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H. Congreso del Estado de Guerrero
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LEY DE PROPII EDAD EN CONDOMII NII O PARA EL ESTADO
DE GUERRERO NÚMERO 557..
ULTIMA REFORMA PUBLICADA EN EL PERIODICO OFICIAL DEL GOBIERNO DEL
ESTADO No. 19, DE FECHA MARTES 6 DE MARZO DE 2012.
TEXTO ORIGINAL.
LEY PUBLICADA EN EL PERIÓDICO OFICIAL DEL GOBIERNO DEL ESTADO No. 102,
DE FECHA VIERNES 13 DE DICIEMBRE DE 2002.
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA EL ESTADO DE GUERRERO NÚMERO
557.
RENE JUAREZ CISNEROS, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de
Guerrero, a sus habitantes, sabed
Que el H. Congreso Local, se ha servido comunicarme que,
LA QUINCUAGESIMA SEXTA LEGISLATURA AL HONORABLE CONGRESO DEL ESTADO
LIBRE Y SOBERANO DE GUERRERO, EN NOMBRE DEL PUEBLO QUE REPRESENTA, Y
C O N S I D E R A N D O
Que con fecha 8 de diciembre de 1956, el Honorable Congreso del Estado, aprobó la
Ley Sobre el Régimen de Propiedad y Condominio del Estado de Guerrero número 103,
publicada en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado el 12 del mismo mes y año, con el
objeto de reglamentar el régimen de propiedad establecido en el artículo 951 del Código Civil
del Estado.
Que en todo régimen de derecho, los actos realizados por la autoridad, para que
tengan validez, deben estar autorizados por la Ley, teniendo los particulares la obligación de
ajustar sus actos a las disposiciones legales, para tener derecho a que se le otorguen las
garantías mínimas. En estas condiciones, todo acto, tanto de la autoridad como de
particulares deben estar autorizados y protegidos por la Ley para que tengan eficacia dentro
de la sociedad.
Que el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Guerrero, actualmente
se rige por la Ley número 103, expedida el 05 de diciembre de 1956, y publicada en el
Periódico Oficial del Gobierno del Estado el 12 del mes y año citados, reglamentaria del
artículo 951 del abrogado Código Civil, que únicamente contempla al régimen de propiedad en
condominio en forma vertical; siendo que hoy día, existe condóminos en forma horizontal y
mixtos, razón por la que para el funcionamiento del mismo se considera obsoleta, por lo que
se requiere de la expedición de una nueva Ley, acorde con los cambios que estamos viviendo
los guerrerenses para responder de la mejor manera posible a las exigencias actuales que
enfrentan los condóminos en el Estado.
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Que en el nuevo Código Civil, se omitió regular el régimen de propiedad en condominio,
cuyas bases se establecían en el artículo 951 del abrogado Código Civil de 1937, mismo que
reglamentaba la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de
Guerrero, y al carecer el vigente Código Civil de un artículo que sustituya las prevenciones del
artículo 951 del Código Civil de 1937, se presenta el problema de no quedar reglamentado el
régimen de propiedad en condominio dentro su articulado y que la Ley 103 reglamentaria del
artículo 951, carezca de sustento Legal.
Que de conformidad con lo dispuesto por la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, el Estado de Guerrero, como Entidad Libre y Soberana y miembro de la
Federación, tiene la facultad de expedir su propia Constitución, para su organización, así
como para la atención y resolución de sus asuntos internos, siempre y cuando no contravenga
en su contenido lo previsto por la Constitución Federal, ejerciendo su facultad legislativa, a
través del Poder Legislativo, Poder Público que para hacer frente a los grandes retos que
actualmente afrontamos, legisla en las diversas materias que se consideren necesarias para
la consecución de los fines y propósitos de todo buen gobierno, procurando siempre que con
la expedición de dichos ordenamientos legales, no se lesionen los intereses de sus
representados.
Que uno de los principales objetivos que contempla el Plan Estatal de Desarrollo 1999-
2005, es el de llevar a cabo la modernización legislativa y administrativa, para adecuar el
marco jurídico estatal en materia de vivienda, particularmente en el régimen de propiedad y
condominio.
Que con el objeto de modernizar el funcionamiento del Régimen de Propiedad en
Condominio en el Estado, adecuándolo a las exigencias actuales para propiciar su pleno
desarrollo, se considera procedente abrogar la actual Ley sobre el Régimen de Propiedad en
Condominio del Estado de Guerrero número 103 y expedir una nueva Ley de Propiedad en
Condominio para el Estado de Guerrero, cuyo objeto sea el de regular con precisión la
constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y terminación del
régimen de propiedad en condominio.
Que los Diputados integrantes de esta Comisión Dictaminadora, después de haber
analizado en forma exhaustiva los dos anteproyectos que fueron presentados, procedimos a
la sistematización del proyecto definitivo que se somete a la consideración de la Plenaria para
su discusión y aprobación, en su caso.
La presente Ley de Propiedad en Condominio para el Estado de Guerrero, se integra
por 8 Títulos, 15 Capítulos, 2 Secciones, 88 Artículos y 5 Artículos Transitorios, los que nos
permitimos desarrollar a continuación:
EN EL TITULO PRIMERO, DENOMINADO “DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO”, CAPITULO I “DE LAS DISPOSICIONES GENERALES", integrado por los
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artículos 1 al 3, se establece el carácter público e interés social y el objeto de la presente Ley
que será el de regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento,
administración y extinción del Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de
Guerrero; así como las disposiciones que regirán los derechos y obligaciones de los
condóminos.
EN EL CAPITULO II DENOMINADO “DE LA CONSTITUCION Y MODALIDADES DEL
REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO", integrado por los artículos 4 al 15, se define
con precisión el concepto de condominio y el de constitución del régimen de propiedad en
condominio: Se regula no sólo el régimen de propiedad en condominio en forma vertical, sino
que se incluye además el régimen de propiedad en condominio en forma horizontal y mixta,
en virtud de que en la realidad no sólo existe propiedad en condominio en edificios
construidos en forma vertical en varios pisos o niveles, divididos en departamentos, viviendas
o locales, sino que también puede establecerse este régimen con edificaciones en forma
horizontal en un solo nivel dividido en casas o unidades independientes; así como en
edificaciones en forma vertical divididas en piso o niveles y en forma horizontal en un solo
predio, configurándose en este caso el régimen de propiedad en condominio en forma mixta.
Es decir, se establecen las modalidades para la constitución de condominios que de acuerdo
a sus características pueden ser: por su estructura: vertical, horizontal o mixto; por su uso:
habitacional, comercial o de servicios, industrial y mixtos; y su administración: Unidad
condominal o conjunto condominal, estableciéndose con claridad los conceptos de cada uno
de ellos.
Se establecen los requisitos que deberá contener la escritura notarial mediante la cual
se constituya el régimen de propiedad en condominio; los requisitos que se requieren para la
extinción voluntaria del mismo; así como el concepto de extinción judicial del régimen de
propiedad en condominio.
EN EL TITULO SEGUNDO, DENOMINADO “DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO DE INMUEBLES DE CARACTER SOCIAL”, CAPITULO UNICO, integrado por
los artículos 16 al 20, se previene que el régimen de propiedad en condominio se establezca
en aquellos desarrollos habitacionales que promueven y fomentan entidades de la
Administración Pública Federal, Estatal y Municipal, en los que intervengan a través de las
entidades que tengan como finalidad la construcción de viviendas de interés social y popular,
las que se llevarán a cabo conforme a las medidas administrativas señaladas en esta Ley. De
igual forma, señala con precisión los casos en los cuales puede constituirse el régimen de
propiedad en condominio de inmuebles de carácter social.
EN EL TITULO TERCERO, DENOMINADO “DE LA CALIDAD DE CONDOMINO Y DE
LAS AREAS Y BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE LOS DE USO COMUN”,
CAPITULO I “DEL CONDOMINO Y SU PROPIEDAD EXCLUSIVA", integrado por los artículos
21 al 31, se regula con mayor precisión los conceptos de condómino y de propiedad exclusiva
de los condóminos; se establecen con claridad los derechos y obligaciones de los condóminos
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prevaleciendo el principio de equidad entre los mismos; se prevé la aplicación de sanciones a
aquellos condóminos que infrinjan las disposiciones de esta Ley y demás ordenamientos
aplicables a la materia, siendo responsables de los daños y perjuicios que resulten, en cuyo
caso, el infractor será sancionado por la autoridad competente, de conformidad con lo previsto
en la legislación de la materia.
Por otra parte, la Ley confiere un papel relevante a los Notarios Públicos, quienes se
constituyen en vigilantes del cumplimiento de los requisitos para constituir este régimen de
propiedad, toda vez que establece la estructura que debe contener la escritura pública
correspondiente.
EN EL CAPITULO II DENOMINADO “DE LAS AREAS Y BIENES DE PROPIEDAD
COMUN", integrado por los artículos 32 al 38, se establece la definición de áreas y bienes de
propiedad común de los condóminos y cuales son éstas; cuya propiedad y uso se regula
conforme a lo estipulado en la escritura constitutiva, las disposiciones de la presente Ley y
demás legislación aplicable a la materia. Además, se plasma la obligación del administrador
de llevar un inventario completo y actualizado de todos los bienes muebles e instalaciones
existentes, así como de los que se adquieran o se den de baja en lo sucesivo.
Es importante destacar, que la presente Ley, contempla en su contenido, las reglas que
deberán observarse para la realización de obras y el suministro de servicios en los bienes
comunes e instalaciones generales. Se autoriza la celebración de convenios con las
autoridades competentes para el control y vigilancia en aquellas áreas de uso común, previo
acuerdo de la Asamblea General; sin perjuicio de la facultad que tiene la Asamblea de
contratar servicios profesionales para estos fines.
Por último, en el capítulo en comento, se regula la facultad de expropiación por causas
de utilidad pública por el Ejecutivo del Estado, en aquellos casos de que por necesidades del
desarrollo urbano se requiera el cambio de uso del suelo del régimen condominal;
expropiación que deberá realizarse conforme a la legislación aplicable a la materia.
EN EL TITULO CUARTO, DENOMINADO “DE LA ORGANIZACION Y
ADMINISTRACION DE LOS CONDOMINIOS”, CAPITULO I “DE LA ASAMBLEA GENERAL
DE CONDOMINOS", integrado por los artículos 39 al 47, se señala con claridad la integración,
tipos y la forma de integración del quórum de las Asambleas Generales de condóminos y se
establecen de manera certera las reglas básicas de la votación para la toma de decisiones en
los asuntos relevantes. Por otro lado, se establecen las disposiciones que deberán observarse
para la expedición de las convocatorias para la celebración de las asambleas y, en tratándose
de asambleas generales extraordinarias, la reglas para la fijación de quórum y votación se
sujetarán a las disposiciones del reglamento del condominio.
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Se establece la integración y facultades de los órganos de administración y vigilancia
de los condominios y los casos en que procede la suspensión del derecho de voto a los
condóminos.
EN EL CAPITULO II DENOMINADO “DE LA ADMINISTRACION", SECCION PRIMERA
“DE LOS ADMINISTRADORES”, integrado por los artículos 48 al 57, se establece que la
administración de los condominios estará a cargo de la persona física o moral que designe la
asamblea general, cuyo nombramiento se otorgará ante notario público y deberá ser inscrito
en el Registro Público de la Propiedad, señalándose con precisión las facultades, obligaciones
y remuneración respectiva. En los casos de construcción nueva, la ley establece que el primer
administrador será designado por quienes otorguen la escritura constitutiva, con ratificación de
la asamblea general; se señalan los requisitos que deben cubrirse para el desempeño del
cargo de administrador; la duración en el cargo del administrador del condominio y su posible
reelección en los términos estipulados en el reglamento respectivo; así como la facultad de la
Asamblea General de ordenar la realización de auditoría al administrador saliente, antes de la
designación del nuevo administrador.
Así mismo, se faculta a los conjuntos condominales para elegir, en asamblea general
de administradores, a un comité de administración, que estará integrado por un administrador,
un secretario y un tesorero, estipulándose las funciones que cada uno de ellos desempeñará
en el ejercicio de su encargo. Dicho comité se encargará de la administración de la totalidad
de los bienes de uso común del condominio.
EN EL CAPITULO II DENOMINADO “DE LA ADMINISTRACION", SECCION
SEGUNDA “DEL COMITE DE VIGILANCIA”, integrado por los artículos 58 al 62, se prevé la
integración de un comité de vigilancia para los condominios, comité que estará conformado
por dos o hasta cinco condóminos, que serán en su orden un presidente y de uno a cuatro
vocales sucesivamente, tomando en cuenta el número de unidades de propiedad exclusiva;
los integrantes del comité ejercerán su cargo por un año en forma honorífica y podrán ser
reelectos la mitad para el periodo consecutivo, con excepción del presidente.
Además, se estipulan con claridad la funciones del comité de vigilancia, destacando de
entre las mismas, la de cerciorarse que el administrador desempeñe y cumpla correcta y
oportunamente las facultades y obligaciones propias de su cargo.
En el caso de los conjuntos condominales, la Ley prevé que los mismos cuenten con un
comité de vigilancia integrados por los Presidentes de los Comités de Vigilancia de los
condominios, constituyéndose en forma colegiada y eligiéndose de entre ellos a un
coordinador, otorgándosele las funciones que la presente Ley establece para los comités de
vigilancia de los condominios, en lo relativo al ámbito de la administración y a las áreas
comunes del conjunto condominal.
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EN EL TITULO QUINTO, DENOMINADO “DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS
DERIVADOS DEL REGIMEN CONDOMINAL”, CAPITULO I “DEL REGLAMENTO DEL
CONDOMINIO", integrado por los artículos 63 al 66, se establece quienes tienen la obligación
de elaborar el reglamento del condominio, así, entratándose de construcción nueva
corresponde a quienes otorguen la escritura constitutiva y en el caso de inmuebles en uso,
corresponde a los condóminos, otorgándose a la asamblea general la facultad para aprobar el
mismo. La elaboración del reglamento de los conjuntos condominales, corresponde a los
Comités de Vigilancia y Administración, facultándose para su aprobación, a la asamblea
general de cada uno de los condominios del conjunto.
Se estipula la estructura que debe contemplar el Reglamento de los Condominios, cuyo
contenido no debe contravenir lo establecido en la presente Ley y el acta constitutiva
correspondiente; destacando: los derechos, obligaciones y limitaciones de los condóminos
para el uso de áreas y bienes comunes y propios; el procedimiento para el cobro de las cuotas
condominales de administración, mantenimiento y fondo de reserva, así como gastos
extraordinarios; las medidas para la más optima administración, mantenimiento y operación
del condominio; los tipos de administración y de asambleas; las facultades, obligaciones,
requisitos y causas de remoción o rescisión del contrato del administrador y de los integrantes
del comité de vigilancia.
Los reglamentos, tanto del condominio y, en su caso del conjunto condominal, deberán
formar parte del apéndice de la escritura correspondiente, además de inscribirse en el
Registro Público de la Propiedad del Estado; dependencia que tendrá la obligación de
revisarlos, previamente a su inscripción, para cerciorarse que los mismos no contravengan
disposiciones de la presente Ley y de la escritura constitutiva.
EN EL CAPITULO II DENOMINADO “DE LAS CUOTAS PARA GASTOS Y
OBLIGACIONES COMUNES", integrado por los artículos 67 al 74, se prevé la aportación de
cuotas condominales para la integración del fondo de administración y mantenimiento, que se
destinará para cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y
servicios no individualizados de las áreas comunes del condominio y, el fondo de reserva,
destinado para cubrir los gastos de adquisición de implementos y maquinarias con que deba
contar el condominio, obras, mantenimiento y reparaciones mayores; se prevén gastos
extraordinarios que procederán en aquellos casos en los cuales los recursos de los fondos de
administración y mantenimiento y de reserva no sean suficientes para cubrir el gasto corriente,
realizar obras, mantenimiento o reparaciones mayores. Para la celebración de un contrato
traslativo de dominio relativo a una unidad de propiedad exclusiva, para la elaboración de la
escritura, se establece la obligación del notario público de exigir a la parte vendedora la
constancia de no adeudo de las cuotas de los fondos de administración y mantenimiento y de
reserva, expedida por el administrador del condominio. Por último, se establece la obligación
de los condóminos de cubrir las contribuciones locales y federales, tanto de su propiedad
exclusiva como la parte proporcional de los bienes y áreas comunes.
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EN EL CAPITULO III DENOMINADO “DE LOS GRAVAMENES AL CONDOMINIO",
integrado por los artículos 75 al 76, se establece que los gravámenes del condominio son
divisibles, respondiendo cada condómino sólo del gravamen que corresponda a su unidad de
propiedad exclusiva y proporcionalmente respecto de la propiedad común, declarándose nula
toda cláusula que se establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios de los bienes
comunes, para responder de un gravamen. Se otorga a los condóminos el derecho de solicitar
al administrador una liquidación de los adeudos pendientes, misma que para que surta efectos
legales deberá estar suscrita por el presidente del Comité de Vigilancia o, en su caso, por
quien lo sustituya.
EN EL CAPITULO IV, DENOMINADO “DE LA COMPRAVENTA DE CONDOMINIO",
integrado por los artículos 77 al 78, se otorga a los mexicanos por nacimiento y a las
sociedades legalmente constituidas el derecho de adquirir los bienes inmuebles sujetos al
régimen de propiedad en condominio que regula la presente Ley; y entratándose de
extranjeros naturalizados mexicanos, así como las sociedades mexicanas donde figuren
inversionistas extranjeros, se sujetarán a las disposiciones establecidas en el artículo 27
fracción I Constitucional Federal y en la Ley de Inversión Extranjera, en cuyo caso, los
notarios públicos y el Registro Público de la Propiedad, estarán obligados a observar lo
dispuesto en la Ley de Inversión Extranjera y demás legislación aplicable a la materia, cuando
intervengan extranjeros en operaciones de compraventa de inmuebles de condominios.
EN EL TITULO SEXTO, DENOMINADO “DE LA CULTURA CONDOMINAL”,
CAPITULO UNICO, integrado por los artículos 79 al 82, se establece la participación de las
autoridades estatales y municipales para generar una cultura condominal que contribuya a
generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, lograr el objetivo del
régimen de propiedad en condominio, requiriéndose para ello de la concurrencia del respeto y
la tolerancia, la responsabilidad y el cumplimiento, la corresponsabilidad y participación y la
solidaridad y aceptación mutua. Para generar dicha cultura, las autoridades organizarán
cursos y talleres de orientación, capacitación y actualización en materia condominal, en los
cuales participarán los administradores, los integrantes de los comités de administración y de
vigilancia de los condominios o de los conjuntos condominales.
EN EL TITULO SEPTIMO, DENOMINADO “DE LA DESTRUCCION, RUINA Y
RECONSTRUCCION DEL CONDOMINIO”, CAPITULO UNICO, integrado por los artículos 83
al 85, se prevé que en el supuesto de ruina o destrucción total o del cincuenta por ciento del
inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, los condóminos podrán acordar en la
Asamblea General Extraordinaria, con la asistencia de la mayoría simple y con una votación
que represente el 75% del valor total del condominio: la reconstrucción de las áreas comunes
o su venta o, en su caso, la extinción total del régimen.
Si los condóminos deciden reconstruir el inmueble, cada uno estará obligado a cubrir
los costos que genere la reparación o edificación de su unidad de propiedad exclusiva,
obligándose a cubrir la parte proporcional que les corresponda para la reconstrucción de las
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áreas de uso común. Por otra parte, se establece la obligación de los condóminos minoritarios
que decidan no llevar a cabo la reconstrucción, de enajenar en un plazo no mayor de seis
meses, sus derechos de propiedad.
Para el caso de que los condóminos optaran por la extinción del régimen, se les
establece la obligación, para decidir sobre la división entre los mismos de las áreas y de los
bienes de uso común o en su defecto, acordar su venta.
EN EL TITULO OCTAVO, DENOMINADO “DE LAS CONTROVERSIAS Y
SANCIONES”, CAPITULO I “DE LAS CONTROVERSIAS", integrado por el artículo 86, se
establece que las autoridades judiciales competentes, resolverán sobre las controversias que
se susciten con motivo de la interpretación y aplicación de la presente Ley, de las escrituras
constitutivas o de las traslativas de dominio, del Reglamento de los condominios, de las
resoluciones de la asamblea general y de las demás disposiciones legales aplicables a la
materia. EN SU CAPITULO II, DENOMINADO “DE LAS SANCIONES”, integrado por los
artículos 87 y 88, se establecen los criterios para la aplicación de las sanciones a quienes
infrinjan las disposiciones de la presente Ley, restringiéndose a sanciones de tipo pecuniario,
sin perjuicio de la aplicación de las sanciones que se impongan por la violación de otros
ordenamientos jurídicos.
Por último, en su artículo cuarto transitorio, se establece la obligación de los
condóminos de adecuar su escritura constitutiva y su reglamento, dentro de un término de 180
días, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.
Que con base en las consideraciones anteriormente vertidas, los ciudadanos diputados
integrantes de esta Legislatura, aprobamos en todos sus términos la presente Ley.
Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo dispuesto por los artículos 47
fracción I de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Guerrero; 8o. fracción I y
127 párrafos primero y segundo de la Ley Orgánica del Poder Legislativo en vigor, este
Honorable Congreso tiene a bien expedir la siguiente:
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA EL ESTADO DE GUERRERO NUMERO
557.
TITULO PRIMERO
DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
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Artículo 1.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social y tiene
por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y
extinción del régimen de propiedad en condominio.
(REFORMADO, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
Artículo 2.- Los derechos y obligaciones de los condóminos propietarios,
fideicomisarios, depositarios legales y sus causahabientes, se regirán por las disposiciones de
la presente Ley, de la Escritura Constitutiva del régimen respectivo, del contrato de traslación
de dominio o derechos fideicomisarios y del Reglamento del
Condominio que no se opongan a esta Ley y demás ordenamientos aplicables.
ARTICULO 3.- Para la constitución del régimen de propiedad en condominio, en
cualquiera de sus modalidades, se requiere que los interesados obtengan una declaración de
viabilidad del proyecto de las autoridades competentes, de conformidad con lo que
establezcan las leyes y reglamentos estatales y municipales, por hallarse dentro de las
previsiones de los planes de desarrollo urbano de la localidad de que se trate.
CAPITULO II
DE LA CONSTITUCION Y MODALIDADES DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO
ARTICULO 4.- Se denomina condominio al conjunto de departamentos, casas, locales
o naves de un inmueble, construidos o sin construcción en forma vertical, horizontal o mixta
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común
de aquél o a la vía pública y que pertenezcan a distintos propietarios, los que tienen un
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad y además un derecho de
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble necesarios para su
adecuado uso o disfrute.
ARTICULO 5.- La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto
jurídico formal y material, mediante el cual se establece esa modalidad de propiedad para el
mejor aprovechamiento de un inmueble en el que dos o más personas teniendo un derecho
privado utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común asumiendo
condiciones que les permitan satisfacer sus necesidades de acuerdo al destino y uso dado al
inmueble en la forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su
propiedad exclusiva.
ARTICULO 6.- Los condominios de acuerdo con sus características de estructura, uso
y administración podrán ser:
I.- SU ESTRUCTURA POR:
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a) Vertical.- Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno
común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo,
elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute;
b) Horizontal.- Se constituye en inmuebles donde el condómino tiene derecho de uso
exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo,
compartiendo o no su estructura y medianería, sea titular de un derecho de copropiedad para
el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinada al uso
común; y
c) Mixto.- Se forma por condominios verticales y horizontales que pueden estar
constituidos en unidades de propiedad exclusiva como son edificios, alas, cuerpos, torres,
manzanas, secciones, zonas o cualquier otra denominación que adopte; al que le serán
aplicables las disposiciones en lo que corresponda, vertidas para los condominios que lo
integran.
II.- POR SU USO:
a) Habitacional.- Las unidades de propiedad exclusiva que están destinadas a la
vivienda;
b) Comercial o de servicios.- Las unidades de propiedad exclusiva que están
destinadas al comercio o al otorgamiento de un servicio;
c) Industrial.- Las unidades de propiedad exclusiva que se destinan a actividades
propias del ramo; y
d) Mixtos.- Las unidades de propiedad exclusiva que se destinan a dos o más de los
usos señalados.
III.- POR SU ADMINISTRACION:
a) Unidad Condominal.- La que se constituye con un solo condominio; y
b) Conjunto Condominal.- La agrupación de dos o más condominios construidos en un
solo predio, siempre que cada uno conserve para sí áreas de uso exclusivo y a su vez existan
áreas de uso común para todos los que integran el conjunto de referencia.
ARTICULO 7.- En el régimen de propiedad en condominio cada titular disfrutará de sus
derechos en calidad de propietario, en los términos previstos en el Código Civil del Estado
Libre y Soberano de Guerrero Número 358. Por tal razón podrá venderlo, arrendarlo,
hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos los actos
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y contratos que tiendan a su traslación y aprovechamiento, con las limitaciones que establece
la Ley.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e
indivisible del derecho de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o
embargable separadamente de la misma unidad.
ARTICULO 8.- El régimen de propiedad en condominio puede constituirse en
construcciones nuevas, en proyecto o en inmuebles construidos con anterioridad siempre que
cumpla con lo establecido en esta Ley, disposiciones relativas al desarrollo urbano,
construcción y demás aplicables a la materia.
ARTICULO 9.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o
propietarios, deberán manifestar su voluntad de constituirse como tal en escritura pública ante
Notario Público, en la cual se hará constar:
I.- Las licencias o autorizaciones correspondientes;
II.- La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se
sujetará al régimen; si éste se ubica dentro de un conjunto o unidad habitacional deberá
precisar su separación del resto de las áreas.
Cuando se trate de un conjunto condominal deberán precisarse los límites de edificios,
alas, cuerpos, torres, manzanas, secciones, zonas o cualquier otra denominación adoptada
que de por sí constituyan regímenes condominales independientes;
III.- La descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales
empleados o que vayan a emplearse;
IV.- La descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número, ubicación,
colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, si los hubiera;
V.- El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento
de las normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble;
VI.- El valor total y el asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje
indiviso en relación al total del inmueble condominal, de conformidad con la normatividad
establecida en la Ley de Catastro Municipal correspondiente;
VII.- Las características del condominio y el destino de cada una de las unidades de
propiedad exclusiva;
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VIII.- La descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones,
ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil identificación;
IX.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del
régimen y el Reglamento del Condominio;
(REFORMADA, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
X.- La obligación de los condóminos del pago de las cuotas correspondientes a los
fondos de administración y mantenimiento así como el de reserva.
(REFORMADO ÚLTIMO PÁRRAFO P.O. No. 1 ALCANCE I, MARTES 03 DE ENERO DE 2012)
Al apéndice de la escritura se agregarán, en copias certificadas, las licencias o
permisos de construcción incluyendo planos firmados y sellados del conjunto como sigue:
a) Planos arquitectónicos y del conjunto, planos estructurales, incluyendo memoria
técnica, planos de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas, en su caso.
b) Se presentará la memoria descriptiva del régimen en propiedad y condominio (sic)
con los respectivos planos de las áreas de propiedad privativa con tabla de valores e
indivisos, así también el deslinde, avalúo catastral y el Reglamento del Condominio, y
c) Asimismo, se incluirán los planos completos de las áreas comunes.
(ADICIONADO P.O. No. 1 ALCANCE I, DE FECHA MARTES 03 DE ENERO DE 2012)
ARTICULO 9-BIS.- La elaboración de los planos y de la memoria descriptiva, que
sirvan de base para la constitución del régimen de propiedad en condominio, serán realizados
por los peritos valuadores de bienes inmuebles autorizados e inscritos en el Registro Estatal
de la Secretaría de Finanzas y Administración del Gobierno del estado.
ARTICULO 10.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio, así
como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el
dominio de estos inmuebles deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad del
Estado, para causar efectos contra terceros.
Cualquier modificación a la escritura constitutiva y al Reglamento del Condominio se
acordará en Asamblea General y sus resoluciones requerirán de un mínimo de votos que
representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del total de los
condóminos.
(ADICIONADO TERCER PÁRRAFO P.O. No. 1 ALCANCE I, MARTES 03 DE ENERO DE 2012.)
La elaboración de los planos y de la memoria descriptiva, utilizados para la constitución
del régimen de propiedad en condominio, o cualquier modificación que se realice, deberá
inscribirse en el Registro Público de la Propiedad del Comercio y Crédito Agrícola del Estado.
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ARTICULO 11.- En todo contrato de adquisición de los derechos de una unidad de
propiedad exclusiva deberán insertarse las declaraciones y cláusulas de la escritura
constitutiva y se hará constar que se entregó al interesado una copia del Reglamento del
Condominio.
CAPITULO III
DE LA EXTINCION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
ARTICULO 12.- La extinción del régimen de propiedad en condominio podrá realizarse
por la voluntad de los condóminos o por resolución judicial.
ARTICULO 13.- La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio se
acordará en Asamblea General y requerirá de un mínimo de votos que represente el 75% del
valor total del condominio y la mayoría simple del total de los condóminos para que sean
válidas sus resoluciones. La extinción del régimen de propiedad en condominio deberá
constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad del Estado.
ARTICULO 14.- La extinción judicial del régimen de propiedad en condominio es
aquélla que se establece mediante resolución emitida por autoridad jurisdiccional.
TITULO SEGUNDO
DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES
DE CARACTER SOCIAL
CAPITULO UNICO
ARTICULO 15.- La constitución del régimen de propiedad en condominio de inmuebles
de carácter social, se norma por las disposiciones de la presente Ley y las que convengan la
declaratoria de autoridades competentes que lo autoricen, las de las escrituras constitutivas y
las demás disposiciones jurídicas aplicables.
ARTICULO 16.- El régimen de propiedad en condominio de carácter social es aquél
que tiene como finalidad el fomento de la vivienda de interés social y locales anexos.
ARTICULO 17.- El régimen de propiedad en condominio de inmuebles de carácter
social podrá constituirse en:
I.- Los que sean enajenados por el Gobierno Federal, Estatal o Municipal para tal fin;
II.- Los que en cuya adquisición participen con financiamientos quienes se describen en
la fracción anterior;
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III.- Los que sean adquiridos por sus ocupantes o inquilinos en cuya adquisición o
enajenación también intervengan las entidades descritas;
IV.- Los incluidos en los programas habitacionales de los Gobiernos Federal, Estatal y
Municipal; y
V.- Los dedicados a vivienda que cambien al régimen a que se refiere este Título, por
voluntad de los propietarios o copropietarios.
ARTICULO 18.- Para la administración y vigilancia en los inmuebles sujetos a la
constitución del régimen de propiedad en condominio de carácter social deberá observarse lo
dispuesto en la presente Ley.
ARTICULO 19.- La formalización de los actos y contratos en los que se haga constar la
constitución del régimen de propiedad en condominio de carácter social, tendrá el tratamiento
que determina esta Ley y la Legislación aplicable en la materia.
TITULO TERCERO
DE LA CALIDAD DE CONDOMINO Y DE LAS AREAS Y BIENES DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE LOS DE USO COMUN
CAPITULO I
DEL CONDOMINO Y SU PROPIEDAD EXCLUSIVA
(REFORMADO, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
Artículo 20.- Se entiende por condómino a la persona física o moral que ostenta
derechos reales, es propietario o fideicomisario de una o más unidades de propiedad
exclusiva, este último siempre y cuando sea fideicomisario en primer lugar.
El condómino tendrá derecho singular y exclusivo sobre su unidad de propiedad
exclusiva y derechos de copropiedad sobre los elementos y partes del condominio que en la
escritura constitutiva se consideren comunes en proporción a su proindiviso.
ARTICULO 21.- La propiedad exclusiva es el lote, departamento, casa o local y los
elementos anexos que le correspondan, sobre el cual el condómino tiene un derecho de
propiedad.
ARTICULO 22.- Se considerarán como partes integrantes del derecho de propiedad y
de uso exclusivo del condómino los elementos anexos que le correspondan, tales como:
estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea
elemento común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, según la escritura
constitutiva.
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ARTICULO 23.- El derecho de copropiedad de cada condómino sobre los bienes
comunes será proporcional a su indiviso, fijada en la escritura constitutiva del condominio.
ARTICULO 24.- Cada condómino usará los bienes comunes y gozará de los servicios e
instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino originales sin restringir o hacer
más oneroso el derecho de los demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones
previstas en esta Ley; sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que
pueda incurrir.
ARTICULO 25.- No podrá destinarla a usos contrarios a su fin ni hacerla servir a otros
objetos que los contenidos expresamente en su escritura constitutiva y el Reglamento del
Condominio.
ARTICULO 26.- Cuando un condómino no ejerza sus derechos o renuncie a usar
determinados bienes comunes seguirá sujeto a las obligaciones que le imponen esta Ley, la
escritura constitutiva, el Reglamento del Condominio y las demás disposiciones aplicables.
ARTICULO 27.- El condómino usará, gozará y dispondrá de su unidad de propiedad
exclusiva con las limitaciones de esta Ley, las demás que establezcan la escritura constitutiva
y el Reglamento del Condominio.
El condómino, su arrendatario o cualquier otro usuario acordarán entre sí la forma en
que deberán cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y quien tendrá la
representación del condómino en las asambleas que se celebren. Ambos harán las
notificaciones correspondientes al administrador dentro de los primeros cinco días hábiles a
partir del otorgamiento de su representatividad, para los efectos que procedan.
ARTICULO 28.- En la venta de una unidad de propiedad exclusiva que se encuentre en
arrendamiento, el arrendatario tendrá el derecho de preferencia para su adquisición,
quedando en segundo término el derecho de los demás condóminos.
ARTICULO 29.- Los condóminos y en general los habitantes del condominio no podrán:
I.- Realizar actos que afecten la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del
condominio ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados;
II.- Efectuar todo acto, en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad
exclusiva, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones
generales, afecte o dificulte el uso de las áreas comunes o ponga en riesgo la seguridad o
tranquilidad de los condóminos u ocupantes;
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III.- Realizar obras, edificaciones o modificaciones en el interior de su unidad de
propiedad exclusiva, que afecten la estructura, muros de carga y otros elementos esenciales
del edificio o que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad;
IV.- Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo en casos de fuerza
mayor;
V.- Realizar obras que modifiquen la imagen urbana y/o arquitectónica del conjunto,
que contravengan lo establecido en esta Ley, la escritura constitutiva o el Reglamento del
Condominio;
VI.- Cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes y de uso común en contravención
de la escritura constitutiva y demás normas aplicables;
VII.- Cambiar el uso, delimitar o techar con cualquier tipo de material los
estacionamientos, salvo acuerdo de la Asamblea General; y
VIII.- Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones
de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos, de acuerdo a lo
que establezca el Reglamento del Condominio.
El infractor de estas disposiciones, independientemente de las sanciones que establece
esta Ley y otros ordenamientos jurídicos aplicables, será responsable del pago de los daños y
perjuicios que resulten.
Los daños a los bienes de propiedad común serán sancionados por la autoridad
competente a petición de la parte interesada, en términos de lo previsto por los ordenamientos
aplicables a la materia.
ARTICULO 30.- La realización de las obras que requieran los entrepisos, suelos,
pavimentos u otras divisiones colindantes o comunes, así como su costo, serán obligatorios
para los colindantes siempre y cuando la realización de la obra no derive de un daño causado
por uno de los condóminos u ocupantes.
En los condominios de construcción vertical las obras que requieran los techos en su
parte exterior serán por cuenta de todos los condóminos, incluyendo los desperfectos
interiores y exteriores que sean ocasionados por el paso del tiempo, causa de fuerza mayor o
por caso fortuito que afecten los bienes de propiedad común.
CAPITULO II
DE LAS AREAS Y BIENES DE PROPIEDAD COMUN
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ARTICULO 31.- Las áreas y bienes de propiedad común son aquéllas que pertenecen
en su conjunto en pro-indiviso a los condóminos, incluyendo la fachada; su propiedad y uso
estará regulado por su escritura constitutiva, esta Ley y otras disposiciones legales aplicables.
ARTICULO 32.- Son áreas y bienes de propiedad común:
I.- El terreno, las áreas señaladas para estacionamiento de vehículos y de
comunicación peatonal y/o vehícular, plazas, jardines y patios;
II.- Los elementos de construcción del inmueble como son cimientos, estructuras,
muros de carga, techos y las obras que llegaren a realizar para mantenimiento, estabilidad,
seguridad y mejoramiento;
III.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás bienes que de uso o disfrute común,
tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas,
hornos, bombas y motores; conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción,
electricidad y gas; los locales y obras de seguridad, ornato y otras instalaciones, con
excepción de las que sirvan a cada unidad de propiedad exclusiva;
IV.- Las áreas destinadas a la administración, seguridad y vigilancia; las de
mantenimiento y servicios; las de comunicación horizontal y/o vertical; así como las de
recepción, reunión social, recreación y deportivas; y
V.- Cualesquier otra parte del terreno, estructura, instalaciones, áreas y obras,
establecidas con tal carácter en esta Ley, escritura constitutiva, Asamblea General y
Reglamento del Condominio.
Los condóminos vigilarán y exigirán al administrador, a través del Comité de Vigilancia
o Asamblea General, que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los bienes
muebles e instalaciones existentes, así como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den
de baja.
ARTICULO 33.- Serán de propiedad común, entre las unidades de propiedad exclusiva
colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí.
ARTICULO 34.- Ningún condómino, independientemente de la ubicación de su unidad
de propiedad exclusiva, tendrá más derecho sobre los bienes de uso común que el resto de
los condóminos.
En los condominios que por su ubicación den acceso a otro, no deberán ejecutar obras,
ocupar para su uso exclusivo o preferentemente sobre los demás condóminos, los vestíbulos,
sótanos, jardines, patios ni otras áreas de tales plantas considerados como comunes,
incluidas las destinadas a cubos de luz. Asimismo, los condóminos del último piso no deberán
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ocupar la azotea ni realizar nuevas construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a
los demás condóminos del inmueble.
ARTICULO 35.- Para la realización de obras y el suministro de servicios en los bienes
comunes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas:
I.- EN LO RELATIVO A OBRAS:
a) Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad,
estabilidad y conservación se efectuarán por el administrador previa licencia, en su caso, de
las autoridades competentes, bastando la conformidad del Comité de Vigilancia y se
realizarán con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración, debiendo informar
al respecto en la siguiente Asamblea General.
Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador
convocará a Asamblea General a fin de que, conforme lo prevea el Reglamento del
Condominio resuelva lo conducente; y
b) Las obras nuevas en áreas comunes, aumenten o no el valor del condominio; así
como aquellas que modifiquen el uso del suelo se realizarán previa licencia expedida por las
autoridades competentes y se requerirá el acuerdo aprobatorio de la Asamblea General por
mínimo de votos que represente el 75% del valor total del condominio y la mayoría simple del
total de los condóminos.
II.- EN RELACION CON LOS SERVICIOS:
a) Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes y servicios comunes, ante la
falta de administrador, podrán ser efectuadas por cualesquiera de los condóminos con
aprobación del Comité de Vigilancia, para que los gastos que haya realizado le sean
reembolsados repartiendo el costo en partes iguales entre todos los condóminos o como lo
establezca el Reglamento del Condominio;
b) Los gastos que se originen con motivo de la instalación, operación, reparación y
mantenimiento de los servicios generales así como de las áreas o bienes comunes, serán
cubiertos por todos los condóminos conforme a lo establecido en esta Ley;
c) Los gastos que se originen con motivo de la instalación, operación, reparación y
mantenimiento de los servicios generales destinados únicamente a servir a una sección del
condominio serán cubiertos por todos los condóminos de esa sección, de acuerdo a lo
establecido en esta Ley; y
d) Los gastos que se originen con motivo de la prestación de la energía eléctrica, agua
y otros servicios en las áreas o bienes comunes se cubrirán de acuerdo a lo establecido en el
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inciso a) de la fracción II de este artículo. El proveedor o prestador del servicio incluirá la
cantidad respectiva en la factura o recibo que individualmente expida a cada condómino por el
servicio en su unidad de propiedad exclusiva.
ARTICULO 36.- Se podrán celebrar convenios con las autoridades competentes para
establecer servicios de control y vigilancia en los jardines, parques, vialidades, plazas,
estacionamientos y demás áreas que formen parte de las zonas y elementos de uso común,
previo acuerdo aprobatorio de la Asamblea General. Sin que ello impida que la misma
Asamblea contrate servicios profesionales para estos fines.
ARTICULO 37.- Cuando por necesidades del desarrollo urbano se requiera el cambio
de uso del suelo del régimen condominal por causas de utilidad pública, el Ejecutivo del
Estado en ejercicio de sus facultades procederá a expropiar las áreas afectadas, en términos
de lo previsto en la Legislación aplicable a la materia.
TITULO CUARTO
DE LA ORGANIZACION Y ADMINISTRACION
DE LOS CONDOMINIOS
CAPITULO I
DE LA ASAMBLEA GENERAL DE CONDOMINOS
(REFORMADO, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
Artículo 38.- La asamblea es el órgano supremo del condominio, está integrada por
todos los condóminos para plantear, discutir y resolver asuntos de interés común, y en su
caso, del interés de cualquiera de los condóminos, siendo el lugar oficial de su residencia el
de la ciudad o territorio de ubicación del condominio o unidad condominal.
ARTICULO 39.- En la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se
estipularán las características y condiciones para la organización y funcionamiento social del
condominio.
Las Asambleas Generales podrán ser:
I.- Ordinarias, que se celebrarán cada seis meses; y
II.- Extraordinarias, cuando los asuntos a tratar así lo requieran a petición del
administrador.
ARTICULO 40.- Podrán celebrarse Juntas de Condóminos para tratar asuntos relativos
a su propiedad exclusiva o bienes de uso común, siempre y cuando no contravengan las
decisiones de la Asamblea General y se regirán conforme lo establece esta Ley y el
Reglamento del Condominio.
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ARTICULO 41.- Cuando un conjunto de viviendas se constituya por varios regímenes
condominales podrán celebrarse Juntas de Administradores para tratar asuntos relativos a los
bienes de uso común.
ARTICULO 42.- La Asamblea General se regirá por las siguientes disposiciones:
I.- Será presidida por quien o quienes la convoque y a falta de éste, por quien designe
la Asamblea. Contará con Secretario y escrutadores designados por la misma;
II.- Las resoluciones se tomarán por mayoría simple de votos presente, excepto en los
casos en que la presente Ley, la escritura constitutiva o el Reglamento del Condominio
establezcan una mayoría especial;
III.- A cada condómino corresponderá un voto por su unidad de propiedad exclusiva,
excepto para aquellas resoluciones en las que esta Ley, la escritura constitutiva o el
Reglamento del Condominio señalen una votación en relación al valor del inmueble, en cuyo
caso cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje indiviso que su
unidad de propiedad exclusiva represente en el total del valor del condominio;
IV.- En los casos de elección, reelección o remoción del administrador o de los
integrantes del Comité de Vigilancia a cada unidad de propiedad exclusiva le corresponderá
un solo voto, cuando se trate de condominios de uso habitacional o mixto con uso
habitacional; en los condominios para uso comercial, industrial o mixto sin uso habitacional, la
votación será de acuerdo a su indiviso;
V.- La votación será nominal y directa. El Reglamento del Condominio regulará la
representación, pero en ningún caso el administrador podrá representar a otro condómino;
VI.- Cuando un condómino sea designado administrador, miembro del Comité de
Administración o del Comité de Vigilancia, deberá acreditar estar al corriente de sus cuotas de
mantenimiento, administración, de reserva y extraordinarias;
VII.- En los casos de que solo un condómino represente más del 50% de los votos y los
condóminos restantes no asistan a la Asamblea General, previa notificación de la
convocatoria de acuerdo a esta Ley, las asambleas podrán celebrarse en los términos del
artículo 45 fracción IV;
VIII.- Cuando un solo condómino representa más del 50% de votos y asista el resto del
valor total de votos del condominio se requerirá cuando menos la mitad de los votos restantes
para que sean válidos los acuerdos. De no asistir cuando menos el 75% del valor total del
condominio procederá la segunda convocatoria de la Asamblea General, en la cual para que
sean válidos los acuerdos se requerirá cuando menos del 75% de los votos de los asistentes.
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Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o el grupo minoritario podrá
someter la discrepancia ante los Tribunales competentes;
IX.- El Secretario de la Asamblea transcribirá y anexará el acta de la misma en el libro
que al efecto se lleve; y
X.- El administrador tendrá siempre a la vista de los condóminos el libro de actas y les
informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la asamblea.
ARTICULO 43.- Si el acuerdo de la Asamblea General modifica la escritura constitutiva
del condominio o el Reglamento de éste, el acta correspondiente se protocolizará ante Notario
Público y se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad del Estado.
ARTICULO 44.- Las convocatorias para la celebración de Asambleas Generales se
harán de acuerdo a las siguientes disposiciones:
(REFORMADA, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
I.- La convocatoria deberá indicar el tipo de asamblea de que se trate; fecha, hora y
lugar en donde se realizará en el Condominio o unidad condominal e incluirá asimismo el
orden del día y quien convoca.
(REFORMADA, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
II.- Los condóminos o sus representantes serán notificados en forma personal, por
escrito o correo en el lugar que para tal efecto hayan señalado ante la administración. El
convocante fijará la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio.
III.- Podrán ser convocadas por:
a).- El administrador;
b).- El Comité de Vigilancia; o
c).- El 25%, cuando menos, del total de los condóminos, acreditando la convocatoria
ante Notario Público.
IV.- Cuando la asamblea se celebre en virtud de la primera convocatoria, se requerirá
de una asistencia del 75% de los condóminos, cuando se realice en segunda convocatoria el
quórum se integrará con la mayoría simple del total de condóminos. En caso de tercera
convocatoria la asamblea se declarará legalmente instalada con los condóminos que asistan;
las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes y serán obligatorias para todos.
El Reglamento del Condominio fijará los plazos que deberán transcurrir entre cada una
de las convocatorias y de éstas con la celebración de sus respectivas asambleas, pero en
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ningún caso el plazo entre la primera convocatoria y la celebración de la asamblea deberá ser
menor de siete días naturales. Entre la segunda convocatoria y la celebración de la asamblea
respectiva deberá mediar el plazo de un día por lo menos; entre la tercera convocatoria y su
celebración mediarán doce horas de anticipación, por lo menos;
(REFORMADA, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
V.- En caso de suma urgencia, se elaborarán las convocatorias para Asamblea
Extraordinaria con la anticipación que las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en lo
demás a las disposiciones de esta Ley y el Reglamento del Condominio.
VI.- Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la asamblea se considere
necesario podrá, el administrador o cuando menos el 25% de los condóminos, solicitar la
presencia de un Notario Público; y
VII.- En el caso de las Asambleas Generales Extraordinarias señaladas en el artículo
40 de esta Ley, las reglas para la fijación de quórum y votación, se sujetarán a las
disposiciones que en cada caso determine el Reglamento del Condominio.
ARTICULO 45.- La Asamblea General tendrá las siguientes facultades:
I.- Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el Reglamento
del mismo;
II.- Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en los términos
de la presente Ley, de la escritura constitutiva y del Reglamento del Condominio;
III.- Fijar la remuneración relativa al administrador;
IV.- Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y los
necesarios respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al Reglamento
del Condominio;
(REFORMADA, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
V.- Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando para ello el sistema
o forma legal de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las
características del condominio. Así como fijar las tasas moratorias de interés mensual no
compuesto sobre saldos insolutos que no excederán de veinticuatro por ciento anual.
VI.- Nombrar y remover al Comité de Vigilancia;
VII.- Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador
respecto al fiel desempeño de su misión y al manejo de los fondos a su cuidado;
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VIII.- Examinar y en su caso, aprobar, los estados de cuenta que someta el
administrador a su consideración y el informe de actividades que rinda el Comité de Vigilancia;
IX.- Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente;
X.- Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe, para proceder ante las
autoridades competentes cuando el administrador o los administradores infrinjan esta
Ley, el Reglamento del Condominio, la escritura constitutiva y otras disposiciones legales
aplicables;
XI.- Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador; y
XII.- Las demás que le confieren la presente Ley, el Reglamento del Condominio, la
escritura constitutiva y otras disposiciones aplicables.
ARTICULO 46.- Se suspenderá a los condóminos su derecho a voto, conservando
siempre el derecho a voz; así mismo, se notificará al interesado la aprobación de la Asamblea
General para que manifieste lo que a su derecho convenga en los siguientes casos:
I.- Por falta de pago de dos cuotas mensuales para el fondo de mantenimiento y
administración o el fondo de reserva;
II.- La falta de pago de dos o más cuotas extraordinarias de acuerdo a los plazos
establecidos; o
III.- Por sentencia judicial o laudo administrativo debidamente ejecutoriado, cuando se
haya condenado al pago de daños a favor del condominio y éste no haya sido cubierto.
En estos supuestos los condóminos no serán considerados para el quórum de
instalación de la asamblea.
CAPITULO II
DE LA ADMINISTRACION
SECCION PRIMERA
DE LOS ADMINISTRADORES
ARTICULO 47.- Los condominios serán administrados por la persona física o moral que
designe la Asamblea General en los términos de esta Ley, el acta constitutiva y el Reglamento
del Condominio.
ARTICULO 48.- Para desempeñar el cargo de administrador:
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I.- En el caso de persona física y siendo condómino deberá acreditar tener cubiertas
sus cuotas de mantenimiento, administración, de reserva y extraordinarias; y
II.- En el caso de persona física o moral no siendo condómino deberá, acreditar
experiencia en administración condominal.
El nombramiento consignará sus facultades y se otorgará ante Notario Público,
inscribiéndose en el Registro Público de la Propiedad del Estado.
ARTICULO 49.- La remuneración del administrador será establecida por la Asamblea
General.
ARTICULO 50.- En el caso de construcción nueva, el primer administrador será
designado por quienes otorguen la escritura constitutiva, quedando sujeta su ratificación por la
Asamblea General.
ARTICULO 51.- Cuando la Asamblea General decida contratar servicios profesionales
para su administración, el Comité de Vigilancia deberá celebrar contrato correspondiente
conforme a la Ley aplicable, el cual no podrá exceder de un año, pudiendo ser renovado en
tanto la Asamblea General no determine lo contrario.
El administrador, cuando no fuera condómino, tendrá un plazo de quince días a partir
de la firma del contrato para entregar al Comité de Vigilancia, el tipo y la cantidad de fianza
que determine la Asamblea General.
ARTICULO 52.- Cuando el administrador sea un condómino durará en su encargo un
año y será posible su reelección, en los términos que marque el Reglamento del
Condominio.
ARTICULO 53.- Corresponderá al administrador:
I.- Llevar un libro de actas de asamblea;
II.- Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la
integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios comunes están
comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios;
III.- Representar y llevar las decisiones aprobadas en la Asamblea General de los
condóminos respectivos a las asambleas de los administradores;
IV.- Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio,
mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos;
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V.- Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios
generales;
VI.- Llevar a cabo todos lo actos de administración y conservación que el condominio
requerirá en sus áreas comunes; contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes
necesarios para los servicios, instalaciones y áreas comunes, dividiendo el importe del
consumo de acuerdo a lo establecido en esta Ley;
VII.- Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I, inciso a) del artículo
36 de la presente Ley;
VIII.- Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otras personas
para tal efecto;
IX.- Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los
fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas
extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la Asamblea
General;
X.- Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al
fondo correspondiente, en los términos de su Reglamento;
XI.- Otorgar recibo por cualquier pago que reciba;
XII.- Entregar en la Asamblea Ordinaria a cada condómino un estado de cuenta del
condominio, recabando constancia de quien lo reciba;
Los condóminos tendrán un plazo de ocho días contados a partir de la entrega de dicha
documentación para formular las observaciones u objeciones que consideren pertinentes.
Transcurrido dicho plazo se considerará que están de acuerdo con la misma, a reserva de la
aprobación de la asamblea, en los términos de la fracción VIII del artículo 46 de esta Ley;
XIII.- Convocar a asambleas en los términos establecidos en esta Ley y el Reglamento
del Condominio;
XIV.- Representar a los condóminos para la contratación a terceros de los locales,
espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o
que se destinen al comercio ajustándose a lo establecido por los ordenamientos jurídicos
correspondientes;
XV.- Cuidar la debida observancia de esta Ley, de la escritura constitutiva y demás
ordenamientos jurídicos aplicables;
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XVI.- Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las
disposiciones de esta Ley y de los demás ordenamientos jurídicos aplicables, solicitando en
su caso el apoyo de la autoridad que corresponda;
XVII.- Tener facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de
los bienes comunes del condominio, incluyendo aquéllas que requieran cláusula especial
conforme a la Ley y cláusula en materia laboral;
XVIII.- Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil del Estado;
XIX.- Iniciar, previa autorización de la Asamblea General, los procedimientos
administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan de manera
reiterada con sus obligaciones e incurran en violaciones a la presente Ley, a la escritura
constitutiva o a todo ordenamiento jurídico aplicable;
XX.- Llevar un inventario de bienes muebles de uso común que se adquieran por
cualquier medio legal; y
XXI.- Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su
cargo la escritura constitutiva, el Reglamento del Condominio, la presente Ley y demás
disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la autoridad competente.
Las medidas que adopte y las disposiciones que emita el administrador, dentro de sus
funciones con base en esta Ley y el Reglamento del Condominio, serán obligatorias para
todos los condóminos.
ARTICULO 54.- Cuando la asamblea de condóminos designe una nueva
administración, la saliente deberá entregar, en un término que no exceda de siete días
naturales al día de la designación, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta,
valores, muebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, la cual sólo
podrá posponerse por resolución judicial, debiéndose levantar un acta circunstanciada de la
misma.
Antes de la designación del nuevo administrador, la Asamblea General podrá acordar
auditoría al administrador saliente.
ARTICULO 55.- Los conjuntos condominales elegirán, para la administración de la
totalidad de los bienes de uso común del conjunto, un Comité de Administración, el cual
quedará integrado por:
I.- Un administrador, quien tendrá las funciones contenidas en el artículo 54 de la
presente Ley;
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II.- Un secretario, quien tendrá a su cargo las actividades administrativas relacionadas
con la actualización y manejo de los libros de las actas de asambleas, de acreedores, de
archivos y demás documentos necesarios para el buen funcionamiento de la administración; y
III.- Un tesorero, que será responsable del manejo contable interno de la administración
debiendo ser solidario con el administrador de llevar actualizados los estados de cuenta de la
administración, sin poder tener la disponibilidad ni ejercicio de los mismos.
ARTICULO 56.- Para la elección de los miembros del Comité de Administración de un
conjunto condominal se celebrará una Asamblea General de Administradores, conforme a las
reglas previstas por el artículo 43 de esta Ley, convocando a cada uno de los administradores
de los condominios que integren el conjunto condominal para que mediante sus votos se elija
al Comité de Administración, en el entendido de que cada administrador conservará para
todos los efectos legales y para todos lo casos la calidad de representante de su respectivo
condominio.
SECCION SEGUNDA
DEL COMITE DE VIGILANCIA
(REFORMADO, P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
ARTICULO 57.- Los condominios deberán contar con un Comité de Vigilancia integrado
por dos o hasta cinco condóminos, dependiendo del número de unidades de propiedad
exclusiva, designándose entre ellos un presidente que tenga residencia efectiva en el
condominio, y de uno a cuatro vocales sucesivamente, mismos que actuarán de manera
colegiada. Una minoría que represente por lo menos el 25 por ciento del número de
condóminos tendrá derecho a designar a uno de los vocales.
ARTICULO 58.- El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia será por un
año, desempeñándose en forma honorífica. Podrá reelegirse hasta la mitad de sus miembros
por un período consecutivo, excepto el Presidente, que en ningún caso podrá ser reelecto en
período consecutivo.
ARTICULO 59.- El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes funciones:
I.- Cerciorarse de que el administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea
General;
II.- Supervisar que el administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones;
III.- Contratar y dar por terminados los servicios profesionales a que se refiere el
artículo 52 de esta Ley;
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IV.- Dar en su caso, su conformidad para la realización de las obras a que se refieren la
fracción I incisos a) y b) del artículo 36 de esta Ley;
V.- Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la
Asamblea General;
VI.- Constatar y supervisar la inversión de los fondos;
VII.- Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la administración
del condominio;
VIII.- Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos sobre el
cumplimiento de sus obligaciones;
IX.- Convocar a Asamblea General, cuando los condóminos lo hayan requerido al
administrador y éste no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición.
Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea General de
irregularidades en que haya incurrido el administrador con notificación a éste para que
comparezca ante la asamblea relativa;
X.- Solicitar la presencia de un Notario Público en los casos previstos en esta Ley o en
los que considere necesario; y
XI.- Las demás que se deriven de esta Ley, de la aplicación de otras que impongan
deberes a su cargo, así como de la escritura constitutiva y del Reglamento del Condominio.
ARTICULO 60.- Los conjuntos condominales deberán contar con un Comité de
Vigilancia integrado por los Presidentes de los Comités de Vigilancia de los condominios, se
constituirán en forma colegiada y elegirán entre ellos a un coordinador.
ARTICULO 61.- Las funciones del Comité de Vigilancia del conjunto condominal serán
las que establece el artículo 60 de esta Ley referidas al ámbito de la administración y las
áreas comunes del conjunto condominal.
TITULO QUINTO
DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DERIVADOS DEL
REGIMEN CONDOMINAL
CAPITULO I
DEL REGLAMENTO DEL CONDOMINIO
ARTICULO 62.- El Reglamento del Condominio será elaborado en los casos siguientes:
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I.- Cuando sea construcción nueva, por quienes otorguen escrituras constitutivas del
condominio; y
II.- Cuando sean inmuebles en uso, por los condóminos y aprobado en
Asamblea General.
ARTICULO 63.- El Reglamento contendrá, sin contravenir lo establecido por esta Ley y
el acta constitutiva correspondiente, las disposiciones que por las características específicas
del condominio se consideren necesarias refiriéndose, por lo menos, a lo siguiente:
I.- Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condóminos en
el ejercicio del derecho de usar los bienes comunes y los propios;
II.- El procedimiento para el cobro de las cuotas de los fondos de administración y
mantenimiento y de reserva; así como las extraordinarias;
III.- El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de administración y
mantenimiento y el de reserva;
IV.- Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y
operación del condominio;
V.- Las disposiciones necesarias que propicie la integración, organización y desarrollo
de la comunidad;
VI.- Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la contratación a
terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de
arrendamiento o comodato;
VII.- El tipo de asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en el artículo
40 de esta Ley;
VIII.- El tipo de administración conforme a lo previsto en el artículo 48 de esta Ley;
IX.- Otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del Comité de
Vigilancia, además de los establecidos por esta Ley;
X.- Las causas para la remoción o rescisión del contrato del administrador y de los
miembros del Comité de Vigilancia;
XI.- Las bases para la modificación del Reglamento conforme a lo establecido en la
escritura constitutiva;
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XII.- El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal
del administrador;
XIII.- La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialmente
para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean
condóminos o familiares que habiten con ellos;
XIV.- La determinación, en su caso, de las medidas y limitaciones para poseer animales
en las unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes;
XV.- Las aportaciones para la constitución de los fondos de administración y
mantenimiento y de reserva;
XVI.- La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial en
caso de votación y no previstos en esta Ley;
XVII.- Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil. Así
como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Seguridad
Pública; y
XVIII.- Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente Ley.
ARTICULO 64.- En el caso de los conjuntos condominales, el Reglamento
correspondiente será elaborado por los Comités de Vigilancia y de Administración, quedando
sujeto a la aprobación de la Asamblea General de cada una de los condominios del conjunto.
ARTICULO 65.- El Reglamento del Condominio y, en su caso, del conjunto condominal
deberá de formar parte del apéndice de la escritura conforme a lo establecido en el último
párrafo del artículo 9 de esta Ley, e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad del
Estado, el que previamente verificará que no contravenga las disposiciones establecidas en
esta Ley y en la escritura constitutiva.
CAPITULO II
DE LAS CUOTAS PARA GASTOS Y
OBLIGACIONES COMUNES
ARTICULO 66.- Las cuotas de los condóminos se establecerán para:
(REFORMADA P.O. No. 19, DE FECHA MARTES 06 DE MARZO DE 2012)
I.- Integrar el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir el gasto
corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las
áreas comunes del condominio. El importe de la cuota se establecerá distribuyendo los gastos
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en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva y
se cubrirá conforme a la periodicidad y procedimiento estipulado en el Reglamento del
Condominio, y
II.- Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de
implementos y maquinarias con que deba contar el condominio, obras, mantenimiento y
reparaciones mayores. El importe de la cuota se establecerá en proporción al valor actual de
cada unidad de propiedad exclusiva, determinándose en el Reglamento el monto general y su
periodicidad.
Los gastos extraordinarios procederán cuando:
I.- El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto
corriente extraordinario. El importe de la cuota se establecerá distribuyendo conforme al pro-
indiviso el importe del gasto entre todas las unidades de propiedad exclusiva; y
II.- El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de algún implemento,
realización de obras, de mantenimiento y reparaciones mayores; el importe de la cuota se
distribuirá conforme a lo establecido para el fondo de reserva.
ARTICULO 67.- Las cuotas de administración y mantenimiento no estarán sujetas a
compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.
ARTICULO 68.- Ambos fondos, en tanto no se utilicen, deberán invertirse en valores de
inversión a la vista de mínimo riesgo, conservando la liquidez necesaria para solventar las
obligaciones de corto plazo. El tipo de inversión deberá ser autorizada por el Comité de
Vigilancia.
La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades
obtenidas por las inversiones que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
ARTICULO 69.- La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los
frutos o utilidades obtenidas por el arrendamiento de los bienes de uso común que deberán
aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
ARTICULO 70.- Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada
unidad de propiedad exclusiva y que los condóminos no cubran oportunamente en las fechas
y bajo las formalidades establecidas en Asamblea General o en el Reglamento del
Condominio.
Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los
condóminos con motivo de incumplimiento en el pago.
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(REFORMADO PARRAFO TERCERO, P.O. No. 43, VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
El estado de liquidación de adeudos, intereses pena convencional estipulada trae
aparejada acción en la vía ejecutiva civil, si va suscrita por el administrador y el Presidente del
Comité de Vigilancia acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así
como copia certificada por el Notario Público, del Acta de Asamblea General relativa y del
Reglamento del Condominio, en caso de que se hayan determinado las cuotas a cargo de los
condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva. Esta acción sólo
podrá ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias o dos extraordinarias pendientes de
pago.
ARTICULO 71.- Cuando los servicios que se disfruten en áreas de su unidad de
propiedad exclusiva sean pagados con recursos del fondo de mantenimiento y administración
o el de reserva del condominio, el administrador podrá suspender los mismos al condómino
que no cumpla, previa autorización del Comité de Vigilancia.
ARTICULO 72.- En la celebración de un contrato traslativo de dominio en relación a
una unidad de propiedad exclusiva, el Notario Público que elabore la escritura respectiva
deberá exigir a la parte vendedora una constancia de no adeudo del pago de las cuotas del
fondo de mantenimiento y administración y el de reserva debidamente firmada por el
administrador, entre otros documentos.
ARTICULO 73.- Los condóminos pagarán las contribuciones locales y federales que les
corresponda, tanto por lo que hace a su propiedad exclusiva, como a la parte proporcional que
le corresponda sobre los bienes y áreas comunes.
CAPITULO III
DE LOS GRAVAMENES AL CONDOMINIO
ARTICULO 74.- Los gravámenes del condominio son divisibles entre las diferentes
unidades de propiedad exclusiva que lo conforman.
Cada uno de los condóminos responderá sólo por el gravamen que corresponda a su
unidad de propiedad exclusiva y proporcionalmente respecto de la propiedad común. Toda
cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios de los bienes
comunes, para responder de un gravamen, se tendrá por no puesta.
ARTICULO 75.- Los créditos que se originen por obligaciones, el pago de cuotas o
cualquiera otra obligación en numerario, contenidas en las escrituras constitutivas y de
traslación de dominio, Reglamento del Condominio, esta Ley y demás disposiciones
aplicables, estarán garantizados por la unidad de propiedad exclusiva respectiva.
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Todo condómino podrá obtener del administrador una liquidación de los adeudos
pendientes, la que sólo surtirá efectos legales si va suscrita por el Presidente del Comité de
Vigilancia o quien lo sustituya.
CAPITULO IV
DE LA COMPRAVENTA DE CONDOMINIO
ARTICULO 76.- Únicamente los mexicanos por nacimiento y las sociedades legalmente
constituidas podrán adquirir los bienes inmuebles a que se refiere esta Ley. Los extranjeros
los que hubieren obtenido carta de naturalización y las sociedades mexicanas en que figuren
extranjeros, deberán sujetarse a lo dispuesto en la fracción II del artículo 27 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos y la Ley de
Inversión Extranjera.
ARTICULO 77.- Los Notarios Públicos y el Registrador Público de la Propiedad del
Estado, cuando intervengan extranjeros en operaciones de transmisión de propiedades de
condominio, observarán lo dispuesto en la Ley de Inversión Extranjera y demás
ordenamientos jurídicos aplicables.
TITULO SEXTO
DE LA CULTURA CONDOMINAL
CAPITULO UNICO
ARTICULO 78.- Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a
generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del
objetivo del régimen de propiedad en condominio.
Se entiende como elementos necesarios:
I.- El respeto y la tolerancia;
II.- La responsabilidad y el cumplimiento;
III.- La corresponsabilidad y participación; y
IV.- La solidaridad y aceptación mutua.
ARTICULO 79.- La Autoridad Municipal proporcionará a los habitantes y
administradores de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio, orientación y
capacitación a través de diversos cursos y talleres en materia condominal en coordinación con
los organismos de vivienda y otras dependencias e instituciones públicas y privadas.
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ARTICULO 80.- Toda persona que sea administrador, miembro del Comité de
Administración o el Comité de Vigilancia de un condominio, deberá acreditar su asistencia a
los cursos de capacitación y actualización impartidos por los órganos municipales
correspondientes, por lo menos una vez al año.
ARTICULO 81.- Las Autoridades Estatales y Municipales coordinadamente con los
condóminos promoverán una cultura condominal con base al espíritu y principios de esta Ley
y la Legislación aplicable.
TITULO SEPTIMO
DE LA DESTRUCCION, RUINA Y RECONSTRUCCION DEL CONDOMINIO
CAPITULO UNICO
(REFORMADO PRIMER PÁRRAFO P.O. No. 1 ALCANCE I, MARTES 03 DE ENERO DE 2012)
ARTICULO 82.- Si el inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, estuviera
ruinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más del 50% de
su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado por Perito Valuador de
Bienes Inmuebles autorizado e inscrito en el Registro Estatal de la Secretaría de Finanzas y
Administración del Gobierno del Estado, se podrá acordar en Asamblea General
Extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de los condóminos y por
un mínimo de votos que representen el 75% del valor total del condominio.
I.- La reconstrucción de las áreas comunes o su venta, de conformidad con lo
establecido en este Título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que
fueren aplicables; y
II.- La extinción total de régimen.
ARTICULO 83.- En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble,
cada condómino estará obligado a costear la reparación o edificación de su unidad de
propiedad exclusiva y todos ellos se obligarán a pagar los costos de las áreas comunes en la
proporción que les corresponda, de acuerdo al valor que represente su reconstrucción total o
parcial.
Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán
enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de seis meses. Pero si la unidad de
propiedad exclusiva se hubiera destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá
decidir sobre la extinción parcial del régimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad
aplicable lo permite, en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus
derechos de copropiedad.
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ARTICULO 84.- Si se optare por la extinción total del régimen de conformidad con las
disposiciones de este Título, asímismo deberá decidirse sobre la división de las áreas y de los
bienes comunes o su venta.
TITULO OCTAVO
DE LAS CONTROVERSIAS Y SANCIONES
CAPITULO I
DE LAS CONTROVERSIAS
(REFORMADO, P.O. NÚM. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
ARTICULO 85.- Las controversias que se susciten por la interpretación y aplicación de
esta Ley, de las escrituras constitutivas o de las traslativas de dominio, del Reglamento del
Condominio, de las resoluciones de la Asamblea General y de las demás disposiciones
legales aplicables, serán resueltas por la autoridad judicial competente.
(ADICIONADO SEGUNDO PÁRRAFO, P.O. NÚM. 43, VIERNES 27 DE MAYO DE 2005)
En caso de controversia pendiente de resolverse sobre la titularidad de los derechos
reales o fideicomisarios del o de los condóminos o medie juicio ejecutivo sobre los mismos, se
reconocerá al primer condómino o en el título del depositario legal de la unidad condominal
(departamento, casa o terreno bajo el régimen de Condominio) hasta en tanto no se resuelva.
CAPITULO II
DE LAS SANCIONES
ARTICULO 86.- La contravención a lo dispuesto en los artículos 25, 26, 30, 35 segundo
párrafo, 54, 55 y 60 de esta Ley, será sancionada de acuerdo con los siguientes criterios:
I.- Por faltas que afecten la tranquilidad o comodidad de la vida condominal, se aplicará
multa de cinco a veinte días de salario mínimo general vigente en la región;
II.- Por faltas que afecten el estado físico del inmueble, sin que por este signifique
poner en riesgo la seguridad de los demás condóminos; que impidan u obstaculicen el uso
adecuado de las instalaciones y áreas comunes; o que afecten el funcionamiento del
condominio, se aplicará multa de veintiuno a cincuenta días de salario mínimo general vigente
en la región; y
III.- Por aquellas faltas que provoquen un daño patrimonial o pongan en riesgo la
seguridad del inmueble o las personas, se aplicará multa de cincuenta y uno a cien días de
salario mínimo general vigente en la región.
En los casos de reincidencia, se aplicará hasta el doble máximo de la sanción
originalmente impuesta.
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DE GUERRERO NÚMERO 557..
Si el infractor fuese jornalero, obrero o trabajador, no asalariado, la multa máxima será
el equivalente a un día de su jornada, salario o ingreso diario; y tratándose de personas
desempleadas o sin ingresos, la multa máxima será el equivalente a un día de salario mínimo
general vigente en la región.
ARTICULO 87.- Las sanciones establecidas en la presente Ley, se aplicarán
independientemente de las que se impongan por la violación de otras disposiciones jurídicas.
T R A N S I T O R I O S
PRIMERO.- La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el
Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
SEGUNDO.- Se abroga la Ley sobre el Régimen de Propiedad y Condominio para el
Estado de Guerrero Número 103, de fecha 5 de diciembre de 1956 y publicada el 12 del
mismo mes y año en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
TERCERO.- Se derogan todas las disposiciones que se opongan a la presente Ley.
CUARTO.- Los condominios o conjuntos condominales tendrán un plazo de ciento
ochenta días a partir de que entre en vigor esta Ley para, de considerarlo conveniente,
adecuar su escritura constitutiva y su respectivo Reglamento.
QUINTO.- Los asuntos que se encuentren en trámite se resolverán conforme a la Ley
anterior, salvo convenio entre las partes.
Dada en el Salón de Sesiones del Honorable Poder Legislativo, a los veintinueve días
del mes de octubre de dos mil dos.
Diputado Presidente.
C. ERNESTO SANDOVAL CERVANTES.
Rúbrica.
Diputado Secretario.
C. OSCAR IGNACIO RANGEL MIRAVETE.
Rúbrica.
Diputado Secretario.
C. JUAN ADAN TAVARES.
Rúbrica.
H. Congreso del Estado de Guerrero
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DE GUERRERO NÚMERO 557..
En cumplimiento de lo dispuesto por los Artículos 74 fracción III y 76 de la Constitución
Política del Estado Libre y Soberano de Guerrero y para su debida publicación y observancia
expido el presente Decreto en la residencia oficial del Poder Ejecutivo, en la Ciudad de
Chilpancingo, Guerrero, a los seis días del mes de noviembre del año dos mil dos.
El Gobernador Constitucional del Estado.
LIC. RENE JUAREZ CISNEROS.
Rúbrica.
El Secretario General de Gobierno.
LIC. MARCELINO MIRANDA AÑORVE.
Rúbrica.
El Secretario de Desarrollo Urbano y Obras Públicas.
ARQ. JUAN FARILL HERRERA.
Rúbrica.
N. DE E. A CONTINUACION SE TRANSCRIBEN LOS ARTICULOS TRANSITORIOS DE
REFORMAS A LA PRESENTE LEY.
DECRETO NUM. 287, POR EL QUE SE REFORMAN Y ADICIONAN DIVERSOS
ARTICULOS DE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DEL ESTADO DE
GUERRERO. (Se reforman los artículos 2, 9 fracción X, 20, 38, 44 fracciones I, II y V, 45 fracción V, 57, 70 párrafo
tercero, y 85 y se adiciona con un segundo párrafo al artículo 85).
P.O. No. 43, DE FECHA VIERNES 27 DE MAYO DE 2005.
PRIMERO.- El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en
el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
SEGUNDO.- Los condominios o conjuntos condominales tendrán un plazo de ciento
ochenta días a partir de que entren en vigor las reformas a esta Ley, para que de considerarlo
conveniente adecuar su escritura constitutiva y su respectivo Reglamento.
DECRETO NÚMERO 881 POR EL QUE SE REFORMAN LOS ARTÍCULOS 9 Y 82, Y SE
ADICIONA EL ARTÍCULO 9-BIS Y UN TERCER PÁRRAFO AL ARTÍCULO 10 DE LA LEY
DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA EL ESTADO DE GUERRERO NÚMERO 557. (Se
reforma el último párrafo del artículo 9 y el artículo 82 y se, adiciona el artículo 9:-Bis y un tercer párrafo al artículo 10).
P.O. No. 1 ALCANCE I, DE FECHA MARTES 03 DE ENERO DE 2012.
ARTÍCULO PRIMERO. El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su
publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Guerrero.
H. Congreso del Estado de Guerrero
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LEY DE PROPII EDAD EN CONDOMII NII O PARA EL ESTADO
DE GUERRERO NÚMERO 557..
ARTÍCULO SEGUNDO. Comuníquese el presente Decreto al Titular del Poder
Ejecutivo del Estado de Guerrero, para los efectos legales conducentes.
DECRETO No. 987, POR EL QUE SE REFORMA LA FRACCIÓN I DEL PRIMER PÁRRAFO
DEL ARTÍCULO 66, DE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA EL ESTADO DE
GUERRERO NÚMERO 557.
P.O. No. 19, DE FECHA MARTES 6 DE MARZO DE 2012.
ARTÍCULO PRIMERO.- El presente Decreto entrará en vigor a los treinta días
siguientes de su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Guerrero.
ARTÍCULO SEGUNDO.- Comuníquese el presente Decreto al Titular del Poder
Ejecutivo del Estado de Guerrero, para los efectos legales conducentes.
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