Preguntas y Respuestas Sobre Propiedad en Condominio de Inmuebles

Las diversas legislaciones de las entidades federativas que rigen al condominio definen qué debe entenderse por este, por ejemplo, según la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato, el condominio es el conjunto de edificios, departamentos, pisos, viviendas, casas, locales, naves de un inmueble, lotes de terreno, así como terrenos delimitados en los que haya servicios de infraestructura urbana, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenece a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una unidad privativa, y además derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para un adecuado uso y disfrute.

El régimen de propiedad en condominio se constituye ante notario público a través de un acto jurídico en el cual el propietario o propietarios del inmueble declaran su voluntad de establecer la modalidad de propiedad en condominio para su mejor aprovechamiento. El notario público expedirá escritura constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, la cual deberá ser inscrita ante el Registro Público de la Propiedad.

En la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se harán constar:

• La manifestación de voluntad del propietario o propietarios del inmueble de constituir el régimen de propiedad en condominio.
• La ubicación, dimensión y linderos del terreno que corresponda al condominio de que se trata.
• Constancia de licencias, autorizaciones y permisos expedidos por las autoridades competentes.
• Descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse.
• Valor nominal que se asigne a cada vivienda, departamento, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, también nominal de las partes en condominio.
• Destino general del condominio y el especial de cada departamento, vivienda, casa o local.
• Los bienes o áreas de propiedad común, su destino, medidas, y demás características de identificación.
• La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro con compañía legalmente autorizada para ello contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros.
• Reglamento interno del condominio.
• Casos y condiciones de modificación de la escritura.

El régimen de propiedad en condominio se origina:

• Cuando el propietario o propietarios de un edificio lo dividen en partes susceptibles de aprovechamiento independiente para venderlos a distintas personas.
• Cuando el propietario de un predio tenga por objetivo construir en él un edificio dividido en pisos, viviendas, departamentos, casas o locales.
• Por testamento en el que el testador constituya el régimen o establezca las bases para constituirlo.
• Cuando el propietario o propietarios de un predio tenga por objetivo constituir un condominio horizontal de casas, lotes de terrenos o viviendas.
• Cuando dos o más propietarios tengan lotes de terreno en común, áreas verdes, deportivas, educativas, vialidades comunes y decidan administrarlos como condominio.

La ley clasifica a los condominios según su estructura y de acuerdo a su uso.

Los condominios de acuerdo a su estructura pueden ser:

• Condominios Verticales
• Condominios Horizontales
• Condominios Mixtos

Los condominios de acuerdo a su uso pueden ser:

• Condominos Habitacionales
• Condominios Comerciales
• Condôminos Turísticos o Recreativos
• Condominios Industriales
• Condóminos Agropecuarios
• Condominios Mixtos

El condómino es la persona física o moral propietaria de una o más unidades de propiedad privativa. Por ejemplo, el condómino es el propietario de una casa, departamento, piso, lote de terreno o local del condominio.

Los condóminos tienen derecho a:

• Realizar obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de propiedad privativa (departamento, casa, vivienda, local, etcétera).
• Usar las áreas comunes (jardines, estacionamientos, vialidades, etcétera).
• Gozar de los servicios e instalaciones generales.
• Contar con el respeto de su unidad de propiedad privativa (casa, departamento, local, etcétera) por parte de los otros condóminos.
• Participar con voz y voto en las asambleas generales de condóminos.
• Formar parte de la administración del condominio.
• Solicitar a la administración información sobre los fondos de mantenimiento, administración y reserva.
• Acudir ante la autoridad competente para solicitar su intervención por violaciones a la Ley de Propiedad de Condominio de la entidad federativa de que se trate, reglamentos, entre otros.
• Acudir ante las autoridades para denunciar hechos que pudieran ser constitutivos de delito.

Los condóminos están obligados a:

• Respetar las prohibiciones establecidas en la ley.
• Cumplir las decisiones asumidas en la asamblea general.
• Respetar los derechos de los demás condóminos.
• En caso de conflicto acudir a la mediación y conciliación.

Los propietarios de casa, departamento o local en planta baja o en último piso tendrán los mismos derechos que los restantes condóminos.

Salvo que lo establezca la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio o en su caso en el reglamento interno del condominio, los propietarios de casa, departamento o local en planta baja no podrán realizar excavaciones, obras, elevar nuevos pisos u ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios ni otros espacios de la planta considerados como áreas y bienes de uso común. Los condóminos de último piso no podrán ocupar la azotea ni elevar nuevas construcciones.

Según la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Coahuila, si un propietario desea vender su departamento, vivienda, casa o local, el inquilino al corriente en sus obligaciones disfrutará del derecho del tanto, es decir, el derecho de adquirir la propiedad al precio de venta.

La asamblea general es el órgano supremo del condominio, que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones para expresar, discutir, resolver asuntos propios del condominio conforme a lo establecido en la ley de propiedad en condominio de la entidad federativa de que se trate, de la escritura constitutiva y del reglamento de condominio.

Las asambleas generales del condominio serán ordinarias o extraordinarias.

Las asambleas generales ordinarias del condominio son aquellas que se celebrarán cuando menos cada seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio.

Las asambleas extraordinarias se celebrarán cuando se trate de acordar:

• Modificaciones a la escritura constitutiva del condominio o al reglamento interno.
• Asuntos urgentes.
• La realización de nuevas obras.
• Lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción.
• Los demás establecidos en la ley de propiedad en condominio de la entidad federativa de que se trate.

El administrador será el representante legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio.

El reglamento interno es el instrumento que regula el uso de las áreas comunes y establece las bases de sana convivencia al interior del condominio.

En el reglamento interno se establecerán:

• Los derechos, obligaciones, prohibiciones, limitaciones de los condóminos respecto a las áreas comunes.
• El procedimiento para el cobro de cuotas.
• Medidas relativas a la mejor administración, mantenimiento y operación del condominio.
• Disposiciones para la integración, organización y desarrollo de la comunidad.
• Medidas para hacer guardar el orden.
• Bases para la mediación para solucionar los conflictos que surjan entre los condóminos.
• Medidas y limitaciones para poseer animales en las casas, locales o departamentos, así como en las áreas comunes.
• Aportaciones para la constitución de fondos de administración y mantenimiento y el de reserva.
• Bases para la elaboración del programa interno de protección civil.
• Obligación de condóminos, poseedores, administradores de acudir al Centro de Justicia Alternativa o su equivalente en la entidad federativa de que se trate para resolver sus conflictos.
• Las demás establecidas en la escritura constitutiva y la ley de propiedad de condominio de la entidad federativa de que se trate.

Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose de la propiedad en condominio de inmuebles son diversos y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.