Hipoteca

En principio es importante tomar en cuenta que en la hipoteca intervienen el acreedor (acreedor hipotecario) y el deudor (deudor hipotecario). La hipoteca es una garantía real, se constituye sobre bienes determinados para garantizar que el deudor cumplirá con una obligación que tiene frente al acreedor.

La hipoteca se constituye sobre bienes determinados que no se entregarán al acreedor. La hipoteca deberá constituirse siempre por escrito, no puede ser tácita ni general. La hipoteca puede constituirse de forma voluntaria (mediante contrato o convenio) y de forma necesaria (por disposición de la ley). El Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza dispone que la hipoteca puede constituirse por contrato, testamento o declaración unilateral de la voluntad, así como por la ley.

Tanto la hipoteca como la cancelación de hipoteca deberán inscribirse siempre en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos contra tercero.

El contrato de hipoteca es un contrato accesorio que permite garantizar una obligación principal. Por ejemplo, cuando una persona presta dinero a otra a través de un contrato de mutuo, es mediante un contrato de hipoteca que el deudor garantiza al acreedor que cumplirá con el pago de la cantidad recibida en préstamo. Y en el supuesto de que el acreedor no obtenga el pago de la cantidad en préstamo podrá ejercer la acción hipotecaria para obtener el pago o preferencia en el pago.

El Código Civil Federal y los códigos civiles de los estados contienen disposiciones muy similares tratándose de la hipoteca, sin embargo, se recomienda consultar la legislación del estado que resulte aplicable al caso concreto.

Derechos del Acreedor Hipotecario

Tratándose de la hipoteca, el acreedor hipotecario tendrá los siguientes derechos:

• El acreedor hipotecario tendrá derecho a hacer cumplir la obligación garantizada a través del juicio hipotecario.
• En el juicio hipotecario el acreedor hipotecario podrá adjudicarse el bien hipotecado.
• En el juicio hipotecario, en el remate, el o los postores podrán adquirir el bien, y con el dinero que se obtenga se pagará al acreedor hipotecario.
• Derecho de preferencia en el pago, es decir, que sea pagado antes que los demás acreedores con el dinero que se obtenga de la venta del bien hipotecado.

Obligaciones del Deudor Hipotecario

• Pagar la obligación principal.
• Solicitar al acreedor hipotecario su consentimiento para enajenar el bien o darlo en arrendamiento.

Extinción de Hipoteca

La extinción de la hipoteca podrá pedirse y deberá ordenarse:

• Cuando se extinga el bien hipotecado.
• Cuando se extinga la obligación que garantizó.
• Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.
• Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado.
• Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada.
• Por remisión expresa del acreedor.
• Por declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.
• Por dación en pago.

Cancelación de Hipoteca

La cancelación de hipoteca total o parcial se tramita ante el Registro Público de la Propiedad para que surta efecto contra terceros. Por ejemplo, cuando el deudor hipotecario terminó de pagar el crédito, la hipoteca que se constituyó sobre el inmueble para garantizar el pago de ese crédito, se extingue, y será necesario tramitar la cancelación de esa hipoteca para que el inmueble no siga reportando ese gravamen en el Registro Público de la Propiedad.

Para la cancelación de hipoteca será necesario:

• Presentar los documentos requeridos por el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa de que se trate, en los que conste la cancelación de la hipoteca, como puede ser la escritura de cancelación o bien la sentencia de cancelación de hipoteca según sea el caso.
• Pagar los derechos al Registro Público de la Propiedad por concepto de Cancelación de Hipoteca.

Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose de la hipoteca son diversos, su regulación estatal y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.