<![CDATA[LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
ESTADO DE TLAXCALA
[N. DE E. DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO PRIMERO TRANSITORIO, EL PRESENTE
ORDENAMIENTO ENTRARÁ EN VIGENCIA EL UNO DE ENERO DE DOS MIL DIECISIETE, PREVIA
PUBLICACIÓN EN EL PERIÓDICO OFICIAL DEL GOBIERNO DEL ESTADO.]
TEXTO ORIGINAL.
Ley publicada en el Número 1 Extraordinario del Periódico Oficial del Estado de
Tlaxcala, el jueves 8 de diciembre de 2016.
Al margen un sello con el Escudo Nacional que dice Estados Unidos Mexicanos.
Congreso del Estado Libre y Soberano. Tlaxcala. Poder Legislativo.
MARIANO GONZÁLEZ ZARUR, Gobernador del Estado a sus habitantes sabed:
Que por conducto de la Secretaría Parlamentaria del Honorable Congreso del
Estado, con esta fecha se me ha comunicado lo siguiente:
EL CONGRESO DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE TLAXCALA, A
NOMBRE DEL PUEBLO DECRETA.
DECRETO No. 280
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE
BIENES INMUEBLES PARA EL ESTADO DE TLAXCALA
TÍTULO PRIMERO
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO ÚNICO
Artículo 1. Las disposiciones de esta ley son de orden público e interés social y
tienen por objeto regular la constitución, modificación, modalidades; organización,
administración y extinción del régimen de propiedad en condominio.
Artículo 2. Para los efectos de esta ley se entiende por:
I. Ley: Ley que regula el Régimen de Propiedad en Condominio de Bienes
Inmuebles para el Estado de Tlaxcala;
II. Condominio: Al conjunto de departamentos, viviendas, casas, locales o
naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta,
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a
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un elemento común de aquél o a la vía pública y que pueden pertenecer a
distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y además, un derecho
de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble,
necesarios para su adecuado uso o disfrute;
III. Conjunto Condominal: Toda aquella agrupación de dos o más
condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno
conserve para sí áreas de uso exclusivo y a su vez existan áreas de uso
común para todos los condóminos que integran el conjunto de referencia;
IV. Condómino: Es la persona física o moral que es propietaria y legítima
poseedora de una o más porciones de un condominio, ya sea vertical,
horizontal y mixto;
V. Áreas y Bienes de Uso Común: Son aquellos que pertenecen en forma
proindiviso a los condóminos y su uso está regulado por la escritura
constitutiva o por el Reglamento de Condominio y Administración;
VI. Copropiedad: Son los bienes comunes que pertenecen a los condominios
proindiviso, es decir, sin división material de partes;
VII. Parte Alícuota: El derecho de los condóminos sobre los bienes comunes,
proporcional al valor que representa su unidad o fracción en relación al
valor total del condominio;
VIII. Asamblea: Reunión de condóminos celebrada previa convocatoria, para
proponer, discutir y en su caso, resolver asuntos de interés común a los
condóminos;
IX. Asamblea General: El órgano máximo de gobierno del condominio
integrado por todos los condóminos, donde se discuten los temas propios
del régimen de propiedad en condominio. Sus resoluciones serán de
carácter obligatorio;
X. Administrador: Es el Condómino de la unidad de propiedad privativa, que
es nombrado por la Asamblea General;
XI. Comités: los grupos integrados por condóminos o poseedores de unidades
de propiedad privativa que se organizan para realizar actividades que
atiendan algunos servicios complementarios ambientales, de protección
civil y de promoción de la cultura condominal en beneficio de la
comunidad;
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XII. Administrador profesional: Es la persona física o jurídica con
conocimientos en la administración de condominios que preste sus
servicios profesionales independientes, por acuerdo de la Asamblea
General. En sus funciones, este administrador ejercerá las facultades que
corresponden al administrador condómino;
XIII. Comité de Vigilancia: Órgano de control y vigilancia integrada por
condóminos electos en Asamblea General, cuyo cometido entre otros, es
vigilar, evaluar y dictaminar el correcto desempeño de las funciones del
Administrador, así como la ejecución de los acuerdos y decisiones
tomadas por la asamblea General, en torno a todos los asuntos comunes
del condominio;
XIV. Comité de Administración: Órgano nombrado o designado por la asamblea
de Condóminos, con atribuciones y facultadas Administrativas de acuerdo
a la Ley, de la Acta Constitutiva y del Reglamento Interno;
XV. Escritura Constitutiva: Documento público, mediante el cual se constituye
un inmueble bajo el régimen de propiedad en condominio;
XVI. Municipio: es la base de la división territorial y de la organización política y
administrativa del Estado de Tlaxcala. Se integra por la población
asentada en su territorio y un Gobierno que tendrá por objeto procurar el
progreso y bienestar de sus comunidades. Está investido de personalidad
jurídica y administrará su patrimonio conforme a la Ley.
XVII. Cuota Ordinaria: Cantidad proporcional al valor de su propiedad exclusiva
con respecto al condominio para absorber los gastos de administración,
mantenimiento y operación de acuerdo a lo establecido en la escritura
constitutiva o en el Reglamento de Condominio y Administración;
XVIII. Aportación Extraordinaria: Cantidad proporcional al valor de su propiedad
exclusiva con relación al condominio, para absorber gastos extraordinarios
por adiciones, conservación y reposición de bienes y equipos que, previa
aprobación de la Asamblea General de Condóminos, se considere
procedente su erogación como un aumento al valor de la inversión o que
es susceptible de amortizarse en dos o más períodos anuales;
XIX. Indiviso: el derecho de los condóminos sobre los bienes comunes,
proporcional al valor que representa su unidad de propiedad privativa o
fracción en relación al valor total inicial del inmueble, expresado en una
cifra porcentual;
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XX. Extinción Voluntaria: La desaparición del régimen de propiedad en
condominio;
XXI. Mayoría simple: El 50% más uno del total de votos o condóminos, según
sea el caso;
XXII. Reglamento Interno Condominal: El Reglamento de Condominio, y
Administración, el cual es el instrumento jurídico que complementa y
especifica las disposiciones de esta ley y de la escritura constitutiva, de
acuerdo a las características de cada condominio;
XXIII. Unidad de Propiedad Privativa: Es el Departamento, vivienda, local, áreas,
naves y elementos anexos que correspondan, tales como
estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y
cualquier otro elemento, que no sea áreas y bienes de uso común, sobre
el cual el condómino tiene derecho de propiedad y uso exclusivo, siempre
que así este establecido en escritura Constitutiva e individual;
XXIV. Moroso: Es el condómino o poseedor, que no ha cumplido con su
obligación de pagar sus cuotas, ordinarias o aportaciones extraordinarias
de conformidad con su reglamento para para este fin o acordadas en
Asamblea General;
XXV. Poseedor: Es la persona que tiene el uso, goce y disfrute, de una unidad
de (sic) privativa y que no tiene la calidad de condómino;
XXVI. Sanción: Multa o medida de apremio, impuesta al condómino o poseedor,
que trasgrede o viole esta ley o el Reglamento Interno, la escritura
constitutiva y demás leyes aplicables;
XXVII. Sesiones del Consejo: Mecanismo de toma de decisiones, conforme a las
facultades otorgadas en Asamblea de Condóminos, cuyas sesiones
podrán ser ordinarias y extraordinarias, y
XXVIII. Dirección de Notarias: Instituto del Gobierno del Estado de Tlaxcala,
encargado de realizar la inscripción y registro, de los Regímenes de
Propiedad en Condominio de los Inmuebles, que se asienten en esta
entidad y soliciten su registro, siendo este la Dirección de Notarias y
Registros Públicos del Estado de Tlaxcala.
TÍTULO SEGUNDO
DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
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CAPÍTULO I
DE SU CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN.
Artículo 3. La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio es el acto
jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentan ante
Notario Público, declarando su voluntad de establecer esa modalidad de
propiedad para su mejor aprovechamiento y en el que, dos o más personas
teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y
propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus
necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada
para todos y cada uno, sin demérito de su unidad, de propiedad privativa.
El régimen de propiedad en condominio se constituirá independientemente del
número de plantas que tengan los edificios o casas; o del número de casas o lotes
de terreno que se encuentren dentro de éste.
Artículo 4. Una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, éste
deberá de registrarse ante la Dirección de Notarias y Registros Públicos del
Estado de Tlaxcala, en un plazo no mayor de quince días hábiles.
Artículo 5. Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las
disposiciones de la presente ley, su Reglamento y en su defecto por las del
Código Civil para el Estado de Tlaxcala, las de otras leyes aplicables, así como
por la Escritura Constitutiva del Régimen, el contrato de traslación de dominio y
por el Reglamento Interno de Condominio de que se trate, debidamente aprobado
e inscrito ante la Dirección de Notarias y Registros Públicos del Estado de
Tlaxcala.
Artículo 6. Son características esenciales del régimen de condominio las
siguientes:
I. El derecho de copropiedad sobre elementos comunes del inmueble sólo será
enajenable, gravable o embargable, conjuntamente con la unidad de
propiedad singular y exclusiva, respecto de la cual se considera anexo
inseparable. La copropiedad de los elementos comunes del inmueble no es
susceptible de división, y
II. En la enajenación, gravamen o embargo de una unidad de propiedad
singular y exclusiva, se entenderán comprendidos, invariablemente, los
derechos sobre los bienes comunes que en la proporción respectiva le sean
anexos.
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Artículo 7. Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y
uso, podrán ser:
I. Por su estructura:
a) Condominio vertical: Aquel inmueble construido en varios niveles en un
terreno común y que a la vez coexiste con unidades de propiedad
exclusiva, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales
correspondientes. En este caso, cada uno de los condóminos tendrá un
derecho de propiedad exclusiva sobre su unidad y además un derecho
de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del
inmueble necesarias para su adecuado uso, goce o disfrute, de acuerdo
a la escritura constitutiva y al Reglamento correspondiente;
b) Condominio horizontal: Aquel inmueble destinado a construirse o
desarrollarse en forma horizontal, donde partes del suelo y otros bienes
son susceptibles de apropiación exclusiva coexistiendo un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes. En este caso, cada uno de
los condóminos tendrá un derecho de propiedad exclusiva sobre el suelo
de su propiedad individual y sobre lo que está en él edificado y un
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes en los términos
de la escritura constitutiva o el Reglamento; e,
c) Condominio mixto: Se origina cuando en un mismo terreno o edificación
condominal se presenten ambas condiciones requeridas para los
condominios verticales y horizontales, debiéndose especificar cada una
de ellas. En este caso, les serán aplicables a cada una de las
edificaciones o partes de condominio, las disposiciones relativas a los
condominios verticales y horizontales, según sea la naturaleza de cada
uno de ellos.
II. Por su uso:
a) Habitacional: Son aquellos en los que las unidades de propiedad
exclusiva están destinadas a la vivienda;
b) Comercial o de servicio: Son aquellos en los que las unidades de
propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda
según su actividad;
c) Industrial: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
destinan a actividades propias del ramo;
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d) Turístico, recreativo-deportivo: Son aquellos que se destinarán además
de la vivienda, al fomento de las actividades de esparcimiento y cuyo
aprovechamiento predominante para el uso y destino del suelo será para
el desarrollo de las actividades turísticas, recreativo-deportivas que
deberán estar ubicados dentro de las zonas urbanas o áreas de futuro
crecimiento, destinadas a este uso;
e) Agropecuario: Son aquellos que se destinarán a las actividades
agropecuarias y que se ubiquen fuera de las zonas de crecimiento
marcado por los planes de ordenamiento territorial, e
f) Mixtos: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
Artículo 8. Por sus características sociales están sujetos a las disposiciones
establecidas en el Título Segundo, capítulo V de esta ley:
I. Los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés
social y popular, clasificadas como tales de acuerdo con la legislación federal
y local en la materia; y,
II. Aquellos que por las características socioeconómicas de sus condóminos
sean reconocidos como de interés social por la autoridad correspondiente, de
acuerdo con los criterios que para este efecto expida.
Artículo 9. En el régimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutará de
sus derechos en calidad de propietario, en los términos previstos en el Código
Civil para el Estado de Tlaxcala. Por tal razón, podrá enajenar, hipotecar o gravar
en cualquier forma su departamento, vivienda, casa, lote o local, respetando el
derecho del tanto en los términos previstos por esta ley y demás ordenamientos
aplicables y celebrar respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos los
contratos a los que se refiere el derecho común, con las limitaciones que
establece la Ley. En la enajenación o gravamen de un departamento, vivienda,
casa o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos comunes
que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre las partes comunes del inmueble, sólo será
enajenable o gravable a terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda,
casa, lote o local de propiedad individual, respecto del cual se considere anexo
inseparable. La copropiedad sobre los lugares comunes del inmueble no es
susceptible de división.
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Artículo 10. El régimen de propiedad en condominio de inmuebles puede
originarse:
I. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, lotes o locales de
que conste un edificio o que hubieran sido construidos sobre un inmueble
con partes de uso común pertenezcan a distintos propietarios;
II. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, lotes o locales, que
se construyan dentro de un inmueble, pero contando éste con partes
comunes e indivisibles cuya propiedad se reserve en los términos del artículo
3 de esta Ley, se destinen a la enajenación a personas distintas, y
III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes
departamentos, viviendas, casas, lotes o locales para enajenarlos a distintas
personas, siempre que exista un lugar común de propiedad que sea
indivisible.
Artículo 11. Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario
o propietarios deberán manifestar su voluntad en escritura pública, en la cual
harán constar invariablemente lo siguiente:
I. La licencia de construcción, o a falta de ésta, la constancia de regularización
de construcción;
II. La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble
que se sujetará al régimen, si éste está situado dentro de un conjunto o
unidad habitacional deberá precisarse su separación del resto de las áreas;
III. Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los
materiales empleados o que vayan a emplearse;
IV. La descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número, ubicación,
colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, que lo
componen y demás datos necesarios que permitan su identificación;
V. El establecimiento de zonas, instalaciones o adecuaciones para el
cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con
discapacidad el uso del inmueble;
VI. El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su
porcentaje de indiviso en relación al valor nominal total del inmueble;
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VII. Las características del condominio, de acuerdo a lo establecido en los
artículos 7 y 8 de esta ley, así como el destino de cada una de las unidades
de propiedad exclusiva;
VIII. La descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones,
ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su
fácil identificación;
IX. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura
constitutiva del régimen y el reglamento;
X. La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con
compañía legalmente autorizada para ello, contra toda clase de siniestros y
con cobertura contra daños a terceros;
XI. Las características de la póliza de fianza que deben exhibir los obligados
para responder de la construcción de la obra, así como de sus vicios;
XII. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura, y
XIII. Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente firmados por las
partes y certificados, los planos generales debidamente autorizados por la
autoridad competente, la memoria técnica y los planos correspondientes a
cada una de las unidades de propiedad exclusiva, planos de instalaciones
hidráulicas, eléctricas, estructurales, de gas y de áreas comunes; así como el
reglamento, certificado también por fedatario público. De la documentación
anterior y de las demás que se juzguen necesarias, se entregarán al
administrador copias certificadas notarialmente para el debido desempeño de
su cargo.
Artículo 12. La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de
inmuebles, así como los contratos de traslación de dominio y demás actos que
afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir con los
requisitos y presupuestos de esta ley, deberán inscribirse ante la Dirección de
Notarias y Registros Públicos del Estado de Tlaxcala. Cualquier modificación a la
escritura constitutiva y su reglamento, se acordará en asamblea general ordinaria
o extraordinaria, a la que deberá de asistir por lo menos la mayoría simple de los
condóminos y sus resoluciones requerirán para su obligatoriedad, de un mínimo
de votos que representen el 75% del total de condóminos.
Artículo 13. En todo contrato para la adquisición de derechos sobre los
departamentos, viviendas, casas, lotes o locales sujetos al régimen de propiedad
en condominio, se insertarán las declaraciones y cláusula conducentes de la
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escritura constitutiva, haciéndose constar, además, que se entrega al interesado
una copia del acta constitutiva del condominio y copia del reglamento, certificada
por notario público, presumiéndose en consecuencia que se adquieren todos los
derechos y obligaciones en el contenido.
Artículo 14. La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio,
requerirá el acuerdo unánime de los condóminos. La extinción del régimen de
propiedad en condominio deberá constar en escritura pública, inscribirse ante la
Dirección de Notarias y Registros Públicos del Estado de Tlaxcala y notificarse a la
autoridad correspondiente, según el caso.
CAPÍTULO II
DE LA CALIDAD DEL CONDOMINIO Y DE LOS BIENES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y LOS DE USO COMÚN
Artículo 15. Los ocupantes de los departamentos, viviendas, casas o locales, que
estén al corriente en sus obligaciones, tendrán derecho de preferencia para
convertirse en condóminos o en su caso, para mantener en los términos de ley o
del contrato respectivo, el carácter mediante el cual tienen la posesión física de
estos.
Artículo 16. Se considerarán como partes integrantes del derecho de propiedad y
de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales
como estacionamiento, patio de maniobras, cuarto de servicio, oficinas
administrativas, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento
común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, según la escritura
constitutiva y éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o
comodato en forma independiente.
Artículo 17. El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes, será
proporcional al valor de su propiedad individual, fijado en la escritura constitutiva
del condominio. Cada condómino y en general los ocupantes del condominio,
podrán usar los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales
conforme a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso
el derecho de los demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones
previstas en esta ley, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal
en que pueda incurrir. Cada condómino podrá hacer toda clase de obras y
reparaciones en el interior de su departamento, vivienda, casa, lote o local,
observando lo previsto por el artículo siguiente.
Las normas anteriores, se aplicarán en todo lo conducente, a los condominios
horizontales o mixtos tanto en lo que respecta a mantenimiento y cuidado de las
propiedades de uso común, como las obras de propiedad exclusiva de cada
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condómino, las que deberán someterse a las limitaciones que señale el
reglamento.
Artículo 18. Cada condómino u ocupante usará de su departamento, vivienda,
casa, lote o local, en forma ordenada y tranquila, no podrá, consecuentemente,
destinarlo a usos contrarios a la ley, costumbres, ni afectarlo a objetos diversos de
los convenidos expresamente, o que deban presumirse de la naturaleza del
condominio y su ubicación, tampoco podrán:
I. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás
condóminos u ocupantes o que comprometa la estabilidad, seguridad,
salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que
produzcan los mismos resultados;
II. Efectuar todo acto, en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad
exclusiva, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes
e instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas comunes o
ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos u ocupantes;
III. Realizar obras, edificaciones, o modificaciones en el interior de su unidad de
propiedad exclusiva como abrir puertas y ventanas, entre otras, que afecten
la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio, que
puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad;
IV. Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo en casos de
fuerza mayor;
V. Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes
exteriores desentonando con el conjunto o que contravenga lo establecido y
aprobado por la asamblea general;
VI. Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso o naturaleza de las áreas
verdes en contravención a lo estipulado en la Ley del Equilibrio Ecológico y
Protección al Ambiente del Estado de Tlaxcala o la ley aplicable y en la
escritura constitutiva del condominio; sin embargo, en caso de que los
árboles representen un riesgo para las construcciones o para los
condóminos, o bien se encuentren en malas condiciones fitosanitarias de
acuerdo al dictamen de la autoridad competente, la asamblea general
determinará las acciones más convenientes a realizar;
VII. Los estacionamientos en las áreas de uso común no podrán ser delimitados
o techados con ningún tipo de material, a menos que se tome el acuerdo en
asamblea general;
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VIII. Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las
condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los
condóminos, y
IX. Realizar obras en la propiedad individual que puedan poner en peligro la
seguridad y la estabilidad del edificio ocasionando peligro o riesgo a los
habitantes del condominio, o que no permitan la conservación de zonas
comunes o su flora, así como las que realicen los condóminos en áreas
comunes que afecten la comodidad de tránsito del condominio, las que
impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea
a un solo dueño y las que demeriten cualquier parte exclusiva de una unidad
condominal. En los últimos casos las obras podrán llevarse a cabo solamente
si en asamblea general existe acuerdo unánime de los condóminos y en el
último, además se indemniza al afectado a su plena satisfacción.
Artículo 19. Cuando un condómino no ejerza sus derechos o renuncie a usar
determinados bienes comunes, seguirá sujeto a las obligaciones que le imponen
esta ley, la escritura constitutiva, el reglamento y las demás disposiciones legales
aplicables.
Artículo 20. El condómino u ocupante de un departamento, vivienda, casa, lote o
local, puede usar y disponer de él, con las limitaciones y prohibiciones que
establece esta ley, la escritura constitutiva y el reglamento; pero no podrán ser
objeto de venta o arrendamiento, parte de los mismos, tales como piezas o
recámaras y cuartos de servicios, con excepción de los lugares destinados al
estacionamiento de vehículos, que podrán ser arrendados a otro condómino.
El condómino y su arrendatario o cualquiera otro beneficiario del uso convendrán
entre sí quién debe cumplir determinadas obligaciones ante los demás
condóminos y en qué caso el usuario tendrá la representación del condómino en
las asambleas que se celebren, pero en todo momento el usuario será solidario de
las obligaciones del condómino, ambos harán oportunamente las notificaciones del
caso al administrador, para los efectos que procedan.
Artículo 21. El derecho del tanto de los copropietarios tendrá prioridad sobre el
derecho de preferencia del ocupante a título oneroso. Tratándose de la venta de
una unidad de propiedad exclusiva dada en arrendamiento, se estará a lo
siguiente: Si existieran dos o más copropietarios interesados en hacer uso del
derecho del tanto, se preferirá al de mayor antigüedad.
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En caso de que existieran dos o más copropietarios con la misma antigüedad,
tendrá derecho el que notifique fehacientemente al ofertante en primer término su
voluntad de hacer uso de ese derecho.
En caso de que no existiera interés por parte de los copropietarios de la unidad
condominal, y una vez vencido el término de quince días a partir de la notificación
para ejercitar ese derecho, pasará este beneficio al arrendatario debiéndose estar
a lo siguiente:
I. Si la unidad de propiedad exclusiva está destinada a un uso distinto al
habitacional, se aplicará lo dispuesto por el Código Civil para el Estado de
Tlaxcala y demás disposiciones relacionadas;
II. Si la unidad de propiedad exclusiva está destinada a casa habitación se
estará a los siguientes términos:
a) En todos los casos el condómino deberá dar aviso por escrito al
arrendatario de su deseo de vender su unidad de propiedad exclusiva,
precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la venta;
b) El arrendatario dispondrá de quince días naturales para dar aviso por
escrito al condómino de su voluntad de ejercitar el derecho de
preferencia que se consigna en este artículo en los términos y
condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al
momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones
señaladas en ésta ley;
c) Cuando el condómino cambie cualquiera de los términos de la oferta
inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario,
quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de quince
días naturales. Sí el cambio se refiere al precio, el condómino sólo estará
obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del
mismo sea de más de un diez por ciento;
d) La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este
artículo otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y
perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser
menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos
doce meses. La acción antes mencionada prescribirá treinta días
naturales después de que tenga conocimiento el arrendatario de la
realización de la compraventa respectiva. El derecho del arrendatario
precluirá cuando éste no cumpla con las condiciones establecidas en los
incisos b y c de este artículo.
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Artículo 22. La realización de las obras que requieran los entrepisos, suelos,
pavimentos u otras divisiones colindantes en los condominios, así como su costo,
serán obligatorios para los condóminos colindantes, siempre y cuando la
realización de la obra no derive de un daño causado por uno de los condóminos.
En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en
su parte exterior y los sótanos serán por cuenta de todos los condóminos.
CAPÍTULO III
DE LOS BIENES CONSIDERADOS DE PROPIEDAD COMÚN
Artículo 23. Son objeto de propiedad común:
I. En el condominio vertical.
a) El terreno en su totalidad;
b) Los cimientos estructuras, muros de carga, techos de uso general,
sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores,
escaleras, jardines, senderos y calles que sean de uso general;
c) Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sean adquiridos
y sirvan para el uso o disfrute común como fosas, pozos, cisternas,
tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos,
bombas, motores, albañales, canales, ductos de distribución de agua,
drenaje, calefacción, electricidad señales de televisión por cable, redes
de cómputo y gas;
d) Los espacios para el patio de maniobras y estacionamiento de vehículos,
siempre que sean de uso general;
e) Locales destinados a la administración, portería y alojamiento del
portero y los vigilantes, e
f) Cualquiera de las partes del inmueble que consten en la escritura
constitutiva como bienes comunes y aquellos que se resuelva por
unanimidad de los condóminos, el usar o disfrutar en común;
II. En el condominio horizontal:
a) El terreno que no esté comprendido como de propiedad exclusiva de las
unidades condominales;
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b) Las puertas, jardines, senderos, andadores y calles interiores que sean
de uso general;
c) Las instalaciones, aparatos y obras de seguridad, deportivas, de recreo,
de ornato, de recepción o reunión social, que sirvan para el uso y disfrute
en común;
d) Los ductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, señales de
televisión por cable, redes de cómputo y gas, con excepción de los que
sirvan sólo a una unidad condominal;
e) Los espacios para estacionamiento de vehículos siempre que sean de
uso general;
f) Los locales destinados a la administración y alojamiento de porteros y
vigilantes, e
g) Cualquiera de las partes del inmueble que consten en la escritura
constitutiva como bienes comunes y aquellos que se resuelva por
unanimidad de los condóminos, el usar o disfrutar en común.
III. En el condominio de terrenos:
a) Las áreas de terreno destinadas para comunicación interna y con la vía
pública, así como aquellas que no forman parte de las unidades
condominales;
b) Los pórticos, instalaciones, aparatos y las obras de seguridad,
deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social, que
sirvan para el uso y disfrute en común;
c) Los ductos de distribución general de agua, drenaje, calefacción y gas.
d) Los espacios para estacionamiento de vehículos siempre que sean de
uso general, e
e) Cualquiera de las partes del inmueble que consten en la escritura
constitutiva como bienes comunes, y aquellos que se resuelva por
unanimidad de los condóminos, el usar o disfrutar en común.
Artículo 24. Los condóminos vigilarán y exigirán al administrador a través del
Comité de Vigilancia o Asamblea General, que se lleve un inventario completo y
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actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, así como de
los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja.
Artículo 25. Son de propiedad común únicamente de los condominios colindantes:
los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre si los departamentos,
viviendas, casas o locales.
En los condominios construidos bajo la modalidad vertical, los condóminos de las
unidades condominales situadas en el primero y último pisos, no tendrán más
derechos que los restantes condóminos. Salvo que lo establezca el reglamento,
los condóminos de la planta baja no podrán ocupar para uso exclusivo o
preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios,
ni otros lugares de tal planta, ni hacer obras en dichos lugares. Con igual
salvedad, los condóminos del último piso no podrán ocupar la azotea o techo,
elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones.
Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble.
Artículo 26. Para la realización de obras en los bienes comunes e instalaciones
generales, se observarán las siguientes reglas:
I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de
seguridad, estabilidad y conservación, así como para que los servicios
funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el administrador previa
licencia, en su caso, de la dependencia municipal competente, bastando la
conformidad del Comité de Vigilancia y sin necesidad de acuerdo de los
condóminos, con cargo al fondo de mantenimiento y administración,. (sic)
cuando dicho fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el
administrador convocará a Asamblea General de condóminos a fin de que,
conforme lo prevenga el reglamento, resuelvan lo conducente.
Los condóminos podrán acordar la reparación de los vicios de construcción
de los bienes comunes e instalaciones generales, en la proporción que cada
uno represente sobre el valor total del condominio, salvo pacto en contrario y
sin perjuicio de hacer exigible la responsabilidad al enajenante;
II. El propietario o propietarios del condominio en caso de enajenación,
responderán por el saneamiento para el caso de evicción:
a) Tratándose de construcciones nuevas, el propietario o propietarios
originales del condominio serán responsables por los defectos o vicios
ocultos de las construcciones, extinguiéndose las acciones
correspondientes un año posterior a la entrega del área afectada, e
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ESTADO DE TLAXCALA Pág. 17
b) Los condóminos podrán acordar, la reparación de los vicios de
construcción de los bienes comunes e instalaciones generales, en la
proporción que cada uno represente sobre el valor total del condominio,
salvo pacto en contrario y sin perjuicio de hacer exigible la
responsabilidad al enajenante;
III. Para realizar obras que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor
comodidad no aumenten el valor del condominio, u obras que sin ser
necesarias si lo aumenten, se requerirá el 51% del total de votos de los
condóminos, reunidos en la Asamblea General, en los términos de la fracción
III del artículo 31 de esta Ley;
IV. Las reparaciones urgentes en los bienes comunes o instalaciones generales,
podrán ser efectuadas por los condóminos en caso de faltar el administrador.
En ningún caso se realizarán obras que puedan poner en peligro la
estabilidad, conservación, seguridad o comodidad del condominio, así como
que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque
sea a un solo dueño, ni que demeriten cualquier departamento, vivienda,
casa, lote o local, en los dos últimos casos, las obras podrán llevarse a cabo
sin embargo, si existe acuerdo unánime entre los condóminos y en el último,
además, si se indemniza al afectado a su plena satisfacción;
V. Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación,
conservación, vigilancia y mantenimiento de las instalaciones y servicios
generales, así como de las áreas o bienes comunes, serán cubiertos por
todos los condóminos conforme a lo establecido en el artículo 50 de esta
Ley;
VI. Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación,
conservación, vigilancia y mantenimiento de las instalaciones y servicios
generales destinadas únicamente a servir a una sección del condominio
serán, cubiertos por todos los condóminos de esa sección;
VII. Tratándose de los gastos que se originen por la prestación del servicio de
energía eléctrica, agua y otros en las áreas o bienes comunes se cubrirán de
acuerdo a lo establecido en las fracciones V y VI de este artículo. El
proveedor o prestador del servicio, incluirá la cantidad respectiva en la
factura o recibo que individualmente expida a cada condómino por el servicio
en su unidad de propiedad exclusiva;
VIII. Se podrán celebrar convenios con las autoridades competentes para
establecer servicios de control y vigilancia en los jardines, parques,
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vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas que formen parte de las
zonas y elementos de uso común, previo acuerdo aprobatorio de la
asamblea general. Sin que ello impida que la misma asamblea contrate
servicios profesionales para estos fines, y
IX. Cuando por necesidades del desarrollo urbano se requiera la apertura de
una vialidad pública, jardines, parques, equipamiento urbano y servicios en
un área del condominio, la administración pública deberá celebrar convenio
con el condominio para el uso y disfrute de áreas comunes, sin menoscabo
de su propiedad, requiriéndose la autorización de la Asamblea General a la
que asistan la mayoría simple de los condóminos y la aprobación de un
mínimo de votos que representen por lo menos el 75% del valor total del
condominio y la mayoría simple del total de condóminos.
CAPÍTULO IV
DE LAS PREVENTAS
Artículo 27. Antes de la constitución del régimen de propiedad en condominio, a
que se refiere el Artículo 3 de esta ley, los propietarios interesados deberán
obtener un dictamen favorable que en su caso expedirán las autoridades
competentes de la autoridad municipal correspondiente, en el sentido de ser
realizable el proyecto general por hallarse dentro de las previsiones o sistemas
establecidos, así como de las previsiones de servicios públicos; entendiendo que
dicha declaración no da por cumplidas las obligaciones a que se refieren los
artículos 10 y 11, entre las cuales se preverá el otorgamiento de licencias de
construcción aun cuando éste y otros, formen parte de un conjunto o unidad
habitacional urbana.
Artículo 28. No podrá efectuarse campaña publicitaria alguna para la venta de
viviendas, departamentos, casas o locales en condominio no construidos, sin que
previamente se satisfagan los siguientes requisitos:
I. Que el propietario del predio en que se pretenda erigir el condominio efectué
declaración notarial de su voluntad de destinarlo para ese fin específico, que
será inscrita ante la Dirección de Notarias y Registros Públicos del Estado de
Tlaxcala;
II. Que se celebre con institución nacional de crédito respecto del mismo predio,
contrato irrevocable de fideicomiso cuya finalidad será que el fiduciario
garantice ante terceros, la realización de la obra;
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III. Que se otorgue a satisfacción de la Tesorería Municipal correspondiente,
fianza suficiente para responder por los posibles daños y perjuicios que
puedan ocasionarse a terceros, en caso de no realizarse la obra, y
IV. Que se cuente con permiso por escrito, expedido por el órgano municipal
competente.
CAPÍTULO V
DE LOS CONDOMINIOS DESTINADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Artículo 29. Se declara de orden público e interés social la constitución del
régimen de propiedad en condominio destinado, total o mayoritariamente a la
vivienda de interés social.
Artículo 30. El Gobierno del Estado y El Gobierno de los Municipios, podrán
adoptar las medidas administrativas, técnicas y financieras que faciliten y
estimulen la construcción de condominios para familias de escasos recursos
económicos.
Artículo 31. Ninguna persona podrá adquirir más de un departamento, vivienda,
casa o local en los condominios financiados o construidos por instituciones
públicas, excepto si se ocupan por miembros de la propia familia.
Artículo 32. En el caso que así lo establezcan las leyes de ingresos de los
municipios, las partes en los contratos para la adquisición de departamentos,
viviendas, casas o locales en los condominios destinados a la habitación de
interés social, estarán exentos del pago del impuesto sobre traslado de dominio,
siempre que el valor nominal a que se refiere el artículo 11 fracción VI de esta ley,
no exceda de la cantidad que para tal efecto fije la ley de Ingresos aplicable.
Artículo 33. En todo caso, la enajenación de departamentos, viviendas, casas o
locales en los condominios a que se refiere este capítulo se regirá por las
siguientes reglas:
I. El derecho al tanto se establece exclusivamente en primer lugar, a favor del
inquilino al corriente en el cumplimento de sus obligaciones y que con tal
carácter haya venido ocupando el departamento, vivienda, casa o local y, en
segundo lugar, a favor de los organismos públicos que hayan financiado o
construido el condominio;
II. La notificación de enajenación al inquilino, o en su caso, a los organismos
públicos, lo hará el condómino por medio del administrador del inmueble,
notario público o judicialmente, con expresión del precio ofrecido y demás
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condiciones de la operación, para que, dentro de los diez días hábiles
siguientes, manifiesten si hacen uso del derecho del tanto, y
III. Si el departamento, vivienda, casa o local, se enajenare con infracción a lo
dispuesto en las fracciones anteriores, el inquilino o los organismos públicos,
podrán subrogarse en los derechos del adquirente con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, siempre que hagan
uso del derecho de retracto, con exhibición del precio, dentro de los quince
días siguientes al que hayan tenido conocimiento de la enajenación. Los
notarios o quienes hagan sus veces, se abstendrán de autorizar una
escritura de compraventa, si antes no se cercioran de que el vendedor ha
respetado el derecho del tanto, en caso de que la notificación se haya hecho
por el administrador del condominio, el mismo deberá comprobar ante el
notorio (sic) o funcionario autorizado para dar fe en forma indubitable, el día y
hora en que hizo la notificación a que se refiere la fracción anterior.
CAPÍTULO VI
DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO
Artículo 34. Si el condominio se destruyere en su totalidad, o en una proporción
que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje
practicado por las autoridades competentes o institución de crédito, una mayoría
especial de condóminos que representen por lo menos un 51% del valor del
condominio, podrá acordar la reconstrucción o la división del terreno y de los
bienes, comunes que queden, o en su caso la venta, con arreglo a las
disposiciones legales. Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, los
acuerdos a que se refiere el párrafo anterior serán tomados por una mayoría
especial de condóminos que representen por lo menos el 75% del valor del
condominio. En los casos a que se refieren los párrafos anteriores, si el acuerdo
es por la reconstrucción, los condóminos en minoría estarán obligados a contribuir
a ella en la proporción que les corresponda o a enajenar sus derechos. La
enajenación podrá tener lugar desde luego a favor de la mayoría si en ella
convienen con los minoritarios, pero será forzosa a los seis meses, al precio del
avalúo practicado por corredor público o por institución de crédito, si dentro de
dicho término no la han realizado los minoritarios.
Artículo 35. En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayoría especial del
51% del valor del condominio podrá resolver, previo dictamen de las autoridades
competentes, la reconstrucción o demolición y división de los bienes comunes, o
en su caso, la venta siguiéndose en adelante las prevenciones del artículo
anterior.
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
ESTADO DE TLAXCALA Pág. 21
Artículo 36. En todo caso cuando la decisión sea por la reconstrucción del
inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad
de propiedad exclusiva y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las
partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor
establecido en la escritura constitutiva. Pero si la unidad de propiedad exclusiva se
hubiere destruido totalmente, la asamblea de los condóminos podrá decidir sobre
la extinción parcial del régimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad
aplicable lo permiten, en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por la
extinción de sus derechos de copropiedad.
Artículo 37. La extinción voluntaria del Régimen de Propiedad en Condominio
requerirá el acuerdo de un mínimo del 75% del valor del condominio, salvo que la
Escritura Constitutiva prevea un porcentaje más elevado.
Si se optare por la extinción total del régimen de conformidad con las
disposiciones de este Capítulo, se deberá asimismo decidir sobre la división de los
bienes comunes o su venta.
CAPÍTULO VII
DE LOS GRAVÁMENES
Artículo 38. Los gravámenes del condominio son divisibles entre las diferentes
unidades de propiedad exclusiva que lo conforman. Cada uno de los condóminos
responderá sólo por el gravamen que corresponda a su unidad de propiedad
exclusiva y proporcionalmente respecto de la propiedad común. Toda cláusula que
establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios de los bienes
comunes, para responder de un gravamen se tendrá por no puesta.
Artículo 39. Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en la
escritura constitutiva, las de traslación de dominio, por el reglamento, por esta Ley
y demás disposiciones legales aplicables, gozan de garantía real sobre los
departamentos, viviendas, casas o locales, aun cuando se transmitan a terceros;
La inscripción de este gravamen en la Dirección de Notarias, da derecho a todo
interesado para obtener del administrador y de cualquier acreedor una liquidación
de los adeudos pendientes; la liquidación del administrador solo surtirá efectos
legales si va suscrita por el presidente del Comité de Vigilancia o quien lo
sustituya.
TÍTULO TERCERO
DE LOS CONDÓMINOS
CAPÍTULO I
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
ESTADO DE TLAXCALA Pág. 22
DE LAS ASAMBLEAS, SUS FACULTADES, TIPO DE ORGANIZACIÓN Y DE
SU ADMINISTRACIÓN.
Artículo 40. La escritura constitutiva deberá estipular las características y
condiciones para la organización y funcionamiento social del condominio. El
órgano supremo del condominio es la Asamblea General de Condóminos, las
cuales pueden ser ordinarias y extraordinarias:
I. Las Asambleas Generales Ordinarias: Se celebrarán cuando menos cada
seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la
administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al
mismo, y
II. Las Asambleas Generales Extraordinarias: Se celebrarán cuando haya
asuntos de carácter urgente que atender y cuando se trate de los siguientes
asuntos:
a) Cualquier modificación a la escritura constitutiva del condominio o su
Reglamento Interno, se realizará de conformidad con lo establecido en
esta Ley;
b) Para la extinción voluntaria del Régimen;
c) Para realizar obras nuevas, e
d) Para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o
reconstrucción.
Artículo 41. Podrán celebrarse otro tipo de asambleas, siempre sujetas a la
Asamblea General y que se regirán conforme a lo que establece esta Ley, su
Reglamento y el Reglamento Interno, como son:
I. Las de administradores, que se celebrarán en el caso de un conjunto
condominal o cuando el condominio se hubiese subdividido en razón de
haber adoptado una organización por secciones o grupos, para tratar los
asuntos relativos a los bienes de uso común del conjunto condominal o
condominio. Serán convocadas por el comité de administración del mismo;
II. Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se
compone de diferentes edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas
y áreas en donde se tratarán asuntos de áreas internas en común que sólo
dan servicio o sirven a las mismas; serán convocadas de acuerdo a lo
establecido en el Artículo 34 de esta Ley, sus determinaciones en ningún
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
ESTADO DE TLAXCALA Pág. 23
caso podrán contravenir o afectar las decisiones de la Asamblea General del
condominio;
III. Las Asambleas Generales de Condóminos del conjunto condominal, las
cuales serán opcionales a las asambleas de administradores. En las
sesiones de administradores se deberá elegir el Comité de Administración y
el Comité de Vigilancia del conjunto condominal. De igual modo, se podrá
tratar cualquier asunto relacionado con las áreas comunes del conjunto
condominal y serán convocadas en los términos del Artículo 44 de esta Ley;
IV. En los condominios de uso comercial, turístico, Agropecuario de servicios,
industrial o mixto; la Asamblea General y/o Comité de Vigilancia acordará el
lugar y hora que más convenga a los condóminos para la realización de sus
asambleas, y
V. Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las asambleas de condóminos,
éstos podrán acordar otros mecanismos y formas para tomar decisiones y
acuerdos para la mejor administración de los condominios.
Artículo 42. Las Asambleas Generales se regirán por las siguientes disposiciones:
I. Serán presididas por quién designe la Asamblea General y contará con un
secretario cuya función será desempeñada por el Administrador o a falta de
éste, por disposición expresa sobre el particular según el Reglamento Interno
o por quien nombre la Asamblea General y sus escrutadores señalados por
la misma;
II. Las resoluciones de la Asamblea General se tomarán por mayoría simple de
votos, excepto en los casos en que la presente Ley, la escritura constitutiva o
Reglamento Interior establezcan una mayoría especial; los condóminos
presentes con derecho a voz y voto o sus representantes legales, deberán
firmar en la lista de asistencia que se anexa en el libro de actas de
asambleas, para ser considerados como parte del quórum de la misma;
III. Cada condómino contará con un número de votos igual al porcentaje de
indiviso que su unidad de propiedad privativa represente el total del valor del
condominio establecido en la Escritura Constitutiva;
IV. La votación será personal y directa. El reglamento interno del condominio
podrá facultar la representación con carta poder simple, pero en ningún caso
una sola persona podrá representar a más de dos condóminos. En
ningún caso el administrador podrá representar a un condómino, en las
asambleas generales;
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ESTADO DE TLAXCALA Pág. 24
V. El Administrador Condómino o los integrantes del Comité de Administración
o del comité de vigilancia que resulten electos, deberán acreditar a la
Asamblea General el cumplimiento de sus obligaciones respecto del
condominio o conjunto condominal desde el inicio y durante la totalidad de su
gestión;
VI. En los casos de que sólo un condómino represente más del 50% de los votos
y los condóminos restantes no asistan a la Asamblea General, previa
notificación de la convocatoria de acuerdo a esta Ley, la asamblea podrá
celebrarse en los términos del artículo 44, fracción V;
VII. Cuando un solo condómino represente más del 50% de votos y asista el
resto del valor total de votos del condominio se requerirá, cuando menos, la
mitad de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos. De no
asistir cuando menos el 75% del valor total del condominio procederá la
segunda convocatoria de Asamblea General, en la cual para que sean
válidos los acuerdos se requerirán cuando menos el 75% de los votos de los
asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o
el grupo minoritario podrán, someter la discrepancia, como primera instancia.
El Centro Estatal de Justicia Alternativa del Estado de Tlaxcala, así como la
Ley de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias del Estado o a
otras leyes aplicables;
VIII. El secretario de la Asamblea General deberá asentar el acta de la misma en
el libro de actas que para tal efecto haya autorizado. Las actas, por su parte,
serán firmadas por el presidente y el secretario, por los miembros del comité
de vigilancia, que asistieren y los condóminos que así lo soliciten;
IX. Cuando se haya convocado legalmente a una Asamblea General de
condóminos y no se cuente con el libro de actas, el acta podrá levantarse en
fojas por separado, haciendo constar en ella tal circunstancia. El acta
levantada deberá contener: Lugar, fecha, hora, firmas de los participantes,
orden (sic) día y desarrollo de la Asamblea General, haciéndolo del
conocimiento de los Condóminos en un plazo no mayor a treinta días hábiles
y adjuntándose al libro de actas, y
X. El secretario tendrá siempre a la vista de los asistentes el libro de actas y el
Administrador les informará en un lapso de 7 días hábiles por escrito a cada
condómino y/o poseedor las resoluciones que adopte la Asamblea General.
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Artículo 43. En base al acuerdo de la Asamblea General el acta se protocolizara
de la forma siguiente:
I. Si se modifica la Escritura Constitutiva del condominio, el acta se
protocolizará ante Notario Público y se deberá inscribir ante la Dirección de
Notarias y Registros Públicos del Estado de Tlaxcala, y
II. Si se modifica el Reglamento Interno, el acta se protocolizará ante Notario
Público y éste deberá inscribirse ante la Dirección de Notarias y Registros
Públicos del Estado de Tlaxcala.
Los acuerdos de la Asamblea General deberán de sujetarse a lo dispuesto en esta
Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno u otras
disposiciones de orden público.
Artículo 44. Las convocatorias para la celebración de Asambleas Generales se
harán de acuerdo a las siguientes disposiciones:
I. La convocatoria deberá indicar quien convoca y el tipo de Asamblea de que
se trate, fecha y lugar en donde se realizará dentro del condominio, o en su
caso el establecido por el Reglamento Interno, incluyendo el orden del día;
II. Los condóminos o sus representantes serán notificados de forma personal,
mediante la colocación de la convocatoria en lugar visible del condominio, en
la puerta del condominio; o bien, depositándola de ser posible en el interior
de dicha unidad de propiedad privativa;
III. Podrán convocar a Asamblea General de acuerdo a lo que establece esta
Ley:
a) El Administrador;
b) El Comité de Vigilancia, e
c) Los condóminos cuando estos sean mayoría;
IV. Los condóminos morosos e incumplidos según informe de la administración
no tendrán derecho de convocar;
V. Cuando la Asamblea General se celebre en virtud de la primera
convocatoria, se requerirá de una asistencia del 75% de los condóminos,
cuando se realice en segunda convocatoria el quórum se integrará con la
mayoría simple del total de condóminos. En caso de tercera convocatoria la
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Asamblea General se declarará legalmente instalada con los condóminios
que asistan y las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes;
las determinaciones adoptadas por la Asamblea General en los términos de
esta Ley, del Reglamento Interno del condominio y de las demás
disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condóminos, incluyendo
a los ausentes y disidentes.
Las (sic) convocatoria para la celebración de la Asamblea General Ordinaria,
se notificarán con siete días naturales de anticipación a la fecha de
verificación de la asamblea. Si fuese necesario una segunda convocatoria
deberá mediar un plazo de tres días; el mismo plazo deberá transcurrir entre
la segunda y la tercera convocatoria;
VI. En los casos de suma urgencia, se realizarán las convocatorias para
Asamblea General Extraordinaria; en donde solo se atenderá el punto que
motiva la asamblea, con la anticipación que las circunstancias lo exijan,
quedando sujetas en lo demás a las disposiciones de esta Ley y el
Reglamento Interno;
VII. Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea General
se considere necesario, el Administrador, el Comité de Vigilancia o los
condóminos de acuerdo a lo estipulado en el inicio c) de la fracción III del
presente artículo, podrán solicitar, la presencia de un Notario Público o de un
representante de la Sindicatura Municipal, y
VIII. En el caso de las Asambleas Generales Extraordinarias señaladas en la
fracción V de este artículo, las reglas para la fijación de quórum y votación,
se sujetarán a las mismas disposiciones que las contempladas para la
asamblea general.
Artículo 45. La Asamblea General tendrá las siguientes facultades:
I. Modificar la Escritura Constitutiva del condominio y aprobar o reformar el
Reglamento Interno del mismo;
II. Nombrar, ratificar y remover libremente al Administrador Condómino, o
Administrador Profesional según sea el caso, en los términos de la presente
Ley, su Reglamento, de la Escritura Constitutiva y del Reglamento Interno;
III. Aprobar la contratación del Administrador Profesional y fijar la
remuneración; lo cual quedará asentado en el acta de asamblea
correspondiente;
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IV. Precisar las obligaciones y facultades a cargo del Administrador y del
Comité de Vigilancia frente a terceros y las necesarias respecto de los
condóminos o poseedores, según actividades a desarrollar de acuerdo a
sus cargos y las tareas encomendadas a los comités, de conformidad a lo
establecido en la Escritura Constitutiva y al Reglamento Interno del
condominio;
V. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores,
determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más
adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio;
VI. Nombrar y remover al Comité de Vigilancia y a los comités de Ecología o
Medio Ambiente, Socio-Cultura, Seguridad y Protección Civil, del Deporte y
los Comités que de acuerdo a las necesidades condominales se realicen;
VII. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el
Administrador Profesional respecto al fiel desempeño de su función y al
manejo de los fondos a su cuidado;
VIII. Examinar y en su caso aprobar, los estados de cuenta semestrales que se
someta el Administrador a su consideración; así como el informe anual de
actividades que rinda el Comité de Vigilancia;
IX. Discutir y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año
siguiente; tratándose de condominios industriales y/o comerciales se deberá
asignar un fondo para la contratación de una póliza de seguro contra
siniestros;
X. Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante la
Procuraduría o autoridades competentes, cuando el administrador o
administradores infrinjan las disposiciones de esta Ley, su Reglamento, el
Reglamento Interno, la Escritura Constitutiva o cualesquier disposición legal
aplicable;
XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que
no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al
Administrador;
XII. Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros,
por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o
poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas
ordinarias. No se podrá restringir el servicio de agua potable;
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
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XIII. Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del
condominio, así como la forma en que deberán participar los condóminos o
poseedores, en esta actividad con apoyo eventual de la autoridad;
XIV. Otorgar beneficios a los condóminos o poseedores del condominio o
conjunto condominal, en relación al cumplimiento de sus obligaciones;
XV. Discutir la inversión de fondos establecidos en el artículo 57 de la presente
Ley;
XVI. Revisar y en su caso aprobar el estado de cuenta que se ejerza en torno a
los proyectos específicos que se desarrollan en el condominio con recursos
internos o externos y sean presentados por los comités de Ecología o
Medio Ambiente, Socio-Cultural, Seguridad y Protección Civil, del Deporte y
demás comités si los hubiere, y
XVII. Las demás que le confieren la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno
y demás disposiciones aplicables.
Artículo 46. Con excepción de las Asambleas Generales convocadas para
modificar la Escritura Constitutiva, extinguir el Régimen de Propiedad en
Condominio o afectar el dominio del inmueble, se suspenderá a los condóminos o
poseedores morosos su derecho a voto conservando siempre su derecho a voz,
en la Asamblea General.
Artículo 47. Se considera como casos de condóminos o poseedores morosos
cuando se encuentren dentro de los siguientes:
I. La falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y
administración y el fondo de reserva, y
II. La falta de pago de una cuota extraordinaria de acuerdo a los plazos
establecidos;
Quienes no serán considerados para el quórum de instalación de la Asamblea
General, estando impedidos para ser electos como Administrador Condómino o
como miembros del Comité de Vigilancia.
Artículo 48. Para efecto de otro tipo de organización condominal, los condóminos
o poseedores, además, se podrán organizar de las siguientes formas:
a) Conjunto Condominal;
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ESTADO DE TLAXCALA Pág. 29
b) Condominio Subdividido;
c) Consejo de Administradores,
d) Comité de Vigilancia;
e) Comités, e
f) Las demás que de acuerdo a los usos y costumbres del condominio que no
sean contrarias a la Ley.
Las reglas para la convocatoria, organización, conformación, derechos y
obligaciones se sujetaran a lo previsto en esta Ley, su reglamento, la escritura
constitutiva y su reglamento interno.
Artículo 49. Para llevar a cabo la organización del artículo anterior, podrán
celebrarse otro tipo de asambleas o sesiones, como son:
I. Las sesiones del Consejo, que se celebrarán en el caso de un conjunto
condominal o condominio subdividido, para tratar los asuntos relativos a los
bienes de uso común, serán convocadas por el comité de administración del
mismo, de conformidad con la presente Ley, y
II. Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se haya
subdividido para su mejor organización edificios, alas, secciones, zonas,
manzanas, entradas y en donde se tratarán asuntos de áreas internas en
común, que sólo dan servicio o sirven a las mismas; serán convocadas de
acuerdo a lo establecido en el Artículo 44 de esta Ley y sus determinaciones
en ningún caso podrán contravenir o afectar las decisiones de la Asamblea
General del condominio.
CAPÍTULO II
DEL REGLAMENTO
Artículo 50. La aprobación del reglamento, será por quienes otorguen la escritura
constitutiva del condominio. Cualquier modificación al reglamento, se acordará en
asamblea general extraordinaria, a la que deberá de asistir por lo menos la
mayoría simple de los condóminos. Las resoluciones requerirán de un mínimo de
votos que represente el 51% de los Condóminos.
Artículo 51. Sin contravenir lo establecido por esta Ley, por el acta constitutiva y
por las disposiciones que por las características específicas del condominio
correspondan, el reglamento contendrá por lo menos:
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I. Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los
condóminos en el ejercicio del derecho de usar los bienes comunes y los
propios;
II. El procedimiento para el cobro de las cuotas de los fondos de
administración y mantenimiento, el de reserva, así como las extraordinarias;
III. El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de
administración y mantenimiento y el de reserva;
IV. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y
operación del condominio;
V. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y
desarrollo de la comunidad;
VI. Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la
contratación a terceros de, locales, espacios o instalaciones de propiedad
común que sean objeto de arrendamiento o comodato,
VII. El tipo de asambleas que se realizarán;
VIII. El tipo de administración;
IX. Otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del
Comité de Vigilancia, además de lo establecido por esta Ley;
X. Para la remoción o rescisión del contrato del administrador y de los
miembros del Comité de Vigilancia;
XI. Las bases para la modificación del reglamento conforme a lo establecido en
la escritura constitutiva;
XII. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia
temporal del administrador;
XIII. La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes,
especialmente para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a
personas con discapacidad;
XIV. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en
las unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes;
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ESTADO DE TLAXCALA Pág. 31
XV. Las aportaciones para la constitución de los fondos de mantenimiento y
administración y de reserva;
XVI. La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría
especial en caso de votación y no previstos en esta Ley;
XVII. Las bases para la integración del programa interno de protección civil, así
como, en su caso, la conformación de comités de protección civil y de
seguridad pública, y
XVIII. Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente Ley.
Artículo 52. El reglamento, deberá formar parte del apéndice de la escritura
conforme a lo establecido en la fracción XIII del artículo 11 de esta Ley.
Artículo 53. Para modificar el reglamento de condominio, en la convocatoria a la
celebración de Asamblea General, se deberán incluir las modificaciones que se
propongan. Los acuerdos de modificación requerirán el mismo porcentaje de
votación establecido para la creación del reglamento.
Toda modificación deberá ser inscrita ante la Dirección de Notarías y Registros
Públicos del Estado de Tlaxcala.
CAPÍTULO III
DE LAS APORTACIONES, GASTOS Y OBLIGACIONES
Artículo 54. Las aportaciones de las cuotas de los condóminos se establecerán
para:
I. Constituir el fondo de administración y mantenimiento, destinado a cubrir el
gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no
individualizados de las áreas comunes del condominio. El importe de las
cuotas a cargo de cada condómino, se establecerá distribuyendo los gastos
en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de
propiedad exclusiva;
II. Constituir el fondo de reserva, destinado a cubrir los gastos de adquisición de
implementos y maquinarias con que deba contar el condominio si fuesen
necesarias, obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de la
cuota se establecerá en proporción al porcentaje de indiviso que represente
cada unidad de propiedad exclusiva, y
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III. Gastos extraordinarios las cuales procederán cuando:
a) El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir
un gasto corriente extraordinario. El importe de la cuota se establecerá,
en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de
propiedad exclusiva.
b) El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de algún
implemento, realización de obras, mantenimiento y reparaciones
mayores. El importe de la cuota se distribuirá conforme a lo establecido
para el fondo de reserva.
Artículo 55. Las cuotas de administración y mantenimiento no estarán sujetas a
compensación, excepciones personales, ni ningún otro supuesto que pueda
excusar su pago; solo por causa de algún siniestro, natural, físico o humano que lo
haga imposible.
Artículo 56. Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda
varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones, tales como ascensores,
montacargas y otros elementos o aparatos destinados únicamente a una parte del
conjunto, los gastos especiales relativos, serán a cargo del grupo de condóminos
beneficiados. El reglamento establecerá las normas específicas para el reparto de
este tipo de gastos.
Artículo 57. Ambos fondos, en tanto no se utilicen, podrán invertirse en valores de
inversión a la vista de mínimo riesgo, conservando la liquidez necesaria para
solventar las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversión deberá ser
autorizada por el Comité de Vigilancia.
La asamblea general determinará anualmente el porcentaje de los frutos o
utilidades obtenidas por las inversiones y por el arrendamiento de los bienes de
uso común que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
Artículo 58. Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no cubran
oportunamente, causarán intereses al tipo legal o al que fije el reglamento o el
acuerdo de asamblea que decrete la cuota. Trae aparejada ejecución en la vía
ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena
convencional que estipule el reglamento del condominio, si va suscrita por el
administrador y el presidente del Comité de Vigilancia o quien lo sustituya, y
acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como de
copia certificada por fedatario público, del acta de asamblea relativa o del
reglamento de condominio en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
ESTADO DE TLAXCALA Pág. 33
cargo de los condóminos. Esta acción sólo podrá ejercitarse cuando existan por lo
menos 6 recibos pendientes de pago.
El reglamento de condominio podrá establecer que cuando algún condómino
incurra en mora, el administrador distribuya el importe del adeudo causado y los
que se sigan causando, entre los restantes condóminos, en proporción a su
respectivo indiviso, a efecto de que se cuente con los recursos necesarios para los
gastos del condominio. Al efectuarse la recuperación de dicho adeudo el
administrador reembolsará a los afectados por dicho cargo, las cantidades que
hubiesen aportado, más los intereses en la parte proporcional que les
corresponda.
Artículo 59. El condómino que reiteradamente deje de cumplir con sus
obligaciones o reiteradamente incurra en actos prohibidos u omisiones previstas
por esta ley, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los
demás, podrá ser demandado por la rescisión del contrato o para que se le obligue
a vender sus derechos en subasta pública, respetándose el derecho del tanto, en
los términos del reglamento. El ejercicio de estas acciones será resuelto en
asamblea de condóminos, cuando estén presentes un mínimo del 75% de
condóminios. Si quien incurra en las hipótesis previstas en el párrafo anterior,
fuese un ocupante no propietario, el administrador le demandara la desocupación
del-departamento, vivienda, casa lote o local, previo consentimiento del
condómino, si este se opusiere, se procederá contra ambos en los términos del
presente artículo.
Artículo 60. Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación a una
unidad de propiedad exclusiva, el vendedor entregará al comprador entre otros
una constancia de no adeudo del pago de cuotas de mantenimiento y
administración y el de reserva, así como de cuotas extraordinarias en su caso,
expedida por el administrador del condominio. El adquirente de cualquier unidad
de propiedad exclusiva, se constituye en obligado solidario del pago de los
adeudos existentes en relación con la misma, excepto en el caso de que el
administrador del condominio hubiere expedido y entregado la constancia de no
adeudo señalada anteriormente.
Artículo 61. Los condóminos pagarán las contribuciones locales y federales a que
estén obligados, tanto por lo que hace a su propiedad exclusiva, como a la parte
proporcional que le corresponda sobre los bienes y áreas comunes.
CAPÍTULO IV
DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
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Artículo 62. Los condominios serán administrados por la persona física o moral
que designe o que contraten, la asamblea de condóminos.
En el caso de construcción nueva en régimen de propiedad condominal, el primer
administrador será designado por quién otorgue la escritura constitutiva del
condominio.
Artículo 63. Para desempeñar el cargo de administrador deberán satisfacerse los
siguientes requisitos:
I. En el caso de persona física y siendo condómino deberá acreditar tener
cubiertas sus cuotas;
II. En el caso de persona física externa al condominio o moral, deberá acreditar
experiencia en administración condominal a juicio de la asamblea, y
III. No haber sido condenado mediante sentencia ejecutoriada por la comisión
de delitos patrimoniales o relacionados con la administración de bienes
ajenos.
Artículo 64. Cuando la Asamblea General decida contratar servicios profesionales
para su administración, el Comité de Vigilancia deberá celebrar el contrato
correspondiente conforme a la ley aplicable.
Artículo 65. El encargo del administrador será por un año y será posible su
reelección sólo por un período consecutivo más, pudiendo ser posteriormente
electo en otros períodos no consecutivos.
Artículo 66. Corresponderá al administrador:
I. Llevar debidamente autorizados por fedatario público del Estado, un libro de
actas de las asambleas y un libro de registro de los acreedores que
manifiesten, dentro del primer mes de constituidos los créditos o en el de
enero de cada año, su decisión de concurrir a las asambleas. En este
registro se anotarán la conformidad de acreedor y deudor, sobre los saldos
pendientes de cubrirse y en caso de discrepancia o renuncia del deudor a
expresar su voluntad, se asentarán los saldos que determine el Comité de
Vigilancia, indicándose la proporción correspondiente al acreedor y al
deudor, de las cuales el administrador expedirá constancia al acreedor
interesado;
II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes,
promoviendo la integración, organización y desarrollo de la comunidad;
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III. Llevar y conservar los libros y documentación relacionados con el
condominio, los cuales en todo tiempo deberán estar a disposición de los
condóminos y acreedores registrados, para su consulta;
IV. Realizar todos los actos de administración y conservación del condominio;
V. Atender la operación y mantenimiento de las instalaciones y servicios
generales;
VI. Ejecutar los acuerdos de la asamblea;
VII. Recaudar de los condóminos la cuota que a cada uno corresponda aportar
para los fondos de mantenimiento y administración, y de reserva;
VIII. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio con
cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento;
IX. Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan
aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y
administración, y de reserva, dichos recibos expresarán en su caso, los
saldos a cargo de cada condómino;
X. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien
lo reciba, un estado de cuenta que comprenda:
a) Relación pormenorizada de los gastos del mes anterior efectuados con
cargo al fondo de mantenimiento y administración;
b) Estado actualizado, que muestre los montos de las aportaciones y cuotas
pendientes de cubrirse; el administrador tendrá a disposición de los
condóminos que quieran consultarlo, una relación del mismo en que
consten las cantidades que cada uno aportó para los fondos de
mantenimiento y administración y reserva, con expresión de saldos de
notas pendientes de cubrirse;
c) Saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines para el que se
destinará en el mes subsiguiente o en su caso, monto y relación de
adeudos por cubrirse;
d) El condómino tendrá un plazo de quince días contados a partir de la
fecha de entrega de dicha documentación, para formular las
observaciones u objeciones que considere pertinentes; transcurrido dicho
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plazo, se considerará que está de acuerdo con la misma, a reserva de la
aprobación por parte de la asamblea;
XI. Convocar a asamblea, cuando menos con siete días de anticipación a la
fecha en que pretenda celebrarse, indicando lugar dentro del condominio o el
que se haya fijado en el reglamento, así como la hora en que deba
verificarse, con inclusión de la orden del día; los condóminos y acreedores
registrados o sus representantes serán notificados en el lugar que para tal
efecto hayan señalado, mediante nota por escrito. Además del envío de la
nota anterior, el administrador colocará la convocatoria en uno o más lugares
visibles del condominio.
En caso de urgencia se convocará a asamblea, con la anticipación que las
circunstancias determinen;
XII. Exigir la responsabilidad en que incurran los condóminos, por infracción a lo
dispuesto en el artículo 18 de esta Ley, y
XIII. Cumplir con las obligaciones inherentes a su cargo y vigilar la debida
observancia de esta ley, la escritura constitutiva, el reglamento, los acuerdos
de la asamblea, del Comité de Vigilancia y demás disposiciones legales
aplicables.
Artículo 67. Cuando la asamblea de condóminos designe una nueva
administración, la saliente deberá entregar, en un término que no exceda de siete
días naturales al día de la designación, todos los documentos incluyendo los
estados de cuenta, valores, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo
su resguardo y responsabilidad; dicha entrega sólo podrá posponerse por
resolución judicial. Para hacer constar la entrega-recepción se deberá levantar un
acta circunstanciada de la misma ante fedatario público o representación de la
sindicatura municipal del lugar donde se encuentre asentado el condominio.
CAPÍTULO V
DEL COMITÉ DE VIGILANCIA
Artículo 68. Los condominios deberán contar con un Comité de Vigilancia
integrado por dos o hasta cinco condóminos, dependiendo del número de
unidades de propiedad exclusiva, designándose de entre ellos un presidente y los
otros ocupando el cargo de vocales, mismos que actuarán de manera colegiada y
su función será rotativa.
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Artículo 69. El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia será por
un año, desempeñándose en forma honorífica. No podrá reelegirse ninguno de
sus miembros por un período consecutivo.
Artículo 70. El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes funciones y
obligaciones:
I. Cerciorarse de que el administrador cumpla con los acuerdos de la asamblea
general, así como los demás deberes que le impone esta Ley, la escritura
constitutiva y el reglamento;
II. Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la
Asamblea General;
III. Constatar las inversiones de los fondos de mantenimiento y administración, y
de reserva;
IV. Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la
administración del condominio;
V. Informar a la Asamblea General sobre el incumplimiento de las obligaciones
de los condóminos con que le dé cuenta el administrador;
VI. Coadyuvar con el administrador haciendo observaciones a los condóminos
sobre el cumplimiento de sus obligaciones;
VII. Convocar a Asamblea General cuando requerido el administrador no lo haga
dentro de los tres días siguientes;
VIII. Informar a la Asamblea General de las irregularidades en que haya incurrido
el administrador, con notificación a éste para que comparezca ante la
asamblea, y
IX. Las demás que deriven de esta ley, la escritura y el reglamento.
TÍTULO CUARTO
DE LAS CONTROVERSIAS Y SU SUSTANCIACIÓN
Artículo 71. Las controversias que se susciten con motivo de la interpretación de
esta Ley, de la escritura constitutiva, de la traslativa de dominio, del reglamento,
así como de las demás disposiciones legales aplicables, serán sometidas a
arbitraje en primera instancia ante el Centro Estatal de Justicia Alternativa del
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Estado de Tlaxcala y en segunda instancia a la Autoridad competente según sea
el caso.
CAPÍTULO I
DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE
Artículo 72. Podrán iniciar el procedimiento de arbitraje los condóminos o
residentes de los condominios o los administradores en términos de la presente
ley, así como las mesas directivas, previo acuerdo de la Asamblea, en los casos
de incumplimiento de los administradores y por el manejo indebido de los recursos
que integran los fondos de mantenimiento y administración y de reserva. Para
iniciar el procedimiento arbitral ya sea el administrador, la mesa directiva o
cualquier persona, deberán presentar ante las autoridades arbitrales de la
demarcación territorial en que se ubique el condominio, un escrito, que será
denominado demanda de arbitraje, en el que explique las causas de controversia,
mismo que deberá ir acompañado de copia del acta de asamblea en la que se
toma tal acuerdo, copia simple de los documentos que acrediten su personalidad y
la descripción de los hechos.
Artículo 73. Dentro de los tres días siguientes a la recepción de la demanda de
arbitraje, la autoridad encargada de resolver la controversia, citará a audiencia
inicial a las partes interesadas, en la cual la parte actora podrá modificar o ampliar
su demanda arbitral y la parte demandada a contestar el escrito inicial, lo que
podrá hacer de manera verbal o escrita, así como ofrecer las pruebas que
acrediten su dicho.
Artículo 74. Si en la primera audiencia la instancia encargada del arbitraje,
considera que cuenta con elementos suficientes para resolver, y si las partes
manifiestan expresamente que no desean aportar más pruebas o modificar su
demanda o contestación de demanda o reconvenir, la mesa de arbitraje emitirá el
laudo correspondiente en el transcurso de los cinco días siguientes a la fecha de
su celebración. Si la parte demandada no se presentara a la audiencia inicial, la
mesa de arbitraje resolverá con los elementos proporcionados por la parte actora y
por aquellos elementos proporcionados por profesionales o peritos en la materia
causa de la controversia. Por acuerdo de las partes o por causa justificada, la
audiencia inicial podrá diferirse por una sola ocasión fijándose la celebración a
más tardar dentro de los cinco días siguientes.
Artículo 75. Si en el desarrollo de la audiencia inicial las partes no han llegado a
un convenio, o ampliaron, modificaron o reconvinieron, la mesa arbitral las citará
para una segunda audiencia, en la que las partes tendrán oportunidad de
presentar más elementos o en su caso plantear alegatos.
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
ESTADO DE TLAXCALA Pág. 39
Artículo 76. El procedimiento arbitral terminará por:
I. Desistimiento;
II. Acuerdo de las partes mediante convenio ajustado a la legislación civil
vigente, el cual tendrá aparejada ejecución, y
III. Convenio celebrado vía mediación Judicial, o ante las Mesas Calificadoras y
Conciliadoras de la Sindicatura Municipal.
Artículo 77. Terminada la instrucción del procedimiento, la autoridad, dictará el
acuerdo que resuelva la controversia. En caso de que alguna de las partes o
ambas consideren que el acuerdo no es claro en alguno de sus contenidos,
solicitarán ante la Autoridad, dentro de los tres días siguientes de la notificación,
se aclare o corrija. La interpretación que emita la mesa de arbitraje formará parte
del resolutivo.
CAPÍTULO II
DE LA MEDIACIÓN Y CONCILIACIÓN
Artículo 78. La mediación o conciliación tienen el carácter de voluntarias y
suspenden el procedimiento de arbitraje previsto en la presente Ley, hasta por
sesenta días hábiles.
Artículo 79. Los convenios suscritos en vía de mediación o conciliación, gozarán
de las características que la misma ley les envista.
CAPÍTULO III
DE LAS SANCIONES y MEDIOS DE DEFENSA
Artículo 80. Las autoridades municipales podrán sancionar a los condóminos,
poseedores, administradores o integrantes del Comité de Vigilancia que incumplan
con las obligaciones previstas en esta Ley, la escritura constitutiva del régimen, el
reglamento interno o el reglamento municipal correspondiente.
Artículo 81. Las contravenciones a las disposiciones de esta Ley serán
sancionadas con multa que se aplicará de acuerdo con los siguientes criterios:
I. Por faltas que afecten la tranquilidad o la comodidad de la vida condominal,
se aplicará multa por el equivalente de uno a cien días de salario mínimo
general vigente;
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
ESTADO DE TLAXCALA Pág. 40
II. Por faltas que afecten el estado físico del inmueble sin que esto signifique
poner en riesgo la seguridad de los demás condóminos, que impidan u
obstaculicen el uso adecuado de las instalaciones y áreas comunes, o que
afecten el funcionamiento del condominio, se aplicará multa por el
equivalente de uno a doscientos días de salario mínimo general vigente;
III. Por aquellas faltas que provoquen un daño patrimonial o pongan en riesgo la
seguridad del inmueble o las personas, se aplicará multa por el equivalente
de uno a trescientos días de salario mínimo general vigente en el Estado, y
IV. Por la contravención a las demás disposiciones que establece esta Ley, de
uno a cuatrocientos días de salario:
En los casos de reincidencia, se aplicará hasta el doble de la sanción
originalmente impuesta.
Artículo 82. Las sanciones establecidas en la presente ley, se aplicarán
independientemente de las que se impongan por la violación de otras
disposiciones.
Artículo 83. Para la imposición de las sanciones y para emitir sus resoluciones,
las autoridades se ajustarán a lo establecido por esta Ley y las Leyes aplicables
del Estado de Tlaxcala.
Artículo 84. En contra de las resoluciones y actos administrativos que dicten o
ejecuten las autoridades en la aplicación del presente ordenamiento, los
particulares afectados podrán interponer el recurso administrativo ante la propia
autoridad recurrir dichos actos ante los Tribunales Competentes del Estado de
Tlaxcala y leyes aplicables.
TÍTULO QUINTO
DE LA CULTURA CONDOMINAL
CAPÍTULO ÚNICO
IMPLEMENTACIÓN DE LA CULTURA CONDOMINAL
Artículo 85. Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a
generar las acciones, conocimientos y actitudes que permitan, en sana
convivencia realizar los objetivos del régimen de propiedad en condominio;
buscando el respeto y la tolerancia, la responsabilidad y cumplimiento a los
ordenamientos; la corresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación
mutua de los Condóminos.
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ESTADO DE TLAXCALA Pág. 41
Artículo 86. La Comisión de Gobernación, Seguridad Pública, Vialidad y
Transporte del Municipio proporcionará a los condóminos, poseedores y
administradores de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio,
orientación y capacitación a través de diversos cursos y talleres en materia
condominal una vez por año; en coordinación con los organismos de vivienda y de
otras dependencias e instituciones públicas y privadas.
Artículo 87. Toda persona que sea Administrador, miembro del Comité de
Administración o el Comité de Vigilancia de un condominio, deberá acreditar su
asistencia a los cursos de capacitación y actualización impartidos por los
Ayuntamientos, por lo menos, una vez al año.
Artículo 88. La Administración Pública del Estado y los municipios promoverán
una cultura condominal, con base en el espíritu y principios de la presente Ley, de
las Leyes que promuevan la Participación Ciudadana, de la Cultura Cívica, de la
Ley de Protección Civil, Ley de Justicia Alternativa y otras que coadyuven a la
consolidación, estructura e identidad de los condominios.
Las diversas Secretarías del Gobierno Estatal, así como los ayuntamientos
coadyuvarán y asesorarán en la creación y funcionamiento de asociaciones civiles
orientados a la difusión y desarrollo de la cultura condominal, así como a
iniciativas ciudadanas relacionadas con ésta; promoviendo comités básicos,
formados y coordinados por condóminos y/o poseedores voluntarios,
comprometidos con los proyectos específicos a desarrollar en el condominio, con
el objeto de complementar las actividades de la administración en los espacios
comunes, para preservar el ambiente físico induciendo a la sustentabilidad del
hábitat y promover las relaciones armónicas entre condóminos y poseedores, tales
como:
I. Comité de Ecología o Medio Ambiente. Su actividad es atender a las áreas
verdes, en azoteas promover la agricultura urbana, captar el agua pluvial,
reciclar el agua gris, promover el ahorro de agua con dispositivos
domésticos, reciclar la basura de sólidos, promover el uso de energía solar
en áreas comunes y capacitar a la población para el manejo de sus
mascotas.
II. Comité Socio-Cultural. Difundir información genérica que adopte la gente en
torno a la alimentación, nutrición y salud; atención especial a niños y a las
personas de la tercera edad, personas con discapacidad, apoyo a madres
solteras, atender a las fiestas tradicionales y eventos culturales que
coadyuven a formar identidad condominal.
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ESTADO DE TLAXCALA Pág. 42
III. Comité de Seguridad y Protección Civil. Está supeditado al Programa de
Protección Civil, que según la magnitud del condominio deberá de presentar
a la autoridad de Protección Civil Municipal; donde se observa la
capacitación de un grupo voluntario que sepa organizar a los condóminos y
tomar medidas contra siniestros tales como: incendios, inundaciones,
sismos, hundimientos, plagas, derrumbes.
Las autoridades estatales y municipales promoverán a través de las mesas
de condóminos o de sus administraciones la protección de un seguro contra
siniestros.
IV. Comité del Deporte. Promoverá las actividades físicas y deportivas de todas
las edades, incorporando hábitos saludables desde la niñez hasta adultos
mayores y personas con discapacidad.
El comité de ecología y medio ambiente en coordinación con la Secretaria de
Ecología, deberá elaborar un manual que contenga las medidas que en materia
de: residuos sólidos, energía, agua, áreas verdes y animales, se puedan llevar a
cabo en el condominio para contribuir con el cuidado del medio ambiente.
En el tema de residuos sólidos, la Asamblea fomentará que exista el número
suficiente de contenedores al interior del Condominio, procurando en la medida de
lo posible la separación en rubros adicionales a orgánicos e inorgánicos.
TRANSITORIOS
ARTÍCULO PRIMERO. La presente Ley entrará en vigencia el uno de enero de
dos mil diecisiete, previa publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del
Estado.
ARTÍCULO SEGUNDO. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, se
derogan las demás disposiciones que contravengan al mismo.
ARTÍCULO TERCERO. El Ejecutivo del Estado deberá emitir en un plazo de
noventa días naturales contados a la entrada en vigor de la presente Ley, el
Reglamento de la misma y los lineamientos conducentes para la aplicación de
este ordenamiento legal.
AL EJECUTIVO PARA QUE LO SANCIONE Y MANDE PUBLICAR.
Dado en la sala de sesiones del Palacio Juárez, recinto oficial del Poder
Legislativo del Estado Libre y Soberano de Tlaxcala, en la Ciudad de Tlaxcala de
Xicohténcatl, al primer día del mes de diciembre del año dos mil dieciséis.
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES PARA EL
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C. JULIO CÉSAR ÁLVAREZ GARCÍA.- DIP. PRESIDENTE.- Rúbrica.- C.
BALDEMAR ALEJANDRO CORTÉS MENESES.- DIP. SECRETARIO.- Rúbrica.-
C. EVANGELINA PAREDES ZAMORA.- DIP. SECRETARIA.- Rúbrica.
Al calce un sello con el Escudo Nacional que dice Estados Unidos Mexicanos.
Congreso del Estado Libre y Soberano. Tlaxcala. Poder Legislativo.
Por lo tanto mando se imprima, publique, circule y se le dé el debido cumplimiento.
Dado en el Palacio del Poder Ejecutivo del Estado, en la Ciudad de Tlaxcala de
Xicohténcatl, a los siete días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis.
EL GOBERNADOR DEL ESTADO
MARIANO GONZÁLEZ ZARUR
Rúbrica y sello
EL SECRETARIO DE GOBIERNO
LEONARDO ERNESTO ORDOÑEZ CARRERA
Rúbrica y sello
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