XXI. Los criterios de ajuste de los montos de las cuotas, en su caso, por la
realización de actividades personales, comerciales, de las referidas en la Ley de
Hospedaje a través de Plataformas Digitales del Estado de Guanajuato, o de cualquier
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otra índole, que signifiquen un mayor uso o aprovechamiento de áreas y bienes de uso
común por condóminos o poseedores;
(FRACCIÓN RECORRIDA EN SU ORDEN, P.O. 30 NOVIEMBRE 2022)
XXII. Las materias que le reservan esta Ley y la escritura constitutiva del
régimen.
Integración al apéndice del protocolo notarial
Artículo 52. Un ejemplar del reglamento interno deberá estar integrado al
apéndice del protocolo notarial.
Obligatoriedad del reglamento interno
Artículo 53. Cualquier adquirente u ocupante de una unidad de propiedad
privativa, está obligado a sujetarse al reglamento interno.
En los contratos de arrendamiento y en los documentos en los que conste cualquiera otro
acto traslativo de uso sobre una unidad de propiedad privativa, deberá anexarse un
ejemplar del reglamento interno, firmado por las partes.
Capítulo VII
Pago y destino de cuotas, y gastos a cargo de los condóminos
Pago y destino de las cuotas
Artículo 54. Los condóminos y, en su caso, los poseedores, están obligados a
cubrir puntualmente las cuotas que para tal efecto establezca la Asamblea General, las
cuales serán destinadas para:
I. Constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir el
gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no
individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio, así como la
remuneración del administrador profesional. El importe de las cuotas a cargo de cada
condómino o poseedores, se establecerá distribuyendo los gastos en proporción al
porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa;
II. Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de
herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba
contar el condominio, obras y mantenimiento. El importe de la cuota se establecerá en
proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa;
y
III. Gastos extraordinarios, cuando:
a) El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un
gasto extraordinario. El importe de la cuota se establecerá en proporción al porcentaje de
indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa; o
b) El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de alguna
herramienta, material, implemento, maquinaria, pintura, impermeabilizaciones, cambio
de bombas, lavado de cisternas, cambio de redes de infraestructura, mano de obra para
la oportuna y adecuada realización de obras, mantenimiento, reparaciones mayores,
entre otros. El importe de la cuota se distribuirá conforme a lo establecido para el fondo
de reserva.
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Gastos a cargo de los condóminos
Artículo 55. Tratándose de bienes comunes exclusivamente para algunos
condóminos, como en el caso de los techos y pisos medianeros, y las paredes u otras
divisiones que tengan el mismo carácter, los gastos originados por dichos bienes serán
por cuenta de los condóminos respectivos.
Los condóminos del último piso, o de los departamentos, viviendas o locales
situados en él, costearán las obras de los techos sólo en su parte interior; y los
condóminos de la planta baja o departamento, viviendas o locales que formen parte de
ella, las obras que necesiten los suelos o pavimentos, sólo en la parte que esté dentro de
su propiedad.
Cuando se trate de cosas o servicios que beneficien a los condóminos en
proporciones diversas, los gastos podrán repartirse de manera proporcional a su indiviso.
Gastos especiales a cargo de los condóminos beneficiados
Artículo 56. Cuando una construcción conste de diferentes partes o comprenda
obras o instalaciones, cualesquiera que sean, destinadas a servir únicamente a una parte
del conjunto, podrá establecerse en la escritura constitutiva del régimen o en el
reglamento interno, que los gastos especiales relativos serán a cargo del grupo de
condóminos beneficiados. También en el caso de las escaleras, ascensores, montacargas
y otros elementos, aparatos o instalaciones cuya utilización será variable por los
condóminos, se cubrirán de manera proporcional a su indiviso.
Gastos por reparación de vicios ocultos
Artículo 57. Cuando en el condominio existan vicios ocultos que afecten a los
bienes comunes y no sea posible obtener reparación o indemnización del que lo
constituyó o del vendedor, las obras necesarias para la reparación del inmueble serán por
cuenta de todos los condóminos, en la proporción del porcentaje de indiviso que
represente cada unidad de propiedad privativa sobre el valor total inicial del inmueble.
Prohibición para excusar pago de cuotas
Artículo 58. Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y
mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni a ningún
otro supuesto que pueda excusar su pago.
La Asamblea General sólo podrá acordar exentar de pago de las cuotas ordinarias
al administrador condómino, mientras esté ejerciendo dicho cargo.
Los recursos financieros, en efectivo, en cuentas bancarias o cualquier otro tipo de
bienes, así como los activos y pasivos producto de las cuotas u otros ingresos del
condominio, se integrarán a los fondos.
Inversión de fondos
Artículo 59. Por acuerdo de Asamblea General, tomado por mayoría especial de
por lo menos el setenta y cinco por ciento de votos de la totalidad de los condóminos, los
fondos podrán invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo,
conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo.
El tipo de inversión deberá ser autorizado por la Asamblea General, por mayoría
simple. La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los frutos o
utilidades obtenidas por las inversiones que deberán aplicarse a cada uno de los fondos
del condominio.
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Destino de los frutos o utilidades
Artículo 60. La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los
frutos o utilidades obtenidas por el arrendamiento de los bienes de uso común que
deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
Consecuencias por incumplimiento de pago
Artículo 61. Las cuotas que los condóminos y poseedores no cubran
oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en Asamblea General o
en el reglamento interno, causarán intereses moratorios al tipo que se hayan fijado por la
Asamblea General o en el reglamento interno. A falta de estipulación del tipo, se aplicará
el interés legal.
Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores
según las decisiones asumidas por la Asamblea General.
Entrega de constancia de no adeudo en la
celebración del contrato traslativo de dominio
Artículo 62. Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación con
una unidad de propiedad privativa, el enajenante deberá entregar al adquirente una
constancia de no adeudo, entre otros, del pago de cuotas ordinarias de administración y
mantenimiento, y de reserva, así como de cuotas extraordinarias en su caso, expedida
por el administrador.
El adquirente de cualquier unidad de propiedad privativa se constituye en obligado
solidario del pago de los adeudos existentes en relación con la misma, excepto en el caso
de que el administrador hubiere expedido y entregado la constancia de no adeudos
señalada anteriormente.
El notario público asentará que el enajenante declaró, bajo protesta de decir
verdad, que entregó al adquirente la constancia de no adeudo. La omisión de esta
obligación será motivo de responsabilidad en los términos de la Ley del Notariado para el
Estado de Guanajuato.
Capítulo VIII
Condominios de interés social o popular
Aplicación de disposiciones por remisión
Artículo 63. Las disposiciones establecidas en esta Ley para los condominios,
serán aplicables al presente Capítulo, en tanto no se opongan a lo señalado en el mismo.
Solicitud de constancia de clasificación
de vivienda de interés social o popular
Artículo 64. Los condóminos podrán, por medio de su administrador y sin
menoscabo de su propiedad, solicitar a las autoridades competentes la emisión de la
constancia oficial que lo acredite dentro de la clasificación de vivienda de interés social o
popular para el pago de cualquier servicio o impuesto cuya cuota esté sujeta a una
clasificación económica. La autoridad estará obligada a responder sobre la procedencia o
no de la solicitud en un plazo máximo de quince días hábiles.
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Apoyos para las unidades habitacionales
Artículo 65. Las autoridades competentes deberán adoptar las medidas
administrativas y técnicas que faciliten y estimulen la constitución del régimen de
propiedad en condominio de las unidades habitacionales de interés social o popular.
Asimismo, apoyarán con los recursos previstos en los programas de la
administración pública para este fin, en la construcción de infraestructura urbana en las
colonias y unidades habitacionales, y para el mejoramiento y reparaciones mayores de
las áreas comunes del condominio, exceptuando los de gasto corriente.
Para ser sujetos de los beneficios determinados en este artículo, se deberá
acreditar estar constituido en régimen de propiedad en condominio y contar con la
organización interna establecida en esta Ley, presentando para ello copia de la escritura
constitutiva del régimen, del reglamento interno y del acta de la Asamblea General que
apruebe la solicitud.
Quórum y votación
Artículo 66. Cada condómino contará para la integración del quórum en la
Asamblea General y gozará de un voto por la unidad de propiedad privativa de la que sea
propietario, independientemente de la proporción del indiviso.
Las votaciones de los condóminos en la Asamblea General, además de la votación
económica, también se podrán efectuar mediante el empleo de urnas y el voto secreto. El
Comité de Vigilancia tendrá a su cargo la organización, ejecución y calificación de las
votaciones que se efectúen por estos métodos.
Criterios para determinar el monto de las cuotas
Artículo 67. Las cuotas a cargo de los condóminos y, en su caso, de los
poseedores, se fijarán con base en el número de unidades de propiedad privativa de que
se componga el condominio, independientemente de la proporción del indiviso, a
excepción de lo dispuesto en el párrafo siguiente.
Cuando en un condominio de interés social también existan unidades de propiedad
privativa de uso diferente al habitacional, la Asamblea General determinará el importe de
las cuotas, las que no serán inferiores a la mínima que se pague por una vivienda ni
superior al doble de ésta, o en su defecto, se fijará por criterio comercial.
Publicación de estados de cuenta
Artículo 68. El administrador de los condominios de interés social o popular,
colocará bimestralmente en uno o dos lugares visibles del condominio o en los lugares
establecidos en el reglamento interno, los estados de cuenta del condominio, que
mostrarán:
I. El total de ingresos y egresos por rubro;
II. El monto de las cuotas pendientes de pago; y
III. La relación de acreedores.
De la misma manera informará la aplicación de recursos en las áreas y bienes de
uso común, así como de la ejecución de programas, presupuestos, subsidios y otras
acciones donde intervino la Administración Pública.
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Cuando el administrador omita el cumplimiento de estas obligaciones, cualquier
condómino podrá solicitarle su cumplimiento.
Capítulo IX
Cultura condominal
Promoción y principios rectores
Artículo 69. La promoción de la cultura condominal se efectuará a través de
actividades que contribuyan a generar las acciones y actitudes que permitan la sana
convivencia, el respeto y la observancia recíproca de los derechos y obligaciones entre
los condóminos, entre éstos y los poseedores y, en general, de cualquier habitante de un
condominio.
Son principios rectores de la cultura condominal el respeto, la tolerancia, la
responsabilidad, el cumplimiento, la corresponsabilidad, la participación, la solidaridad y
la aceptación mutua.
Asesoría para asociaciones civiles
Artículo 70. Las autoridades municipales coadyuvarán y asesorarán en la
creación y funcionamiento de asociaciones civiles orientadas a la difusión y desarrollo de
la cultura condominal, así como a iniciativas ciudadanas relacionadas con ésta.
Orientación y capacitación
Artículo 71. La unidad administrativa municipal proporcionará a los condóminos,
poseedores y administradores, orientación y capacitación a través de diversos cursos y
talleres en materia condominal una vez por año, en coordinación con los organismos de
vivienda y de otras dependencias e instituciones públicas y privadas.
Toda persona que sea administrador, integrante del Comité de Vigilancia o del
Consejo de Administradores, deberá acreditar su asistencia a los cursos de capacitación y
actualización impartidos por las autoridades, por lo menos una vez al año.
Organización de comités
Artículo 72. Los condóminos o poseedores podrán organizarse en comités para
atender, con la colaboración de las autoridades, temas socioculturales y asuntos
relacionados con el medio ambiente, seguridad y protección civil, deporte, obras e
infraestructura y servicios públicos, entre otros. El reglamento interno establecerá su
integración y funciones.
Capítulo X
Vigilancia y sanciones
Competencia municipal
Artículo 73. Compete al municipio, a través de la unidad administrativa que
determine, verificar el cumplimiento de los derechos y obligaciones de condóminos y
poseedores respecto de las áreas de uso común y de cultura condominal, así como
imponer las sanciones por su incumplimiento.
Atribuciones de la unidad administrativa municipal
Artículo 74. La unidad administrativa municipal tendrá las siguientes
atribuciones:
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I. Llevar y actualizar un registro de los inmuebles constituidos bajo el régimen de
propiedad en condominio y de los administradores designados o contratados;
II. Recabar los reglamentos internos de los condominios;
III. Asesorar a los condóminos, poseedores y administradores en el cumplimiento
de esta Ley;
IV. Recibir y atender las quejas y denuncias por el probable incumplimiento de
esta Ley, del reglamento interno y del reglamento municipal correspondiente;
V. Realizar visitas de inspección o verificación de conformidad con lo establecido
por el Código de Procedimiento y Justicia Administrativa para el Estado de Guanajuato; y
VI. Sancionar a quien incumpla esta Ley, el reglamento interno y el reglamento
municipal correspondiente.
Sanción de multa
Artículo 75. La unidad administrativa municipal podrá sancionar a los
condóminos, poseedores, administradores o integrantes del Comité de Vigilancia que
incumplan con las obligaciones previstas en esta Ley, la escritura constitutiva del
régimen, el reglamento interno o el reglamento municipal correspondiente, con multa:
(REFORMADA, P.O. 1 DE JULIO DE 2016)
I. De uno a diez veces la Unidad de Medida y Actualización diaria, cuando se
hubieren dañado los bienes, servicios o áreas de uso común por un mal uso o
negligencia. Esta sanción se aplicará con independencia de la obligación del pago del
daño o restablecimiento del mismo;
(REFORMADA, P.O. 1 DE JULIO DE 2016)
II. De quince a treinta veces la Unidad de Medida y Actualización diaria, cuando
incumplan con las prohibiciones señaladas en las fracciones II y III del artículo 20, así
como con la obligación establecida en el artículo 54 de esta Ley;
(REFORMADA, P.O. 1 DE JULIO DE 2016)
III. De veinte a treinta veces la Unidad de Medida y Actualización diaria, por la
inobservancia de los (sic) establecido en las fracciones V, VIII, IX y X del artículo 20 de
esta Ley;
(REFORMADA, P.O. 1 DE JULIO DE 2016)
IV. De veinte a cuarenta veces la Unidad de Medida y Actualización diaria, cuando
contravengan lo dispuesto en la fracción IV del artículo 20 y en el artículo 22 de esta
Ley; y
(REFORMADA, P.O. 1 DE JULIO DE 2016)
V. De cincuenta a trescientas veces la Unidad de Medida y Actualización diaria,
cuando se transgreda lo estipulado en las fracciones I, VI y VII del artículo 20 de esta
Ley.
Para la aplicación de las sanciones establecidas en este artículo, la unidad
administrativa municipal considerará la gravedad de la falta cometida, la magnitud de la
afectación causada y la capacidad económica del infractor.
Las sanciones establecidas en esta Ley son independientes de las que deriven de
otros ordenamientos jurídicos.
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El pago de la multa impuesta por la unidad administrativa municipal, no libera al
infractor del cumplimiento de sus obligaciones derivadas del régimen de condominio.
Procedimiento para imponer sanciones
Artículo 76. El procedimiento para la imposición de las sanciones a que se refiere
el artículo anterior, se resolverá en un plazo no mayor a quince días naturales posteriores
a la recepción de la queja o denuncia.
La unidad administrativa municipal podrá desahogar todas las diligencias para el
esclarecimiento de los hechos y la investigación de la verdad.
A las personas sujetas a este procedimiento se les respetará su derecho de
audiencia ante la unidad administrativa municipal y podrán alegar lo que a su interés
convenga.
Destino de las multas
Artículo 77. Los recursos que se recauden en virtud de las multas referidas en el
artículo anterior, se destinarán al fomento de la cultura condominal.
Capítulo XI
Conflictos condominales y forma de resolverlos
Forma de resolución de conflictos
Artículo 78. En los casos en que el ejercicio de los derechos o el cumplimiento de
las obligaciones de los condóminos, poseedores, administradores o integrantes del
Comité de Vigilancia den origen a conflictos por la inobservancia de las disposiciones de
esta Ley, de la escritura constitutiva del régimen, el reglamento interno y de los
ordenamientos aplicables, quienes intervengan en esos conflictos acudirán, a la Sede
Regional del Centro Estatal de Justicia Alternativa que corresponda, a solicitar la
intervención de un mediador y conciliador para que, mediante la aplicación de la
autocomposición asistida, sean resueltos los conflictos en los términos y con los efectos
establecidos en la Ley de Justicia Alternativa del Estado de Guanajuato.
Cuando la mediación y conciliación en sede judicial no produzca la celebración de
un convenio que resuelva el conflicto y éste siga exteriorizándose en conductas que
afecten la armonía condominal, el administrador o el Comité de Vigilancia, a solicitud de
alguno de los que se encuentren inmersos en el conflicto, convocará a Asamblea General
Extraordinaria, en cuyo orden del día se indique que uno de sus propósitos será el dar
solución al conflicto. Para ese efecto, se precisará la naturaleza de éste y las personas
entre quienes ha surgido el conflicto.
(PARRAFO REFORMADO, P.O. 23 DE NOVIEMBRE DE 2021)
El convocante de la Asamblea General Extraordinaria, solicitará la presencia de un
mediador y conciliador itinerante del Centro Estatal de Justicia Alternativa, haciendo
saber al subdirector correspondiente, el motivo de la solicitud, la fecha, hora y lugar en
que se celebrará la Asamblea, si se realizará en modalidad a distancia y, en su caso, le
hará llegar los documentos pertinentes para que se pueda agendar oportunamente la
asistencia del personal del Centro Estatal de Justicia Alternativa.
Designación del mediador y conciliador e intervención en la Asamblea
Artículo 79. Al recibir la solicitud, el Centro Estatal de Justicia Alternativa
procederá a integrar el expediente correspondiente, a calificar la mediabilidad del
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H. CONGRESO DEL ESTADO DE GUANAJUATO Expidió: LXI Legislatura
Secretaría General Publicada: P.O. Núm. 146, 2ª Parte, 11-09-2012
Instituto de Investigaciones Legislativas Reforma P.O. Número 238, Tercera Parte, 30-11-2022
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conflicto y a emitir el acuerdo en el cual se facultará al mediador y conciliador designado
para ese efecto, a que acuda con carácter de itinerante a la celebración de la Asamblea
General Extraordinaria y pueda proporcionar la asistencia técnica al desahogarse el punto
del orden del día en el que se decidirá el conflicto.
El mediador y conciliador explicará a los presentes que todo lo que se diga
durante el procedimiento que concluirá con el acuerdo de la Asamblea que se convertirá
en convenio, no podrá ser materia de testimonial o confesional en juicio contencioso
alguno.
Propuestas de solución
Artículo 80. Al desahogar el punto del orden del día relacionado con la solución
del conflicto, cualquiera de los integrantes de la Asamblea General, incluyendo a quienes
estén inmersos en el conflicto, podrá proponer soluciones para resolver el conflicto,
mismas que después de ser analizadas, serán seleccionadas aquéllas que se consideren
viables, tomando en cuenta, entre otras cosas, la ejecutabilidad coactiva de la solución
en caso de que no fuera acatada voluntariamente por el obligado.
Una vez analizadas y seleccionadas las propuestas de solución, se someterán a
votación y se considerará obligatoria aquélla que tenga a su favor la mayoría simple.
Tratándose de conflictos en unidades de propiedad privativa se considerará obligatoria
siempre que las partes en conflicto hayan consentido con la solución.
Convenio
Artículo 81. La decisión de la Asamblea que resuelva el conflicto, será
formalizada por el mediador y conciliador en forma de convenio, que firmarán el
administrador, los miembros del Comité de Vigilancia y los asistentes que deseen
hacerlo, quienes acudirán por sí o por conducto de un delegado nombrado al efecto,
dentro del plazo de cinco días naturales a ratificarlo ante el subdirector de la Sede
Regional del Centro Estatal de Justicia Alternativa que corresponda, para que, en caso de
que así proceda, lo eleve a la categoría de cosa juzgada a fin de que pueda producir los
efectos ejecutivos en los términos de la fracción III del artículo 446 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato.
Ejecución del convenio
Artículo 82. En caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas en el
convenio a que se refiere el artículo anterior, cualquiera de los ratificantes podrá
promover su ejecución ante un Juez Civil de Partido, en la misma forma en que se solicita
la ejecución de una sentencia que ha causado estado.
TRANSITORIOS
Inicio de vigencia de la Ley
Artículo Primero. La presente Ley entrará en vigor a los noventa días siguientes
a su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
Adopción y regularización al nuevo régimen de propiedad en condominio
Artículo Segundo. Los regímenes de propiedad en condominio existentes en el
Estado a la fecha de la entrada en vigor de la presente Ley, contarán con un año para
constituirse en Asamblea General para elegir administradores, para aprobar en su caso
su reglamento interno y para modificar la escritura constitutiva del régimen que
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conforme a esta Ley están obligados, siempre y cuando no se afecten derechos
adquiridos.
Los condominios existentes a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, y
que no cumplan con los requisitos establecidos en la misma, tendrán un término de un
año para que se regularicen.
Para el cumplimiento de lo anterior, la Secretaría de Gobierno implementará un
programa de regularización en el que se establezcan las facilidades que hagan posible su
regularización.
Plazo para modificar o expedir el Reglamento del Registro Público
Artículo Tercero. El Gobernador del Estado contará con un plazo de treinta días
contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, para realizar las
modificaciones al Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de
Guanajuato o, en su caso, para expedir uno nuevo.
Remisiones a las disposiciones del
Condominio y Conjunto Condominal vigentes
Artículo Cuarto. Cuando el Código Civil para el Estado de Guanajuato o algún
otro ordenamiento legal remita a las disposiciones relativas al Condominio y Conjunto
Condominal, contenidas en la Sección Segunda, Capítulo Segundo, Título Cuarto del Libro
Segundo del Código Civil para el Estado de Guanajuato, se entenderá que se refiere a la
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato.
TRANSITORIO DEL DECRETO
Inicio de vigencia del decreto
ARTÍCULO ÚNICO. El presente decreto entrará en vigor a los noventa días
siguientes a su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
LO TENDRÁ ENTENDIDO EL CIUDADANO GOBERNADOR CONSTITUCIONAL DEL
ESTADO Y DISPONDRÁ QUE SE IMPRIMA, PUBLIQUE, CIRCULE Y SE LE DÉ EL
DEBIDO CUMPLIMIENTO.- GUANAJUATO, GTO., 30 DE AGOSTO DE 2012.-
ELVIRA PANIAGUA RODRÍGUEZ.- DIPUTADA PRESIDENTA.- JUAN CARLOS
ACOSTA RODRÍGUEZ.- DIPUTADO SECRETARIO.- ALICIA MUÑOZ OLIVARES.-
DIPUTADA SECRETARIA.- RÚBRICAS.
Por lo tanto, mando se imprima, publique, circule y se le dé el debido
cumplimiento.
Dado en la residencia del Poder Ejecutivo, en la ciudad de Guanajuato, Gto., el 3
de septiembre de 2012.
EL GOBERNADOR DEL ESTADO
HÉCTOR GERMÁN RENÉ LÓPEZ SANTILLANA
EL SECRETARIO DE GOBIERNO
ROMÁN CIFUENTES NEGRETE
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H. CONGRESO DEL ESTADO DE GUANAJUATO Expidió: LXI Legislatura
Secretaría General Publicada: P.O. Núm. 146, 2ª Parte, 11-09-2012
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[N. DE E. A CONTINUACIÓN SE TRANSCRIBEN LOS ARTÍCULOS TRANSITORIOS
DE LOS DECRETOS DE REFORMAS AL PRESENTE ORDENAMIENTO.]
P.O. 1 DE JULIO DE 2016.
[N. DE E. TRANSITORIO DEL “DECRETO NÚMERO 104, EXPEDIDO POR LA
SEXAGÉSIMA TERCERA LEGISLATURA CONSTITUCIONAL DEL ESTADO LIBRE Y
SOBERANO DE GUANAJUATO, MEDIANTE EL CUAL SE REFORMAN DIVERSOS
ORDENAMIENTOS, PARA ARMONIZAR LAS REFERENCIAS QUE SE CONTIENEN EN
LOS MISMOS AL SALARIO MÍNIMO, Y QUEDAR COMO UNIDAD DE MEDIDA Y
ACTUALIZACIÓN”.]
Artículo Único. El presente decreto entrará en vigor el día siguiente al de su
publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
P.O. 1 DE AGOSTO DE 2019.
[N. DE E. TRANSITORIOS DEL "DECRETO NÚMERO 89, EXPEDIDO POR LA
SEXAGÉSIMA CUARTA LEGISLATURA CONSTITUCIONAL DEL CONGRESO DEL
ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE GUANAJUATO, MEDIANTE EL CUAL SE
ADICIONA UN SEGUNDO PÁRRAFO AL ARTÍCULO 318 DEL CÓDIGO
TERRITORIAL PARA EL ESTADO Y LOS MUNICIPIOS DE GUANAJUATO; Y SE
ADICIONA EL ARTÍCULO 19 BIS A LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE
INMUEBLES PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO".]
Inicio de vigencia del decreto
Artículo Primero. El presente decreto entrará en vigor al día siguiente a su
publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Guanajuato.
Actualización de los reglamentos municipales
Artículo Segundo. Los ayuntamientos deberán actualizar los reglamentos y
demás disposiciones a que se refiere este decreto, a más tardar en ciento ochenta días
posteriores a su entrada en vigor.
Programa de actualización de micro medición
Artículo Tercero. Los organismos operadores contarán con un periodo de ciento
ochenta días posteriores a la entrada en vigor del presente decreto para crear, impulsar
e implementar un programa de actualización de micro medición para los usuarios que no
cuenten con este servicio, generando acciones que faciliten la incorporación a este nuevo
sistema.
P.O. 23 DE NOVIEMBRE DE 2021.
Artículo Único. El presente decreto entrará en vigor al día siguiente a su
publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
P.O. 30 DE NOVIEMBRE DE 2022.
Artículo Único. El presente decreto entrará en vigor al día siguiente a su
publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
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