Preguntas y Respuestas Sobre Registro Público de la Propiedad

El Registro Público es una institución jurídica dependiente del Poder Ejecutivo en la cual se inscriben y da publicidad a actos relativos al derecho de propiedad, a los derechos reales sobre bienes, a actos relativos a personas morales y a otros actos, negocios, resoluciones y diligencias judiciales.

El Registro es público toda vez que cualquier persona que lo solicite podrá tener acceso y conocer los actos, negocios, resoluciones y diligencias judiciales inscritos.

Los interesados podrán solicitar la expedición de documentos relacionados con las inscripciones archivadas, copias certificadas o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que se señalen y los encargados del Registro Público están obligados a proporcionarlos.

Es el procedimiento mediante el cual se anota en el Registro Público la información que identifica al acto, negocio, resolución o diligencia judicial.

Quien tiene interés legítimo o el notario se presenta ante las oficinas registrales con la documentación cuya inscripción se solicita y obtiene la boleta de ingreso del trámite.

El personal certificador del Registro Público revisa que el documento cuya inscripción se solicita reúna los requisitos legales para el tipo de acto de que se trata, revisa además los antecedentes registrales cuando aplique. Si el certificador advierte que el documento no cumple con los requisitos notifica al interesado para que realice las correcciones que procedan y le otorga el término de 10 días hábiles.

Si el interesado o el notario en su caso, cumple con lo requerido por el certificador o bien el documento cumple con los requisitos legales desde un inicio, el certificador procederá con la inscripción e imprime la boleta de inscripción correspondiente.

El personal certificador del Registro Público firma la autorización definitiva del documento de manera electrónica y física dentro de la boleta de inscripción incluyendo el sello del Registro Público.

El interesado o el notario en su caso recibe el documento debidamente inscrito.

La inscripción o anotación podrá pedirse por:

• Quien tenga interés legítimo en el derecho que se va a inscribir o anotar.
• El Notario Público que haya autorizado la escritura de que se trate.

Son las tarifas que los usuarios deberán pagar al Estado por los servicios prestados por el Registro Público.

El inscribir los documentos en los cuales constan los derechos, los actos o los negocios jurídicos en el Registro Público otorga seguridad jurídica a los ciudadanos y permite que los actos inscritos surtan efectos frente a terceros. Por ejemplo, el propietario de un inmueble contará con la seguridad de que otra persona no podrá ostentarse como propietario del mismo si no cuenta con un título debidamente inscrito en el Registro Público.

La oponibilidad frente a terceros se refiere a que los efectos del acto, negocio o resolución inscrito en el Registro Público repercute a quienes no han sido ni partes ni representados en dicho acto, negocio o resolución.

En ese sentido el Código Civil dispone que los documentos que conforme al mismo sean registrables y no se registren no producirán efectos en perjuicio de terceros. Y además el Registro protege los derechos adquiridos de buena fe una vez inscritos.

La inmatriculación es la primera inscripción de la propiedad de bienes inmuebles, o derechos reales sobre los mismos, respecto de los cuales no existen antecedentes registrales.

Son las anotaciones realizadas en el folio correspondiente a los actos, negocios o resoluciones judiciales inscritos en el Registro Público.

Es un documento electrónico que corresponde a los actos, negocios o resoluciones judiciales inscritos en el Registro Público.

Se podrán inscribir en el Registro Público:

• Los bienes muebles
• Los bienes inmuebles
• Las personas morales

Algunos de los títulos que se inscribirán de conformidad con el Código Civil Federal, los Códigos Civiles, Leyes del Registro Público y su reglamento respectivo de las entidades federativas son:

• Los contratos de compraventa de bienes muebles sujetos a condición resolutoria.
• Los contratos de compraventa de bienes muebles por los cuales el vendedor se reserva la propiedad de los mismos.
• Los contratos de prenda.

Algunos de los títulos que se inscribirán de conformidad con el Código Civil Federal, los Códigos Civiles, Leyes del Registro Público y su reglamento respectivo de las entidades federativas son:

• Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite grave o extinga el dominio, la posesión originaria y los demás derechos reales (por ejemplo los de garantía como la hipoteca) sobre inmuebles.
• La constitución modificación y extinción del patrimonio de familia.
• Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo mayor de 6 años y aquellos en los que haya anticipos de rentas por más de tres años.
• Los títulos en los que consten la reserva de dominio y la condición resolutoria en las ventas de inmuebles en abonos.
• Las resoluciones judiciales, administrativas, del trabajo o arbitrales, firmes por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles.
• Los testamentos por medio de los cuales se deje la propiedad de bienes inmuebles o de derechos reales sobre los mismos.
• El auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento de albacea definitivo, en casos de intestado.
• El inventario de los bienes hereditarios cuando lo disponga la ley.
• Las resoluciones judiciales en que se declare la cesión de bienes.
• El testimonio de informaciones de usucapión y de posesión.
• Las capitulaciones matrimoniales para la constitución de la sociedad conyugal, sus modificaciones y su terminación.
• Las autorizaciones de fraccionamientos expedidas por el Ejecutivo de acuerdo con la ley.
• Los poderes para actos de dominio y de administración que afecten bienes inmuebles y derechos reales constituidos sobre los mismos.
• El nombramiento de representante de un ausente y las sentencias que declaren la ausencia o la presunción de muerte cuando afecten bienes inmuebles.
• Las escrituras que contengan la constitución el régimen de propiedad de condominio.
• Los Planes Estatales y Municipales de Desarrollo Urbano.
• Los demás actos y títulos que la ley prevenga expresamente que sean registrados.

Algunos de los títulos que se inscribirán de conformidad con el Código Civil Federal, los Códigos Civiles, Leyes del Registro Público de las entidades federativas son:

• Los instrumentos por los cuales se constituyan, reformen o disuelvan las sociedades o asociaciones civiles y sus estatutos.
• Los instrumentos que contengan la protocolización de los estatutos de asociaciones y sociedades civiles extranjeras y sus reformas.
• Las fundaciones y asociaciones de beneficencia privada autorizadas por el Ejecutivo.
• El nombramiento de administradores y directores de las sociedades y asociaciones civiles.

• La inscripción de los negocios y demás actos jurídicos en el Registro Público tiene efectos declarativos.
• La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos de conformidad con la ley.
• El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular de la forma expresada.
• Se presume que el titular de la inscripción de dominio o de posesión tiene la posesión del inmueble inscrito.
• No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada sin que previamente o a la vez se entable demanda de nulidad de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.
• No podrán embargarse bienes inscritos a favor de persona distinta a aquella contra la cual se decretó el embargo en un juicio ejecutivo o procedimiento administrativo o judicial.
• La preferencia entre derechos reales sobre un inmueble se determinará por la prioridad de su registro.

Un certificado o constancia es un documento que contiene información que consta en el acervo del Registro Público, la cual puede ser literal o concentrarse a determinados contenidos de los asientos. El certificado o constancia es expedido por el Registro Público a solicitud de parte interesada y una vez pagados los derechos registrales correspondientes.

• Certificado de Existencia de Gravamen: En este documento se informa sobre la situación jurídica de un bien inmueble al momento de su expedición, contiene la descripción del inmueble, se indica si hay o no gravámenes, limitaciones del dominio y anotaciones.
• Certificado de Registro: En este documento se hace constar la inscripción de un acto, negocio o resolución judicial en un folio determinado.
• Certificado de Existencia o Inexistencia de Antecedentes Registrales: Es el documento en el cual consta que un bien inmueble está o no inscrito en el Registro Público.
• Constancia de Historial Registral: Es el documento en el cual se hacen constar las inscripciones que se han efectuado en el folio registral solicitado.
• Constancia de Existencia o Inexistencia de Propiedad: Es el documento en el cual se hace constar que una persona física o moral tiene o no propiedades inscritas en el Registro Público a su nombre.
• Copia Certificada: Es una copia fotostática o impresión total de un documento que obra en el acervo del Registro Público, en la cual se hace constar que dicha copia es una fiel reproducción del documento que obra en el archivo.
• Copia Simple: Es una copia fotostática o impresión total del documento que obra en el archivo del Registro Público.
• Búsqueda de Testamento: Es el documento que solicita un Notario Público o Autoridad Judicial y en el cual se hace constar si el Registro Público resguarda algún testamento a nombre de una persona determinada.

Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose del Registro Público son diversos y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.