Código Civil Federal
› Libro Cuarto - De las Obligaciones
› Tercera Parte
› Título Segundo - Del Registro Público
› Capítulo III - Del Registro de la Propiedad Inmueble y de los Títulos Inscribibles y Anotables
› Artículos 3042 al 3068

En el Registro Público de la Propiedad Inmueble se inscribirán:

(PÁRRAFO REFORMADO D.O.F. 07 DE FEBRERO DE 1985)

(FE DE ERRATAS D.O.F. 29 DE MARZO DE 1985)

• I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles;

• II. La constitución del patrimonio familiar;

• III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; y

• IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

(REFORMA D.O.F. 21 DE JULIO DE 1993: DEROGÓ DEL ARTÍCULO EL ENTONCES PÁRRAFO SEGUNDO (ANTES ADICIONADO D.O.F. 07 DE FEBRERO DE 1985)

(Y FE DE ERRATAS D.O.F. 29 DE MARZO DE 1985))

(ARTÍCULO REFORMADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952, 03 DE ENERO DE 1979)

Se anotarán previamente en el Registro Público:

• I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre aquéllos;

• II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor;

• III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;

• IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales;

• V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido denegada o suspendida por el Registrador;

• VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2852;

• VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de limitación de dominio, de bienes inmuebles;

• VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensión provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro Público; y

• IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u otras Leyes.

(ARTÍCULO REFORMADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952, 03 DE ENERO DE 1979)

DE LOS EFECTOS DE LAS ANOTACIONES

(EPÍGRAFE ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

La anotación preventiva, perjudicará a cualquier adquirente de la finca o derecho real a que se refiere la anotación, cuya adquisición sea posterior a la fecha de aquella, y en su caso, dará preferencia para el cobro del crédito sobre cualquier otro de fecha posterior a la anotación.

En los casos de las fracciones IV y VIII del artículo 3043 podrá producirse el cierre del registro en los términos de la resolución correspondiente. En el caso de la fracción VI, la anotación no producirá otro efecto que el fijado por el artículo 2854.

En el caso de la fracción VII, la anotación servirá únicamente para que conste la afectación en el registro del inmueble sobre el que hubiere recaído la declaración, pero bastará la publicación del decreto relativo en el “Diario Oficial” de la Federación para que queden sujetos a las resultas del mismo, tanto el propietario o poseedor, como los terceros que intervengan en cualquier acto o contrato posterior a dicha publicación, respecto del inmueble afectado, debiendo hacerse la inscripción definitiva que proceda, hasta que se otorgue la escritura respectiva, salvo el caso expresamente previsto por alguna Ley en que se establezca que no es necesario este requisito.

(ARTÍCULO REFORMADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952, 03 DE ENERO DE 1979)

Salvo los casos en que la anotación cierre el registro, los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán enajenarse o gravarse, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

DE LA INMATRICULACIÓN

(EPÍGRAFE ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

La inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad, que carece de antecedentes registrales. Para cualquiera de los procedimientos de inmatriculación a que se refieren los artículos siguientes, es requisito previo que el Registro Público emita un certificado que acredite que el bien de que se trate no está inscrito, en los términos que se precisen en las disposiciones administrativas que para el efecto se expidan.

El Director del Registro Público podrá allegarse información de otras autoridades administrativas.

El interesado en la inmatriculación de la propiedad o posesión de un inmueble podrá optar por obtenerla mediante resolución judicial o mediante resolución administrativa, en los términos de las disposiciones siguientes:

• I. La inmatriculación por resolución judicial se obtiene:

• a) Mediante información de dominio, y

• b) Mediante información posesoria.

• II. La inmatriculación por resolución administrativa se obtiene:

• a) Mediante la inscripción del decreto por el que se incorpora al dominio público federal o local un inmueble;

• b) Mediante la inscripción del decreto por el que se desincorpore del dominio público un inmueble, o el título expedido con base en ese decreto;

• c) Mediante la inscripción de un título fehaciente y suficiente para adquirir la propiedad de un inmueble, en los términos del artículo 3051 de este Código;

• d) Mediante la inscripción de la propiedad de un inmueble adquirido por prescripción positiva, en los términos del artículo 3052 del presente Código, y

• e) Mediante la inscripción de la posesión de buena fe de un inmueble, que reúna los requisitos de aptitud para prescribir, en los términos del artículo 3053 de este Código.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Inmatriculación por Resolución Judicial

(EPÍGRAFE ADICIONADO D.O.F. 07 DE ENERO DE 1988)

En el caso de la información de dominio a que se refiere el inciso a) de la fracción I del artículo anterior, el que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos establecidas en el Libro Segundo, Título Séptimo, Capítulo II del Código Civil, y no tenga título de propiedad o, teniéndolo no sea susceptible de inscripción por defectuoso, podrá ocurrir ante el juez competente para acreditar la prescripción rindiendo la información respectiva, en los términos de las disposiciones aplicables del Código de Procedimientos Civiles.

Comprobados debidamente los requisitos de la prescripción, el Juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción y tal declaración se tendrá como título de propiedad y será inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

En el caso de información posesoria, a que se refiere el inciso b) de la fracción I del artículo 3046, el que tenga una posesión de buena fe apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro Público de la Propiedad en favor de persona alguna, aún antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que dicte el Juez competente.

Para lo anterior, se deberá seguir el procedimiento que establece el Código de Procedimientos Civiles para las informaciones a que se refiere el artículo 3047.

El efecto de la inscripción será tener la posesión inscrita como apta para producir la prescripción, al concluir el plazo de cinco años, contados desde la fecha de la inscripción.

Las inscripciones de posesión expresarán las circunstancias exigidas para las inscripciones previstas en el Reglamento del Registro Público.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Cualquiera que se considere con derecho a los bienes cuya propiedad o posesión se solicite inscribir por resolución judicial, podrá hacerlo valer ante el juez competente.

La presentación del escrito de oposición suspenderá el curso del procedimiento de información; si éste estuviese ya concluido y aprobado, deberá el Juez poner la demanda en conocimiento del Director del Registro Público de la Propiedad para que suspenda la inscripción, y si ya estuviese hecha, para que anote dicha demanda.

Si el opositor deja transcurrir seis meses sin promover en el procedimiento de oposición quedará éste sin efecto, asentándose en su caso, la cancelación que proceda.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Inmatriculación por Resolución Administrativa

(EPÍGRAFE ADICIONADO D.O.F. 07 DE ENERO DE 1988)

La inmatriculación administrativa se realizará por resolución del Director del Registro Público de la Propiedad, quien la ordenará de plano en los casos previstos por los incisos a) y b) de la fracción II del artículo 3046.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Quien se encuentre en el caso previsto por el inciso c) de la fracción II del artículo 3046, podrá ocurrir directamente ante el Registro Público de la Propiedad para solicitar la inmatriculación, la cual será ordenada si se satisfacen los siguientes requisitos:

• I. Que acredite la propiedad del inmueble mediante un título fehaciente y suficiente para adquirirla;

• II. Que acredite que su título tiene un antigüedad mayor de cinco años anteriores a la fecha de su solicitud, o que exhiba el o los títulos de sus causantes con la antigüedad citada, títulos que deberán ser fehacientes y suficientes para adquirir la propiedad;

• III. Que manifieste bajo protesta de decir verdad si esta poseyendo el predio o el nombre del poseedor en su caso; y

• IV. Que acompañe las constancias relativas al estado catastral y predial del inmueble, si las hubiere.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Quien se encuentre en el caso del inciso d), de la fracción II del artículo 3046, podrá ocurrir directamente ante el Registro Público de la Propiedad para acreditar que ha operado la prescripción conforme al siguiente procedimiento:

• I. El interesado presentará solicitud que exprese:

• a) Su nombre completo y domicilio;

• b) La ubicación precisa del bien, su superficie, colindancias y medidas;

• c) La fecha y causa de su posesión, que consiste en el hecho o acto generador de la misma;

• d) Que la posesión que invoca es de buena fe;

• e) El nombre y domicilio de la persona de quien la obtuvo el peticionario, en su caso, y los del causante de aquella si fuere conocido; y

• f) El nombre y domicilio de los colindantes.

• II. A la solicitud a que se refiere la fracción anterior, el interesado deberá acompañar:

• a) El documento con el que se acredita el origen de la posesión, si tal documento existe;

• b) Un plano autorizado por ingeniero titulado en el que se identifique en forma indubitable el inmueble; y

• c) Constancias relativas al estado catastral y predial del inmueble, si existieren.

• III. Recibida la solicitud el Director del Registro Público de la Propiedad la hará del conocimiento, por correo certificado y con acuse de recibo, de la persona de quien se obtuvo la posesión y de su causante, si fuere conocido, así como de los colindantes, señalándoles un plazo de nueve días hábiles para que manifiesten lo que a sus derechos convenga.

El Director del Registro Público de la Propiedad, además, mandará publicar edictos para notificar a las personas que pudieren considerarse perjudicadas, a costa del interesado por una sola vez en la Gaceta Oficial del Gobierno del Distrito Federal, y en un periódico de los de mayor circulación, si se tratare de bienes inmuebles urbanos. Si los predios fueren rústicos, se publicarán además por una sola vez en el Diario Oficial de la Federación: (sic DOF 09-04-2012)

(PÁRRAFO REFORMADO D.O.F. 09 DE ABRIL DE 2012)

• IV. Si existiere oposición de las personas mencionadas en la fracción anterior, el Director del Registro Público dará por terminado el procedimiento, a efecto de que la controversia sea resuelta por el Juez competente;

• V. Si no existiere oposición, el Director del Registro Público señalará día y hora para una audiencia, en la cual el solicitante deberá probar su posesión, en concepto de propietario y por el tiempo exigido por este Código para prescribir, por medios que le produzcan convicción, entre los cuales será indispensable el testimonio de tres testigos que sean vecinos del inmueble cuya inmatriculación se solicita.

El Director del Registro Público podrá ampliar el examen de los testigos con las preguntas que estime pertinentes para asegurarse de la veracidad de su dicho; y

• VI. La resolución administrativa del Director del Registro Público de la Propiedad será dictada dentro de los ocho días siguientes a la celebración de la audiencia a que se refiere la fracción anterior, concediendo o denegando la inmatriculación y declarando en el primer caso que el poseedor ha hecho constar los antecedentes y circunstancias que conforme a éste Código se requieren para adquirir por virtud de la prescripción; dicha resolución deberá expresar los fundamentos en que se apoya.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Quien se encuentre en el caso del inciso e) de la fracción II del artículo 3046, podrá ocurrir directamente ante el Registro Público de la Propiedad para acreditar la posesión de un inmueble, apta para prescribirlo, conforme al procedimiento establecido en el artículo anterior, con excepción de que en la audiencia a que se refiere su fracción V, el solicitante deberá probar su posesión presente, por los medios que produzcan convicción al Director del Registro Público, entre los cuales será indispensable el testimonio de tres testigos que sean vecinos del inmueble cuya inmatriculación se solicita.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Si la oposición a que se refiere la fracción IV del artículo 3052 se presentara una vez concluido el procedimiento y aprobada la inmatriculación, el Director del Registro Público de la Propiedad suspenderá la inscripción, si aún no la hubiese practicado; y si ya estuviese hecha, anotará la citada oposición en la inscripción respectiva.

Si el opositor deja transcurrir seis meses sin promover el juicio que en su caso proceda; la oposición quedará sin efecto y se cancelará la anotación relativa.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

DISPOSICIONES COMUNES

(EPÍGRAFE ADICIONADO D.O.F. 07 DE ENERO DE 1988)

Quien haya obtenido judicial o administrativamente la inscripción de la posesión de un inmueble, una vez que hayan transcurrido cinco años, si la posesión es de buena fe, podrá ocurrir ante el Director del Registro Público de la Propiedad para que ordene la inscripción de la propiedad adquirida por prescripción positiva, en el folio correspondiente a la inscripción de la posesión, quien la ordenará siempre y cuando el interesado acredite fehacientemente haber continuado en la posesión del inmueble con las condiciones para prescribir, sin que exista asiento alguno que contradiga la posesión inscrita.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Una vez ordenada judicial o administrativamente la inmatriculación de la propiedad o posesión de un inmueble y cubierto el pago de los derechos respectivos, se hará la inscripción en el folio correspondiente.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

La inmatriculación realizada mediante resolución judicial o mediante resolución administrativa, no podrá modificarse o cancelarse, sino en virtud de mandato judicial contenido en sentencia irrevocable, dictada en juicio en que haya sido parte el Director del Registro Público de la Propiedad.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

No se inscribirán las informaciones judiciales o administrativas de posesión, ni las de dominio cuando se violen los programas de desarrollo urbano o las declaratorias de usos, destinos o reservas de predios, expedidos por la autoridad competente, o no se hayan satisfecho las disposiciones legales aplicables en materia de división y ocupación de predios, a menos que se trate de programas de regularización de la tenencia de la tierra aprobados por la autoridad.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979, 07 DE ENERO DE 1988)

Del Sistema Registral

(EPÍGRAFE ADICIONADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

El Reglamento establecerá el sistema conforme al cual deberán llevarse los folios del Registro Público y practicarse los asientos.

La primera inscripción de cada finca será de dominio o de posesión.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

Los asientos y notas de presentación expresarán:

• I. La fecha y número de entrada;

• II. La naturaleza del documento y el funcionario que lo haya autorizado;

• III. La naturaleza del acto o negocio de que se trate;

• IV. Los bienes o derechos objeto del título presentado, expresando su cuantía, si constare; y

• V. Los nombres y apellidos de los interesados.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

Los asientos de inscripción deberán expresar las circunstancias siguientes:

• I. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida superficial, nombre y número si constare en el título; así como las referencias al registro anterior y las catastrales que prevenga el reglamento;

• II. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho de que se trate;

• III. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores, cuando conforme a la ley deban expresarse en el título.

• IV. Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que podrá exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxima asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y los réditos, si se causaren, y la fecha desde que deba correr;

• V. Los nombres de las personas físicas o morales a cuyo favor se haga la inscripción y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bienes. Cuando el título exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, estado civil, ocupación y domicilio de los interesados, se hará mención de esos datos en la inscripción.

• VI. La naturaleza del hecho o negocio jurídico; y

• VII. La fecha del título, número si lo tuviere, y el funcionario que lo haya autorizado.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que expresa el artículo anterior, en cuanto resulten de los documentos presentados y, por lo menos, la finca o derecho anotado, la persona a quien favorezca la anotación y la fecha de ésta.

Las que deban su origen a embargo o secuestro, expresarán la causa que haya dado lugar a aquellas y el importe de la obligación que los hubiere originado.

Las que provengan de una declaración de expropiación, limitación de dominio u ocupación de bienes inmuebles, mencionarán la fecha del decreto respectivo, la de su publicación en el “Diario Oficial” de la Federación y el fin de utilidad pública que sirva de causa a la declaración.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

Los asientos de cancelación de una inscripción o anotación preventiva, expresarán:

• I. La clase de documento en virtud del cual se practique la cancelación, su fecha y número si lo tuviere y el funcionario que lo autorice.

• II. La causa por la que se hace la cancelación;

• III. El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación;

• IV. La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate; y

• V. Cuando se trate de cancelación parcial, la parte que se segregue o que haya desaparecido del inmueble, o la que reduzca el derecho y la que subsista.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

Las anotaciones deberán contener las indicaciones para relacionar entre sí las fincas o asientos a que se refieren y, en su caso, el hecho que se trate de acreditar; y el documento en cuya virtud se extienda.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

Los requisitos que según los artículos anteriores deban contener los asientos, podrán omitirse cuando ya consten en otros del registro de la finca, haciéndose sólo referencia al asiento que los contenga.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

Todos los asientos, de la clase que fueren, deberán ir firmados por el registrador y expresar la fecha en que se practiquen, así como el día y número del asiento de presentación.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

Los asientos del Registro Público no surtirán efecto mientras no estén firmados por el registrador o funcionario que lo substituya; pero la firma de aquellos puede exigirse por quien tenga el título con la certificación de haber sido registrado.

Los asientos podrán anularse por resolución judicial con audiencia de los interesados, cuando substancialmente se hubieren alterado dichos asientos, así como en el caso de que se hayan cambiado los datos esenciales relativos a la finca de que se trate, o a los derechos inscritos o al titular de éstos, sin perjuicio de lo establecido respecto a la rectificación de errores, inexactitudes u omisiones.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)

La nulidad de los asientos a que se refiere el artículo anterior, no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero, protegido con arreglo al artículo 3009.

(ARTÍCULO ADICIONADO D.O.F. 18 DE ENERO DE 1952)

(REFORMADO D.O.F. 03 DE ENERO DE 1979)