<![CDATA[Secretaría de Asuntos Parlamentarios
Última reforma Decreto Número 258
LXI Legislatura
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO EN EL ESTADO DE MÉXICO.
CAPÍTULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- La presente Ley es de interés público y tiene por objeto establecer las bases para
regular la constitución, organización, funcionamiento, modificación, administración y extinción del
régimen de propiedad en condominio, así como su convivencia social y solución de controversias
entre condóminos y residentes, y entre éstos y su administrador o Comité de Administración.
Artículo 2.- Para efectos de ésta ley se entiende por:
I. Ley: la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México;
II. Escritura constitutiva: documento público, mediante el cual se constituye un inmueble bajo el
régimen de propiedad condominal;
III. Derogado;
IV. Condominio: inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las
condiciones y características establecidas en el Código Administrativo del Estado de México y su
reglamentación;
V. Condómino: persona física o moral, que en calidad de copropietario aproveche una unidad
exclusiva de propiedad, así como aquella que haya celebrado contrato en el cual, de cumplirse en
sus términos, llegue a ser sujeto al régimen de propiedad en condominio;
VI. Unidad de propiedad exclusiva: el piso, departamento, vivienda, local, áreas y naves sobre las
que se tiene derecho de propiedad y uso exclusivos;
VII. Bienes y áreas de uso común: aquellas cuyo uso, aprovechamiento y mantenimiento es
responsabilidad de los condóminos y residentes;
VIII. Asamblea: órgano máximo de decisión de un condominio, integrado por la mayoría de los
condóminos, en el que se resolverán los asuntos de interés común, respecto al condominio;
IX. Residente: persona que, en calidad de poseedor por cualquier título legal, aproveche en su
beneficio una unidad de propiedad exclusiva;
X. Reglamento Interior del Condominio: conjunto de acuerdos de observancia obligatoria por los
condóminos y residentes, en los que se establecen las normas internas de convivencia de un
condominio. Es aprobado por la asamblea y se hará constar en testimonio notarial.
Artículo 3.- Son autoridades competentes para la aplicación de la presente Ley, los
ayuntamientos, el Poder Judicial del Estado de México, la Consejería Jurídica y las demás que
señale el presente ordenamiento.
CAPÍTULO SEGUNDO
DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Artículo 4.- Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel que se constituye sobre
bienes inmuebles que en razón de sus características físicas, permite a sus titulares tanto el
aprovechamiento exclusivo de áreas o construcciones privativas, como el aprovechamiento común
de las áreas o construcción que no admiten división, confiriendo a cada condómino un derecho de
propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, así como un derecho de copropiedad con los demás
condóminos, respecto de las áreas o instalaciones comunes.
Artículo 5.- El régimen de propiedad en condominio se constituye:
I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves de que conste un
inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común
pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo propietario, se les dé un uso diferente o
privado a cada uno;
II. Cuando los diferentes pisos departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se
construyan dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya
propiedad privada se reserve en los términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación de
personas distintas;
III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos,
departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, y que entre otros le de un uso habitacional, de
abasto, comercio o servicios, industrial o agroindustrial o mixtos, para enajenarlos a distintas
personas, siempre que exista un elemento común de propiedad privada indivisible;
IV. Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de desarrollo urbano
aplicables;
V. Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se generen dos o más
unidades de propiedad exclusiva, que compartan áreas e instalaciones comunes.
El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de construcción o terminadas.
Los ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones
terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la división del suelo, su uso,
densidad e intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y demás normatividad
aplicable.
Artículo 6.- Los condominios podrán ser de tipo habitacional social progresivo, de interés social,
popular, medio, residencial, residencial alto y campestre, industrial o agroindustrial, de abasto,
comercio, servicios y mixto.
Artículo 7.- Según la naturaleza de quien los constituya, los condominios serán: de orden
privado, los que constituyan los particulares; y de orden público, los constituidos por instituciones
u organismos públicos de la Federación, el Estado o los municipios.
Artículo 8.- Los condominios por su estructura podrán ser:
I. Condominio vertical: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un
piso, departamento, vivienda o local de un edificio y además copropietario de sus elementos o
partes comunes, así como del terreno e instalaciones de uso general;
II. Condominio horizontal: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un
área privativa del terreno y en su caso, de la edificación que se construya en ella, a la vez que
copropietario de las áreas, edificios e instalaciones de uso común;
III. Condominio mixto: La combinación en un mismo predio de las modalidades señaladas en las
fracciones precedentes.
Artículo 9.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios
deberán declarar su voluntad en escritura publica, en la cual se hará constar:
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I. La ubicación, dimensiones y linderos de terreno que corresponda al condominio de que se trate,
con la especificación precisa del resto de las áreas, si ésta ubicado dentro de un conjunto urbano.
Cuando se trate de grupos de construcciones, los límites de los edificios o secciones que de por sí
deban construir condominios independientes, en virtud de que la ubicación y número de
copropiedades origine la separación de los condominios en grupos distintos;
II. Los datos de identificación de las licencias, autorizaciones o permisos expedidos por las
autoridades competentes, para la realización del condominio;
III. La descripción y datos de identificación de cada unidad de propiedad exclusiva; sus medidas y
colindancias, así como el o los cajones de estacionamiento de vehículos que le correspondan;
IV. El valor nominal, que para los efectos de ésta Ley, se asigne a cada unidad de propiedad
exclusiva y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de condominio;
V. El uso general del condominio y el particular de cada unidad de propiedad exclusiva;
VI. Los bienes de propiedad común, sus medidas y colindancias, usos y datos que permitan su
plena identificación;
VII. Los datos de identificación de la póliza de garantía, para responder de la ejecución de la
construcción y de los vicios ocultos de ésta;
VIII. La obligación de los condóminos de aportar las cuotas que determine la Asamblea para el
mantenimiento y administración del condominio, así como para la constitución del fondo de
reserva correspondiente;
IX. Los casos y condiciones en que puede ser modificada la escritura constitutiva.
Al apéndice de la escritura, se agregarán debidamente certificados por fedatario público, el plano
general, los planos de cada una de las unidades de propiedad exclusiva, así como el Reglamento
Interior del Condominio.
Artículo 10.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, así
como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el dominio
de estos inmuebles, además de cumplir con los requisitos y presupuestos de esta Ley, deberán
inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad y ante el organismo correspondiente, según el
caso.
Artículo 11.- En todo contrato de adquisición de derechos sobre un piso, departamento, vivienda,
local, área o nave, sujeto al régimen de propiedad en condominio, se insertarán las declaraciones
y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva que prevé el artículo 9 de esta Ley, y se hará
constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento Interior del Condominio.
Artículo 12.- Será procedente la modificación del régimen de propiedad en condominio,
únicamente cuando no se hayan enajenado las partes de propiedad exclusiva o cuando el total de
los titulares de las unidades de propiedad exclusiva acuerden fusionarlas y enajenarlas a favor de
una sola persona.
Para la modificación se observará el mismo procedimiento que para su constitución.
CAPÍTULO TERCERO
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN
Artículo 13.- En el régimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutará de sus derechos
en calidad de propietario, en los términos previstos en la Legislación Civil del Estado de México.
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El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible
del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá
ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma Unidad.
Artículo 14.- El condominio tendrá derecho exclusivo sobre la unidad de propiedad exclusiva y
sus accesorios, así como la copropiedad de los elementos comunes del condominio.
Los condóminos y residentes del condominio usarán sus unidades exclusivas de propiedad de
acuerdo a lo contenido expresamente en la escritura constitutiva del condominio.
Artículo 15.- Cuando el condómino arrende, subarriende u otorgue en comodato su unidad de
propiedad exclusiva, será solidariamente responsable junto con su arrendatario, subarrendatarios
o comoditario de sus obligaciones respecto al condominio. El condómino y el residente convendrán
entre sí el cumplimiento de las obligaciones ante los demás condóminos y los casos en que el
residente podrá tener la representación del condómino en las asambleas que se celebren.
En la venta de una unidad de propiedad exclusiva que se encuentre en arrendamiento, el
arrendatario tendrá el derecho de preferencia para su adquisición, quedando en segundo término
el derecho de los copropietarios.
Artículo 16.- Son derechos de los condóminos:
I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad exclusiva;
II. Participar con voz y voto en las asambleas de condóminos;
III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas de uso común
del condominio;
IV. Formar parte de la administración y de la mesa directiva del condominio;
V. Solicitar a la administración y a la mesa directiva información respecto al estado que guardan
los fondos de mantenimiento y administración y de reserva;
VI. Acudir ante las mesas de arbitraje a efecto de excusarse del pago de cuotas, cuando éstas no
sean fijadas en asamblea por mayoría de los condóminos o se demuestre que resultan excesivas
para el fin que se pretenden destinar;
VII. Acudir a las mesas de arbitraje o a la mediación y conciliación, según sea el caso, para
solicitar su intervención por violaciones a la presente Ley, o al Reglamento Interior del
Condominio, por autoridades o particulares, y
VIII. Recibir asesoría gratuita, orientación, información y asistencia inclusiva, considerando las
condiciones sociales de los habitantes, por parte de las autoridades estatales y municipales en
materia del régimen de propiedad en condominio, gestión social, atención condominal y lo
relacionado con éstas en materia administrativa y de resolución de conflictos.
Artículo 17.- Son objeto de propiedad común:
I. El terreno, sótanos, pórticos, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, techos,
senderos, elevadores y calles interiores, así como los espacios que hayan sido señalados en las
licencias de construcción como estacionamiento de vehículos, excepto los de propiedad exclusiva;
II. Los locales destinados a la administración, portería y vigilancia;
III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales
como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, extintores,
hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje,
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calefacción y aire acondicionado, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad,
deportivas, de recreo, de ornato, de reunión social y otras semejantes, con excepción de las que
sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva;
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y techos de uso general;
V. Cualesquiera otras partes o instalaciones de condominios que se resuelvan por unanimidad de
los condóminos o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva.
Artículo 18.- Serán copropiedad, sólo de los condóminos colindantes, los entrepisos, muros y
demás divisiones que separen entre sí las unidades de propiedad exclusiva.
Artículo 19.- La renuncia que haga un condómino respecto de los derechos de gozar o usar los
bienes, servicios o instalaciones de uso común, no es causa excluyente para cumplir con las
obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento Interior del Condominio
y demás disposiciones legales aplicables.
Artículo 20.- Cada condómino usará la unidad de propiedad exclusiva en forma ordenada y
pacífica, por lo que le está prohibido:
I. Destinarla a usos distintos al fin establecido en la escritura constitutiva;
II. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometa la
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que
produzcan efectos semejantes;
III. Aún en el interior de su propiedad, realizar todo acto que impida o haga menos eficaz la
operación, obstaculice o dificulte el uso de las instalaciones comunes y servicios generales,
estando obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus propios
servicios e instalaciones;
IV. Construir o delimitar las áreas de estacionamiento o de uso común con edificaciones o con
algún otro tipo de material;
V. Derogado.
VI. En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un giro distinto al
establecido en la escritura constitutiva, siempre y cuando este sea de los permitidos por el
respectivo Plan de Desarrollo Urbano;
VII. Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, servicios e instalaciones generales;
VIII. Ocupar el área de estacionamiento de otro condómino;
IX. Generar ruidos y alteraciones a la paz o que afecten a la seguridad de las personas o bienes
de los demás condóminos;
X. Realizar actividades nocturnas que bien pudiéndose hacer de día, causen molestia o no
permitan el descanso de los demás vecinos.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se efectúen para
reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate, estará obligado a dejar de
hacer las acciones mencionadas, así mismo responderá de los daños y perjuicios que resulten, lo
anterior con independencia de la sanción que se aplique.
Artículo 21.- Los condóminos y residentes de los departamentos ubicados en planta baja y
primer piso, así como los del último piso superior, no tendrán más derechos que los restantes
condóminos, salvo que lo establezca el Reglamento Interior del Condominio. Los condóminos de la
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planta baja, no podrán ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los
vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros lugares de tal planta, ni realizar construcciones en
dichos lugares. Con igual salvedad, los condóminos del último piso superior, no podrán ocupar la
azotea o techo, ni elevar nuevos pisos. Las mismas restricciones son aplicables a los demás
condóminos del inmueble.
Artículo 22.- Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su
unidad de propiedad exclusiva, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la
estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
Queda prohibido abrir claros o ventanas, pintar, o decorar la fachada o las paredes exteriores o
realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto o que perjudique la estética
general del condominio.
Artículo 23.- En los condominios serán obligatorios para los respectivos condóminos y por su
cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones
entre locales colindantes.
En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte
exterior y los sótanos, serán por cuenta de todos los condóminos, así como la reparación de
desperfectos ocasionados por sismos, hundimientos diferenciales o por cualquier otro fenómeno
natural.
Artículo 24.- Para la ejecución de obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se
observarán las siguientes reglas:
I. Las obras necesarias para mantener la seguridad, estabilidad y conservación del condominio y
para el funcionamiento normal y eficaz de los servicios, así como las obras de carácter urgente, se
efectuarán por la administración, bastando la comunicación a la mesa directiva, con cargo al
fondo de gastos de mantenimiento y administración. Cuando éste resulte insuficiente o sea
necesario efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de condóminos, a
fin de que resuelvan lo conducente. Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes
comunes o instalaciones generales, podrán ser efectuadas por los condóminos a falta de
administrador;
II. Para realizar obras que se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, que no aumenten
el valor del condominio u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, se requerirá el voto
aprobatorio de las dos terceras partes de los condóminos;
III. El enajenante es responsable de los vicios de construcción del condominio. El resto de los
condóminos podrá proceder a la reparación de los mismos en la proporción que cada uno
represente sobre el valor total del condominio, dejando a salvo sus derechos para repetir contra
aquél o hacer efectiva la pó1iza de garantía que prevé el artículo 9 de esta Ley.
Se prohiben todos los actos y obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad y
conservación de la construcción o afecten la comodidad del condómino; los que impidan
permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a uno sólo de los
condóminos; y los que dañen o demeriten cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva. En
los dos últimos casos las obras podrán llevarse a cabo, si existe acuerdo unánime entre los
condóminos y en el último, además, si se indemniza al afectado a su plena satisfacción.
Artículo 25.- Tratándose de condominios financiados o construidos por organismos federales,
estatales o municipales, los condóminos no podrán enajenar, arrendar o transmitir a terceros bajo
ningún título, los derechos de la unidad de propiedad exclusiva, observando las disposiciones y
reglas que establezcan los propios organismos.
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Artículo 26.- Los condóminos que pretendan dar en arrendamiento, comodato o enajenar la
unidad de propiedad exclusiva de que se trate, deberán hacerlo del conocimiento de los demás
condóminos a través del administrador del condominio, sin que ello represente el otorgamiento
del derecho de preferencia o del tanto para unos u otros.
En caso de que un condómino deseare vender la unidad de propiedad exclusiva, también lo
notificará al organismo que haya financiado o construido el condominio, por medio del
administrador del condominio, de notario público o judicialmente.
Artículo 27.- Queda prohibido que una misma persona por sí o por medio de otra, adquiera más
de un departamento, vivienda, local o unidad de propiedad exclusiva en los condominios
financiados o construidos por organismos públicos, so pena de rescindírsele el contrato respectivo.
Iguales sanciones se les aplicarán a las personas que siendo propietarias de inmuebles en el
centro de población correspondiente, por sí o por interpósita persona, adquieran una unidad de
propiedad exclusiva en condominios construidos o financiados por organismos públicos.
CAPÍTULO CUARTO
DE LA ADMINISTRACIÓN DE LOS CONDOMINIOS
Artículo 28.- Las asambleas serán de dos tipos: generales y extraordinarias; para su celebración
se observarán las siguientes disposiciones:
I. Las generales se celebrarán por lo menos cada seis meses y tanto éstas como las
extraordinarias, cuantas veces sean convocadas conforme a esta Ley y al reglamento interior del
condominio;
II. Cada condómino gozará de un voto por unidad de propiedad exclusiva del total del bien
condominal, tratándose de condominios comerciales e industriales. En los otros casos, de un solo
voto no importando cuantas unidades de propiedad exclusivas posea;
III. La votación será personal, nominal y directa, sin perjuicio de que el reglamento interior del
condominio determine otros procedimientos;
IV. Las resoluciones de la Asamblea, se tomarán por mayoría simple de los condóminos, cuando a
ésta asistan el 50% más uno de los condóminos o de sus representantes, en términos de la
presente ley, excepto en los casos en que la Ley y el Reglamento Interior del Condómino
establezcan una mayoría especial;
V. El secretario de la mesa directiva llevará un libro de actas, que deberá estar autorizado por el
secretario del ayuntamiento. Las actas, por su parte, serán autorizadas por el contralor de la mesa
directiva o quien haga sus veces;
VI. La convocatoria deberá realizarse con diez días de anticipación para el caso de asambleas
generales, y cinco para las asambleas extraordinarias, debiendo incluirse en ella el lugar, día y
hora de celebración, así como el orden del día;
VII. Para declarar válida una Asamblea celebrada en primera convocatoria, deberá contarse
cuando menos con la asistencia de más del cincuenta por ciento de los condóminos o sus
representantes en términos de la presente ley, en caso de una segunda convocatoria se declarará
válida con los asistentes.
Las determinaciones y acuerdos tomados por la Asamblea obligan a todos los condóminos,
incluyendo a los ausentes y disidentes.
Artículo 29.- Serán facultades de la asamblea, sin menoscabo de las demás que le otorgue el
reglamento interior del condominio las siguientes:
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I. Nombrar y remover al administrador o al comité de administración, y sus suplentes
correspondientes en los términos del reglamento interior del condominio, excepto al que funja el
primer año, que será designado por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio;
II. Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del administrador o del comité
de administración y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquél, ejecutados con
motivo del desempeño de su cargo;
III. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador respecto al
desempeño de su función y al manejo de los fondos bajo su cuidado, para el mantenimiento,
administración y reserva para la reposición de implementos;
IV. Revisar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta semestral que presente el administrador o
el comité de administración;
V. Discutir y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos de cada año, debiendo acordar la
contratación de seguros con empresas legalmente constituidas contra incendios o terremotos o
cualquier otra contingencia de esta naturaleza, de conformidad con las disposiciones aplicables
del Código Civil vigente en el Estado y de otros ordenamientos legales, lo cual se efectuará en
cargo al fondo y de mantenimiento, y de administración;
VI. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el administrador o comité
de administración infrinja las disposiciones de esta Ley, del reglamento interior del condominio, la
escritura constitutiva y cualesquiera disposiciones legales aplicables;
VII. Acordar lo procedente respecto a la prestación de los servicios y problemas que surjan con
motivo de la contigüidad del condominio con otros o con vecinos de casas unifamiliares;
VIII. Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, así como
la forma en que deberán participar los condóminos, incluyendo las cuotas o aportaciones en
numerario que deberá cubrir cada uno de los condóminos;
IX. Crear, aprobar, modificar y protocolizar el Reglamento Interior del Condominio;
X. Modificar la escritura constitutiva del condominio, en los casos y condiciones que prevean las
disposiciones legales aplicables, siempre y cuando sea manifiesta la voluntad de todos los
condóminos;
XI. Nombrar y remover un representante por manzana, lote, cerrada, privada, claustro o piso.
Tratándose de unidades habitacionales de más de sesenta viviendas, las facultades establecidas
en las fracciones I, V, VI y XI, corresponderán a las asambleas por manzana, lote, cerrada, privada,
claustro o piso, sin perjuicio de las que indiquen el Reglamento Interior del Condominio.
Artículo 29 bis.- Tratándose de las asambleas de unidades habitacionales de más de 60
viviendas, las manzanas, lotes, cerradas, privadas, claustros o pisos podrán ser representadas
conforme a lo dispuesto por la fracción XI del artículo anterior y a lo que indique el Reglamento
Interior del Condominio.
En caso de asistir un representante por manzana, lote cerrada, privada, claustros o piso; éste
deberá de presentar el acta de asamblea por el cual fue nombrado para tal efecto.
Artículo 30.- Los condominios serán administrados por un Comité de Administración o por un
administrador que designará la Asamblea General, por el tiempo que ésta determine, salvo
cuando la designación recaiga en un condómino, en cuyo caso durará en el cargo de uno a tres
años, según lo disponga la asamblea.
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En el caso de que se opte por un administrador, éste podrá ser o no alguno de los condóminos. Si
lo es, quedará exceptuado por acuerdo de la asamblea de otorgar la garantía a que se refiere la
fracción III del artículo anterior. Si la administración recae en un comité, éste tomará sus
resoluciones por acuerdo de por lo menos las dos terceras partes de sus miembros, en caso de
desacuerdo, someterá el asunto a la asamblea. El comité designara a la persona a cuyo cargo
estará la ejecución material de los actos de administración.
Cuando el condominio esté constituido por sesenta o más unidades de propiedad exclusiva, se
podrá elegir por lote o por manzana un comité de administración o administrador quien
establecerá las cuotas o aportaciones con base al valor comercial del inmueble tomado al día de la
determinación y no podrán éstas exceder del 1% del valor del mismo.
En caso de ausencia temporal o definitiva por parte del administrador o cualquier integrante
comité de administración entrarán en funciones sus suplentes. En caso de ausencia definitiva
fungirán por el plazo máximo de seis meses, en tanto se convoque a asamblea de condóminos
para designación de nuevo administrador o integrante del comité.
Cuando el pago de las cuotas o aportaciones se divida en mensualidades éstas habrán de cubrirse
por adelantado. El monto de los fondos se integrará en proporción al valor de cada unidad de
propiedad exclusiva, según lo establecido en la escritura constitutiva.
Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos, serán determinadas en la
escritura constitutiva del condominio. El fondo de reserva en tanto no se use deberá invertirse en
valores de renta fija redimibles a la vista. El fondo destinado al mantenimiento y administración
será bastante para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses.
Las decisiones respecto a asuntos de convivencia cotidiana, serán facultad de la asamblea,
incluyendo las modificaciones a la propiedad condominal, excluyendo los cambios de uso del
suelo, de densidad e intensidad de su aprovechamiento y de altura máxima permitida.
La Consejería Jurídica, en el ámbito de su competencia, brindará asesoría jurídica sobre las
decisiones facultad de la asamblea previstas en el párrafo anterior.
Artículo 31.- Corresponde al administrador o al comité de administración:
I. Cuidar, vigilar y mantener en buen estado las instalaciones, los bienes del condominio y los
servicios comunes;
II. Tener la representación de los condóminos respectivos, en los problemas que surjan derivados
de la contigüidad con otros condominios o casas unifamiliares;
III. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, los que en
todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos;
IV. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra persona;
V. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo
correspondiente, en los términos del reglamento interior del condominio;
VI. Recabar las aportaciones de los condóminos para los fondos de mantenimiento y
administración y reserva, debiendo otorgar el recibo correspondiente, así como entregar
bimestralmente a cada condómino el estado de cuenta del condominio;
VII. Convocar a las asambleas generales y extraordinarias, conforme a lo dispuesto en la presente
Ley, en la escritura constitutiva y en el reglamento interior del condominio;
VIII. Fomentar entre los condóminos el cumplimiento de la presente Ley, la escritura constitutiva
del condominio y el reglamento interior del condominio;
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IX. Gestionar ante los ayuntamientos la prestación de los servicios públicos municipales al interior
del condominio;
X. Publicar en lugar visible del condominio o en el sitio destinado para ello, las convocatorias para
asambleas, así como los acuerdos que se tomen en las mismas a efecto de enterar a los ausentes;
XI. Informar al Consejo Municipal de Seguridad Pública sobre el estado que guarda el condominio
respectivo, emitir y dar seguimiento a las sugerencias y observaciones realizadas en materia de
prevención del delito, realizar denuncias o quejas sobre irregularidades en la prestación de la
función de seguridad pública; así como difundir entre los condóminos representados los acuerdos
tomados por el Consejo Municipal y el avance o cumplimiento de los mismos.
Artículo 32.- El administrador o el presidente del comité de administración, será el representante
legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio. Contará
con poder para administrar bienes, y para pleitos y cobranzas. Para contar con facultades que
requieran cláusulas especiales, se requerirá del previo acuerdo de la asamblea, salvo que el
Reglamento Interior del Condominio ya lo prevea.
Artículo 33.- Con el objeto de que el administrador o el comité de administración cumplan con
las obligaciones establecidas, cada condominio contará con una mesa directiva, la cual se
nombrará anualmente por la asamblea y estará integrada de tres a cinco condóminos, los cuales
fungirán como presidente contralor, secretario y, en su caso, vocales, y tendrá las siguientes
atribuciones y obligaciones:
I. Verificar que el administrador o comité de administración cumpla los acuerdos de la asamblea
general;
II. Determinar lo procedente en caso de incumplimiento por parte del administrador o comité de
administración;
III. Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador o comité de administración
ante la asamblea y, en su caso, dar cuenta a ésta de las observaciones encontradas;
IV. Coadyuvar con el administrador o comité de administración del condominio a fomentar entre
los condóminos el respeto y conservación de las áreas comunes, así como el cumplimiento de las
obligaciones económicas y aportaciones que fije la asamblea;
V. A través de su secretario, llevar un libro de actas en el que constarán los acuerdos tomados en
las asambleas, que tendrá a la vista de los condóminos y de los acreedores registrados en el
mismo, debiendo informarles por escrito a cada uno de los condóminos, las resoluciones que
adopte la asamblea.
CAPÍTULO QUINTO
DE LOS GASTOS, GRAVAMENES Y CONTRIBUCIONES
Artículo 34.- Es obligación de todos los condóminos contribuir a la constitución de los fondos de
administración y mantenimiento y de reserva, así como cubrir las cuotas que para tal efecto
establezca la asamblea.
Artículo 35.- Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda diversas áreas de
uso común destinadas a servir únicamente a una parte, sección o condominio, los gastos
especiales que de ellos se deriven correrán a cargo del grupo de condóminos beneficiados.
Artículo 36.- Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no cubran puntualmente,
causarán intereses moratorios al tipo legal o al que fije el Reglamento Interior del Condominio,
pudiendo hacerse efectivo a través del administrador o comité de administración por acuerdo de
la asamblea o en su caso, por la mesa de arbitraje, siempre que la promoción sea suscrita por el
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administrador o por el presidente de la mesa directiva, acompañada de los recibos pendientes de
pago, así como copia del acta de asamblea en que se hayan determinado las cuotas.
Las cuotas o aportaciones fijadas por la asamblea, constituyen obligaciones de carácter civil, por
lo tanto, podrán ser exigibles por la vía judicial correspondiente.
Se podrá solicitar el embargo precautorio de bienes para asegurar el pago de las obligaciones
respectivas, en términos de la legislación civil aplicable.
Artículo 37.- Las cargas fiscales que genere un bien inmueble sujeto a régimen de propiedad en
condominio, considerado éste en su conjunto, serán a cargo de los condóminos
proporcionalmente.
Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen fiscal que corresponda a su propiedad;
toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los condóminos para responder de
un gravamen sobre el inmueble, se tendrá por no puesta.
Artículo 38.- Si quien incumple con las obligaciones fuese un residente, el administrador
notificará dicha situación al propietario y si después de transcurridos quince días contados a partir
de la fecha de notificación no obtuviere una respuesta, el administrador demandará a ambos en
los términos establecidos en la presente Ley.
Artículo 39.- Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por:
I. La presente Ley;
II. La escritura constitutiva del condominio;
III. Derogado;
IV. El contrato de compraventa o promesa de venta respectivo;
V. La legislación urbana aplicable;
VI. El Reglamento Interior del Condominio.
La violación al cumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente artículo, serán
sancionadas, en términos del artículo 47 de la presente ley y como corresponda, por lo dispuesto
en los ordenamientos legales aplicables.
CAPÍTULO SEXTO
DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN
DE LOS BIENES EN CONDOMINIO
Artículo 40.- Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente
por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado, por acuerdo de la
mayoría de los condóminos se procederá a su reconstrucción o la división del terreno y de los
bienes comunes que queden, o en su caso, a la venta, con arreglo a las disposiciones legales
aplicables.
Si la destrucción fuere menor, los acuerdos a que se refiere el párrafo anterior, serán tomados por
acuerdo del setenta y cinco por ciento de los condóminos.
Si en los casos a que se refieren los párrafos anteriores el acuerdo es por la reconstrucción, los
condóminos en minoría estarán obligados a contribuir a ésta en la proporción que les corresponda
o a enajenar sus derechos. La enajenación podrá tener lugar a favor de la mayoría, si en ésta
conviene con los minoritarios, pero será forzosa a los seis meses, al precio del avalúo practicado
por corredor público o institución fiduciaria, si dentro de dicho término no la han realizado los
minoritarios.
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Artículo 41.- En caso de ruina del condominio, por acuerdo de la mayoría del total de los
condóminos, podrá acordarse, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción
o la demolición y división de los bienes comunes, o en su caso la venta, observando las
prevenciones del artículo anterior.
CAPÍTULO SÉPTIMO
DE LAS AUTORIDADES
Artículo 42.- Las autoridades competentes del Gobierno del Estado y de los municipios, previa la
autorización de un condominio o zona de condominios, deberán verificar que los mismos reúnan
las condiciones y requisitos establecidos en la legislación vigente en materia de desarrollo urbano,
ecología, salubridad y protección civil.
Artículo 43.- Derogado.
Artículo 44.- Es obligación de las autoridades municipales proporcionar a los condominios los
servicios públicos de su competencia, así como a los ayuntamientos otorgar los servicios públicos
a que se refiere el artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en
igualdad de circunstancias que a otros desarrollos industriales, habitacionales, comerciales o de
servicios no sujetos al régimen condominal.
Artículo 45.- De manera semestral, los ayuntamientos por conducto de las dependencias
competentes, realizarán campañas tendientes a la promoción de la cultura condominal, en las que
deberán realizar charlas, conferencias y entrega de material que contenga los derechos y
obligaciones de condóminos y residentes, así como las vías y procedimientos a seguir en caso de
controversias.
Artículo 46.- El Síndico Municipal, será competente para desahogar los procedimientos arbitrales
para resolver controversias en materia de propiedad en condominio.
CAPÍTULO OCTAVO
DE LA RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
TÍTULO PRIMERO
DE LAS SANCIONES
Artículo 47. Los condóminos o residentes que incumplan con las obligaciones que les son
impuestas por la presente Ley, el Reglamento Interior del Condominio o el acta constitutiva del
condominio, podrán ser multados con veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización
vigente donde se encuentre el condominio con:
I. De una a diez veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, así como a
cubrir el costo que se genere por la reparación o restablecimiento de los bienes, servicios o áreas
de uso común cuando se hubiesen dañado por un mal uso o negligencia;
II. De 10 a 20 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, más el pago de
intereses moratorios en los términos que establezca el Reglamento Interior del Condominio y la
restricción del derecho de voto en las asambleas, cuando no cumplan en el plazo establecido con
las cuotas fijadas por la asamblea relativa a los fondos de mantenimiento y administración y de
reserva;
III. De 15 a 30 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, cuando
incumplan con las obligaciones señaladas en las fracciones II y III del artículo 20 de esta ley;
IV. De 20 a 30 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, por la
inobservancia de lo establecido en las fracciones V, VIII, IX y X del artículo 20 de esta Ley;
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V. De 20 a 40 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente,
independientemente de la demolición de las obras realizadas, cuando contravengan lo dispuesto
en los artículos 20 fracción IV y 24 de la presente Ley;
VI. De 50 a 150 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, cuando se
transgreda lo estipulado en las fracciones I, VI y VII del artículo 20 de la presente ley.
Artículo 48.- Las sanciones señaladas en el artículo que antecede, serán impuestas y valoradas
por el Síndico Municipal, las cuales por la vía administrativa correspondiente las harán valer a
favor de la hacienda pública municipal.
Artículo 49.- Para hacer efectivas las multas impuestas por el Síndico Municipal, se seguirá el
trámite administrativo de ejecución correspondiente.
Artículo 50.- Las controversias que se susciten con motivo del incumplimiento de las
obligaciones por parte de los condóminos, de los administradores o del Comité de Administración;
o por violaciones al Reglamento General del Condominio o al Acta Constitutiva del condominio,
serán resueltas a través del procedimiento de arbitraje, en los términos de la presente ley.
TÍTULO SEGUNDO
DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE
Artículo 51.- El procedimiento de arbitraje se substanciará ante el Síndico Municipal, el cual
contará con plena libertad y autonomía para emitir sus laudos e imponer las sanciones previstas
en la presente ley.
Artículo 52.- El arbitraje tendrá como característica ser un procedimiento para la resolución de
controversias que buscará proporcionar a las partes la mayor equidad posible y se regirá por los
principios de legalidad, sencillez, celeridad, oficiosidad, eficacia, publicidad, gratuidad y buena fe,
e iniciará siempre a petición de parte.
Artículo 53.- Podrán iniciar el procedimiento de arbitraje los condóminos o residentes de los
condominios o los administradores en términos de la presente ley, así como las mesas directivas,
previo acuerdo de la Asamblea, en los casos de incumplimiento de los administradores y por el
manejo indebido de los recursos que integran los fondos de mantenimiento y administración y de
reserva.
Para iniciar el procedimiento arbitral ya sea el administrador, la mesa directiva o cualquier
persona, deberán presentar ante las mesas arbitrales de la demarcación territorial en que se
ubique el condominio, un escrito, que será denominado demanda de arbitraje, en el que explique
las causas de controversia, adjuntando copia simple de los documentos que acrediten su
personalidad y la descripción de los hechos.
Artículo 54.- Dentro de los tres días siguientes a la recepción de la demanda de arbitraje, la
mesa encargada de resolver la controversia, citará a audiencia inicial a las partes interesadas, en
la cual la parte actora podrá modificar o ampliar su demanda arbitral y la parte demandada a
contestar el escrito inicial, lo que podrá hacer de manera verbal o escrita, así como ofrecer las
pruebas que acrediten su dicho.
Artículo 55.- Si en la primera audiencia la mesa de arbitraje considera que cuenta con elementos
suficientes para resolver, y si las partes manifiestan expresamente que no desean aportar más
pruebas o modificar su demanda o contestación de demanda o reconvenir, la mesa de arbitraje
emitirá el laudo correspondiente en el transcurso de los cinco días siguientes a la fecha de su
celebración.
Si la parte demandada no se presentara a la audiencia inicial, la mesa de arbitraje resolverá con
los elementos proporcionados por la parte actora y por aquellos elementos de que se allegue a
través de profesionales o peritos en la materia causa de la controversia. Por acuerdo de las partes
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o por causa justificada, la audiencia inicial podrá diferirse por una sola ocasión fijándose la
celebración a más tardar dentro de los cinco días siguientes.
Artículo 56.- Si en el desarrollo de la audiencia inicial las partes no han llegado a un convenio, o
ampliaron, modificaron o reconvinieron, la mesa arbitral las citará para una segunda audiencia, en
la que las partes tendrán oportunidad de presentar más elementos o en su caso plantear alegatos.
Artículo 57.- El procedimiento arbitral terminará por:
I. Desistimiento;
II. Laudo que resuelva la controversia;
III. Acuerdo de las partes mediante convenio ajustado a la legislación civil vigente, el cual tendrá
aparejada ejecución;
IV. Convenio celebrado vía mediación Judicial, o ante las Mesas Calificadoras y Conciliadoras
Municipales.
Artículo 58.- Terminada la instrucción del procedimiento, la Sindicatura Municipal dictará el laudo
que resuelva la controversia en un plazo no mayor a quince días hábiles. En caso de que alguna
de las partes o ambas consideren que el laudo no es claro en alguno de sus contenidos, solicitarán
a la sindicatura, dentro de los tres días siguientes de la notificación, se aclare o corrija. La
interpretación que emita la Sindicatura Municipal formará parte del laudo.
TÍTULO TERCERO
DE LA MEDIACIÓN Y CONCILIACIÓN
Artículo 59.- El Síndico Municipal, desde que tenga conocimiento de los hechos y hasta antes de
emitir sus laudos, deberá informar a las partes la posibilidad de acceder a la solución de su
controversia a través de los procesos de mediación y conciliación y, en caso de que éstas decidan
someterse a dichos mecanismos las remitirán a la Consejería Jurídica o al Centro de Mediación,
Conciliación y Justicia Restaurativa del Poder Judicial del Estado de México, previo el
consentimiento de éstas que conste de manera fehaciente.
Artículo 60.- La mediación o conciliación tienen el carácter de voluntarias y suspenden el
procedimiento de arbitraje previsto en el título segundo de la presente Ley, hasta por sesenta días
hábiles.
Artículo 61.- Los convenios suscritos en vía de mediación o conciliación, gozarán de las
características que la misma ley les envista.
Artículo 62.- En los procedimientos de mediación y conciliación, en los que las partes acudan
directamente a la Consejería Jurídica o el Centro de Mediación, Conciliación y Justicia Restaurativa
del Poder Judicial del Estado de México y no llegaren a un acuerdo, la Consejería Jurídica o el
Centro de Mediación, Conciliación y Justicia Restaurativa del Poder Judicial del Estado de México,
dejará a salvo los derechos de los particulares para que acudan al procedimiento de arbitraje a
que hace referencia la presente Ley, o bien, ante la instancia administrativa o jurisdiccional que
convenga a sus intereses.
CAPÍTULO NOVENO
DEL REGLAMENTO INTERIOR DEL CONDOMINIO
Artículo 62 Bis.- El Reglamento Interior del Condominio deberá contener, por lo menos, lo
siguiente:
I. Los derechos y obligaciones de los condóminos referidos a las áreas y bienes de uso común, así
como las limitaciones en el ejercicio de dichos derechos;
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II. Las bases y procedimientos para el cobro de las cuotas que deben ser aportadas por los
condóminos y residentes;
III. Causas para la remoción del administrador, o de los miembros del comité de administración y
de la mesa directiva;
IV. Las bases para la modificación de la escritura constitutiva y del Reglamento Interior del
condominio de conformidad con las disposiciones jurídicas aplicables;
V. La determinación de criterios para el uso de las áreas y bienes de uso común, especialmente
para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean
condóminos o residentes;
VI. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales tanto en las unidades
de propiedad exclusiva, como en las áreas y bienes de uso común, considerando el número de
animales permitidos, horarios de estancia en áreas comunes, tipo, especie, tamaños, raza, y
medidas de seguridad e higiene, entre otras. En las unidades de propiedad exclusiva no se podrá
prohibir la tenencia o posesión de animales de compañía que por sus características físicas no
representan un riesgo a la salud ni la integridad de las personas y se ajuste a lo establecido en la
normatividad aplicable;
VII. La determinación de criterios para asuntos que requieran para su aprobación un porcentaje
mayor de respaldo en caso de votación;
VIII. Las bases para la integración de las acciones, programas y medidas en materia de seguridad,
protección civil y gestión integral del riesgo;
IX. Las previsiones conducentes para otorgar a terceros las áreas y bienes de uso común que sean
objeto de arrendamiento o que se destinen al comercio, estableciendo la temporalidad y las
garantías respectivas para su cumplimiento;
X. Las sanciones o medidas internas por incumplimiento a las obligaciones consignadas en esta
Ley o el Reglamento Interior del Condominio; y
XI. Las demás que establezca la escritura constitutiva y la presente Ley.
TRANSITORIOS
PRIMERO. - La presente ley entrará en vigor a los tres meses siguientes de su publicación, plazo
dentro del cual las autoridades municipales deberán difundir las disposiciones de la presente ley.
SEGUNDO. - Se abrogan todas aquellas disposiciones de igual o menor rango que se opongan a
la presente ley.
TERCERO. - Los regímenes de propiedad en condominio existentes en el Estado de México, a la
fecha de la publicación de la presente ley, contarán con seis meses para constituirse en asamblea
para elegir administradores, así como para aprobar en su caso, su respectivo reglamento interior.
Lo tendrá entendido el Gobernador del Estado, haciendo que se publique y se cumpla.
Dado en el Palacio del Poder Legislativo, en la ciudad de Toluca de Lerdo, capital del Estado de
México, a los veintisiete días del mes de diciembre del año dos mil uno.
APROBACIÓN: 27 de diciembre del 2001
PROMULGACIÓN: 11 de abril del 2002
PUBLICACIÓN: 11 de abril del 2002
VIGENCIA: 11 de julio del 2002
TABLA DE REFORMAS, ADICIONES Y DEROGACIONES
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DECRETO 114.- Por el que se adiciona la fracción IV al artículo 57 y el Título Tercero integrado
por los artículos 59, 60 y 61. Publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado el 10 de diciembre
del 2002.
DECRETO 178.- Por el que se reforman los artículos 3; 8; 9 fracciones VII y VIII; 10; 13; 24
fracción III; 28 fracción II; 30 primer párrafo; 46; 47; 48; 49; 51; 59 y 60; se adiciona un párrafo
segundo al artículo 15; y los párrafos segundo y tercero al artículo 36. Publicado en la Gaceta del
Gobierno del Estado el 4 de septiembre del 2003.
DECRETO 189.- Por el que se reforman los artículos 1, 3, 4, 5 en su fracción III, 11, 13 en su
primer párrafo, 16 en su fracción VII, 19, 28 en sus fracciones IV, VII y su último párrafo, 29 en su
fracción V y en su último párrafo, 47, 53 en su primer párrafo y 60. Se adicionan la fracción XI al
artículo 29 y el artículo 29 Bis. Se derogan la fracción III del artículo 2, la fracción III del artículo 39
y el artículo 43. Publicado en la Gaceta del Gobierno el 21 de octubre de 2010.
DECRETO 116.- Por el que se adiciona la fracción XI al artículo 31 de la Ley que Regula el
Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México. Publicado en la Gaceta del
Gobierno el 10 de agosto de 2016.
DECRETO 178.- Por el que se reforma el artículo 47 de la Ley que Regula el Régimen de
Propiedad en Condominio en el Estado de México. Publicado en la Gaceta del Gobierno el 20 de
diciembre de 2016.
DECRETO 32.- Por el que se reforma el artículo 3, la fracción VII del artículo 16, el segundo
párrafo del artículo 53, los artículos 58 y 59, y se adiciona una fracción VIII al artículo 16, un
séptimo párrafo al artículo 30 y el artículo 62. Publicado en la Gaceta del Gobierno el 10 de marzo
de 2022.
DECRETO 252.- Se reforma el artículo 3, el párrafo séptimo del artículo 30 y los artículos 59 y 62
de la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México. Publicado
en la Gaceta del Gobierno el 05 de abril de 2024.
DECRETO 258.- Se reforma la fracción I del artículo 29; se adiciona un párrafo cuarto
recorriéndose los subsecuentes al artículo 30, el Capítulo Noveno denominado “Del Reglamento
Interior del Condominio” con el artículo 62 Bis y se deroga la fracción V del artículo 20 de la Ley
que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México. Publicado en la
Gaceta del Gobierno el 29 de abril de 2024.
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