Preguntas y Respuestas Sobre Contrato de Compraventa

A través del contrato de compraventa uno de los contratantes (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho a otro (comprador) que se obliga a pagar por esa cosa o derecho un precio cierto y en dinero.

A través del contrato de compraventa se transfiere el derecho de propiedad de una cosa o un derecho. Las cosas pueden ser muebles o inmuebles, corpóreas o incorpóreas, deben de existir en la naturaleza, ser determinadas o determinables en cuanto a su especie y estar en el comercio. Por ejemplo, pueden venderse los automóviles, casas, terrenos, derechos.

No puede venderse las cosas que no están en el comercio como la luz solar, el aire de la atmósfera, ni los bienes que son del dominio público.

Sí, en el contrato de compraventa el pago del precio debe ser siempre en dinero.

En el contrato de compraventa el pago del precio será siempre en dinero. En caso de que el comprador pague con una cosa, entonces el contrato sería de permuta.

Si el vendedor y el comprador no se ponen de acuerdo si el vendedor debe entregar primero la cosa o el comprador debe entregar primero el dinero, ambos harán el depósito en manos de un tercero.

El pago del precio en la compraventa puede ser a plazos o al contado. Es decir, el comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio entonces el pago deberá hacerse al contado.

No. Si el comprador no ha pagado el precio, el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, salvo que en el contrato se haya convenido un plazo para el pago.

Sí, la falta de pago del precio da derecho a pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazos.

Cuando el contrato de compraventa se celebre por escrito podrá incluir el siguiente contenido:

• Proemio (Identificación de que se trata de un contrato de compraventa)
• Nombre del vendedor
• Nombre del comprador
• Objeto del contrato (descripción del bien o derecho que se vende, según sea el caso)
• El precio
• Forma de pago (en su caso)
• Lugar de entrega de la cosa
• Lugar de entrega del precio
• Derechos y obligaciones del vendedor
• Derechos y obligaciones del comprador
• Jurisdicción a la que han de someterse las partes en caso de controversia entre ellas
• Lugar de suscripción del contrato
• Fecha de suscripción del contrato
• Nombre y firma de las partes
• Nombre y firma de dos testigos (en su caso)

De acuerdo con el código civil, el contrato de compraventa no requiere para ser válido de alguna formalidad especial. Sin embargo, si la compraventa es de un bien inmueble como una casa, terreno, departamento, etcétera, sí se requiere de la formalidad que establece el mismo código.

La compraventa de inmuebles se hará en escritura pública. Los diversos códigos civiles de las entidades federativas establecen que las enajenaciones de bienes inmuebles con un determinado valor de avalúo (valor que varía según la entidad federativa de que se trate), podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos, cuyas firmas se ratifiquen ante notario público, juez competente o Registro Público de la Propiedad.

Además, algunos de los códigos civiles de los estados, como el Código Civil para el Estado de Hidalgo, señalan como una formalidad que el documento privado se firme en tres ejemplares originales, uno para el comprador, otro para el vendedor y otro para el Registro Público de la Propiedad. Otros códigos civiles como el Código Civil para el Estado de Nuevo León, establece que la escritura pública en la cual conste la compraventa del inmueble se formará en dos originales, una para el comprador y otra para el Registro Público.

La compraventa de bienes inmuebles que no se inscriban en el Registro Público de la Propiedad no surtirá efectos contra tercero.

No. Si el comprador compra un inmueble y el dinero con el que paga ese inmueble lo obtiene a través de un crédito hipotecario bancario, el propietario del inmueble es el comprador y no el banco, aún y cuando el crédito hipotecario se encuentre vigente.

Si un mismo bien mueble como por ejemplo una motocicleta fue vendida a diferentes personas, prevalecerá la venta primera en fecha. En el supuesto de que no se pueda verificar la prioridad de esa venta, entonces prevalecerá la venta de la persona que tenga la posesión del bien.

Si un mismo bien inmueble fue vendido a diferentes personas prevalecerá la venta que primero haya sido registrada en el Registro Público de la Propiedad. Si no se ha registrado, prevalecerá la venta de la persona que tenga la posesión del bien.

Las personas físicas o morales solo pueden vender aquello que es de su propiedad. La venta de cosa ajena es nula.

Las cosas y los derechos litigiosos, es decir los bienes y derechos que se disputan en juicio, sí se pueden vender, el vendedor deberá declarar esa circunstancia, de no hacerlo, será responsable del pago de daños y perjuicios.

Los extranjeros en México podrán comprar bienes inmuebles en el territorio nacional de conformidad con lo dispuesto por el artículo 27 constitucional.

El contrato de compraventa sólo podrá celebrarse entre los esposos cuando el matrimonio esté sujeto al régimen de separación de bienes.

Si un cónyuge desea vender un bien que es de su propiedad y está casado bajo el régimen de separación de bienes podrá vender el bien sin necesidad del consentimiento de su cónyuge. Si los cónyuges están casados bajo el régimen de sociedad conyugal, el que desea vender algún bien que forme parte de la sociedad conyugal requerirá del consentimiento del otro para venderlo.

Los magistrados, jueces, peritos, abogados, los defensores públicos no podrán comprar los bienes que son objeto de los juicios en los que intervengan.

Los copropietarios de cosa indivisa no podrán vender a extraños su parte respectiva si otros de los copropietarios quieren hacer uso de su derecho del tanto. Si varios copropietarios desean hacer uso de su derecho del tanto entonces tendrá derecho de preferencia en la compraventa el que represente mayor parte. Pero si las partes son iguales, será por suerte el que pueda hacer uso de su derecho del tanto, salvo que existiera algún convenio en contrario.

La entrega de la cosa vendida puede ser:

• Real: Consiste en la entrega material de la cosa vendida o en la entrega del título si se trata de un derecho.
• Jurídica: Cuando aún sin entregar materialmente la cosa vendida, la ley la considera recibida por el comprador
• Virtual: Desde el momento en que el comprador acepta que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibida, el vendedor que conserve en su poder la cosa, sólo tendrá los derechos y obligaciones de depositario.

La cosa vendida se entregará en el lugar convenido. Si no se hubiere convenido algún lugar para la entrega de la cosa, en el lugar donde se encontraba en la época en que se vendió.

Sí, el propietario de un inmueble arrendado puede venderlo.

Sí, si el propietario del inmueble arrendado decide venderlo, el o los arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos. Si varios arrendatarios hicieren uso del derecho de preferencia, será preferido el que tenga mayor antigüedad arrendando el inmueble, y en caso de ser igual, el que primero exhiba la cantidad exigible al momento de la aceptación de la oferta.

Sí, en el contrato de compraventa puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona.

Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose de la compraventa son diversos, su regulación estatal y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.