<![CDATA[COMISIÓN DE DESARROLLO URBANO
DIPUTADOS INTEGRANTES:
JOSÉ ÁNGEL ROCHÍN LÓPEZ
LISETTE LÓPEZ GODÍNEZ
LUIS GERARDO SERRATO CASTELL
JOSÉ ARMANDO GUTIÉRREZ JIMÉNEZ
KARMEN AIDA DÍAZ BROWN OJEDA
RAFAEL BUELNA CLARK
FLOR AYALA ROBLES LINARES
HONORABLE ASAMBLEA:
A los suscritos diputados integrantes de la Comisión de Desarrollo Urbano de ésta
Sexagésima Primera Legislatura, por acuerdo de la Presidencia de éste Poder Legislativo, nos fue
turnado para estudio y dictamen, escrito presentado por el diputado Jesús Epifanio Salido Pavlovich
diputado integrante del Grupo Parlamentario del Partido Revolucionario Institucional de ésta
Legislatura, el cual contiene iniciativa con proyecto de Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles
para el Estado de Sonora.
En consecuencia, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 85, 92, fracción XVII,
94, fracciones I y IV, 97 y 98 de la Ley Orgánica del Poder Legislativo del Estado de Sonora,
presentamos para su discusión y aprobación, en su caso, el presente dictamen al tenor de la
siguiente:
PARTE EXPOSITIVA:
La iniciativa de Ley que es materia del presente dictamen, fue presentada por el diputado
Epifanio Salido Pavlovich, en Sesión del Pleno de esta Soberanía celebrada el pasado día 24 de
noviembre de 2016, sustentando su propuesta en la siguiente exposición de motivos:
“Ningún ordenamiento jurídico puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias
de la realidad social a la que va destinada, especialmente cuando versa sobre una institución como
el condominio, que ha adquirido en Sonora, sobre todo en los últimos años, una pujante vitalidad.
Hemos sido testigos de cómo en la última década, a lo largo y ancho de nuestro estado han
sido constituidos numerosos condominios no solo habitacionales, que era lo acostumbrado, sino
también comerciales e industriales.
Particularmente, los condominios habitacionales se han convertido en la opción más
buscada por las y los jóvenes que pretenden adquirir por primera ocasión una vivienda, dadas las
ventajas que en cuanto a precio, comodidad, instalaciones y seguridad representan.
El condominio es el régimen jurídico en que coexisten, por una parte, un derecho singular
exclusivo de propiedad sobre cada una de las unidades en que se divida un inmueble susceptible de
aprovechamiento individual, por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del
inmueble, y por otra parte, un derecho proporcional de copropiedad forzosa e indivisible sobre los
elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para el adecuado uso y disfrute de las
unidades de propiedad singular y exclusiva.
La actual Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado
de Sonora fue publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Sonora el 12 de julio de
1993, y desde entonces no ha sido objeto de reforma alguna, lo que nos da un indicio de la necesidad
de modernizar dicho cuerpo normativo para adecuarlo a las exigencias sociales y económicas
contemporáneas.
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Ciertamente, la mencionada ley cumplió con su objeto cabalmente; sin embargo, al ser
expedida en un contexto social diferente al actual, regula aspectos que no son propios de un régimen
condominal moderno, y es omisa en regular algunos otros.
Por ejemplo, la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el
Estado de Sonora no contempla mecanismos para solucionar los conflictos que se susciten entre
condóminos, poseedores y autoridades condominales, y tampoco confiere facultades a autoridad
alguna para fungir como conciliador o mediador para su solución.
La ley vigente también es omisa en incluir en su glosario de términos conceptos básicos del
régimen condominal actual, como lo son administrador condómino, administrador profesional, áreas
y bienes de uso común, asamblea general, comité de vigilancia, condominio subdividido, conjunto
condominal, consejo de administradores, cuota ordinaria, cuota extraordinaria, escritura constitutiva,
indiviso, mayoría simple, mayoría especial, condómino moroso, poseedor, unidad de propiedad
privativa, entre otros.
Igualmente omisa es la ley actual en cuanto a clasificar los condominios según su destino,
esto es, habitacional, comercial, industrial o mixtos; en establecer un apartado relativo a los derechos
y obligaciones de los condóminos; en señalar las prohibiciones que tengan los condóminos y las
sanciones respectivas, y en la fijación de un porcentaje mínimo de votos para la modificación del
régimen condominal.
De la misma manera, son susceptibles de ampliarse y actualizarse las disposiciones relativas
a las asambleas generales de condóminos, a las facultades y obligaciones del administrador y a los
requisitos mínimos del reglamento interno condominal.
Además, la ley cuya abrogación propongo en esta iniciativa, en las fracciones III y VII de su
artículo 6, remite a los diversos artículos 106, fracciones III y IV, 140 y 158 de la Ley de Desarrollo
Urbano para el Estado de Sonora, la cual fue abrogada por la Ley de Ordenamiento Territorial y
Desarrollo Urbano del Estado de Sonora.
No podemos ni debemos dejar de actualizar el marco normativo que establezca las bases
de la convivencia en un condominio. Es importante y también necesario modernizar la legislación
condominal a efecto de incidir en los factores generadores de conductas anómicas y antisociales.
Es fundamental contar con un marco jurídico que, sin entorpecer el desarrollo económico,
garantice la armonía de los propietarios de bienes en condominio, aunado a políticas y acciones
gubernamentales que se implementen en la materia, en virtud de la gran trascendencia que
representa el régimen de propiedad en condominio en la actualidad.
En esa tesitura, solicité al Centro de Investigaciones Parlamentarias del Estado de Sonora
la elaboración de un estudio respecto de la conveniencia de actualizar la ley de la materia
subsanando sus omisiones, o bien, elaborar una nueva ley de cuerpo completo, en donde se
consideraran las opiniones de sus diferentes operadores, por conocer el tema de primera mano.
Así, se llevaron a cabo diversas jornadas de trabajo en las cuales se recopilaron los puntos
de vista de integrantes del Colegio de Notarios del Estado de Sonora, de funcionarios del Instituto
Catastral y Registral del Estado de Sonora, de empresas desarrolladoras de vivienda, de empresas
dedicadas a la prestación de servicios de administración de condominios y de reconocidos juristas
especialistas en la materia condominal.
Los participantes de dichas jornadas fueron coincidentes en cuanto a la necesidad de
impulsar una nueva ley en materia condominal dadas las realidades urbanas, ambientales y
demográficas de nuestro estado, en la que se subsanaran las omisiones de la ley actual y, muy
especialmente, se contemplara la obligatoriedad de las autoridades de fomentar una cultura
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condominal, se establecieran mecanismos para la solución de conflictos condominales y se dotara
de facultades a una autoridad para sustanciarlos.
En tal virtud es que someto a la apreciable consideración de esta soberanía el presente
proyecto de Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sonora, la cual, en su
Capítulo I, establece que su objeto es el regular la constitución, modalidades, organización,
funcionamiento, administración, modificación y extinción del régimen de propiedad en condominio.
También, regular las relaciones entre condóminos, poseedores y entre éstos y su
administración, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo
de tales relaciones, mediante los mecanismos alternativos de solución de controversias a través de
los Centros de Justicia Alternativa dependientes del Poder Judicial del Estado de Sonora.
En el mismo Capítulo, se definen términos como Administrador Condómino, Administrador
Profesional, Áreas y Bienes de Uso Común, Asamblea General, Centro, Comité de Vigilancia,
Comités, Condominio, Condómino, Condominio Subdividido, Conjunto Condominal, Consejo de
Administradores, Cuota Extraordinaria, Cuota Ordinaria, Escritura Constitutiva, ICRESON,
Indiviso, Ley, Mayoría Simple, Mayoría Especial, Moroso, Poseedor, Reglamento, Reglamento
Interno, Sesiones de Consejo de Administradores y Unidad de Propiedad Privativa.
El Capítulo II de la Ley que se propone establece los lineamientos que habrán de observar y
los requisitos que deberán cumplir quienes pretendan constituir un régimen de propiedad en
condominio sobre un inmueble, los casos en que debe originarse, sus modalidades y las formalidades
para su modificación, la de su reglamento interno y para su extinción voluntaria.
De su parte, el Capítulo III dispone los derechos, obligaciones y prohibiciones del condómino
y del poseedor. Se estipula en el propio apartado que cada condómino será propietario de su unidad
privativa, y copropietario sobre las Áreas y Bienes de Uso Común. Que son derechos de los
condóminos, entre otros, el contar con el respeto de los demás condóminos sobre su Unidad de
Propiedad Privativa; participar con voz y voto en la Asamblea General; usar y disfrutar las Áreas y
Bienes de Uso Común; formar parte de la administración del condominio en calidad de Administrador
Condómino; obtener bimestralmente del administrador, información respecto al estado que guardan
los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva; acudir ante el Centro para solicitar su
intervención por violaciones a la normatividad; denunciar hechos posiblemente constitutivos de algún
delito, o violaciones a esta Ley en agravio del Condominio, y también realizar las obras y
reparaciones necesarias al interior de su Unidad de Propiedad Privativa.
De la misma manera, el Capítulo en mención establece que son derechos de los poseedores,
entre otros: el contar con el respeto de los condóminos sobre la Unidad de Propiedad Privativa que
ocupen legalmente; participar con voz en la Asamblea General; participar con voz y voto en la
Asamblea General, cuando así se haya estipulado en el contrato en el que se le trasmitió el uso y
disfrute de la Unidad de Propiedad Privativa, cuando se traten asuntos que afecten el disfrute de las
Áreas y Bienes de Uso Común y Cuando se vayan a determinar los montos de las cuotas o que la
decisión afecte su derecho de uso y disfrute de la Unidad de Propiedad Privativa; usar y disfrutar las
Áreas y Bienes de Uso Común del Condominio; obtener bimestralmente del administrador,
información respecto al estado que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el de
reserva; acudir ante el Centro para solicitar su intervención por violaciones a esta Ley, a la Escritura
Constitutiva, al Reglamento Interno, a los acuerdos de la Asamblea General, de los condóminos, de
los poseedores o de autoridades al interior del condominio.
También queda establecido que son obligaciones de los condóminos y poseedores el
respetar las prohibiciones establecidas en la Ley; cumplir con las decisiones que asuma la Asamblea
General; respetar los derechos de los demás condóminos o poseedores y, en caso de conflicto con
otros condóminos o poseedores, con el administrador o con el Comité de Vigilancia, acudir ante el
Centro para solicitar su mediación y conciliación.
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El Capítulo IV de la Ley que propongo se refiere a la Administración del Condominio,
abordando en su Sección primera la Supremacía y Atribuciones de la Asamblea General, y
estableciendo que el órgano máximo del condominio es la Asamblea General.
Igualmente, queda establecido que las Asambleas Generales serán: Ordinarias, las que se
celebren cuando menos una vez al año con la finalidad de informar el estado de la administración
del Condominio y tratar los asuntos concernientes al mismo; y Extraordinarias, las asambleas que
se celebren cuando haya asuntos de carácter urgente que atender, así como cuando se trate de
cualquier modificación a la Escritura Constitutiva o al Reglamento Interno, de conformidad con lo
establecido en esta Ley; la extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio; la
realización de obras nuevas; para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o
reconstrucción; y los asuntos específicamente señalados en esta Ley.
De la misma manera, se dispone que podrán celebrarse otro tipo de asambleas, siempre
sujetas a la Asamblea General, como son las de Consejo de Administradores, que se celebrarán en
el caso de un Condominio Subdividido o de un Conjunto Condominal; las de sección o grupo, que se
celebrarán cuando el condominio se componga de diferentes edificios, alas, secciones, zonas,
manzanas, entradas y áreas; las Asambleas Generales de Condóminos del Conjunto Condominal, y
las Asambleas Generales para la instalación de los comités de medio ambiente, educación y cultura,
seguridad y protección civil, activación física y deporte, y de mediación.
En el Capítulo en comentario se establecen los requisitos para la celebración de asambleas
generales, la forma en que se aprobarán las resoluciones en la asamblea general, las facultades de
la asamblea general, quiénes están facultados para convocar a Asamblea General, y los requisitos
para las convocatorias.
También, que se suspenderá a los condóminos o poseedores morosos su derecho de voz y
voto en la Asamblea General, con excepción de aquellas convocadas para modificar la escritura
constitutiva, extinguir el régimen de propiedad en condominio o afectar el dominio del inmueble.
En la Sección segunda del Capítulo IV de la Ley que someto a consideración de esta
Asamblea, se regula la figura del Administrador del Condominio, dotándola, para el particular, de la
representación legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el
Condominio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos, con facultades de representación
propias de un apoderado general para administrar bienes y para pleitos y cobranzas, mercantiles o
cambiarias, las demás que le confiera la Asamblea General y en los términos que determine la propia
Asamblea.
Se establecen así mismo los requisitos que deberán reunir quienes pretendan desempeñar
el cargo de Administrador Condómino y de Administrador Profesional, así como sus facultades,
obligaciones y causas de remoción. Quedan establecidas también las bases para la integración del
Comité de Administración que en los Condominios Subdivididos y los Conjuntos Condominales
deberá elegirse para la administración de la totalidad de los bienes de uso común del condominio o
conjunto.
En la misma sección se instituye la obligación de crear un Padrón de Administradores
Profesionales de Condominios, a cargo del Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora
(ICRESON), cuya inscripción será obligatoria para quienes pretendan desempeñar dicha actividad.
En la Sección tercera del Capítulo en comentario se impone la obligación de contar con un
Comité de Vigilancia a aquellos condominios que cuenten con al menos diez unidades de propiedad
privativa, estableciéndose sus atribuciones y bases de conformación.
En su Capítulo V, la Ley que propongo se refiere a la destrucción y reconstrucción del
edificio, estableciendo que, en caso de que el condominio se destruyere en su totalidad o en una
proporción que represente cuando menos las tres cuartas partes de su valor, cualquiera de los
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condóminos podrá pedir la división del terreno y de los bienes que aún quedaren, con arreglo a las
disposiciones generales sobre la copropiedad que establece el Código Civil para el Estado de
Sonora.
Se considera también que, si la destrucción no alcanzara la gravedad que se indica en el
párrafo anterior, la Asamblea General Extraordinaria podrá acordar la reconstrucción del edificio.
El Capítulo VI de esta Ley establece la obligación de la elaboración de un Reglamento
Interno, a cargo de quienes otorguen la Escritura Constitutiva del condominio. Se instituyen así
mismo las bases para su elaboración, así como que cualquier modificación al Reglamento Interno
deberá acordarse en Asamblea General, a la que deberá asistir por lo menos la mayoría simple de
los condóminos.
En su articulado, el Capítulo que se describe establece que la elaboración y/o modificación
al mencionado Reglamento deberá ser protocolizada ante Notario Público, y que un ejemplar del
mismo y, en su caso, del Conjunto Condominal, deberá estar integrado al apéndice del protocolo
notarial, así como al testimonio de la Escritura Constitutiva.
El Capítulo VII de la Ley que someto a la consideración de esta Asamblea, versa sobre el
pago y destino de cuotas, y sobre los gastos a cargo de los condóminos y de los poseedores del
condominio. Establece que el destino de las cuotas condominales podrá ser constituir el Fondo de
Administración y Mantenimiento, constituir el Fondo de Reserva y para gastos extraordinarios.
Quedan establecidas también las bases generales y las formalidades para su manejo,
quedando a cargo de la Asamblea General la decisión en casos especiales, como la morosidad por
insolvencia del condómino e intereses moratorios.
Constituye título ejecutivo que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado
de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o la pena convencional estipulada en Asamblea
General o en el Reglamento Interno, expedido por el administrador con la firma de conformidad del
presidente del Comité de Vigilancia o, en su caso, del constituyente del Condominio si aún no se ha
celebrado la primera asamblea de condóminos, acompañado de copia certificada de la parte relativa
del acta de asamblea, o del Reglamento Interno, o de la determinación del constituyente del
Condominio, según sea el caso, en que se hayan establecido las cuotas a cargo de los condóminos
para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva.
Esta acción corresponderá al Administrador, quien actuará al efecto con las facultades
establecidas en el Artículo 33 de esta Ley, y solo cuando existan por lo menos dos cuotas ordinarias
o una extraordinaria pendiente de pago, o una parte de la cuota si se trata de periodos mayores de
pago, produciendo dicho estado de liquidación de adeudos el vencimiento anticipado y exigibilidad
de todas las cuotas subsiguientes a cargo del Moroso, según hubiese determinado la vigencia de
las mismas por la Asamblea General.
El Capítulo que se describe también aborda la enajenación de una Unidad de Propiedad
Privativa, situación en la que el enajenante deberá entregar al adquirente una constancia de no
adeudo de pago de cuotas ordinarias de administración y mantenimiento, de reserva y de cuotas
extraordinarias, en su caso, la cual será expedida por el administrador. Se establece que el
adquirente de una Unidad de Propiedad Privativa se constituye en obligado solidario del
pago de los adeudos existentes en relación con la misma, excepto en el caso de que el
administrador hubiere expedido y entregado la constancia de no adeudos señalada.
El Capítulo VIII, por su parte, se refiere a los Condominios de interés social o popular.
Establece que deberá solicitarse a las autoridades competentes la emisión de la constancia oficial
que lo acredite dentro de la clasificación de vivienda de interés social o popular para el pago de
cualquier servicio o impuesto cuya cuota esté sujeta a una clasificación económica.
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Sienta también las bases para la realización de la Asamblea General, el quórum, y las
votaciones de los condóminos en la Asamblea. Además de la votación económica, también se
podrán efectuar mediante el empleo de urnas y el voto secreto; la organización, ejecución y
calificación de las votaciones que se efectúen por estos métodos queda a cargo del Comité de
Vigilancia.
Se establecen además las bases de fijación de las cuotas a cargo de los condóminos y,
en su caso, de los poseedores.
En el Capítulo IX de esta Ley que hoy someto a la consideración de esta Asamblea, se
sientan las bases para una cultura condominal, lo que considero que es una de las innovaciones
más importantes de esta norma, definiendo a la cultura condominal como aquellas actividades que
contribuyan a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento
del objetivo del régimen de propiedad en condominio, en un ambiente de respeto, tolerancia,
cumplimiento, corresponsabilidad, participación y solidaridad.
El Capítulo establece la participación de las áreas de desarrollo social de los Municipios en
el fomento, desarrollo y aplicación de una cultura condominal en el estado de Sonora, observando
en todo momento lo dispuesto por esta Ley y su Reglamento.
También en materia de capacitación, los Municipios tienen en esta Ley un papel importante
al proporcionar a condóminos, poseedores, administradores y comités, asesoría, orientación y
capacitación en materia condominal a través de pláticas, cursos, talleres y conferencias por lo menos
una vez al año.
Queda establecido también que las áreas de desarrollo social de los Municipios coadyuvarán
con el administrador para la creación de los comités básicos, formados y coordinados por
condóminos y/o poseedores voluntarios, comprometidos con los proyectos específicos a desarrollar
en el condominio, con el objeto de complementar las actividades de la administración en los espacios
comunes, para preservar el ambiente físico induciendo a la sustentabilidad del hábitat y promover
las relaciones armónicas entre condóminos y poseedores, tales como Comité de Medio Ambiente,
de Educación y Cultura, de Seguridad y Protección Civil, del Deporte, y el de Mediación.
El Capítulo X contempla disposiciones para los condominios colindantes con zona federal
marítimo terrestre, caso en que los condóminos, poseedores y administradores estarán obligados a
permitir a la generalidad de las personas el libre tránsito y la accesibilidad a dichos bienes de
dominio público siempre que no existan vías públicas u otros accesos a ellos.
En lo que se refiere a accesos a las playas públicas del estado, éstos son servidumbres
legales de paso, y los Ayuntamientos tienen la obligación de exigir el que se respete este derecho,
de acuerdo a los reglamentos municipales respectivos.
El Capítulo XI contiene las bases y disposiciones de vigilancia y sanciones en materia
condominal, estableciendo que las violaciones a lo establecido por esta Ley, su Reglamento y
demás disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por las áreas de Desarrollo Social de
los Municipios y las autoridades judiciales en el respectivo ámbito de su competencia.
Por la contravención a esta Ley por parte del condómino, el poseedor, el administrador o los
integrantes del Comité de Vigilancia, se contemplan sanciones con multa que van de 10 a 400 veces
la Unidad de Cuenta del Lugar.
Se consideran en este capítulo las faltas que afecten la tranquilidad o la comodidad de la
vida condominal; las que afecten el estado físico del condominio, que impidan u obstaculicen el uso
adecuado de las instalaciones y áreas comunes o que afecten el funcionamiento del condominio.
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También aquellas faltas que provoquen un daño patrimonial, o pongan en riesgo la seguridad
del condominio o las personas, así como el incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas
ordinarias, extraordinarias de administración, de mantenimiento y las correspondientes al fondo de
reserva.
Contravienen también esta Ley los Administradores Profesionales que no se encuentren
inscritos en el Padrón de Administradores Profesionales de Condominios o que no mantengan
actualizada su inscripción, así como los administradores que realicen cobros no previstos en esta
Ley o no aprobados por la Asamblea General en viviendas de interés social y popular.
Para la imposición de las sanciones contempladas en este ordenamiento, las áreas de
desarrollo social de los Municipios deberán practicar previamente una visita de verificación en
términos de la Ley de Procedimiento Administrativo del Estado de Sonora, y los recursos que se
recauden en virtud de las multas referidas se destinarán al fomento de la cultura condominal.
Por último, el Capítulo XI contempla las disposiciones específicas para abordar los conflictos
condominales y las bases y mecánicas para su solución. Se plantea la intervención de un mediador
y conciliador para el caso de conflictos por la inobservancia de las disposiciones de esta Ley, de
la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y de los ordenamientos aplicables. Quienes
intervengan en estos conflictos podrán acudir al Centro a solicitar dicha intervención.
En el caso de que el proceso de mediación o conciliación no resolviera el conflicto, se
establece que cualquiera de los afectados podrá solicitar al Administrador o al Comité de Vigilancia,
que emita convocatoria a Asamblea General Extraordinaria, con el objetivo de que en la misma se
dé solución al conflicto.
En la Asamblea General, los condóminos o poseedores podrá proponer soluciones para
resolver el conflicto, mismas que después de ser analizadas, serán seleccionadas aquéllas que se
consideren viables, y se someterán a votación, y se considerará obligatoria aquélla que tenga a
su favor la Mayoría Simple.”
Expuesto lo anterior, los integrantes de esta Comisión dictaminadora procederemos a
resolver el fondo de la iniciativa en estudio, para lo cual nos fundamentamos bajo las siguientes:
CONSIDERACIONES:
PRIMERA. - Es facultad constitucional y de orden legal de los diputados al Congreso del
Estado, iniciar ante este Órgano Legislativo las leyes, decretos o acuerdos de observancia y
aplicación en el ámbito jurisdiccional del Estado, atento lo dispuesto por los artículos 53, fracción III
de la Constitución Política del Estado de Sonora y 32, fracción II de la Ley Orgánica del Poder
Legislativo.
SEGUNDA.- Conforme al orden jurídico local, es potestad constitucional exclusiva de este
Poder Legislativo discutir, aprobar y expedir toda clase de leyes, decretos y acuerdos de observancia
y aplicación en el ámbito territorial del Estado, siendo materia de ley toda resolución que afecte a las
personas en general, de decreto la que otorgue derechos o imponga obligaciones a personas
determinadas, y de acuerdo en los demás casos, según lo dispuesto por el artículo 52 de la
Constitución Política del Estado de Sonora.
Además, es importante señalar que, en la interpretación, reforma o abrogación de leyes,
deberán observarse los mismos trámites establecidos para su formación, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 63 de la Constitución Política del Estado de Sonora.
TERCERA. - El Poder Legislativo del Estado de Sonora tiene la atribución de velar por la
conservación de los derechos de los ciudadanos y habitantes de la Entidad y proveer, por cuantos
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medios estén a su alcance, a su prosperidad general de conformidad con lo que establece el artículo
64, fracción VII de la Constitución Política del Estado de Sonora.
CUARTA.- La creación de una nueva Ley regulatoria en materia de propiedad en condominio
de inmuebles en la Entidad, es de suma importancia para nuestra sociedad, pues viene a dar
respuesta a un gran número de habitantes del Estado que se encuentran viviendo bajo la figura del
condominio, y tienen la necesidad de contar con un marco jurídico que les otorgue certeza legal en
cuanto a la forma en que habrán de convivir con sus copropietarios, estableciendo las reglas que
deberán seguir al momento de administrar las propiedades que son comunes entre ellos.
La necesidad de contar con una nueva normatividad en la materia, deriva del hecho de que,
en las últimas décadas, se han venido desarrollando en nuestro Estado, gran cantidad de proyectos
inmobiliarios de todo tipo bajo este concepto de propiedad, como es el caso de los condominios
industriales, comerciales o habitacionales, siendo estos últimos, los de tipo habitacional, los que han
tenido mayor auge en el Estado, puesto que las condiciones económicas en los que se ofrecen los
mismos, ha permitido que más personas se inclinen a comprar este tipo de vivienda, por la economía
de los inmuebles, que cuentan con un nivel de comodidad y características adicionales que les
rodean, que de manera individual no podrían tener en sus hogares, como son los parques y aéreas
verdes, y en algunos casos, alberca, y calles privadas con vigilancia y accesos controlados, que de
cierta manera otorga seguridad a los propietarios, además de que, al encontrarse en forma comunal,
permite que los residentes se conozcan entre sí, y sea más factible que se presten auxilio entre ellos.
Como bien se expresa en la iniciativa en estudio, en nuestro marco normativo estatal,
contamos con la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, vigente desde
el año 1993, la cual no ha sido reformada para irse adecuando a los cambios que se han dado en
esa materia.
Además de lo anterior, el Código Civil del Estado regula la copropiedad en el capítulo
respectivo, sin embargo, es preciso hacer notar que sus disposiciones resultan insuficientes para dar
respuesta adecuada a la diversidad de relaciones y problemáticas que surgen de la propiedad en
condominio, que como ya hemos anotado, en la actualidad, existe una clara tendencia en nuestro
Estado para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en condominio, debido a la gran aceptación de
la sociedad sonorense hacia la enorme diversidad de conceptos habitacionales que ofrecen los
desarrolladores de vivienda.
En ese sentido, la nueva ley cuenta con herramientas necesarias para regular las relaciones
entre los copropietarios y la manera de administrar los bienes de uso común, de manera más acorde
al contexto habitacional actual, toda vez que, entre otras cosas, define diversos conceptos,
clasificaciones y figuras jurídicas que son necesarios en esta materia, además de contemplar la
utilización de los mecanismos alternativos de solución de controversias como la mediación, la
conciliación y todos aquellos que sean adecuados para la solución pacífica de conflictos, para lo
cual, se otorgan facultades a los Centros de Justicia Alternativa dependientes del Poder Judicial del
Estado de Sonora, para que puedan conocer este tipo de controversias y apliquen los mecanismos
alternativos que sean más adecuados a cada caso.
En razón de lo anterior, se hace necesario abrogar la normativa ya existente, y aprobar una
nueva ley en la materia, que cuente con disposiciones que contemplen las necesidades sociales y
económicas en el ámbito de las propiedades en condominio que existen en nuestro Estado.
Es de suma importancia mencionar que, en la conformación de la propuesta de ley que es
materia del presente dictamen, se consideraran varios estudios y jornadas de trabajo de
investigación, con la participación de diversas instituciones públicas y privadas, como lo es Centro
de Investigaciones Parlamentarias del Estado de Sonora, integrantes del Colegio de Notarios del
Estado de Sonora, funcionarios del Instituto Catastral y Registro del Estado de Sonora, así como, de
empresas desarrolladoras de vivienda, de empresas dedicadas a la prestación de servicios de
administración de condominios y de juristas especializados en la materia.
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Por lo anterior, los integrantes de esta comisión dictaminadora, consideramos que la
iniciativa sometida a estudio, es jurídicamente viable y recomendamos su aprobación, toda vez que
sus disposiciones son necesarias para el contexto que se vive actualmente en nuestro Estado, en
materia de propiedades de inmuebles en condominio, por lo que con apoyo en lo dispuesto por el
artículo 52 de la Constitución Política del Estado de Sonora, sometemos a consideración del pleno
el siguiente proyecto de:
N U M E R O 101
LEY
DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES
PARA EL ESTADO DE SONORA
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social y tienen por
objeto regular la constitución, modalidades, organización, funcionamiento, administración,
modificación y extinción del régimen de propiedad en condominio.
Asimismo regulará las relaciones entre los condóminos, poseedores y entre éstos y su
administración, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo
de tales relaciones, mediante los mecanismos alternativos de solución de controversias como son
la mediación, la conciliación y los demás que sean adecuados para su solución pacífica, a través
de los Centros de Justicia Alternativa dependientes del Poder Judicial del Estado de Sonora.
Artículo 2.- Para los efectos de esta Ley, se entiende por:
I.- Administrador condómino: El condómino de la unidad de propiedad privativa, que no
siendo Administrador Profesional, sea nombrado administrador por la Asamblea General;
II.- Administrador Profesional: La persona física o moral que, habiendo demostrado
capacidad y conocimientos en administración de condominios y encontrándose inscrita en el
Padrón de Administradores Profesionales de Condominios del Instituto Catastral y Registral del
Estado de Sonora, preste sus servicios profesionales independientes al condominio por acuerdo de
la Asamblea General;
III.- Áreas y Bienes de Uso Común: Aquéllos que pertenecen en forma proindiviso a los
condóminos y su uso está regulado por esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y el
Reglamento Interno;
IV.- Asamblea General: El órgano supremo de gobierno del condominio integrado por
todos los condóminos, donde se discuten los temas propios del régimen de propiedad en
condominio. Sus resoluciones serán de carácter obligatorio;
V.- Centro: El Centro de Justicia Alternativa, dependiente del Poder Judicial del Estado de
Sonora;
VI.- Comité de Vigilancia: El órgano de control y vigilancia integrado por condóminos
electos en la Asamblea General, cuyo cometido, entre otros, es vigilar, revisar, supervisar,
evaluar y dictaminar el puntal desempeño de las tareas del administrador, así como la ejecución
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de los acuerdos y decisiones aprobados por la Asamblea General en torno a todos los asuntos
comunes del condominio;
VII.- Comités: Los formados por condóminos o poseedores de unidades de propiedad
privativa para realizar actividades que relacionadas con servicios complementarios, ambientales,
preventivos contra siniestros y promotores de la cultura condominal en beneficio de la comunidad.
Son instancias de autogestión, mediación, atemporales y no obligatorias, su número de integrantes
varía y se conforman en torno a objetivos concretos.
VIII.- Condominio: El conjunto de edificios, departamentos, pisos, viviendas, casas, locales,
naves de un inmueble, lotes de terreno, así como terrenos delimitados en los que haya servicios de
infraestructura urbana, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía
pública y que pertenecen a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo
de propiedad sobre una unidad privativa, y además, un derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para un adecuado uso y disfrute;
IX.- Condómino: La persona física o jurídica, propietaria de una o más unidades de
propiedad privativa;
X.- Condominio Subdividido: Condominio con un número mayor a 500 unidades de propiedad
privativa, subdividido en razón a sus características;
XI.- Conjunto Condominal: Toda aquella agrupación de dos o más condominios construidos
en un solo predio, siempre que cada uno de dichos condominios conserve para sí áreas de uso
exclusivo y, a su vez, existan Áreas y Bienes de Uso Común para todos los condóminos que
integran el conjunto de referencia;
XII.- Consejo de Administradores: El órgano coordinador del Condominio Subdividido y/o
Conjunto Condominal, integrado por los administradores, en el que se discuten y resuelven los
asuntos de interés común;
XIII.- Cuota Extraordinaria: La cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para
sufragar gastos o imprevistos que no sean de los ordinarios;
XIV.- Cuota Ordinaria: La cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para
sufragar gastos de administración, mantenimiento, reserva, operación y servicios no
individualizados de uso común;
XV.- Escritura Constitutiva: Documento público, mediante el cual se constituye un inmueble
bajo el régimen de propiedad en condominio;
XVI.- Icreson: El Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora;
XVII.- Indiviso: El derecho de los condóminos sobre los bienes comunes, proporcional al
valor que representa su unidad de propiedad privativa o fracción en relación al valor total inicial
del inmueble, expresado en una cifra porcentual;
XVIII.- Ley: La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sonora;
XIX.- Mayoría simple: El cincuenta por ciento más uno del total de votos, según sea el caso;
XX.- Mayoría especial: El número de votos en el mismo sentido, requeridos
específicamente por esta Ley, la Escritura Constitutiva o el Reglamento Interno, con respecto a
la totalidad de los condóminos. Cuando el resultado de la operación no sea un número entero, se
tomará en consideración el número entero superior inmediato que corresponda;
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XXI.- Moroso: El condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de pagar dos
cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea General, o que ha
incumplido la resolución judicial firme pronunciada en su contra sobre el pago de daños y
perjuicios en favor del condominio;
XXII.- Poseedor: La persona que tiene el uso, goce y disfrute de una unidad de propiedad
privativa, y que no tiene la calidad de condómino;
XXIII.- Reglamento: El Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles
para el Estado de Sonora;
XXIV.- Reglamento Interno: El instrumento que regula el uso de las áreas comunes y
establece las bases de la sana convivencia al interior del condominio, el cual complementa y
especifica las disposiciones de esta Ley, el Reglamento y la Escritura Constitutiva, de acuerdo a las
características de cada condominio;
XXV.- Sesiones de Consejo de Administradores: Mecanismo de coordinación conforme a
las facultades otorgadas en la Asamblea General del Condominio Subdividido y/o Conjunto
Condominal, cuyas sesiones podrán ser ordinarias o extraordinarias; y
XXVI.- Unidad de Propiedad Privativa: El edificio, departamento, piso, vivienda, casa, local,
nave de un inmueble, lote de terreno o terreno delimitado y elementos anexos que le correspondan,
tales como estacionamientos, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro
elemento que no sean áreas y bienes de uso común, sobre el cual el condómino tiene un derecho
de propiedad y de uso exclusivo, siempre que esté establecido en la Escritura constitutiva.
Artículo 3.- Las disposiciones de esta Ley relativas al Condominio serán aplicables, en lo
conducente, al Conjunto Condominal, con las disposiciones específicas que este mismo
ordenamiento prevé para este último.
CAPÍTULO II
DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES, MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN
DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Artículo 4.- La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico
formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentan ante notario público
declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento,
entendida ésta como aquella en la que coexiste un derecho de propiedad absoluto y exclusivo,
respecto de unidades de propiedad privativa y un derecho de copropiedad en términos de lo
dispuesto el Código Civil para el Estado de Sonora, respecto de las áreas y bienes de uso común
necesarios para el adecuado uso o disfrute del inmueble.
El propietario o propietarios de un inmueble, entendiéndose como terreno o terreno y
construcción, para obtener las autorizaciones para la constitución del régimen de propiedad en
condominio, deberán llevar a cabo lo siguiente:
I.- Tramitar y obtener de la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal el cambio de
modalidad de propiedad a la de propiedad en condominio sobre su inmueble;
II.- Presentar ante la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal la memoria descriptiva de
su proyecto de Condominio, la cual deberá incluir:
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a) La descripción del lote de terreno con superficie, medidas, colindancias y clave catastral;
b) Descripcion de las unidades privativas que resulten;
c) La descripción de las áreas comunes;
d) La tabla de indivisos que corresponda para cada unidad privativa;
e) El Reglamento Interno; y
f) En caso de Condominios horizontales cuyo uso sea habitacional, la descripción del
cumplimiento a lo previsto por el artículo 47 de la Ley para la Protección, Conservación y Fomento
del Árbol en las Zonas Urbanas del Estado de Sonora.
III.- Autorizada la memoria descriptiva que se señala en la fracción anterior por la Dirección
de Desarrollo Urbano Municipal, presentar solicitud a la Dirección de Catastro Municipal para la
asignación de claves catastrales a las Unidades de Propiedad Privativa acompañando copia
autorizada de dicha memoria descritiva.
IV.- Autorizada la asignación de claves catastrales a las Unidades de Propiedad Privativa,
llevar a cabo la manifestación catastral de cada una ellas; y
V.- Protocolizar ante notario público la memoria descriptiva junto con los oficios de
autorización mediante declaración unilateral de voluntad en la cual se constituya y formalice el
régimen de propiedad en condominio, e inscribir la escritura pública resultante ante las Direcciones
de Catastro Municipal y de Registro Público de la Propiedad que corresponda.
El régimen de propiedad en condominio se constituirá independientemente del número de
plantas que tengan los edificios o casas, o del número de casas o lotes de terreno que se encuentren
dentro de éste.
El Conjunto Condominal podrá constituirse con independencia del número de edificios,
plantas de cada edificio o construcción, número de casas, departamentos, pisos, locales, naves,
lotes de terreno delimitados o lotes de terreno que integren cada uno de los Condominios que lo
forman y del tipo de Condominios integrados.
Artículo 5.- El régimen de propiedad en condominio debe originarse:
I.- Cuando se construya un edificio para enajenar a personas distintas los diferentes
departamentos, pisos, viviendas, casas o locales de que conste el mismo;
II.- Cuando el propietario o propietarios de un edificio, lo dividan en locales susceptibles
de aprovechamiento independiente para enajenarlos a distintas personas;
III.- Cuando el propietario de un terreno se proponga construir en él un edificio dividido
en departamentos, pisos, viviendas, casas o locales;
IV.- Cuando los distintos copropietarios de un edificio decidan dividirlo en partes
susceptibles de aprovechamiento independiente, adjudicándoselas por separado, saliendo así de la
indivisión;
V.- Por testamento en el que el testador constituya el régimen, o fije las bases para
constituirlo;
VI.- Cuando el propietario o propietarios de un lote de terreno decidan constituirlo como
un condominio horizontal, ya sea con viviendas, casas o lotes de terrenos;
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VII.- Cuando dos o más propietarios tengan lotes de terreno en común, áreas verdes, áreas
deportivas, educativas, derechos de paso o vialidades comunes, parques y servicios, y decidan
administrarlos como condominio; y
VIII.- En los demás casos que lo señale la ley.
Artículo 6.- Los Condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso,
podrán adoptar las siguientes modalidades:
I.- Atendiendo a su estructura:
a).- Condominio vertical. Se establece en un inmueble edificado en varios niveles en un
terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad;
b).- Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde
el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la
edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería,
siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno,
construcciones e instalaciones destinadas al uso común; y
c).- Condominio mixto. Es aquel formado por condominios verticales y horizontales.
II.- Atendiendo a su uso:
a).- Habitacional. Son aquellos inmuebles en los que la Unidad de Propiedad Privativa está
destinada a la vivienda;
b).- Comercial o de servicios. Son aquellos inmuebles en los que la Unidad de Propiedad
Privativa, es destinada a la actividad propia del comercio o servicio permitido;
c).- Turístico, recreativo-deportivo. Son aquéllos que se destinarán además de la
vivienda, al fomento de las actividades de esparcimiento y cuyo aprovechamiento predominante
para el uso y destino del suelo será para el desarrollo de las actividades turísticas, recreativo-
deportivas que deberán estar ubicados dentro de la zona urbana o áreas de futuro crecimiento,
destinadas a este uso;
d).- Industrial. Son aquéllos en donde la Unidad de Propiedad Privativa, se destina a
actividades permitidas propias del ramo;
e).- Mixto. Son aquellos en donde la Unidad de Propiedad Privativa, se destina a dos o más
usos de los señalados en los incisos anteriores.
Artículo 7.- La Escritura Constitutiva incluirá:
I.- La situación, dimensiones y linderos del terreno, así como una descripción
general del bien;
II.- El título de propiedad, las autorizaciones de las Direcciones de Desarrollo Urbano
Municipal y de Catastro Municipal, y las demás que expidan las autoridades competentes. Lo
prescrito en esta fracción deberá observarse en los casos de modificación a la Escritura Constitutiva,
cuando implique alteración en la distribución del condominio;
III.- La descripción de cada Unidad de Propiedad Privativa, número, ubicación, colindancias,
medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen,
más el porcentaje de indiviso que le corresponde;
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IV.- El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento
de las normas establecidas para facilitar el uso del inmueble a las personas con discapacidad;
V.- El valor total inicial del inmueble;
VI.- El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de
indiviso en relación con el valor total inicial del inmueble;
VII.- El uso y características generales del Condominio y el uso y destino de cada Unidad
de Propiedad Privativa;
VIII.- La descripción de las Áreas y Bienes de Uso Común, su destino, especificaciones,
ubicación, medidas, componentes y colindancias, y, en general, todos aquellos datos que permitan
su identificación, y en su caso las descripciones de las áreas comunes sobre las cuales se puede
asignar un uso exclusivo a alguno o algunos de los condóminos, y en este caso se reglamentaran
dichas asignaciones;
IX.- La previsión de que en los contratos traslativos de dominio de las Unidad de
Propiedad Privativa que se celebren con posterioridad a la constitución del régimen, se estipule
que los adquirentes, en caso de conflicto con los demás condóminos o poseedores, y entre estos
con el administrador o con el Comité de Vigilancia, deberán acudir, en una primera instancia, a la
mediación y conciliación del Centro;
X.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la Escritura Constitutiva y el
Reglamento Interno;
XI.- El Reglamento Interno y, en su caso, del Conjunto Condominal, el cual deberá
apegarse a las disposiciones de esta Ley, el Reglamento y los demás ordenamientos jurídicos
aplicables, siendo responsable de verificar el cumplimiento de esta fracción el notario público que
expida la Escritura Constitutiva;
XII.- Constancia de que al apéndice del protocolo notarial, así como al testimonio de
la escritura constitutiva, se adjuntan:
a).- Plano general del condominio;
b).- Planos particulares correspondientes a cada una de las plantas, en los que se especifiquen
los departamentos, pisos, viviendas, casas, locales, naves de un inmueble, lote de terreno o terreno
delimitado de propiedad privada, así como las Áreas de Propiedad Común;
c).- Plano sanitario;
d).- Planos de las instalaciones eléctrica, hidráulica y de gas, y aquéllos que se relacionen
con el servicio y funcionamiento del Condominio;
e).- Planos estructurales; y
f).- Memorias técnicas.
Todos los planos anteriores deberán estar aprobados por las autoridades competentes;
XIII.- En su caso, la especificación del número de condominios que integrarán el Conjunto
Condominal, determinando las características generales, áreas exclusivas y áreas comunes de
cada condominio, así como de las áreas de uso exclusivo de cada condominio, y los accesos o
vialidades y demás áreas comunes al conjunto; y
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XIV.- Carta de los derechos y obligaciones de los condóminos expedida por la Dirección
General de Notarias del Estado de Sonora.
Artículo 8.- La Escritura Constitutiva, los contratos de traslación de dominio y los demás
actos que afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir con los
requisitos y presupuestos de la Ley, deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del
Comercio.
Artículo 9.- Cualquier modificación a la Escritura Constitutiva y al Reglamento Interno
se aprobará, en Asamblea General, por mayoría simple de por lo menos el cincuenta y un por
ciento de votos de la totalidad de los condóminos que representen el cien por ciento del valor
nominal del Condominio. La modificación deberá constar en escritura pública e inscribirse en el
Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
Si la modificación implica variación a lo autorizado por las instancias municipales al
momento de la constitución del régimen, se deberá contar con una nueva autorización de las
mismas.
Artículo 10.- En todo contrato de adquisición de los derechos de una Unidad de Propiedad
Privativa, el notario público agregará al testimonio de cada escritura una copia certificada de la
Escritura Constitutiva y del Reglamento Interno, así como un ejemplar de la carta de los derechos
y obligaciones de los condóminos expedida por la Dirección General de Notarias del Estado de
Sonora.
Artículo 11. La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio se aprobará,
en Asamblea General Extraordinaria, por mayoría especial de por lo menos el setenta y cinco por
ciento de votos de la totalidad de los condóminos que representen el cien por ciento del valor
nominal del Condominio. La extinción deberá constar en escritura pública que deberá inscribirse en
el Registro Público de la Propiedad y del Comercio y notificarse al Icreson para que se proceda a
realizar las anotaciones correspondientes en el Padrón de Condominios.
Si la finalidad de la extinción voluntaria del régimen es el cambio de uso de suelo bajo
el cual fue autorizado por la autoridad municipal, previamente deberá contarse con nueva
autorización de dicha autoridad.
CAPÍTULO III
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
DEL CONDÓMINO Y DEL POSEEDOR
Artículo 12.- Cada condómino será dueño exclusivo de su edificio, departamento, piso,
vivienda, casa, local, nave de un inmueble, lote de terreno o terreno delimitado; además, será
copropietario de los elementos que sean necesarios o convenientes para la existencia estructural,
seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier otro fin semejante dentro del edificio
o dentro del Condominio, entre los que se encuentran:
I.- El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal en la parte que corresponda a
la unidad en condominio o de propiedad privativa, sótanos, pórticos, puertas de entrada,
vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos, vías interiores, y espacios
que hayan señalado las licencias de construcción para estacionamiento de vehículos, siempre que
sean de aprovechamiento común;
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II.- Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los
vigilantes;
III.- Los locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;
IV.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute común,
tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas,
hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje,
calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de
ornatos, de recepción o reunión social, zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con
excepción de las que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa, local o área;
V.- Los cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general; y,
VI.- Cualesquiera otra parte del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se
resuelva por la Asamblea General Extraordinaria, o que se establezcan con tal carácter en la
Escritura Constitutiva o en el Reglamento Interno.
Los condóminos vigilarán y exigirán al administrador, a través del Comité de Vigilancia o
de la Asamblea General, que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los muebles,
aparatos e instalaciones descritos, así como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de
baja, de acuerdo a la modalidad del condominio y en los términos que establezca el Reglamento
Interno.
Artículo 13.- El derecho de copropiedad de cada condómino sobre las áreas y bienes de
uso común será proporcional al indiviso de su Unidad de Propiedad Privativa, fijada en la Escritura
Constitutiva.
Artículo 14.- El condómino puede usar, gozar y disponer de su Unidad de Propiedad
Privativa con las limitaciones y prohibiciones de esta Ley y con las demás que se establezcan
en la Escritura Constitutiva y en el Reglamento Interno.
Cuando las limitaciones y prohibiciones deriven de un acuerdo de la Asamblea General,
ello motivará la modificación de la Escritura Constitutiva y del Reglamento Interno, en los términos
que establece esta Ley.
Los derechos de cada condómino sobre los bienes de propiedad común son indisolubles
de su propiedad privativa cuyo uso o goce permitan o faciliten, por lo que sólo podrán enajenarse,
gravarse o ser embargados, juntamente con su derecho de propiedad privativa.
Artículo 15.- Cada condómino, poseedor y, en general, los ocupantes del condominio,
podrán usar todas las Áreas y Bienes de Uso Común incluidas las áreas verdes y gozar de los
servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino, sin restringir o hacer más
gravoso el derecho de los demás.
Artículo 16.- Son derechos de los condóminos:
I.- Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su Unidad de Propiedad
Privativa;
II.- Participar con voz y voto en la Asamblea General, de conformidad con esta Ley;
III.- Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las Áreas y Bienes
de Uso Común, sin restringir el derecho de los demás;
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IV.- Formar parte de la administración del condominio en calidad de Administrador
Condómino y, en su caso, con la misma retribución y responsabilidad del Administrador Profesional,
excepto la exhibición de la fianza;
V.- Obtener bimestralmente del administrador, información por escrito respecto al estado
que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva, en los términos de la
fracción VII del artículo 40 de esta Ley;
VI.- Acudir ante el Centro para solicitar su intervención por violaciones a esta Ley, a la
Escritura Constitutiva, al Reglamento Interno, a los acuerdos de la Asamblea General, de los
condóminos, de los poseedores o de las autoridades al interior del condominio;
VII.- Denunciar ante las autoridades, hechos posiblemente constitutivos de algún delito, o
violaciones a esta Ley en agravio del Condominio;
VIII.- Realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su Unidad de Propiedad
Privativa; y
IX.- Los demás que establezca esta Ley, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno.
Artículo 17.- Son derechos de los poseedores:
I.- Contar con el respeto de los condóminos sobre la Unidad de Propiedad Privativa que
ocupen legalmente;
II.- Participar con voz en la Asamblea General, de conformidad con esta Ley;
III.- Participar con voz y voto en la Asamblea General, siempre y cuando así se haya
estipulado en el contrato en el que se le trasmitió el uso y disfrute de la Unidad de Propiedad
Privativa, en los siguientes casos:
a).- Cuando se traten asuntos que afecten el disfrute de las Áreas y Bienes de Uso Común
en su calidad de poseedor; y
b).- Cuando se vayan a determinar los montos de las cuotas o que la decisión afecte su
derecho de uso y disfrute de la Unidad de Propiedad Privativa;
IV.- Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las Áreas y Bienes
de Uso Común del Condominio, sin restringir el derecho de los demás;
V.- Obtener bimestralmente del administrador, información por escrito respecto al estado
que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva, en los términos de la
fracción VII del artículo 40 de esta Ley;
VI.- Acudir ante el Centro para solicitar su intervención por violaciones a esta Ley, a la
Escritura Constitutiva, al Reglamento Interno, a los acuerdos de la Asamblea General, de los
condóminos, de los poseedores o de autoridades al interior del condominio; y
VII.- Los demás que establezca esta Ley.
Artículo 18.- En caso de que una Unidad de Propiedad Privativa se ponga en venta,
los demás condóminos no disfrutarán del derecho del tanto.
Artículo 19.- Son obligaciones de los condóminos y poseedores:
I.- Respetar las prohibiciones establecidas en el artículo 20 de esta Ley;
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II.- Cumplir con las decisiones que asuma la Asamblea General;
III.- Respetar los derechos de los demás condóminos o poseedores; y
IV.- En caso de conflicto con otros condóminos o poseedores, con el administrador o con
el Comité de Vigilancia, acudir ante el Centro para solicitar su mediación y conciliación.
En caso de incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones o se comprometa la
seguridad y tranquilidad de los condóminos y poseedores, el administrador, por acuerdo tomado
en Asamblea General Extraordinaria, por mayoría especial de por lo menos el setenta y cinco por
ciento de votos de la totalidad de los condóminos asistentes, podrá demandar judicialmente, al
condómino la venta en subasta pública de su unidad de propiedad privativa o, en su caso, al
poseedor, la desocupación de la misma.
Artículo 20.- Queda prohibido a los condóminos, poseedores y, en general, a toda persona
y habitantes del condominio:
I.- Destinar la unidad de propiedad privativa a usos distintos al fin establecido en
la Escritura Constitutiva;
II.- Realizar actos que afecten la tranquilidad de los demás condóminos o poseedores,
que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del condominio, o incurrir en
omisiones que produzcan los mismos resultados;
III.- Efectuar todo acto en el exterior o en el interior de su Unidad de Propiedad
Privativa, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones
generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas y bienes de uso común incluyendo las áreas
verdes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos o poseedores, así como
aquéllos que afecten la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que
puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad;
IV.- Realizar obras y reparaciones en horario nocturno en condominios de uso habitacional,
salvo los casos de fuerza mayor.
Para el caso de uso comercial o de servicios, turístico, recreativo- deportivo, industrial o
mixto de usos compatibles, la Asamblea General acordará los horarios que mejor convengan al
destino del condominio;
V.- Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes exteriores,
desentonando con el condominio o que contravengan lo establecido y aprobado por la Asamblea
General;
VI.- Derribar, trasplantar, podar, talar u ocasionar la muerte de uno o más árboles sin la
autorización de la autoridad municipal otorgada en términos de la Ley para la Protección,
Conservación y Fomento del Árbol en las Zonas Urbanas del Estado de Sonora, así como cambiar
el uso o naturaleza de las áreas verdes determinadas en la Escritura Constitutiva;
VII.- Delimitar con cualquier tipo de material o pintar señalamientos de exclusividad, como
techar o realizar construcciones que indiquen exclusividad en el área de estacionamiento de uso
común o en cualquier otra área de destino común del condominio, excepto las áreas verdes las
cuales sí podrán delimitarse para su protección y conservación preferentemente con vegetación
arbórea o arbustiva, según acuerde la Asamblea General o quien éstos designen, salvo los
destinados para personas con discapacidad;
VIII.- Hacer uso de los estacionamientos y áreas de uso común, para fines distintos;
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IX.- Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de
seguridad, salubridad o comodidad del Condominio o de los condóminos. La Asamblea General
determinará cuáles son los animales cuya posesión está permitida, correspondiendo al Comité
de Vigilancia observar que se cumpla con esa determinación.
En todos los casos, los condóminos o poseedores, serán absolutamente responsables de
las acciones de los animales que introduzcan al Condominio, entratándose de perros, deberán estar
sujetos de correas y sus propietarios deberán recoger las heces que generen; y
X.- Ocupar un cajón de estacionamiento distinto al asignado, si el régimen condominal
estipulara uno para cada condominio.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se
efectúen para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate y estará obligado
a dejar las cosas en el estado en que se encontraban; asimismo responderá de los daños y
perjuicios que resulten, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que puedan
incurrir y de las sanciones administrativas que correspondan de acuerdo a esta Ley.
Artículo 21.- Los titulares de una Unidad de Propiedad Privativa ubicada en la planta baja
o en el último piso, no tendrán más derecho que los restantes condóminos, por tanto no podrán
hacer excavaciones u otras obras en el subsuelo ni elevar nuevos pisos o realizar construcciones
en la azotea. Salvo que lo establezca la Escritura Constitutiva o el Reglamento Interno, ningún
condómino podrá ocupar los vestíbulos, jardines, patios y otros lugares especiales de la planta
baja, ni los sótanos, ni el subsuelo, ni tampoco ocupar la azotea o techo.
Artículo 22.- Los condóminos deberán permitir la realización de las obras o reparaciones
generales en el condominio, aún dentro de su propiedad.
CAPÍTULO IV
ADMINISTRACIÓN
SECCIÓN PRIMERA
DE LA SUPREMACÍA Y ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL
Artículo 23.- Esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno,
establecerán las características y condiciones para la organización y funcionamiento social del
condominio.
El órgano máximo del condominio es la Asamblea General.
Las Asambleas Generales serán:
I.- Ordinarias. Las que se celebrarán cuando menos una vez al año teniendo como
finalidad informar el estado que guarda la administración del Condominio, así como tratar los
asuntos concernientes al mismo; y
II.- Extraordinarias. Las que se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente que atender
y cuando se trate de los siguientes asuntos:
a).- Cualquier modificación a la Escritura Constitutiva o al Reglamento Interno, de
conformidad con lo establecido en esta Ley;
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b).- La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio;
c).- La realización de obras nuevas;
d).- Para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción; y
e).- Los asuntos específicamente señalados en esta Ley.
Artículo 24.- Podrán celebrarse también otro tipo de asambleas, siempre sujetas a la
Asamblea General, y que se regirán conforme a lo que establece esta Ley, su Reglamento y el
Reglamento Interno, como son:
I.- Las de Consejo de Administradores, que se celebrarán en el caso de un Condominio
Subdividido o de un Conjunto Condominal, para tratar los asuntos relativos a los bienes de uso
común;
II.- Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se compone de
diferentes edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas, en donde se tratarán
asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio o sirven a las mismas; serán convocadas
de acuerdo a lo establecido en el Artículo 30 de esta Ley y sus determinaciones en ningún caso
podrán contravenir o afectar las decisiones de la Asamblea General;
III.- Las Asambleas Generales de Condóminos del Conjunto Condominal, en las cuales se
deberá elegir el Consejo de Administradores y el Comité de Vigilancia del Conjunto Condominal. De
igual modo, se podrá tratar cualquier asunto relacionado con las áreas comunes del Conjunto
Condominal y serán convocadas en los términos del Artículo 30 de esta Ley; y
IV.- Las Asambleas Generales para la instalación de los comités de medio ambiente,
educación y cultura, seguridad y protección civil, activación física y deporte, y de mediación de
conformidad a lo dispuesto en el Artículo 72 de esta Ley.
Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las Asambleas Generales, los condóminos
podrán acordar otros mecanismos y formas para tomar decisiones y acuerdos para la mejor
administración de los condominios.
Artículo 25.- Las asambleas generales se regirán por las siguientes disposiciones:
I.- Serán celebradas en las instalaciones del Condominio. Cuando esto no sea posible,
en un lugar apropiado para ese efecto perteneciente al mismo municipio en donde esté ubicado el
Condominio, seleccionado por el administrador con opinión del Comité de Vigilancia;
II.- Sesionarán válidamente con la asistencia de por lo menos el setenta y cinco por ciento
del total de los condóminos, en primera convocatoria; con más del cincuenta por ciento de éstos,
en segunda convocatoria; o con los que asistan, en tercera convocatoria, salvo los casos
especiales señalados en esta Ley;
III.- En los casos en los que sólo un condómino represente más del cincuenta por ciento del
valor total inicial del inmueble y los condóminos restantes no asistan a la Asamblea General, previo
anuncio de la convocatoria de acuerdo a esta Ley, la Asamblea General podrá celebrarse en los
términos de la fracción anterior;
IV.- Serán presididas por el condómino que designe la Asamblea General. El administrador
desempeñará el cargo de secretario de actas y a falta de éste, por quien le corresponda por
disposición del Reglamento Interno. A falta de disposición expresa, por quien designe la
Asamblea General. Ésta designará además escrutadores;
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V.- Los condóminos podrán ser representados en la Asamblea General por apoderados
con carta poder otorgada ante dos testigos, pero en ningún caso una sola persona podrá
representar a más del cincuenta por ciento de condóminos. El administrador no podrá representar
a ningún condómino en la Asamblea General;
VI.- El poseedor sólo asistirá como representante del condómino, cuando así se hubiere
estipulado expresamente en el contrato traslativo del uso y disfrute de la Unidad de Propiedad
Privativa;
VII.- Los condóminos o sus representantes deberán firmar la lista de asistencia que
se anexará al libro de actas de la Asamblea General, para ser considerados como parte del quórum
de la misma;
VIII.- Las votaciones serán personales y directas. Para tal efecto, cada condómino contará
con un número de votos igual al porcentaje de indiviso que su Unidad de Propiedad Privativa
represente en el total del valor inicial del condominio establecido en la Escritura Constitutiva, salvo
lo dispuesto en el Capítulo VII de esta Ley.
Cuando un solo condómino represente más del cincuenta por ciento del valor total inicial
del inmueble, para adoptar una resolución será además necesario que el acuerdo se tome por
mayoría de votos de los condóminos, computándose en este caso los votos por persona;
IX.- Las resoluciones de la Asamblea General se aprobarán por mayoría simple,
excepto en los casos en que esta Ley, la Escritura Constitutiva o el Reglamento Interno establezcan
una mayoría especial;
X.- El secretario de la Asamblea General levantará el acta de la sesión, en la que se
asentará el lugar, fecha, hora de inicio y de terminación, el orden del día, su desarrollo, los acuerdos
aprobados con el señalamiento de la votación recaída a cada asunto del orden del día y las
firmas del presidente y del secretario, de los miembros del Comité de Vigilancia que asistieron y de
los condóminos que así lo soliciten. El acta se integrará al libro de actas de la Asamblea General.
Cuando se haya convocado legalmente a una Asamblea General y no se cuente con el
libro de actas de la Asamblea General, por alguna circunstancia extraordinaria, el acta podrá
levantarse en fojas por separado, haciendo constar en ella tal circunstancia; y
XI.- El secretario tendrá siempre a la vista de los asistentes el libro de actas de la Asamblea
General e informará en un plazo de siete días hábiles por escrito a cada condómino o poseedor,
las resoluciones que adopte la Asamblea General.
Artículo 26.- Las actas de la Asamblea General podrán protocolizarse por acuerdo de dicho
órgano o, cuando por su contenido, la ley exija que deba constar en escritura pública.
Artículo 27.- Las resoluciones de la Asamblea General se aprobarán por:
I.- Mayoría Simple; y
II.- Mayoría especial.
Artículo 28.- La Asamblea General tendrá las siguientes facultades:
I.- Acordar la modificación de la Escritura Constitutiva;
II.- Aprobar la modificación del Reglamento Interno;
III.- Aprobar la extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio;
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IV.- Designar, ratificar y remover libremente al Administrador Condómino o al Administrador
Profesional, según sea el caso, así como otorgar los poderes correspondientes en los términos de
esta Ley, de la Escritura Constitutiva y del Reglamento Interno;
V.- Aprobar la contratación del Administrador Profesional y fijar su remuneración;
VI.- Precisar las obligaciones y facultades a cargo del administrador y del Comité de
Vigilancia frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos o poseedores, así como
las tareas encomendadas a los comités, de conformidad a lo establecido en la Escritura
Constitutiva y del Reglamento Interno;
VII.- Establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, determinando para
ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a
las características del condominio;
VIII.- Designar y remover a los comités de Vigilancia, Medio Ambiente, Educación y
Cultura, Seguridad y Protección Civil, Activación Física y Deporte y de Mediación;
IX.- Resolver sobre el monto de la fianza que deba otorgar el Administrador Profesional
respecto al fiel desempeño de su función y al manejo de los fondos a su cuidado;
X.- Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administrador
a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el Comité de Vigilancia;
XI.- Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto anual de gastos;
XII.- Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las
autoridades competentes conforme a los procedimientos establecidos en esta Ley, cuando el
administrador o administradores, infrinjan las disposiciones de esta Ley, la Escritura Constitutiva,
el Reglamento Interno, o cualquier disposición legal aplicable;
XIII.- Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador;
XIV.- Resolver en una primera instancia los conflictos que planteen los condóminos,
poseedores, administradores o integrantes del Comité de Vigilancia con motivo del ejercicio de los
derechos o el incumplimiento de sus obligaciones derivados de esta Ley;
XV.- Resolver en una primera instancia sobre los acuerdos individuales que se den
entre condóminos en relación a sus respectivas Unidades de Propiedad Privativa;
XVI.- Resolver los conflictos que no hayan podido resolverse mediante la mediación
y la conciliación proporcionada por el Centro;
XVII.- Acordar sobre la suspensión o restricción de los servicios de energía eléctrica, gas
y otros, de uso común, por omisión de pago de las cuotas a cargo de condóminos o poseedores,
siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias, así como establecer las
condiciones para el levantamiento de la suspensión o restricción. En ningún caso se podrá
suspender el servicio de agua potable, sólo se podrá restringir;
XVIII.- Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio,
así como la forma en que deberán participar los condóminos o poseedores, en esta actividad con
apoyo eventual de la autoridad;
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XIX.- Acordar en Asamblea General Extraordinaria, la limitación de los derechos del
condómino o poseedor que asuma conductas que hagan imposible la convivencia armónica con
los demás condóminos o poseedores, tales como agresiones verbales o físicas, comisión de hechos
susceptibles de ser considerados como delitos dentro de las áreas condominales y otros de
análoga naturaleza, asimismo, determinar la forma en la que se procederá en relación a los
derechos limitados;
XX.- Otorgar beneficios a los condóminos o poseedores, en relación al cumplimiento
de sus obligaciones;
XXI.- Revisar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta que se ejerza en torno a los
proyectos específicos que se desarrollan en el condominio con recursos internos o externos y sean
presentados por los comités mencionados en el artículo 72 de esta Ley;
XXII.- Resolver en Asamblea General Extraordinaria, por Mayoría Especial, con el voto de
por lo menos el setenta y cinco por ciento de la totalidad de los condóminos que representen el cien
por ciento del valor nominal del Condominio, que cualesquiera otras partes del inmueble, locales,
obras, aparatos o instalaciones sean de uso o disfrute en común o que se establezcan con tal
carácter en la Escritura Constitutiva o en el Reglamento Interno;
XXIII.- Determinar las acciones más convenientes a realizar cuando exista un riesgo para
las construcciones o para los condóminos o poseedores, o bien se encuentren en malas
condiciones fitosanitarias de acuerdo al dictamen de la autoridad municipal competente; y,
XXIV.- Las demás que le confieren la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y las
demás disposiciones aplicables.
Artículo 29.- Están facultados para convocar a Asamblea General:
I.- El administrador;
II.- El Comité de Vigilancia;
III.- Cuando menos el veinte por ciento del total de los condóminos, si el Condominio o
Conjunto Condominal está integrado de dos a ciento veinte Unidades de Propiedad Privativa;
convoca el quince por ciento cuando se integre de ciento veintiuno a quinientas Unidades de
Propiedad Privativa; y convoca el diez por ciento cuando el Condominio o Conjunto Condominal sea
mayor a las quinientas uno Unidades de Propiedad Privativa;
IV.- Cualquier condómino, en caso de que haya transcurrido un año sin que se hubiere
convocado.
Los condóminos que de acuerdo con el informe del administrador estén en condición
de Morosos, no tendrán derecho para convocar en ningún supuesto.
Artículo 30.- Las convocatorias para la celebración de Asambleas Generales se harán
de acuerdo a las siguientes disposiciones:
I.- Deberán indicar:
a).- Quién convoca;
b).- Tipo de asamblea de que se trate;
c).- Hora, fecha y lugar de celebración;
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d).- El orden del día;
e).- Número de condóminos que se requiere para instalar la asamblea en primera
convocatoria;
f).- Plazo para emitir la segunda convocatoria y el porcentaje de condóminos requerido
para la validez de ésta; y
g).- Plazo para emitir la tercera convocatoria y el número de condóminos que se
requiera para instalarla;
II.- Los condóminos o sus representantes serán convocados mediante la colocación
de la convocatoria en lugar visible del Condominio, en la puerta del Condominio, o bien,
depositándola de ser posible en el interior de cada Unidad de Propiedad Privativa. Asimismo, podrá
utilizarse cualquier otro medio que se estime idóneo por la Asamblea General.
III.- Entre la fecha del anuncio de la convocatoria y el día señalado para la celebración
de la asamblea, deberán mediar por lo menos de tres y hasta diez días naturales, sin contar el día
del anuncio ni el de la celebración de la asamblea.
En los casos de suma urgencia, las convocatorias para Asamblea General Extraordinaria
se realizarán con la anticipación que las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en todo lo
demás a las disposiciones de esta Ley, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno.
Entre la primera y la segunda convocatoria deberá mediar por lo menos un plazo de una
hora; el mismo plazo deberá transcurrir entre la segunda y la tercera convocatoria;
IV.- Cuando se trate de una Asamblea General Ordinaria, la convocatoria deberá estar
acompañada de la rendición de cuentas del ejercicio vencido y el presupuesto para el ejercicio
siguiente;
V.- Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de esta Ley, de
la Escritura Constitutiva, del Reglamento Interno y de las demás disposiciones legales aplicables,
obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes;
VI.- Si el administrador no hace la convocatoria para una Asamblea cuando por disposición
de esta Ley, de la Escritura Constitutiva o del Reglamento Interno, deba hacerla, cualquiera de los
condóminos podrá requerirlo para ello, y si en el término de ocho días naturales contados a partir
de la fecha del requerimiento, el administrador no convoca, lo hará el Comité de Vigilancia;
VII.- Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea General se
considere necesario, el administrador, el Comité de Vigilancia o los condóminos, podrán solicitar
la presencia de un notario público; y
VIII.- Las convocatorias para Asamblea en la que se pretenda modificar la Escritura
Constitutiva o el Reglamento Interno, además de todos los requisitos generales que deban
satisfacer conforme a este artículo, deberán incluir las modificaciones que se propongan.
Artículo 31.- Con excepción de las Asambleas Generales convocadas para modificar la
Escritura Constitutiva, extinguir el régimen de propiedad en condominio o afectar el dominio del
inmueble, se suspenderá a los condóminos o poseedores Morosos su derecho a voz y voto en
la Asamblea General.
En caso de que el condómino se encuentre en estado de incumplimiento de una resolución
judicial firme pronunciada en su contra sobre el pago de daños en favor del condominio, no será
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considerado para el quórum de instalación de la Asamblea General, estando impedidos de igual
forma para ser electos como Administrador Condómino, o como miembros del Comité de Vigilancia.
SECCIÓN SEGUNDA
ADMINISTRADOR
Artículo 32.- Los Condominios serán administrados por la persona física o moral que
designe la Asamblea General como su administrador en los términos de esta Ley, su Reglamento y
el Reglamento Interno. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la
organización condominal o los condóminos tengan una forma tradicional de organización, se podrá
nombrar administración por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas, y en
aquellos casos en que el condominio tenga más de una entrada, los condóminos podrán optar por
la organización, por acceso o módulo, siempre y cuando se trate de asuntos de áreas internas en
común que sólo dan servicio a quienes habitan esa sección del condominio.
Artículo 33.- El administrador será el representante legal de los condóminos en todos los
asuntos comunes relacionados con el Condominio, sea que se promuevan a nombre o en contra
de ellos, y tendrá las siguientes facultades:
I.- De representación propias de un apoderado general para administrar bienes y para
pleitos y cobranzas, sin limitación, con todas las facultades generales y las especiales que requieran
cláusula especial de conformidad con las leyes, en términos de los primeros tres párrafos del artículo
2831 del Código Civil para el Estado de Sonora y de las disposiciones correlativas en los Códigos
Civiles de cada una de las Entidades Federativas de la República Mexicana y de la Ciudad de
México, salvo que en la Escritura Constitutiva o en el Reglamento Interno sean limitadas dichas
facultades;
II.- Mercantiles o cambiarias en los términos que determine la Asamblea General; y
III.- Las demás que le confiera la Asamblea General.
Artículo 34.- Para desempeñar el cargo de administrador se requiere:
I.- En el caso del Administrador Condómino, acreditar a la Asamblea General el
cumplimiento de sus obligaciones de condómino desde el inicio y durante la totalidad de su gestión.
II.- En el caso del Administrador Profesional, encontrarse registrado en el Padrón de
Administradores Profesionales de Condominios del ICRESON y otorgar fianza en la cuantía que
señale la Asamblea General. Para lo anterior tendrá un plazo máximo de treinta días naturales
posteriores a su designación y la misma deberá de estar siempre vigente mientras dure su cargo
como administrador.
La designación del Administrador Condómino o Administrador Profesional quedará
asentada en el libro de actas de la Asamblea General. El administrador designado comunicará
su encargo al Icreson dentro de los quince días hábiles siguientes.
El mandato como administrador tendrá plena validez frente a terceros y todo tipo de
autoridades.
No podrá ser Administrador Condómino quien haya sido removido de ese cargo.
Artículo 35.- En el caso de construcción nueva en régimen de propiedad en
condominio, el primer administrador será designado por quien otorgue la Escritura Constitutiva.
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Lo anterior sin perjuicio del derecho de los condóminos a convocar a Asamblea General para destituir
y designar otro administrador en términos de esta Ley y su Reglamento.
Artículo 36.- El administrador condómino durará en su cargo un año, pudiendo ser
ratificado por un término igual por acuerdo de la Asamblea General.
Es obligación del primer administrador y del Administrador Profesional convocar a una
Asamblea General con diez días naturales de anticipación al vencimiento del plazo para el cual fue
designado en la cual se informará a los condóminos dicha circunstancia, conforme a lo establecido
en el Artículo 30 de esta Ley.
En caso de que el Administrador Profesional no cumpla con lo dispuesto en el párrafo
anterior, el Comité de Vigilancia convocará a una Asamblea General, para informar a la misma el
desempeño del administrador y, en su caso, designar al nuevo administrador o bien renovar con
éste el contrato de prestación de servicios profesionales.
Excepcionalmente, cuando por causas de fuerza mayor o caso fortuito evidente, no se
hubiera convocado, o habiéndose convocado, esta Asamblea General no se constituyera o no se
designara nuevo Administrador Profesional, aquél podrá convocar treinta días naturales después
de haber concluido su contrato.
Si las convocatorias previstas en los párrafos anteriores, no tuvieran como resultado la
designación del administrador, el periodo señalado se prorrogará por quince días naturales más.
Después de esta prórroga el Comité de Vigilancia asumirá las funciones de administrador y
convocará a Asamblea General para la designación del nuevo administrador.
Artículo 37.- Son causas de remoción del Administrador Condómino:
I.- El incumplimiento de llevar el libro de actas de la Asamblea General o la pérdida de
éste;
II.- El incumplimiento de sus obligaciones de realizar los actos de conservación
y mantenimiento urgentes, y aquéllos que determine la Asamblea General;
III.- Abstenerse de ejecutar las decisiones tomadas en la Asamblea General;
IV.- El manejo deficiente del fondo de administración y mantenimiento, y el de reserva,
así como el de las cuotas extraordinarias;
V.- Negarse a convocar a la Asamblea General; y
VI.- Las demás que se señalen en esta Ley, la escritura constitutiva del régimen y el
reglamento interno.
Artículo 38.- El cargo de Administrador Profesional terminará por la actualización de los
supuestos establecidos en el Artículo 37 de esta Ley, por las causas establecidas en el contrato de
prestación de servicios profesionales y por las demás que esta Ley disponga.
Artículo 39.- Cuando la Asamblea General designe un nuevo administrador, el saliente
deberá entregar al administrador entrante, con la participación del Comité de Vigilancia o de quien
designe la Asamblea General, en un término que no exceda de siete días naturales a partir del día
siguiente de la nueva designación, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta, libro de
actas de la Asamblea General, valores, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su
resguardo y responsabilidad.
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De lo establecido en el párrafo anterior se levantará un acta que firmarán quienes
intervengan. Transcurrido los siete días naturales, el administrador entrante podrá iniciar las
acciones administrativas, civiles o penales que correspondan.
Artículo 40.- Son facultades y obligaciones del administrador:
I.- Llevar un libro de actas de la Asamblea General;
II.- Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio
requiera en sus Áreas y Bienes de Uso Común;
III.- Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes;
IV.- Promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad;
V.- Representar y ejecutar las decisiones tomadas en la Asamblea General;
VI.- Recabar y conservar los libros de actas de la Asamblea General y la documentación
relacionada con el condominio, los que podrán ser consultados por los condóminos que se
encuentren al corriente del pago de cuotas ordinarias y extraordinarias, así como por cualquier
autoridad que la solicite. Los condóminos Morosos sólo podrán consultarlos durante el plazo de
siete días naturales antes de la celebración de la Asamblea General y de siete días naturales
después de ésta, o bien en el plazo que señale el reglamento interno;
VII.- Dar información por escrito a los condóminos y poseedores que lo soliciten, respecto
al estado que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva. A los
condóminos Morosos sólo se les proporcionará la información durante el plazo de siete días
naturales antes de la celebración de la Asamblea General y de siete días naturales después de
ésta, o en el plazo que señale el reglamento interno; así como rendir informes semestrales a
la Asamblea General sobre el estado de cuenta de la administración;
VIII.- Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales;
IX.- Dar aviso a las autoridades competentes sobre la inobservancia de lo dispuesto en la
fracción VI del artículo 20 de esta Ley y, en caso de que un área verde sufra modificación o daño;
X.- Contratar el suministro de agua, energía eléctrica, gas y otros bienes necesarios
para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común, dividiendo el importe del consumo
de acuerdo a lo establecido en esta Ley;
XI.- Realizar las obras para la conservación adecuada de las respectivas unidades;
XII.- Informar los acuerdos de la Asamblea General, salvo que ésta designe a otras
personas para tal efecto;
XIII.- Recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda aportar
para los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva, así como el de las cuotas
extraordinarias de acuerdo a los procedimientos, periodicidad y montos establecidos por la
Asamblea General o por el reglamento interno;
XIV.- Efectuar los gastos de administración y mantenimiento del condominio, con cargo
al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento Interno o de los acuerdos de la
Asamblea General;
XV.- Otorgar recibo por cualquier pago;
28
XVI.- Entregar a cada condómino, bimestralmente o dentro del plazo que señale la
Asamblea General, un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de
Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba, el cual contendrá:
a).- La relación pormenorizada de ingresos y egresos del período anterior;
b).- El monto de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a disposición
de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de las mismas, reservando por
seguridad los datos personales de los condóminos o poseedores, que sólo podrán conocer los
miembros del Comité de Vigilancia o alguna autoridad que los solicite de manera fundada y
motivada;
c).- El saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de
intereses;
d).- La relación detallada de las cuentas por pagar a los proveedores de bienes y servicios
del condominio; y
e).- La relación pormenorizada de los condóminos Morosos y los montos de su deuda.
El condómino tendrá un plazo de ocho días naturales contados a partir del día siguiente a
la entrega de dicha documentación, para formular las observaciones u objeciones que considere
pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considera que está de acuerdo con la misma, a reserva de
la aprobación de la Asamblea General;
XVII.- Convocar a Asamblea General en los términos establecidos en esta Ley y en el
Reglamento Interno;
XVIII.- Representar a los condóminos o poseedores para la contratación de locales,
espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que
se destinen al comercio, de acuerdo a lo establecido en la Asamblea General y en el Reglamento
Interno;
XIX.- Cumplir, cuidar y exigir, con la representación de los condóminos o poseedores,
el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno,
solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que corresponda;
XX.- Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil para el Estado
de Sonora y su Reglamento;
XXI.- Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales correspondientes contra los
condóminos, poseedores, habitantes del condominio en general, o contra quienes otorgan la
Escritura Constitutiva, que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a esta Ley, a
la Escritura Constitutiva y al Reglamento Interno, en coordinación con el Comité de Vigilancia;
XXII.- Impulsar y promover por lo menos una vez al año en coordinación con las
autoridades municipales, una jornada de difusión de los principios rectores que componen la cultura
condominal;
XXIII.- Difundir y fomentar entre los condóminos, poseedores y habitantes del condominio,
el conocimiento de esta Ley, la Escritura Constitutiva del Régimen y el Reglamento Interno;
XXIV.- Emitir bajo su responsabilidad y de acuerdo a la contabilidad del condominio,
las constancias de no adeudo, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias, y demás
cuotas que la Asamblea General haya determinado, para cada Unidad de Propiedad Privativa,
cuando sea solicitada por el condómino, el poseedor, así como por las autoridades jurisdiccionales.
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Dicha constancia será emitida por el administrador en un término que no exceda de cinco días
hábiles, a partir del día siguiente al en que haya recibido la solicitud correspondiente;
XXV.- Dirimir controversias derivadas de actos de molestia entre los condóminos,
poseedores o habitantes y, en general, para mantener la paz y tranquilidad entre los mismos;
XXVI.- Cumplir con todas las obligaciones administrativas, federales o locales relativas al
inmueble en su conjunto;
XXVII.- Permitir el acceso a las Áreas y Bienes de Uso Común a las autoridades
competentes en aquellos casos de presunción de comisión de un delito relacionado con el
Condominio; y
XXVIII.- Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su
cargo esta Ley, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno.
Artículo 41.- Las medidas que tome y las disposiciones que dicte el administrador, dentro
de sus facultades, serán obligatorias para todos los condóminos y poseedores, a menos que la
Asamblea General las modifique o revoque.
Artículo 42.- Los Condominios Subdivididos y los Conjuntos Condominales, para la
administración de la totalidad de los bienes de uso común del condominio o conjunto, elegirán un
Comité de Administración, el cual quedará integrado por:
I.- Un Presidente, quien tendrá las facultades y obligaciones contenidas en el Artículo 40 de
esta Ley;
II.- Un Secretario, que tendrá a su cargo las actividades administrativas relacionadas con la
actualización y manejo de los libros de las actas de asambleas, de acreedores, de archivos y demás
documentos necesarios para el buen funcionamiento de la administración; y,
III.- Un Tesorero, que será responsable del manejo contable interno de la administración,
debiendo ser solidario con el administrador de llevar actualizados los estados de cuenta de la
administración, sin poder tener la disponibilidad ni ejercicio de los mismos.
Artículo 43.- La elección de los miembros del Comité de Administración de un Condominio
Subdividido o de un Conjunto Condominal, la llevará a cabo el Consejo de Administradores mediante
Sesión de Consejo de Administradores, conforme a las reglas previstas por el Artículo 25 de esta
Ley.
SECCIÓN TERCERA
COMITÉ DE VIGILANCIA
Artículo 44.- Los condominios que cuenten con al menos diez unidades de propiedad
privativa, deberán contar con un Comité de Vigilancia integrado por dos o hasta cinco
condóminos, dependiendo del número de unidades de propiedad privativa, designándose de entre
ellos un presidente y de uno a cuatro vocales, mismos que actuarán de manera colegiada, y
sus decisiones se tomarán por Mayoría Simple. En caso de empate, el presidente tendrá voto
dirimente. Una minoría que represente por lo menos el veinte por ciento del valor total inicial
del inmueble, tendrá derecho a designar a uno de los vocales.
Artículo 45.- La designación de los miembros del Comité de Vigilancia será por un año, o
hasta en tanto no se remueva de su cargo por la Asamblea General, desempeñándose en forma
honorífica. Podrán ser ratificados por un período consecutivo. Esta disposición será aplicable a todos
los Comités al interior del condominio.
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Artículo 46.- El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes atribuciones:
I.- Cerciorarse de que el administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea
General;
II.- Revisar bimestralmente o con la periodicidad señalada por la Asamblea General, todos
los documentos, comprobantes, contabilidad, libros de actas, estados de cuenta y, en general,
toda la documentación e información relacionada con el condominio;
III.- Supervisar que el administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones;
IV.- Contratar y dar por terminados los servicios profesionales que se hubieren
contratado de manera excepcional, siempre y cuando esta facultad esté aprobada por acuerdo de
Asamblea General;
V.- En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras para el mantenimiento
del condominio;
VI.- Verificar y emitir dictamen de los estados de cuenta que debe rendir el o los
administradores ante la Asamblea General, señalando sus omisiones, errores o irregularidades;
VII.- Constatar y supervisar la inversión de los fondos;
VIII.- Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la administración del
condominio;
IX.- Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos, poseedores o
habitante en general, sobre el cumplimiento de sus obligaciones;
X.- Convocar a Asamblea General en el supuesto de la fracción VI del artículo 30
de esta Ley;
XI.- Solicitar la presencia de un notario público en los casos previstos en esta Ley, o en los
que considere necesario;
XII.- Ostentar la representación legal del condominio por acuerdo previo de la Asamblea
General Extraordinaria, cuando se requiera formular demanda en contra del administrador;
XIII.- Desempeñar las funciones de administrador en caso de muerte de éste, o ausencia de
sus funciones durante un mes;
XIV.- Acreditar a la Asamblea General el cumplimiento de sus obligaciones de
condóminos desde el inicio y durante la totalidad de su gestión;
XV.- Hacer efectiva la fianza otorgada por el Administrador Profesional, a favor del
condominio y por acuerdo de la Asamblea General Extraordinaria, cuando por el deficiente o
negligente desempeño en el cargo de aquél, produzca daños o perjuicios al condominio, sin
perjuicio de las demás acciones civiles o penales que procedan; y
XVI.- Las demás que se deriven de esta Ley, y de la aplicación de otras que impongan
deberes a su cargo, así como de la Escritura Constitutiva y del Reglamento Interno.
Artículo 47.- Los miembros del Comité de Vigilancia serán responsables en forma solidaria
entre ellos y subsidiaria en relación con el o los administradores de los daños y perjuicios
ocasionados a los condóminos por las omisiones, errores o irregularidades del o los
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administradores que habiéndolas conocido no hayan informado oportunamente a la Asamblea
General o en caso de que los administradores hayan actuado a petición del propio Comité de
Vigilancia.
CAPÍTULO V
DESTRUCCIÓN Y RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
Artículo 48.- En caso de que el condominio se destruyere en su totalidad o en una
proporción que represente, cuando menos las tres cuartas partes de su valor, cualquiera de los
condóminos podrá pedir la división del terreno y de los bienes que aún quedaren, con arreglo a
las disposiciones generales sobre la copropiedad que establece el Código Civil para el Estado de
Sonora.
Si la destrucción no alcanza a la gravedad que se indica en el párrafo anterior, la Asamblea
General Extraordinaria podrá acordar la reconstrucción.
Los condóminos que queden en minoría estarán obligados a contribuir a la reconstrucción
en la proporción que les corresponda, o a vender sus derechos a los mayoritarios, según peritaje
rendido por perito registrado por el Poder Judicial, por perito bancario, por perito fiscal
autorizado por el Municipio, o por corredor público, nombrado de común acuerdo por los
interesados. En ausencia de ese acuerdo, el perito será designado judicialmente en la vía de
jurisdicción voluntaria promovida por quien solicite la venta, con audiencia del administrador y del
Comité de Vigilancia.
Las mismas reglas se observarán en caso de ruina o vetustez de las construcciones del
condominio que hagan necesaria su demolición.
Artículo 4 9 .- Cuando se trate de condominios que consten de varios cuerpos separados
en su estructura y cimentación y con accesos independientes a la vía pública, y los daños
no sean de igual magnitud en cada uno de ellos, las proporciones indicadas en el artículo anterior
deberán considerarse aisladamente en cada cuerpo.
CAPÍTULO VI
REGLAMENTO INTERNO
Artículo 50.- La elaboración del Reglamento Interno será por quienes otorguen la Escritura
Constitutiva del condominio.
Cualquier modificación al Reglamento Interno se acordará en Asamblea General, a la que deberá
asistir por lo menos la mayoría simple de los condóminos. Las resoluciones requerirán de un mínimo
de votos que represente el cincuenta y uno por ciento del valor del indiviso del Condominio.
La elaboración y/o modificación al Reglamento Interno deberá ser protocolizada ante notario
público.
Artículo 51.- El Reglamento Interno contendrá, sin contravenir lo establecido por esta Ley,
su Reglamento y la Escritura Constitutiva, las disposiciones que por las características específicas
del Condominio se consideren necesarias, refiriéndose en forma enunciativa mas no limitativa,
a lo siguiente:
I.- Los derechos, obligaciones, prohibiciones y limitaciones a que quedan sujetos los
condóminos y poseedores;
32
II.- El procedimiento para el cobro de las cuotas ordinarias y extraordinarias;
III.- Los criterios para fijar el monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos
de administración y mantenimiento, y el de reserva;
IV.- Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y operación
del condominio;
V.- Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desarrollo de
la comunidad;
VI.- Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la contratación a
terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de
arrendamiento o comodato, previo acuerdo de la Asamblea General;
VII.- El tipo de asambleas que se realizarán;
VIII.- Las medidas del presidente para hacer guardar el orden en el desarrollo de la
Asamblea General;
IX.- El tipo de administración;
X.- Otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del Comité
de Vigilancia, adicionales a las establecidas en esta Ley;
XI.- Causas de remoción del Administrador Condómino y de los miembros del Comité de
Vigilancia;
XII.- Causas de remoción o rescisión del contrato de prestación de servicios profesionales
independientes celebrado con el Administrador Profesional;
XIII.- Las bases para su modificación, conforme a lo establecido en esta Ley, la Escritura
Constitutiva y demás leyes aplicables;
XIV.- El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal del
administrador o de los miembros del Comité de Vigilancia;
XV.- La determinación de criterios para el uso de las áreas y bienes de uso común,
especialmente para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad,
ya sean condóminos, poseedores o familiares que habiten con ellos;
XVI.- Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las
Unidades de Propiedad Privativa o áreas comunes; si el Reglamento de esta Ley fuere omiso, la
Asamblea General resolverá lo conducente;
XVII.- Las aportaciones para la constitución de los fondos de administración y
mantenimiento, y el de reserva, así como cualquier otro que determine la Asamblea General;
XVIII.- La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial en
caso de votación y no estén previstos en esta Ley o su Reglamento;
XIX.- Las bases para la elaboración del Programa Interno de Protección Civil, así como
la conformación, en su caso, de Comités en esta materia;
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XX.- La obligación de condóminos, poseedores, administradores o miembros del Comité
de Vigilancia, de acudir al Centro para resolver sus conflictos, antes de promoverlos en los
tribunales; y
XXI.- Las materias que le reservan esta Ley y la Escritura Constitutiva del régimen.
Artículo 52.- Un ejemplar del Reglamento Interno y, en su caso, del Conjunto
Condominal, deberá estar integrado al apéndice del protocolo notarial, así como al testimonio de la
Escritura Constitutiva.
Artículo 53.- Cualquier adquirente u ocupante de una Unidad de Propiedad Privativa, está
obligado a sujetarse al Reglamento Interno.
En los contratos de arrendamiento y en los documentos en los que conste cualquiera otro
acto traslativo de uso sobre una unidad de propiedad privativa, deberá anexarse un ejemplar del
Reglamento Interno, firmado por las partes.
CAPÍTULO VII
PAGO Y DESTINO DE CUOTAS, Y GASTOS A CARGO DE LOS CONDÓMINOS
Artículo 54.- Los condóminos y, en su caso, los poseedores del condominio, están
obligados a cubrir puntualmente las cuotas que para tal efecto establezca la Asamblea General, las
cuales serán destinadas para:
I.- Constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir el gasto corriente
que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes
y áreas verdes del condominio, así como la remuneración del Administrador Profesional. El importe
de las cuotas a cargo de cada condómino o poseedores, se establecerá distribuyendo los gastos
en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada Unidad de Propiedad Privativa;
II.- Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de
herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el
condominio, obras y mantenimiento. El importe de la cuota se establecerá en proporción al
porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa; y
III.- Gastos extraordinarios, cuando:
a).- El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto
extraordinario. El importe de la cuota se establecerá en proporción al porcentaje de indiviso que
represente cada unidad de propiedad privativa; o
b).- El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de alguna herramienta,
material, implemento, maquinaria, pintura, impermeabilizaciones, cambio de bombas, lavado de
cisternas, cambio de redes de infraestructura, mano de obra para la oportuna y adecuada
realización de obras, mantenimiento, reparaciones mayores, entre otros. El importe de la cuota se
distribuirá conforme a lo establecido para el fondo de reserva.
Artículo 55.- Tratándose de bienes comunes exclusivamente para algunos condóminos,
como en el caso de los techos y pisos medianeros, y las paredes u otras divisiones que tengan el
mismo carácter, los gastos originados por dichos bienes serán por cuenta de los condóminos
respectivos.
Los condóminos del último piso, o de los departamentos, viviendas o locales situados en
él, costearán las obras de los techos sólo en su parte interior; y los condóminos de la planta baja o
34
departamento, viviendas o locales que formen parte de ella, las obras que necesiten los suelos o
pavimentos, sólo en la parte que esté dentro de su propiedad.
Cuando se trate de cosas o servicios que beneficien a los condóminos en proporciones
diversas, los gastos podrán repartirse de manera proporcional a su indiviso.
Artículo 56.- Cuando una construcción conste de diferentes partes o comprenda obras o
instalaciones, cualesquiera que sean, destinadas a servir únicamente a una parte del conjunto,
podrá establecerse en la Escritura Constitutiva o en el Reglamento Interno, que los gastos
especiales relativos serán a cargo del grupo de condóminos beneficiados. También en el caso de
las escaleras, ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalaciones cuya
utilización será variable por los condóminos, se cubrirán de manera proporcional a su indiviso.
Artículo 57.- Cuando en el Condominio existan vicios ocultos que afecten a los bienes
comunes y no sea posible obtener reparación o indemnización del que lo constituyó o del
vendedor, las obras necesarias para la reparación del inmueble serán por cuenta de todos los
condóminos, en la proporción del porcentaje de indiviso que represente cada Unidad de Propiedad
Privativa sobre el valor total inicial del inmueble.
Artículo 58.- Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento
no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni a ningún otro supuesto que pueda
excusar su pago, salvo que dicho condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre
en estado de insolvencia declarada, en ese caso la Asamblea General podrá acordar que dichas
cuotas puedan ser cubiertas con trabajo a favor del condominio.
La Asamblea General podrá acordar exentar de pago de las cuotas ordinarias al
Administrador Condómino, mientras esté ejerciendo dicho cargo.
Los recursos financieros, en efectivo, en cuentas bancarias o cualquier otro tipo de bienes,
así como los activos y pasivos producto de las cuotas u otros ingresos del condominio, se integrarán
a los fondos.
Artículo 59.- Por acuerdo de Asamblea General, tomado por Mayoría Especial de por lo
menos el setenta y cinco por ciento de votos de la totalidad de los condóminos asistentes, los
fondos podrán invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo, conservando la
liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo.
El tipo de inversión deberá ser autorizado por la Asamblea General, por Mayoría Simple. La
Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por
las inversiones que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
Artículo 60.- La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los frutos o
utilidades obtenidas por el arrendamiento de los bienes de uso común que deberán aplicarse a
cada uno de los fondos del condominio.
Artículo 61.- Las cuotas que los condóminos y poseedores no cubran oportunamente en
las fechas y bajo las formalidades establecidas en la Asamblea General o en el Reglamento Interno,
causarán intereses moratorios al tipo que se hayan fijado por la Asamblea General o en el
Reglamento Interno. A falta de estipulación del tipo, se aplicará el interés legal.
Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores según las
decisiones asumidas por la Asamblea General.
Constituye título ejecutivo que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado
de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en
Asamblea General o en el Reglamento Interno, expedido por el administrador con la firma de
35
conformidad del presidente del Comité de Vigilancia o, en su caso, del constituyente del Condominio
si no se ha celebrado la primera asamblea de condóminos, acompañado de copia certificada de la
parte relativa del acta de asamblea, o del Reglamento Interno, o de la determinación del
constituyente del Condominio, según sea el caso, en que se hayan establecido las cuotas a cargo
de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva.
Esta acción solo podrá ejercerse cuando existan por lo menos dos cuotas ordinarias o una
extraordinaria pendiente de pago, o una parte de la cuota si se trata de periodos mayores de pago,
produciendo dicho estado de liquidación de adeudos el vencimiento anticipado y exigibilidad de
todas las cuotas subsiguientes a cargo del Moroso, según hubiese determinado la vigencia de las
mismas por la Asamblea General.
Los nombramientos de administrador y presidente del Comité de Vigilancia, o, en su caso,
el carácter de constituyente del Condominio, para los efectos de la expedición del estado de
liquidación de adeudos de referencia y el ejercicio de la acción resultante, se acreditará con copias
certificadas de las actas de asamblea donde se hubiesen hecho las designaciones, o de la Escritura
Constitutiva y las determinaciones correspondientes cuando no se hubiese celebrado la primera
Asamblea General, sin más requisitos, quedando a cargo del deudor la prueba de cualquier
cuestionamiento en contrario.
El ejercicio de la acción de referencia corresponde al administrador, quien actuará al efecto
con las facultades establecidas en el Artículo 33 de esta Ley.
Artículo 62.- En caso de enajenación de una Unidad de Propiedad Privativa, el enajenante
deberá entregar al adquirente una constancia de no adeudo de pago de cuotas ordinarias de
administración y mantenimiento, de reserva y de cuotas extraordinarias, en su caso, la cual será
expedida por el administrador. El notario público no podrá protocolizar la enajenación de la Unidad
de Propiedad Privativa si no le es exhibida por el enajenante la constancia de no adeudo en
cuestión.
En cualquier caso, el adquirente de una Unidad de Propiedad Privativa se constituye
en obligado solidario del pago de los adeudos existentes en relación con la misma, excepto
en el caso de que el administrador hubiere expedido y entregado la constancia de no adeudos
señalada.
CAPÍTULO VIII
CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL O POPULAR
Artículo 63.- Las disposiciones establecidas en esta Ley para los condominios, serán
aplicables al presente Capítulo, en tanto no se opongan a lo señalado en el mismo.
Artículo 64.- Los condóminos podrán, por medio de su administrador y sin menoscabo de
su propiedad, solicitar a las autoridades competentes la emisión de la constancia oficial que lo
acredite dentro de la clasificación de vivienda de interés social o popular para el pago de cualquier
servicio o impuesto cuya cuota esté sujeta a una clasificación económica. La autoridad estará
obligada a responder sobre la procedencia o no de la solicitud en un plazo máximo de quince días
hábiles.
Artículo 65.- Las autoridades competentes deberán adoptar las medidas administrativas y
técnicas que faciliten y estimulen la constitución del régimen de propiedad en condominio de las
unidades habitacionales de interés social o popular.
Asimismo, apoyarán con los recursos previstos en los programas de la administración
pública para este fin, en la construcción de infraestructura urbana en las colonias y unidades
36
habitacionales, y para el mejoramiento y reparaciones mayores de las áreas comunes del
condominio, exceptuando los de gasto corriente.
Para ser sujetos de los beneficios determinados en este artículo, se deberá acreditar estar
constituido en régimen de propiedad en condominio y contar con la organización interna
establecida en esta Ley, presentando para ello copia de la Escritura Constitutiva, del
Reglamento Interno y del acta de la Asamblea General que apruebe la solicitud.
Artículo 66.- Cada condómino contará para la integración del quórum en la Asamblea
General y gozará de un voto por la unidad de propiedad privativa de la que sea propietario,
independientemente de la proporción del indiviso.
Las votaciones de los condóminos en la Asamblea General, además de la votación
económica, también se podrán efectuar mediante el empleo de urnas y el voto secreto. El Comité
de Vigilancia tendrá a su cargo la organización, ejecución y calificación de las votaciones que se
efectúen por estos métodos.
Artículo 67.- Las cuotas a cargo de los condóminos y, en su caso, de los poseedores,
se fijarán con base en el número de unidades de propiedad privativa de que se componga el
condominio, independientemente de la proporción del indiviso, a excepción de lo dispuesto en el
párrafo siguiente.
Cuando en un condominio de interés social también existan Unidades de Propiedad
Privativa de uso diferente al habitacional, la Asamblea General determinará el importe de las
cuotas, las que no serán inferiores a la mínima que se pague por una vivienda ni superior al doble
de ésta, o en su defecto, se fijará por criterio comercial.
Artículo 68.- El administrador de los condominios de interés social o popular, colocará
bimestralmente en uno o dos lugares visibles del condominio o en los lugares establecidos en el
Reglamento Interno, los estados de cuenta del condominio, que mostrarán:
I.- El total de ingresos y egresos por rubro;
II.- El monto de las cuotas pendientes de pago; y
III.- La relación de acreedores.
De la misma manera informará la aplicación de recursos en las áreas y bienes de uso
común, así como de la ejecución de programas, presupuestos, subsidios y otras acciones donde
intervino la Administración Pública.
Cuando el administrador omita el cumplimiento de estas obligaciones, cualquier condómino
podrá solicitarle su cumplimiento.
CAPÍTULO IX
CULTURA CONDOMINAL
Artículo 69.- Las áreas de desarrollo social de los Municipios serán las encargadas de
fomentar, desarrollar y aplicar una cultura condominal en el estado de Sonora, observando en todo
momento lo dispuesto por esta Ley y su Reglamento.
Se entiende por cultura condominal todas aquellas actividades que contribuyan a generar
las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del régimen
de propiedad en condominio.
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Son principios rectores de la cultura condominal el respeto, la tolerancia, la responsabilidad,
el cumplimiento, la corresponsabilidad, la participación, la solidaridad y la aceptación mutua.
Artículo 70.- Las áreas de desarrollo social de los Municipios proporcionarán a los
condóminos, poseedores, administradores y comités, asesoría, orientación y capacitación en materia
condominal a través de pláticas, cursos, talleres y conferencias. Elaborarán un programa anual de
trabajo, basado en el Padrón de Condominios del Icreson, por virtud del cual, por lo menos una vez
al año, contactaran a los condominios, poseedores, administradores y comités para brindarles su
consultoría.
Los administradores e integrantes del Comité de Vigilancia, se encuentran obligados a recibir
capacitación en material condominal por las áreas de desarrollo social de los Municipios, por lo
menos una vez al año. Los Administradores Profesionales, para mantener vigente su inscripción en
el Padrón de Administradores Profesionales de Condominios del Icreson, deberán acreditar ante dicha
institución haber recibido la capacitación anual señalada.
Artículo 71.- Los Municipios podrán suscribir convenios de colaboración con instancias
estatales o federales e instituciones privadas, para la implementación de programas y proyectos en
favor de la cultura condominal, teniendo como objetivo:
I.- Fomentar la participación activa de los condóminos, poseedores y habitantes de los
inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio, en hacer valer los derechos y cumpliendo
las obligaciones que estipula esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento
Interno y demás disposiciones aplicables;
II.- Promover la regularización de los condominios para garantizar certeza jurídica a sus
habitantes;
III.- Generar una sana convivencia, tolerancia, respeto entre los condóminos, poseedores y
habitantes;
IV.- Concientizar respecto del uso y disfrute de áreas verdes y comunes del condominio;
V.- Promover la preservación de la integridad física y psicológica de los habitantes del
condominio; y
VI.- Fomentar la equidad de género, la no discriminación por origen étnico o nacional, edad,
discapacidades, condición social, condiciones de salud, la religión, las opiniones, las preferencias
sexuales y el estado civil, para garantizar el respeto entre condóminos, poseedores y habitantes, con
la finalidad de hacer incluyente la participación de las dependencias para garantizar la convivencia
condominal y las armonía entre sus habitantes.
Artículo 72.- Las áreas de desarrollo social de los Municipios coadyuvarán y asesorarán en
la creación y funcionamiento de asociaciones civiles orientadas a la difusión y desarrollo de la cultura
condominal, así como a la elaboración de iniciativas ciudadanas relacionadas con ésta.
Asimismo coadyuvarán con el administrador para la creación de los comités básicos,
formados y coordinados por condóminos y/o poseedores voluntarios, comprometidos con los
proyectos específicos a desarrollar en el condominio, con el objeto de complementar las actividades
de la administración en los espacios comunes, para preservar el ambiente físico induciendo a la
sustentabilidad del hábitat y promover las relaciones armónicas entre condóminos y poseedores,
tales como:
I.- Comité de Medio Ambiente. Cuya actividad será atender las áreas verdes, promover la
agricultura urbana, captar el agua pluvial, reciclar el agua gris, promover el ahorro de agua con
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dispositivos domésticos, reciclar los residuos sólidos y capacitar a la población para el manejo de
sus mascotas;
II.- Comité de Educación y Cultura. Encargado de la difusión de información en torno a la
alimentación, nutrición y salud; atención especial a niños y a las personas de la tercera edad,
personas con discapacidad, apoyo a madres solteras, atender las fiestas tradicionales y eventos
culturales que coadyuven a formar identidad condominal;
III.- Comité de Seguridad y Protección Civil. Con la función de coadyuvar en la seguridad
condominal y en la organización de los condóminos ante siniestros como incendios, inundaciones,
hundimientos, plagas, derrumbes, etcétera; supeditándose a los programas de protección civil del
municipio que corresponda y a los planes de la Secretaría de Seguridad Pública para la prevención
del delito;
IV.- Comité del Deporte. Para la promoción de las actividades de activación física, recreativas
y deportivas de todas las edades, incorporando hábitos saludables desde la niñez hasta adultos
mayores y personas con discapacidad; y
V.- Comité de Mediación. Con el objetivo de promover la resolución de conflictos
condominales a través de soluciones pacíficas, fungiendo como mediador, creando junto con las
partes en conflicto opciones de solución antes de acudir a las autoridades judiciales.
Los comités señalados podrán conformarse aun cuando no exista administrador registrado.
CAPÍTULO X
CONDOMINIOS COLINDANTES CON ZONA FEDERAL
Artículo 73.- En los condominios que colinden con zona federal marítimo terrestre, terrenos
ganados al mar o cualquier otro depósito de aguas marinas, los condóminos, poseedores y
administradores se encontraran obligados a permitir a la generalidad de las personas el libre tránsito
y la accesibilidad a dichos bienes de dominio público siempre que no existan vías públicas u otros
accesos a ellos.
Los accesos a las playas públicas del Estado, son servidumbres legales de paso; los
Ayuntamientos tienen la obligación de exigir que se respete este derecho, mismo que se regirá por
los reglamentos municipales respectivos.
Artículo 74.- En caso de existir varios condominios por donde pueda darse el paso a dichos
bienes de dominio público, el obligado a la servidumbre será aquél por donde fuere más corta la
distancia. Si la distancia fuere igual, a petición del Municipio correspondiente, el Juez designará cual
de los Condominios ha de dar el paso o bien, si la servidumbre se prestará de manera compartida
y proporcional.
CAPÍTULO XI
VIGILANCIA Y SANCIONES
Artículo 75.- Las violaciones a lo establecido por esta Ley, su Reglamento y demás
disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por las áreas de desarrollo social de los
Municipios y las autoridades judiciales en el respectivo ámbito de su competencia.
Artículo 76.- Serán sancionados con multa por la contravención a esta Ley el condómino, el
poseedor, el administrador y los integrantes del Comité de Vigilancia:
39
I.- Por faltas que afecten la tranquilidad o la comodidad de la vida condominal, se aplicará
multa por el equivalente de diez a cien Unidades de Medida y Actualización;
II.- Por faltas que afecten el estado físico del condominio sin que esto signifique poner en
riesgo la seguridad de los demás condóminos; que impidan u obstaculicen el uso adecuado de las
instalaciones y áreas comunes; o que afecten el funcionamiento del condominio, se aplicará multa
por el equivalente de cincuenta a doscientas Unidades de Medida y Actualización;
III.- Por aquellas faltas que provoquen un daño patrimonial, o pongan en riesgo la seguridad
del condominio o las personas, se aplicará multa por el por el equivalente de cincuenta a trescientas
Unidades de Medida y Actualización;
IV.- Por incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas ordinarias, extraordinarias de
administración, de mantenimiento y las correspondientes al fondo de reserva, se aplicará multa de
diez a cien Unidades de Medida y Actualización;
V.- A los Administradores Profesionales que no se encuentren inscritos en el Padrón de
Administradores Profesionales de Condominios del Icreson o que no mantengan actualizada su
inscripción, se aplicará multa por el equivalente de cincuenta a doscientas Unidades de Medida y
Actualización, independientemente de las responsabilidades o sanciones a que haya lugar,
contempladas en otras Leyes;
VI.- Se aplicará multa de cincuenta a trescientas Unidades de Medida y Actualización, por
incumplimiento a lo dispuesto en el artículo 39 de la presente Ley; y
VII.- Se aplicará multa de 100 a 400 Unidades de Medida y Actualización, a los
administradores que realicen cobros no previstos en esta Ley o no aprobados por la Asamblea
General en viviendas de interés social y popular.
Para la aplicación de las sanciones establecidas en este artículo, las áreas de desarrollo
social de los Municipios considerarán la gravedad de la falta cometida, la magnitud de la afectación
causada y la capacidad económica del infractor.
En los casos de reincidencia, se aplicará hasta el doble de la sanción originalmente
impuesta.
El pago de la multa impuesta por las áreas de desarrollo social de los Municipios, no libera
al infractor del cumplimiento de sus obligaciones derivadas del régimen de condominio.
Artículo 77.- Las sanciones establecidas en esta Ley se aplicarán independientemente de
las que se impongan por la violación de otras disposiciones aplicables.
Artículo 78.- Para la imposición de las sanciones las áreas de desarrollo social de los
Municipios deberán practicar previamente una visita de verificación en términos de la Ley de
Procedimiento Administrativo del Estado de Sonora.
Artículo 79.- Los recursos que se recauden en virtud de las multas referidas en el artículo
anterior, se destinarán al fomento de la cultura condominal.
Artículo 80.- El condómino que reiteradamente incumpla con sus obligaciones además de
ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado y en su
caso condenado a la venta de su departamento, vivienda, casa, local o área en subasta pública. El
ejercicio de esta acción será resuelta en Asamblea General por un mínimo del setenta y cinco por
ciento de la totalidad de los condóminos asistentes, sin que por este motivo pueda entenderse
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liberado el cumplimiento de las obligaciones omitidas, que en su caso serán cubiertas respetando
los derechos del acreedor preferente con el producto de la subasta respectiva.
Artículo 81.- Si quien no cumple con sus obligaciones fuese un ocupante no propietario, el
administrador le demandará previo consentimiento del condómino, la desocupación del
departamento, vivienda, casa, local o área, cualquiera que sea el título o causa de la ocupación. Si
el condómino se opusiera se procederá contra éste y el ocupante en los términos del artículo
anterior.
CAPÍTULO XI
CONFLICTOS CONDOMINALES Y FORMA DE RESOLVERLOS
Artículo 82.- En los casos en que el ejercicio de los derechos o el cumplimiento de las
obligaciones de los condóminos, poseedores, administradores o integrantes del Comité de
Vigilancia den origen a conflictos por la inobservancia de las disposiciones de esta Ley, de la
Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y de los ordenamientos aplicables, quienes
intervengan en esos conflictos podrán acudir a la sede regional del Centro que corresponda, a
solicitar la intervención de un mediador y conciliador para que, mediante la aplicación de los
mecanismos alternativos de solución de controversias, sean resueltos los conflictos en los
términos y con los efectos establecidos en la Ley de Mecanismos Alternativos de Solución de
Controversias para el Estado de Sonora.
Artículo 83.- Cuando la mediación y conciliación en sede judicial no produzca la
celebración de un convenio que resuelva el conflicto y éste siga exteriorizándose en conductas que
afecten la armonía condominal, el administrador o el Comité de Vigilancia, a solicitud de alguno
de los que se encuentren inmersos en el conflicto, convocará a Asamblea General Extraordinaria,
en cuyo orden del día se indique que uno de sus propósitos será el dar solución al conflicto.
Para ese efecto, se precisará la naturaleza de éste y las personas entre quienes ha surgido el
conflicto.
Al desahogar el punto del orden del día relacionado con la solución del conflicto, cualquiera
de los integrantes de la Asamblea General, incluyendo a quienes estén inmersos en el conflicto,
podrá proponer soluciones para resolverlo, mismas que después de ser analizadas, serán
seleccionadas aquéllas que se consideren viables, tomando en cuenta, entre otras cosas, la
ejecutabilidad coactiva de la solución en caso de que no fuera acatada voluntariamente por el
obligado.
Una vez analizadas y seleccionadas las propuestas de solución, se someterán a votación y
se considerará obligatoria aquélla que tenga a su favor la Mayoría Simple.
Tratándose de conflictos en Unidades de Propiedad Privativa se considerará obligatoria
siempre que las partes en conflicto hayan consentido con la solución.
Artículo 84.- En caso de incumplimiento de la propuesta de solución aprobada por la
Asamblea General, cualquiera de las partes podrá promover su ejecución ante un Juez de lo Civil,
en la misma forma en que se solicita la ejecución de una sentencia que ha causado estado.
TRANSITORIOS
ARTÍCULO PRIMERO.- La presente Ley entrará en vigencia al día siguiente de su
publicación en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Sonora.
41
ARTÍCULO SEGUNDO.- Se abroga la Ley número 293, sobre el Régimen de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el Estado de Sonora, publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del
Estado de Sonora, número 4, sección II, del 12 de julio de 1993.
ARTÍCULO TERCERO.- El Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de
Inmuebles para el Estado de Sonora, deberá expedirse en un plazo no mayor a 180 días naturales
a partir del día siguiente al que entre en vigencia la presente Ley.
ARTÍCULO CUARTO.- Cuando las leyes estatales o algún otro ordenamiento remitan a la
Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio, se entenderá que se refieren a la Ley de
Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sonora.
ARTÍCULO QUINTO.- Los Condominios constituidos con anterioridad a la entrada en vigor
de la presente Ley seguirán rigiéndose por su Escritura Constitutiva y su Reglamento, pero las
modificaciones que, a partir de la vigencia de la presente Ley se den a éstos deberán ajustarse a lo
previsto por esta Ley.
ARTÍCULO SEXTO.- Las autoridades competentes de los Municipios y del Estado, deberán
adecuar sus reglamentos al contenido de esta Ley en un plazo no mayor a noventa días hábiles,
contado a partir de la fecha de entrada en vigor de la misma.
TRANSITORIO DEL DECRETO 217
ARTÍCULO ÚNICO.- El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación
en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Sonora.
A P E N D I C E
Ley 101, B. O. No. 49, sección IV; de fecha 19 de diciembre de 2016.
Decreto No. 217; B. O. 21, sección II, de fecha 21 de junio de 2018, que reforma el primer
párrafo del artículo 36.
I N D I C E
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES
PARA EL ESTADO DE SONORA ........................................................................... 9
CAPÍTULO I ............................................................................................................ 9
DISPOSICIONES GENERALES .......................................................................... 9
CAPÍTULO II ......................................................................................................... 11
DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES, MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN
DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO ....................................... 11
42
CAPÍTULO III ........................................................................................................ 15
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
DEL CONDÓMINO Y DEL POSEEDOR ............................................................ 15
CAPÍTULO IV ........................................................................................................ 19
ADMINISTRACIÓN ............................................................................................ 19
SECCIÓN PRIMERA ............................................................................................. 19
DE LA SUPREMACÍA Y ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL ....... 19
SECCIÓN SEGUNDA ........................................................................................... 25
ADMINISTRADOR ............................................................................................. 25
SECCIÓN TERCERA ............................................................................................ 29
COMITÉ DE VIGILANCIA .................................................................................. 29
CAPÍTULO V ......................................................................................................... 31
DESTRUCCIÓN Y RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO .................................. 31
CAPÍTULO VI ........................................................................................................ 31
REGLAMENTO INTERNO ................................................................................. 31
CAPÍTULO VII ....................................................................................................... 33
PAGO Y DESTINO DE CUOTAS, Y GASTOS A CARGO DE LOS
CONDÓMINOS .................................................................................................. 33
CAPÍTULO VIII ...................................................................................................... 35
CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL O POPULAR ....................................... 35
CAPÍTULO IX ........................................................................................................ 36
CULTURA CONDOMINAL ................................................................................. 36
CAPÍTULO X ......................................................................................................... 38
CONDOMINIOS COLINDANTES CON ZONA FEDERAL ................................. 38
CAPÍTULO XI ........................................................................................................ 38
VIGILANCIA Y SANCIONES ............................................................................. 38
CAPÍTULO XI ........................................................................................................ 40
CONFLICTOS CONDOMINALES Y FORMA DE RESOLVERLOS ................... 40
TRANSITORIOS ................................................................................................... 40
A P E N D I C E ..................................................................................................... 41
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